【2021】土地の名義変更手続きの必要書類と費用は?しないとどうなる?

不動産
この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。

土地の名義変更は、相続や贈与などさまざまな場面で必要となります。

では、土地の名義変更を自分で行うことはできるのでしょうか?

今回は、土地の名義変更に必要となる書類や手続きの流れ、自分で行うことはできるのかといった点などについて、詳しく解説します。

土地の名義変更とは

土地の名義変更とは

土地の名義変更とは、土地の所有者が変わった際にそのことを法務局へ申請する手続きのことです。

この法務局での手続きを、「登記」と呼びます。

名義変更の登記をすると、法務局で取得する全部事項証明書(登記簿謄本)の所有者の欄が新所有者へと書き換わります。

なお、登記をしないからといって契約が成立しないわけではありません。

たとえば、贈与であれば、土地を「あげます」「もらいます」という双方の意思が合致すれば、その時点で契約自体は成立します。

しかし、それだけでは事情を知らない第三者に名義人が変わったことを主張することはできません。

土地の名義人が変わったことを第三者に主張するためには、名義変更の登記が必要です。

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土地の名義変更が必要になるケース

土地の名義変更が必要になるケース

土地の名義変更が必要になる場面は、数多く存在します。

中でも、代表的なものは次のとおりです。

土地の名義変更が必要になるケース
  • 相続
  • 生前贈与
  • 売買
  • 財産分与(離婚)

相続

相続とは、人が亡くなったことによって、その人の持っていた権利義務が子などへと引き継がれることです。

亡くなった人のことを「被相続人」、子など相続で財産を受け取る権利を持つ人を「相続人」といいます。

たとえば、土地を持っていた父が亡くなった場合には、その土地の名義変更をしなければなりません。

相続での土地の名義変更の流れについては、後ほど詳しく解説します。

生前贈与

生前贈与とは、財産を無償で渡すことです。

お互いの「あげます」「もらいます」という意思の合致で成立します。

たとえば、土地の所有者である父が元気なうちに、長男に対して土地をあげる場合などがこれに該当します。

なお、価値の高い財産を生前贈与した場合には多額の贈与税がかかる可能性が高いため、贈与をする前に税理士などの専門家に税額の試算をしてもらうと良いでしょう。

要件を満たして贈与税の特例の適用を受けることができれば、贈与税が大きく軽減される可能性があります。

売買

売買とは、金銭などの対価と引き換えに財産を渡すことです。

土地を買うことと売ることを、まとめて売買といいます。

ローンを組んで土地を購入する場合には、金融機関の内部でお金と引き換えに名義変更に必要な書類に捺印をすることが一般的です。

財産分与(離婚)

離婚をする際に夫婦の一方が持っていた財産を他方へ渡す場合があり、これを財産分与といいます。

たとえば、夫名義であった土地を、離婚にともない妻の名義へ変える場合などがこれに該当します。

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土地の名義変更を自分で行うために必要なこと

土地の名義変更を自分で行うために必要なこと

土地の名義変更は、司法書士へ依頼することが一般的です。

しかし、土地の名義変更を自分で行うことが、法律上禁じられているわけではありません。

では、どのような場合であれば自分で土地の名義変更手続きをすることができるのでしょうか?

自分で土地の名義変更を行うための条件について解説しましょう。

土地の名義変更を自分で行うために必要なこと
  • 相続や贈与に伴う土地の名義変更である
  • 調べながら書類を作成したり収集したりできる
  • 平日の日中に何度も時間が取れる
  • 専門家の助言を必要としていない
  • 登記の完了を急いでいない

相続や贈与に伴う土地の名義変更である

先ほど解説した「相続」「生前贈与」「売買」「財産分与」のうち、売買や財産分与の登記を自分で行うことはおすすめできません。

財産分与の場合には、万が一書類に誤りや不備があった場合、離婚の相手方から再度捺印をもらうことが難しい可能性があるからです。

ローンを組んで売買をする場合には、万が一誤りがあっては大問題となりかねないため、自分での登記を金融機関が認めない可能性が高いでしょう。

ローンを組まない売買の場合であってもトラブルの原因となりかねないため、売買の登記を自分で行うことは避けたほうが良いといえます。

一方で、争いがなく比較的スタンダードな場合の相続や家族間での贈与であれば、自分で土地の名義変更をすることにチャレンジしてみるのも一つの手です。

調べながら書類を作成したり収集したりできる

土地の名義変更をするには、必要な書類を集めたり、登記申請書を一から作成したりしなければなりません。

必要な書類や登記申請書の書き方は状況によって異なるため、一つひとつ調べながら書類の作成や書類の収集を進めることができることが、自分で土地の名義変更をするための最低限の条件といえます。

