【2021】相続での不動産の登記に必要な書類は?取得方法と作成方法

不動産登記の必要書類不動産
この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。

不動産の相続登記ではさまざまな書類が必要になり、ケースによって準備する書類の種類が異なります。

土地や家を相続する際、どんな書類が必要になるのか理解しておくとスムーズに手続きを進めることができるため、自分のケースで必要になる書類が何か確認しておきましょう。

今回は、不動産の相続登記で必要な書類の種類や各種書類の取得方法について解説します。

【一覧表】不動産の相続登記で必要になる書類

【一覧表】不動産の相続登記で必要になる書類

不動産の名義変更手続きである相続登記で必要になる書類を一覧表で示すと次のとおりです。

被相続人(亡くなった人)に関する書類
  • 戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本
  • 住民票の除票(または戸籍の附票)
相続人(不動産を相続する人)に関する書類
  • 戸籍謄本
  • 住民票
相続する不動産に関する書類
  • 固定資産評価証明書
その他の書類(必要に応じて準備する書類)
  • 相続関係説明図
  • 印鑑証明書
  • 遺産分割協議書や遺言書、調停調書 など

これらの書類の中には、どのようなケースでも必要になる書類もあれば、ケースによって必要になる場合と不要な場合に分かれる書類もあります。

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相続登記の必要書類はケースごとに異なる

相続登記の必要書類はケースごとに異なる

不動産の相続登記で必要になる書類は、次の3つのいずれに該当するかで変わってきます。

まずは自分がどのケースに該当するか確認しましょう。

3つのいずれのケースに該当するかで必要書類が変わる
  • 遺産分割協議に基づいて相続する場合
  • 遺言書に基づいて相続する場合
  • 法定相続分に基づいて相続する場合

また、以下のケースに該当する場合には、一般的に追加で書類が必要になります。

追加で書類が必要になるケースがある
  • 裁判で遺産分割方法を決めた場合
  • 相続放棄をした人がいる場合
  • 相続人が海外に住んでいる場合
  • 被相続人や相続人が外国籍の場合

ここでは、それぞれのケースごとに必要書類を紹介していきます。

遺産分割協議に基づいて相続する場合

相続人が2人以上いて、遺言書がなく遺産の分け方を相続人で話し合う必要がある場合は、遺産の分け方を決める遺産分割協議を行います。

不動産を誰が相続するのかを遺産分割協議で決めた場合、相続登記の手続きでは主に次の書類が必要です。

遺産分割協議に基づく相続登記の必要書類
  • 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、住民票の除票
  • すべての相続人の戸籍謄本と印鑑証明書
  • 不動産を相続する相続人の住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 遺産分割協議書

遺産を相続する権利がある相続人が誰なのか、この点がわかる必要があるので、亡くなった人の戸籍謄本は出生から死亡までのすべてのものを準備する必要があります。

また、不動産を相続する人の住民票や印鑑証明書だけでなく、他の相続人の戸籍謄本や印鑑証明書も必要です。

遺産分割協議が終わった後に改めて他の相続人から資料を送ってもらうのは手間がかかるので、遺産分割協議書を作成する際に他の相続人から印鑑証明書などを受け取っておきましょう。

遺言書に基づいて相続する場合

亡くなった人が生前に遺言書を作成して残している場合は、その内容に従って遺産を相続します。

遺言書で指定された人が不動産を相続する場合、相続登記の手続きでは主に次の書類が必要です。

遺言に基づく相続登記の必要書類
  • 被相続人の死亡時の戸籍謄本、住民票の除票
  • 不動産を相続する人の戸籍謄本と住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 遺言書(検認を受けた場合は検認済証明書も必要)

遺産分割協議に基づいて相続する場合とは異なり、不動産を相続する人以外の相続人の戸籍謄本を提出する必要はありません。

相続人に関する書類は、不動産を相続する人の戸籍謄本と住民票を提出します。

また、亡くなった人の戸籍謄本は出生から死亡までのすべてのものをそろえる必要はなく、提出するのは死亡時点のものです。

法定相続分に基づいて相続する場合

法定相続分とは、どの相続人がどれくらいの割合の遺産を相続するのか、目安となる割合として法律で決まっている割合です。

法定相続分に従って不動産を相続する場合は、相続登記で主に次の書類が必要になります。

法定相続分に基づく相続登記の必要書類
  • 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、住民票の除票
  • すべての相続人の戸籍謄本、住民票
  • 固定資産評価証明書

すべての相続人が自分の法定相続分の割合で不動産を相続するので、すべての相続人の戸籍謄本や住民票が必要になります。

裁判で遺産分割方法を決めた場合

遺産分割協議で揉めてしまい、誰が不動産を相続するか決まらない場合は、裁判所に申立てを行って調停や審判で決めることになります。

調停や審判で遺産分割の方法を決めた場合、相続登記の手続きで必要になるのは主に次の書類です。

調停(審判)に基づく相続登記の必要書類
  • 調停調書
  • 不動産を相続する相続人の住民票
  • 固定資産評価証明書

裁判所に申立てをするときに、相続関係を確認するための書類(戸籍謄本など)を既に提出しているので、相続登記の手続きの際に改めて戸籍謄本などを提出する必要は通常ありません。

