不動産には時効取得が存在するが、共有相続の場合などは揉める可能性がある。

不動産
この記事を監修した専門家は、
相続財産としてもっとも多くの割合を閉めるのが家(建物)や土地などの不動産です。実は、これらの財産は時効取得できるケースがあるのです。
時効取得とはどういう制度なのでしょうか?成立するための条件、相続において問題となるケースや解決策などをご紹介します。


被相続人=資産を残す人=亡くなった方
相続人=資産を受け継ぐ人=配偶者,子供,親戚など


1.時効取得について

時効取得

まず時効とは、

法律で、ある一定の事実状態が長期間継続した場合に、その状態が法律的に正当であるかどうかに関わらず、権利の取得や消滅を認める制度

のことをいいます。
よく刑事事件などで「時効」と言う言葉を聞く事があるかもしれませんが、あれと同じ意味です。
また民法では、時効制度として、

  1. 取得時効
  2. 消滅時効

の2つを定めています。
時効取得とは、このうち①の取得時効が成立した場合に、たとえば不動産の所有権などを自分のものにすることをいいます。

取得時効が成立する要件とは

所有権の取得時効が成立する条件は、民法162条に定められています。

二十年間、所有の意思を持って、平穏にかつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
十年間、所有の意思を持って、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始のときに善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

これに基づいて、取得時効の成立のポイントを見ていきましょう。

最短で10年、最長で20年

取得時効が成立するには、最短で10年、最長で20年かかります。これは連続した期間でなければならず、占有が中断された場合にはリセットされます。
また「占有の開始のときに善意であり、かつ、過失がなかった」と言うのは、その権利関係などについてしっかりと調査をした上で、他人の所有物、あるいは他の人にも権利があるものだと知らなかった場合を指します。
もし充分に調べずに、他人のものだと思わず占有してしまった場合には、善意有過失と判断されます。

所有の意思

所有権を得るには、占有しているものに対する所有の意思がなければなりません。たとえば、土地付きの家の場合、占有している本人がそれを自分だけのものとする意思、あるいは自分だけのものであるという認識が必要となります。
言い換えると、誰かから借りている、一時的に住んでいるだけ、今後の話し合いで相続人が決まる、といった認識であることが証明された場合、取得時効は成立しません。

平穏に

その占有が、脅迫や暴行によるものであってはいけません。

公然と

自分が占有していることを秘密にしているような場合にも、取得時効は不成立となります。
以上のことから取得時効の成立要件をまとめると、

  • そのものを自分のものとするつもりで、脅迫や暴行などを行わず、表立った状態で、連続した20年間占有し続ける
  • 占有する前に権利関係などをきちんと調べた上で、問題ないと判断していた場合には、その期間は10年間まで縮まる

ということになります。

所有権以外の時効取得できるもの

時効取得できるものには、所有権の他に下記のようなものがあります。

賃借権

貸主に賃料を支払うことで、借り手は、契約の範囲での使用が可能となる。

地上権

他人の土地を借りて、その上や地下を工作物の所有のために利用する権利。
地下鉄や地下トンネルがある場合などに適用される。土地の所有者の許可なく、補修工事などが可能になる。

地役権

通行のためにそこを通る必要がある場合など、自分のために他人の所有する土地を利用するための権利。

永小作権

小作料を支払うことで、他人の土地で農作や牧畜をする権利
また、こうした権利以外に、自動車などの動産についても時効取得の対象となります。
ただし、これらについては即時取得制度(条件を満たせば、一定期間の経過を待たずに取得できる制度)が適用されることが大半で、問題になることはほとんどありません。

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2.相続において時効取得が問題になる場合

長年に渡り、相続登記が放置されているケース

不動産の登記は通常、その所有者の名義になっています。
通常、相続が発生すると相続登記(所有権移転登記)を行い、名義を所有者(被相続人)から申請人(相続人)へと移します。
逆にこの手続きを行わないと、不動産の登記が自動で書き換えられる訳ではありません。
相続登記は、期限がある訳でもなく、法務局から何かしらの通知がくるわけでもないため、稀に名義変更がされずに放置されていることがあります。
さらにひどいケースでは、何代にもわたって相続登記がされていないこともあります。
何が問題かと言うと、登記の名義人が亡くなっている場合、その所有権は相続人全員に引き継がれることになります。
つまり、自分が所有者だと思っていても、実は他の相続人と共有しているものだったということが起こり得るのです。
この状態で、更に相続人の誰かが亡くなると、その所有権はさらに次の相続人へと受け継がれていきます。そうなると、どんどん相続関係が複雑化していくおそれがあります。
そうすると仮にあなたが時効取得の要件を満たしていても、簡単に登記名義を変更することができなくなってしまいます。
共有財産の登記名義を変更するには、財産を共有している人全員の承諾が必要になるからです。
こうしたケースの解決策として考えられる方法は二つあります。

