相続登記をするとどのような税金がどれだけかかるのかがわからず、不安に感じている人も多いのではないでしょうか？今回は、相続登記をする際にかかる税金や、相続登記に関連してかかる税金についてくわしく解説します。
目次
相続登記とは
相続登記とは、故人名義の不動産を相続人などの名義へと変える手続きです。
土地や建物といった不動産の名義人は、法務局で登記（登録）されています。そして、この名義人の情報などが載った不動産の全部事項証明書（登記簿謄本）は第三者であっても取ることができ、取引などの際にはこれで不動産の名義人を確認します。
しかし、たとえ相続人同士で遺産分けの話し合い（「遺産分割協議」といいます）がまとまって誰が不動産を取得するのかが決まっても、そのことを法務局へ申請しなければ名義は書き換わりません
そのため、不動産の取得者が決まったらすみやかに相続登記を行い、名義人を書き換えておく必要があるのです。
相続登記では「登録免許税」という税金がかかる
相続登記をする際には、「登録免許税」という税金がかかります。まずは、登録免許税の基本を解説していきましょう。
登録免許税とは
登録免許税とは、登記をする際に法務局で支払う国税です。土地や建物の名義を変える場合の他、建物を新たに建築した際やお金を借りる担保として不動産を差し入れて抵当権をつける際など、登記をするさまざまな場面で発生します。
登録免許税の支払い方
登録免許税の支払いは、原則として事前振込制となっています。あらかじめ金融機関や税務署、インターネットバンキングなどで振込手続きを行い、その際に発行される領収証書を登記申請書に貼付して登記申請を行います。
また、登録免許税額が3万円以下である場合には、収入印紙を登記申請書に貼り付けて納めることも可能です。収入印紙は郵便局や市区町村役場の窓口などで購入できるほか、登記申請に出向いた際に法務局内の窓口で購入することもできます。
なお、収入印紙を取り扱っているコンビニエンスストアもありますが、領収書への貼付で使うことの多い200円の印紙しか取り扱いがない場合が少なくありませんので、注意しましょう。
相続登記でかかる登録免許税の計算方法
相続登記の際にかかる税金である登録免許税は、どの程度の金額がかかるのでしょうか？登録免許税の計算方法は、次のとおりです。
相続登記の登録免許税はこのように計算する
相続登記に際して納めるべき登録免許税は、次の式で計算されます。
- 登録免許税（相続）＝課税標準額×1,000分の４
課税標準額は原則として、その不動産の固定資産税評価額のうち、1,000円未満を切り捨てた金額です。
たとえば、固定資産税評価額が22,222,222円であれば、課税標準額は22,222,000円になるということです。
また、計算結果である登録免許税額は、100円未満の端数を切り捨てます。課税標準額が22,222,000円であれば、登録免許税額は88,800円（22,222,000円×1,000分の4＝88,888円→88,800円）です。
- 登録免許税＝22,222,000円×1,000分の4＝88,888円→88,800円
相続をした不動産の固定資産税評価額が高い場合には登録免許税も高額となる可能性が高いため、あらかじめ試算をして心づもりをしておくことをおすすめします。
なお、相続人以外の人が遺言で不動産を受け取った場合の登録免許税率は、1,000分の4ではなく1,000分の20となります。
たとえば、課税標準額が22,222,000円であれば、登録免許税額は444,400円になるということです。
- 登録免許税＝22,222,000円×1,000分の20＝444,440円→444,400円
相続人以外の人が遺言で不動産を取得した場合には、特に登録免許税が高額となりやすいため注意しましょう。
固定資産税課税評価額の調べ方
登録免許税の課税標準額のもととなる固定資産税評価額を調べる主な方法は、次のとおりです。
- 固定資産税課税明細書を確認する
- 固定資産税評価証明書を取り寄せて確認する
固定資産税課税明細書を確認する
1つ目の方法は、固定資産税課税明細書を確認する方法です。
固定資産税課税明細書とは、固定資産税の課税対象となっている不動産の一覧が掲載された書類です。固定資産税課税明細書は、不動産の所在地である市区町村役場から毎年4月から6月頃に送付される、固定資産税納付書に同封されています。
この書類にはさまざまな金額が載っているうえ市区町村によって表現が異なりますが、「評価額」や「固定資産税評価額」、「価額」などと記載された欄の価額を確認しましょう。これが、その不動産の固定資産税評価額です。
「固定資産税課税標準額」や「固定資産税軽減税額」などではありませんので、確認する欄を間違えないようにしてください。
固定資産税評価証明書を取り寄せて確認する