平日の日中に何度も時間が取れる

土地の名義変更の申請先は、土地の所在地を管轄する法務局です。

法務局は平日の日中しか開庁していないため、自分で土地の名義変更をするためには平日の日中に法務局へ出向かなけばなりません。

また、自分で土地の名義変更をする際には、申請書の記載内容や収集した書類に不備がないかどうか法務局の登記相談で事前に相談すべき場合が多いほか、登記申請後も不備の修正で出向く必要が生じる可能性が高いです。

これらも、平日の日中に出向く必要があります。

さらに、特に相続登記では必要書類が非常に多くなりますが、これらの多くは市区町村役場で取得することが必要です。

中には夜間開庁などをしている役所もありますが、これも原則として平日の日中に動く必要があるといえます。

こうしたことから、平日の日中に何度も時間を取ることができることが、自分で土地の名義変更をする条件の一つです。

専門家の助言を必要としていない

土地の名義変更にあたって専門家の助言を必要とする場合には、自分で手続きをすることはおすすめできません。

たとえば、亡くなった夫の相続で土地の名義変更をする場合、土地の名義を妻である自分の名義にすべきか同居している長男名義にすべきかなど、相談したい場合もあるでしょう。

このような登記の前提となる相談には、原則として法務局は回答してくれません。

そのため、名義変更に関わるさまざまな事項について相談がしたい場合や助言が欲しい場合には、土地の名義変更自体を専門家に依頼するべきだといえます。

登記の完了を急いでいない

たとえば、相続で土地を名義変更した直後にその土地の売却を控えている場合など、登記の完了を急いでいる場合には自分で登記せず専門家へ依頼した方が良いでしょう。

自分で土地の名義変更をする場合には1つ1つ調べながら進めていくため、専門家へ依頼した場合とくらべて時間がかかる傾向にあるためです。

また、申請後に不備が見つかり補正が必要になれば、さらに完了が遅くなる可能性があります。

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相続での土地の名義変更を自分で行う際の流れ

相続での土地の名義変更を自分で行う際の流れ

自分で土地の名義変更をする際の流れは、次のとおりです。

ここでは、相続に伴って土地の名義変更をする場合の例で解説します。

相続での土地の名義変更を自分で行う際の流れ
  • 土地の名義を取得する人を決める
  • 必要書類を準備する
  • 相続登記を申請する

土地の名義を取得する人を決める

はじめに、土地の名義を誰が取得するのか決めましょう。

土地の取得者を決める方法には、主に次の2つがあります。

遺言

亡くなった人(「被相続人」といいます)が遺言書をのこしており、その遺言書で土地を相続させる人が決められていたのであれば、原則としてその遺言書に従います。

「次の土地を長男の○○に相続させる」など不動産を明記して個別で定められている場合のほか、「私の全財産を長男の○○に相続させる」などと包括的に定められている場合などがあります。