  1. 相続人全員で遺産分割協議をし、その不動産の相続人を決める。この場合、相続人が決まった段階で登記変更の手続きを確実に行いましょう。
  2. 相続人全員を被告とし、取得時効の成立を主張する裁判を起こす。被告からの反応がなければそのまま取得時効の成立が認められ、裁判所での手続きに従って登記変更を行うことになります。

20年住み続けても成立が認められない?

相続した不動産の場合、たとえ20年以上、平穏に、公然と住み続けていたとしても、取得時効の成立が認められないことがあります。
それは、その不動産が共有相続した不動産である場合です。
たとえば自分に兄弟や姉妹がいる場合、その兄弟姉妹も相続人であると考えるのが当然です。つまりこの状態では、所有の意思がある、言い換えると、自分だけのものであると認識しているとは言い難く、たとえ固定資産税などを納付していたとしても、取得時効の成立は難しいといえます。
取得時効の成立が認められない場合は、改めて相続人全員で協議して、遺産分割をするしかありません。該当の不動産に住み続けている人に資産があれば、他の相続人に代償金を支払うことで調整することができますが、それも難しいときには、不動産を売却して分割するといった方法を考えなくてはならなくなるかもしれません。

ケーススタディ

では、共有相続人がいて、かつ、取得時効の成立が認められるのはどんなケースでしょう。

ケース①

◆ 登場人物
・Aの父親(被相続人)
・Aの叔父(被相続人の兄)
・A
◆ 状況
-Aは、父を含めた家族と、ある家に20年以上住んでいた
-この家の登記名義人は叔父である
-叔父は、父やその家族に対し、家を貸しているつもりだった
-Aは父が亡くなった後、登記名義人の変更を叔父に依頼したが、上記の理由で断られた
-Aはその家が叔父から借りているものだとは思っていなかった
-父は生前、叔父に告知せずに、リフォームなども行い、その他経費なども支払っている
◆ 結果
● 告知せずにリフォームなどを行っていることから、父にとってその家は賃貸という認識ではなく、所有の意思があったと考えられます
● 従って、取得時効の成立が認められ、その家は父の、そして父が亡くなったあとは相続人であるAに所有権があるものと考えられます

ケース②

◆ 登場人物
・Dの祖父
・Dの父(被相続人)
・叔父B(被相続人の兄)
・叔父C(被相続人の弟)
・D
◆ 状況
– Dの父が亡くなった後、Dは20年以上住んだ家の相続をし、登記変更をしようとした。
– その家はDの父が、祖父の生前に「お前に遺贈する」といわれたものだった。
– しかし、B、Cはそれを無効と主張、家はDの父とB、Cの、父が亡くなったあとは、D、C、Bの共有相続分だとし、異議申し立てを行った。
◆ 結果
● 父、およびDはその家を自分だけが譲り受けたものだと認識しており、従って、取得時効の成立が認められ、その家の所有権はDに属するものと考えられます

3.時効取得では「所得税」がかかる

通常、相続で取得した財産には相続税がかかりますが、時効取得で得た財産の場合には、一時所得として所得税が発生します。
相続税そのものの時効は5年間、または7年間ですから、このときにはとっくに切れていることになります。
一時所得の金額は、下の計算式で求められます。

{時効取得した財産の時価ー(時効取得のためにかかった費用+50万円までの特別控除)}

このうち、半分の金額について、課税対象となります。
ちなみに、時効取得で登記を変更した場合、登記理由の欄に「時効取得」と、相続の場合は「相続」と書かれます。一目瞭然ですから、税金のごまかしはできません。
税金を節約したい場合には遺産分割協議などによる相続を目指すという方法もあるにはありますが、かかる手間や費用を考えると、所得税を納めた方が確実でしょう。

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まとめ

いかがでしたか。たとえば不動産なら、その家が自分だけが相続したものだという認識を持っていれば、最短で10年、最長で20年住み続けることによって、所有権が認められるというのが、時効取得です。
ただし、共有相続されているものに関しては、そう一筋縄ではいかないこともあります。
住みなれた我が家がある日突然争いの種にならないように、登記名義などは相続が発生する前に確認しておいた方が良いかもしれません。

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