固定資産税課税明細書が手元にない場合には、固定資産税評価証明書を取り寄せて固定資産税評価額を確認しましょう。
固定資産税評価証明書は、その不動産の固定資産税評価額を証明する書類です。固定資産税評価証明書は、その不動産の所在地である市区町村役場から、1通300円程度で取り寄せることができます。
請求先の窓口名称は市区町村によって異なりますが、「固定資産税課」や「税務課」、「資産税課」などの名称であることが多いでしょう。不明な場合には、役所の総合受付へ電話をして「固定資産税評価証明書を取得したい」旨を告げれば担当課へつないでもらえます。
ただし、固定資産税評価証明書は誰でも取れるわけではなく、不動産所有者本人や、その相続人など一定の関係のある人でなければ取得できません。相続人が取得する場合には相続人であることの証明が求められる場合がありますので、あらかじめ必要書類を確認したうえで請求することをおすすめします。
登録免許税の免税措置
相続登記をしないままで放置して、結果的に所有者が分からなくなってしまった「所有者不明土地」の増加が社会問題となっています。所有者不明土地への対策としてはさまざまな法改正がなされていますが、そのうちの一つとして登録免許税の免税措置が設けられています。
相続登記でかかる登録免許税には次の2つが存在し、いずれも令和7年（2025年）3月31日までの間の時限措置です。
なお、これらの免税措置を受けるためには免税の根拠となる法令の条項を登記申請書に記載する必要がありますので、記載を忘れないように注意しましょう。
相続により土地を取得した人が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置
個人が相続などで土地の所有権を取得した場合において、その個人が相続登記をする前に死亡したときは、その亡くなった個人への相続登記では登録免許税を課さないこととされています。
たとえば、登記上の名義人がAであり、AからBがこの土地を相続したにもかかわらず相続登記をしないままでBが亡くなり、この土地をBからさらにCが相続したようなケースです。この場合に、AからBについての相続登記にかかる登録免許税が免除されます。
ただし、実務上はこの場合にはそもそもBを経由せず、AからCへ直接登記を移転するケースが少なくありません。そのため、この免税措置が適用されるケースは非常に限定的であるといえるでしょう。
適用できるかどうか判断に迷う場合には、あらかじめ管轄の法務局などへお問い合わせください。
100万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置
相続登記をしようとする土地の価格（原則として、固定資産税評価額）が100万円以下である場合には、登録免許税が免除されます。なお、これは土地のみに該当する特例であり、建物については適用がありません。
相続登記に関連するその他の税金
相続で土地を取得した場合にかかる可能性があるその他の税金は、次のとおりです。なお、これらはいずれも相続登記自体を原因として課税されるものではなく、相続登記を放置したからといって支払わずに済むようなものではありません。
- 相続税
- 不動産取得税
- 所得税（譲渡所得）
- 所得税（不動産所得）
- 固定資産税・都市計画税
相続税
相続税とは、被相続人の遺産などに対してかかる税金です。
相続税は、土地や建物などについて個別で計算されるものではなく、土地や建物、預貯金、有価証券などすべての遺産の合計額に過去の一定の贈与を加算した価額（「課税価格の合計額」といいます）をもとに計算されます。
ただし、相続税には基礎控除額が設けられており、課税価格の合計額が基礎控除額を下回る場合には、かかりません。相続税の基礎控除額は、次のとおりです。
- 相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
課税価格の合計額が相続税の基礎控除額を上回る場合には相続税の申告が必要となりますので、早めに税理士などの専門家へ相談しましょう。
なお、相続税には「小規模宅地等の特例」制度があり、この制度の適用を受けることで、土地を最大8割減で評価することが可能となります。特例の適用にはさまざまな条件がありますので、こちらも合わせて税理士に確認しておくことをおすすめします。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得した際にかかる税金です。ただし、不動産取得税は、相続で不動産を取得した場合にはかかりません。
なお、次に要件をすべて満たす場合には、例外的に不動産取得税の対象となります。
- 被相続人が遺言書をのこしていたこと
- その遺言書で、相続人ではない人が不動産を取得したこと
- 遺贈が「包括遺贈」ではなく、「特定遺贈」であったこと
「特定遺贈」とは、「A土地を相続太郎に遺贈する」のように、財産を個別に特定して遺贈することです。