他のすべての相続人に戸籍謄本などの取得を依頼してそろえる必要はなく、不動産を相続することになった人が自分で手続きを進められます。

相続放棄をした人がいる場合

相続人の中に相続放棄をした人がいる場合、相続の権利関係が変わるため相続放棄をしたことがわかる書類も登記の際に提出する必要があります。

相続放棄を証明する書類
  • 相続放棄申述受理通知書
  • 相続放棄申述受理証明書

受理通知書は相続放棄の手続きをすると届く書類で、相続放棄をした人に裁判所から届く書類です。

一方で、受理証明書は相続放棄をした人だけでなく、他の相続人など利害関係者であっても裁判所で発行手続きをすれば取得が可能です。

相続人が海外に住んでいる場合

相続人が海外に住んでいる場合、基本的に住民票や印鑑証明書は発行できません。

代わりになる書類として、領事館でサイン証明書などを発行してもらい、相続登記の手続きで提出することになります。

発行できる書類の種類や手続きの流れは領事館によって異なる場合があるため、手続きにあたっては現地の領事館に直接確認が必要です。

被相続人や相続人が外国籍の場合

亡くなった人が外国籍の場合はその国の法律が適用されます。

国によって相続法は異なるため、まずはその国の相続法の内容を確認しなければなりません。

また、遺産を相続する人が外国籍の場合、海外に住んでいるケースでは基本的に住民票や印鑑証明書が取得できません。

代わりに現地の領事館などでサイン証明書などを取得して相続登記の手続きで提出することになります。

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各種書類の取得方法や作成方法

各種書類の取得方法や作成方法

自分のケースで必要になる書類が何か確認できたら、続いてそれぞれの書類の取得方法や作成方法について見ていきましょう。

ここでは、書類ごとに発行手続きを行う場所などを解説するので、自分が不動産の相続登記をする際に必要になる書類について、入手方法などを確認するようにしてください。

戸籍謄本

亡くなった人の戸籍謄本は、その人の本籍地がある市区町村役場で取得します。

本籍地がわからない場合は、住所登録をしている自治体の役場で住民票を取得して、記載されている本籍地を確認しましょう。

死亡時点の戸籍謄本から遡る形で、出生時点のものまですべての戸籍謄本をそろえます。

遠方の自治体から戸籍謄本を取り寄せる場合は、窓口に直接行かなくても郵送で申請することが可能です。

また、相続人の戸籍謄本はその人の本籍がある自治体の役場で取得します。

相続登記の手続きで他の相続人の戸籍謄本が必要な場合は、各相続人に依頼して本籍がある自治体で取得してもらうようにしましょう。

住民票

亡くなった人の住民票の除票は、亡くなった人の最後の住所地の市区町村役場で取得します。

また、相続人の住民票は現在住んでいる自治体の役場に行けば取得できます。

ご自身が住んでいる地域の自治体の窓口に行って発行手続きを行ってください。

印鑑証明書

印鑑証明書は登録された印鑑が本物であることを証明する書類です。

印鑑登録の手続きが済んでいれば、住所地の市区町村役場で印鑑証明書を発行できます。

遺産分割協議に基づいて不動産の相続登記をする場合は、遺産分割協議書に押した実印の印鑑証明書が必要です。

各相続人がそれぞれの住所地の市区町村役場で印鑑証明書を取得して全員分をそろえます。

固定資産評価証明書

相続登記の手続きをする際に登録免許税を納付しますが、税額の計算の基礎となる不動産の価格が記載されているのが固定資産評価証明書です。

土地や家の相続登記をするときには、必要書類の一つとして固定資産評価証明書も提出します。

相続税の申告などでは被相続人が亡くなった年度の固定資産評価証明書を提出しますが、不動産の相続登記で必要になるのは登記の手続きをする年度の固定資産評価証明書です。

固定資産評価証明書は、不動産がある地域の市区町村役場で取得できます。

登記事項証明書(登記簿謄本)

登記事項証明書は相続登記の際の提出書類ではありませんが、登記申請書を作成する際に必要になります。

データ化されているものが登記事項証明書、紙ベースのものが登記簿謄本です。

いずれも法務局に申請すれば取得でき、窓口に直接行って発行する以外に郵送でも取り寄せることができます。

登記事項証明書を取得するには、土地であれば地番、家屋であれば家屋番号が必要です。

地番や家屋番号は登記済権利証や固定資産評価証明書、名寄帳などで確認できます。

登記申請書

不動産の相続登記では、登記申請書を作成して法務局に提出する必要があります。

申請書の用紙は法務局のサイトからダウンロードでき、記載例も掲載されているので確認してみましょう。

登記申請書 記載例

出典:法務局

不動産に関する事項は登記事項証明書を見ながら記入し、登録免許税の税額は固定資産評価証明書に記載された額をもとに税率0.4%で計算します。

相続関係説明図

相続関係説明図とは、亡くなった人と相続人の関係を図式化したもので家系図のようなものです。

法務局で不動産の相続登記をする際、戸籍謄本などの原本を返却してもらいたい場合には相続関係説明図も提出します。

相続関係説明図の作成で必要な書類
  • 被相続人の出生から死亡まですべての戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本
  • 相続人全員の戸籍抄本または戸籍謄本
  • 相続人全員の戸籍の附票または住民票