遺言書の解釈に迷ったら、弁護士などの専門家へ相談してください。

遺産分割協議

被相続人が遺言書をのこしていなかった場合や、遺言書はあったものの土地の取得者が定められていなかった場合などは、遺産分割協議で土地の取得者を決めることとなります。

遺産分割協議とは、相続人全員で行う遺産分けの話し合いのことです。

遺産分割協議の成立は全員一致が原則であり、一人でも納得しない相続人がいれば遺産分割協議を成立させることはできません。

もし、当事者同士で話し合いがまとまらない場合には、調停や審判へと移行します。

調停とは、調停委員の立会いのもと、裁判所で行う話し合いのことです。

審判とは、諸般の事情を考慮して裁判所が遺産分割の内容を決める手続きのことをいいます。

必要書類を準備する

土地を誰が取得するのか決まったら、名義変更に必要となる書類を準備しましょう。

必要書類については、後ほど詳しく解説します。

相続登記を申請する

必要書類の準備ができたら、土地の名義変更の登記を申請しましょう。

登記の申請は、その土地の所在地を管轄する法務局へおこないます。

いきなり申請するのではなく、事前に法務局の登記相談を予約して相談を行い、書類を確認してもらってから申請すると安心です。

登記の申請方法には次の3つが存在しますが、慣れていない場合には窓口へ持参する方法をおすすめします。

仮に不備があったとしても、窓口での申請であればその場で不備を修正できる可能性があるためです。

このうち、オンラインシステムでの申請は、自分の登記を数回申請するのみであればおすすめできません。

必要な機器の準備やシステムの設定に非常に手間がかかるためです。

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相続で土地の名義変更を行う際の必要書類

相続で土地の名義変更を行う際の必要書類

相続に伴い、土地の名義変更をする場合の必要書類は次のとおりです。

相続で土地の名義変更を行う際の必要書類
  • 登記申請書
  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本等
  • 被相続人の除票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 土地の名義を取得する人の住民票
  • 土地の固定資産税評価証明書

ただし、こちらは遺産分割協議で土地の取得者を決めた場合の一般的な必要書類を記載しています。

状況によってはこれら以外の書類が必要となることがあります。

そのため、ある程度書類が揃った段階で法務局の登記相談を予約して、書類に不足がないか確認してもらうと良いでしょう。

登記申請書

登記申請書とは、土地の名義変更のメインとなる書類です。

原則として、この登記申請書のとおりに登記がされることとなります。

登記申請書を作成する際には、土地の全部事項証明書(登記簿謄本)を見ながら誤りのないよう正確に記載しましょう。

穴埋め位形式ではなく原則として一から作成しなければなりませんが、法務局のホームページに記載例がありますので、こちらを参考にして作成します。

遺産分割協議書

遺産分割協議書とは、遺産分割協議の結果をまとめた書類です。

名義変更をする土地を誰が取得することとなったのかがわかるよう、明確に記載しましょう。

土地は登記申請書と同様に、全部事項証明書(登記簿謄本)を見ながら誤りのないよう正確に記載してください。

記載内容があいまいである場合には、登記ができない可能性があるためです。

相続人全員が確かにその協議の内容に同意していることの証拠として、相続人全員が実印で捺印をします。

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書に押した印が実印であることの証明として、相続人全員の印鑑証明書が必要となります。

印鑑証明書はたとえ委任状があっても印鑑カードがなければ取得することができないため、それぞれの相続人にて取得してもらうことが一般的です。

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本等

被相続人の相続人を特定するため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本が必要です。

これらはそれぞれ、その時点で本籍を置いていた市区町村役場へ請求しなければなりません。

相続人が被相続人の兄弟姉妹や甥姪である場合には、これに加えて被相続人の両親それぞれの出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本も必要となります。

被相続人の除票

被相続人と登記名義人とが同一人物であることを示すため、被相続人の除票が必要です。

除票は、被相続人が最後の住所地の市区町村役場で取得します。

請求先の窓口は、住民票の請求窓口と同じであることが一般的です。

相続人全員の戸籍謄本

相続人が存命であることの証明として、相続人全員の戸籍謄本が必要です。

土地の名義を取得する人の住民票

新たに土地の名義人となる人の情報を正しく登記するために、土地の名義を取得する人の住民票が必要です。

土地の固定資産税評価証明書

土地の名義変更をする際には、法務局の窓口で登録免許税を納めなければなりません。

登録免許税は、原則として名義変更をしようとする土地の固定資産税評価額をもとに計算します。

この登録免許税を正しく計算するため、名義変更をしようとする土地の固定資産税評価証明書が必要です。

固定資産税評価証明書は、土地が所在する市区町村役場の「税務課」や「固定資産税課」などの窓口で請求します(市区町村によって窓口の名称は異なります)。

登録免許税の計算方法は、後ほど詳しく解説します。

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土地の名義変更はいつまでに行うべき?

土地の名義変更はいつまでに行うべき?

土地の名義変更には、期限はあるのでしょうか?