一方、不動産取得税の対象とならない「包括遺贈」とは、「相続太郎に私の全財産を遺贈する」や「私の遺産のうち3分の1を相続太郎に遺贈する」のように、財産をひっくるめて遺贈することを指します。
所得税（譲渡所得）
譲渡所得税は、不動産の相続登記をしただけではかかりません。その後、相続した不動産を売って「儲け」が出た場合にかかる税金です。譲渡所得税の計算のもととなる課税譲渡所得金額は、次の式で算定されます。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額
計算式内の金額は、それぞれ次のとおりです。
- 収入金額：不動産を売って得た金額です
- 取得費：売った不動産の購入代金や建築代金、購入手数料、設備費や改良費などです。被相続人がこれらを支出していた場合には、その金額を引き継ぎます。相続が起きてからすぐに売った場合には、相続税の一部を取得費として加算できます。取得費が不明な場合には、収入金額の5％を取得費とすることができます
- 譲渡費用：不動産を売る際に直接かかった仲介手数料や測量費、建物を壊して土地だけを売った場合の建物の取り壊し費用などです
- 特別控除額：要件を満たすことで使える控除です。相続後に空き家となった自宅不動産を売った場合には、最大3,000万円の控除が受けられる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の適用ができる可能性高いでしょう
ここで算定をした課税譲渡所得金額に、その不動産の所有期間に応じて、それぞれ次の税率がかかります。なお、この所有期間の判定では、被相続人の所有期間を合算することが可能です。
- 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合：15％
- 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下である場合：30％
相続で取得した不動産を譲渡した場合には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」などの適用が受けられるケースが多いため、結果的に税金を支払わずに済むケースが少なくないでしょう。
ただし、特例の適用を受けるにはさまざまな条件を満たす必要があるほか、期限内に確定申告をしなければなりません。そのため、相続をした不動産の譲渡を検討している場合には、あらかじめ税理士へ相談しておくことをおすすめします。
所得税（不動産所得）
被相続人が賃貸していた不動産を引き継いで引き続き賃料を得る場合や、相続した不動産を新たに賃貸して賃料を得る場合には、毎年の確定申告が必要となります。賃料を生む不動産を相続した場合には、毎年の確定申告を忘れないようにご注意ください。
また、賃貸不動産に関して支払った固定資産税や修繕費などは必要経費に算入することができますので、領収書などをきちんと保管しておきましょう。
固定資産税・都市計画税
不動産を取得した原因が相続である場合に限らず、不動産を所有している限り、毎年固定資産税がかかります。また、不動産が都市計画区域内にある場合には、固定資産税とあわせて都市計画税も課税されます。
これらの税金は毎年1月1日時点での不動産所有者に対してかかりますので、相続で不動産を取得した場合には、翌年からの支払いを予定しておいてください。
支払うことになる固定資産税や都市計画税の金額は、不動産の価額に応じて毎年変動します。ただし、建物を増築したケースや近隣の地価が高騰したケースなど不動産の価額が変動するような大きなできごとがない限りは、さほど大きく変わるものではありません。
そのため、前年において被相続人が支払っていた固定資産税などの額を見れば、今後支払うこととなる固定資産税などの額の心づもりはできるでしょう。
また、固定資産税や都市計画税は市区町村側で計算したうえで納付書が送付されますので、自分での計算や申告は不要です。毎年4月から6月頃に納付書が送られてきますので、見落とさないようにご注意ください。
まとめ
相続登記をする際には、登録免許税という税金の納付が必要です。登録免許時の額は不動産の固定資産税評価額と連動するため、評価額の高い不動産を相続した場合には、登録免許税も高額となります。そのため、どの程度の金額がかかるのか、あらかじめ試算しておくと良いでしょう。
また、状況によっては相続税や譲渡所得税などの対象となる場合もあります。状況に応じてどの税金がかかるのかを知り、申告が必要なものについては忘れないように注意が必要です。
さて、相続登記をする際には、被相続人の戸籍、不動産の固定資産税評価証明書など、多くの書類を添付しなければなりません。これらの書類を、相続人が自分ですべて集めることは、慣れてないと非常に大変です。