相続関係を確認できる資料を準備できたら相続関係説明図を作成します。

手書きで作成してもパソコンで作成しても構いません。

書式が明確に法律などで決まっているわけではないので、基本的に自由に作成できますが、一般的には下のような形式で作成します。

相続関係説明図 作成例

出典:法務局

タイトルは「被相続人 〇〇〇 相続関係説明図」と記載し、被相続人の情報として氏名や死亡日、最後の住所地などを記載します。

相続人に関する情報は氏名だけでなく、住所や被相続人との続柄(配偶者、長男など)も記載しても良いでしょう。

また遺産分割によって遺産を取得する人の氏名の横に「遺産分割」、相続放棄をして相続人ではなくなった人の氏名の横に「相続放棄」などと記載して、相続関係をわかるようにします。

相続放棄申述受理通知書・相続放棄申述受理証明書

相続放棄の手続きをすると、相続放棄が裁判所によって受理されたことを示す書類として相続放棄申述受理通知書が届きます。

相続放棄申述受理通知書は相続放棄をした本人に届く書類であり、他の相続人では取得できません。

不動産の相続登記で提出する場合は、相続放棄をした人から取り寄せて法務局に提出することになります。

一方で、相続放棄申述受理証明書は、相続放棄をした人以外の相続人でも裁判所で手続きをすれば取得が可能です。

手続きをする裁判所は、被相続人の最後の住所地を管轄する裁判所で、相続放棄申述受理証明申請書を作成して裁判所に提出します。

発行手続きの流れはこちらの記事で解説しているので、証明書が必要な場合には参考にしてください。

委任状

不動産の相続登記を司法書士に依頼する場合は委任状も必要になります。

司法書士に依頼する場合は、一般的に司法書士が委任状の用紙を渡してくれるので、司法書士の指示に従って委任状に記入するようにしてください。

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添付書類の有効期限について

添付書類の有効期限について

相続に関連する手続きの中には、「書類は手続き前〇ヶ月以内に発行したものに限る」など、期限が設定されている場合があります。

しかし、不動産の相続登記に関しては、提出する書類に有効期限は特にありません。

ただ、相続人の戸籍謄本と不動産の固定資産評価証明書については次の点に注意が必要です。

相続登記の添付書類に関する注意点
  • 相続人の戸籍謄本:被相続人が亡くなった後に取得したものを用意する
  • 不動産の固定資産評価証明書:登記の手続きをする年度のものを用意する

被相続人が亡くなった時点で相続人が生きていることを証明するため、相続人の戸籍謄本は相続開始後に取得したものである必要があります。

また不動産の評価額は年度によって変わる場合があるので、その年度の固定資産評価証明書を用意して提出する必要があります。

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提出した添付書類を返却してもらう方法

提出した添付書類を返却してもらう方法

相続登記の手続きでは、相続関係説明図を作成して提出している場合は戸籍一式の返却を受けられますが、そうでない場合は返却してもらえません。

しかし、戸籍謄本や住民票の原本を返却してもらいたい場合は、次の手順で申請すれば手続き完了後に返却してもらえます。

原本還付と呼ばれる手続きで、書類を返却してもらえば他の手続きでも使えて、わざわざ再度書類を取得する手間や時間がかからずに済みます。

原本還付の手続きの流れ
  1. 返却を希望する書類のコピーを取って、余白に「原本と相違ありません」と記載して署名捺印する
  2. 登記申請書にコピーをホチキスでとめて原本と一緒に法務局に提出する
  3. 登記完了後に法務局の窓口で原本を返却してもらう

また、原本の返却を郵送で希望する場合は、申請書に「送付により原本還付書類の返却を希望する」と記載して返信用封筒(切手を貼付)も提出しておきます。

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まとめ

土地や家などの不動産を相続する場合、法務局で相続登記の手続きをするには戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などが必要になります。

遺産分割協議に基づいて相続する場合や遺言書の内容に従って相続する場合など、ケースによって必要書類が変わるので、必要書類が何かについては最初に確認するようにしてください。

相続登記に必要な書類をすべて用意するには時間がかかることがあるので、早めに準備を始めることをおすすめします。

仕事などで忙しくて相続登記の必要書類を自分でそろえる時間が取れない場合は、司法書士に依頼して最初から手続きをすべて任せてしまっても良いでしょう。

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この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。