ここでは、土地の名義変更はいつまでにすべきなのか解説します。

特に期限はないが早めに済ませておくべき

土地の名義変更には、特に期限はありません。

しかし、名義変更をすべき事情が生じた場合には、できるだけ早く名義変更手続きを済ませておくべきでしょう。

なぜなら、名義変更の登記をしないことには、土地を取得したことを第三者に対して主張することができないためです。

たとえば、ご自身がAさんから贈与された土地を名義変更せずにいる間に、Aさんが事情を知らないBさんにその土地を売却し、Bさんが自分の名義の登記をしてしまうかもしれません。

そうなると、もはやその土地をBさんから取り返すことはほぼ不可能です。

このようなトラブルとなってしまわないよう、土地の名義変更はできるだけすぐに済ませておくようにしましょう。

相続の場合には3年以内の登記が義務化に

現実的には、売買や財産分与、贈与で受け取った土地の名義変更を放置することはそれほど多くないでしょう。

一方で、相続した土地の名義変更をしないまま年月が経過しているケースは少なくありません。

これが、所有者がわからない「所有者不明土地」が生まれてしまう一つの原因であるとして、社会問題となっています。

そのため、取得を知った日から3年以内の相続登記を義務付ける内容の法改正がなされました。

改正後は、正当な理由なく期限までに登記をしない場合には、10万円以下の過料が課される可能性が生じます。

改正法は、2024年4月までに施行される予定です。

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土地の名義変更の必要な費用

土地の名義変更の必要な費用

土地の名義変更をするためには、主に次の3つの費用がかかります。

土地の名義変更の必要な費用
  • 司法書士報酬
  • 必要書類の収集費用
  • 登録免許税

このうち、「司法書士報酬」は司法書士へ土地の名義変更手続きを依頼した場合にのみかかる費用です。

一方、「必要書類の収集費用」と「登録免許税」は、司法書士へ依頼した場合も自分で名義変更手続きをする場合であっても同様にかかります。

司法書士報酬

司法書士報酬の金額や報酬の計算方法は事務所によって異なっており、一律で決まっているわけではありません。

相場としては、相続や贈与の場合でおおむね7万円から10万円程度だといわれています。

ただし、遺産分割協議書など添付書類の作成から依頼した場合や戸籍謄本など必要書類の収取から依頼した場合などには別途費用がかかる場合もあるほか、手続きをする土地の数や金額などによって報酬額が変わることもあります。

司法書士報酬を正確に知るためには、依頼を検討している先の事務所へ個別で見積もりを取った方が良いでしょう。

必要書類の収集費用

土地の名義変更をするには、さまざまな書類が必要となります。

相続での名義変更は特に多くの書類が必要になり、おおむね1万円程度の費用がかかることが多いでしょう。

兄弟姉妹や甥姪などが相続人である場合に必要書類が増えるため、さらに1万円ほどかかることが一般的です。

登録免許税

登録免許税とは、土地の名義変更に際して法務局へ支払うべき税金です。

土地の名義変更にかかる登録免許税は、原則として次のように計算されます。

登録免許税の計算式
  • 相続:固定資産税評価額×1,000分の4
  • 贈与:固定資産税評価額×1,000分の20
  • 売買:固定資産税評価額×1,000分の20(令和5年3月31日までは1,000分の15へ軽減)
  • 離婚にともなう財産分与:固定資産税評価額×1,000分の20

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の土地である場合の登録免許税は、相続の場合は12万円、売買の場合は45万円、贈与や財産分与の場合には50万円です。

名義変更をする土地の評価額が高額であれば登録免許税の額もかなり高額になることがありますので、あらかじめ確認しておくべきでしょう。

登録免許税は現金ではなく収入印紙で支払いますが、法務局の中に収入印紙の購入窓口がありますので、そこで購入することができます。

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まとめ

土地の名義変更は、相続や贈与であれば自分で行うことも不可能ではありません。

しかし、特に相続の場合には必要な書類も非常に多く、慣れていなければ書類を集めるだけでも非常に大変でしょう。

そこで、そうぞくドットコムでは、一律価格で相続での土地の名義変更に必要となる書類をまとめて代行取得しています。

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司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。