【2022】不動産を相続する際の手続きは?分割方法・登記・相続税申告方法

不動産を相続する際の手続き不動産
この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。

自宅の不動産を持っていた人が亡くなると、その不動産の名義変更をする必要があります。不動産の手続きは慣れていない方が大半です。そのため、「いったい何から手を付ければ良いのだろう」と悩んでしまう方も多いものです。

不動産の手続き先である法務局は、日常生活の中ではあまり出向くことがない場所であることも相まって、より不安に感じる人も少なくないのが現状です。

自宅を含む不動産の相続手続きをするためには、主に「不動産を取得する人を決める」「必要書類を収集・作成する」「法務局に登記を申請する」の3つの段階を踏むことが必要です。

今回は、それぞれの段階や、相続登記に必要な書類を詳しく解説するとともに、相続登記を自分で行うメリット・デメリットについても説明します。手続きの参考としてみてください。

不動産の相続手続きとは

不動産の相続手続きとは、亡くなった人(「被相続人」といいます)名義の土地を、相続人など不動産を取得した人の名義へと変えることです。土地や建物といった不動産は、その基本情報や所有者の情報が法務局に登記されています。

そのため、不動産の所有者が相続で変わったことを第三者に主張するためには、登記されている情報を変更しなければなりません。この登記の変更が、不動産の相続手続きです。

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不動産を相続するのは誰になる?

不動産を相続するのは、誰になるのでしょうか?遺言書がある場合と遺言書がない場合とに分けて、それぞれ解説します。

遺言書がある場合

被相続人が遺言書を遺しており、遺言書のなかで不動産を相続させる人が定められていたのであれば、原則として、その遺言書で指定された人が不動産を相続します。

遺言書で誰に財産を渡すのかは、原則として被相続人の自由です。財産を渡す相手は相続人であっても構いませんし、相続人でも親族でもない人であっても構いません。

そのため、不動産を相続する人が相続人である場合もあれば、相続人ではない人が不動産を受け取る場合もあります。

遺言書がない場合

遺言書がない場合や、遺言書があっても不動産について定められていなかった場合には、「遺産分割協議」で不動産を取得する人を決めます。

遺産分割協議とは、相続人全員で行う、遺産分けの話し合いのことです。相続人全員が納得するのであれば、相続人のうち誰が不動産を取得しても構いません。

ただし、遺産分割協議を成立させるためには、多数決などではなく、全会一致が必要です。話し合いに参加しない相続人が1人でもいたり、遺産分割協議の内容に納得しない相続人が1人でもいたりすれば、協議を成立させることはできませんので、慎重に進めましょう。

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不動産を相続するまでの流れ

まずは、自宅などの不動産を相続するまでの流れを解説します。それぞれの項目について大まかに解説しますので、手続きの全体像をつかむことから始めましょう。

不動産を相続するまでの流れ
  • 不動産を相続する人を決める
  • 必要書類を集める
  • 不動産の相続登記をする

不動産を相続する人を決める

自宅不動産の相続手続きをするためには、最初にその不動産を誰が相続するのかを決める必要があります。不動産を取得する人の決め方としては、主に次の3つのパターンが考えられます。

  1. 遺言書で決める
  2. 遺産分割協議で決める
  3. 審判で決めてもらう

では、それぞれの方法について詳しく解説します。

遺言書で決める

自宅不動産を相続する人を決める方法の1つ目として、遺言書で決めることが考えられます。被相続人(亡くなった人)が生前に有効な遺言書を残しており、その遺言書で自宅不動産を相続させる人や遺贈する相手を決めていたのであれば、原則として、その人が自宅不動産を取得することになるわけです。

遺言書には、主に次の2つがあります。

  1. 自書が要件とされる「自筆証書遺言」
  2. 公証役場で作成する「公正証書遺言」

このいずれであっても、要件を満たし、かつ内容に問題がないのであれば、その有効性に差はありません。しかし、自筆証書遺言の場合には、記述があいまいだったり、要件を満たすかどうか判断に悩んだりする場合もあるでしょう。その場合には、事前に管轄の法務局へ相談されることをおすすめします。

また、遺言書の書き方として、「〇県〇市1丁目1番地の土地を長男の光男に相続させる」というように財産を特定して記載する書き方と、「私の財産は、すべて長男の光男に包括して相続させる」というように財産を包括して書く書き方があります。

いずれであっても、対象となる自宅不動産を誰が相続するのか明確に読み取れるのであれば、その遺言書を使って手続きをすることが可能です。

遺産分割協議で決める

有効な遺言書がない場合には、自宅の不動産を誰が相続するのか、遺産分割協議で決めることとなります。遺産分割協議とは、遺産分けの話し合いのことです。

この話し合いの中で、「自宅の不動産は、配偶者が相続する」「預貯金は、長男と二男で2分の1ずつ相続する」など、それぞれの財産を誰が受け取るのか、具体的に決めていきます。遺産分割協議には相続人全員の参加が必要で、一部の相続人を除外して行った遺産分割協議は無効となります。

これには例外はなく、たとえ相続人の中に認知症の人や行方不明の人がいたとしても、その人たちを無視して協議を成立させることはできません。

では、どうすべきかと言えば、認知症の人がいる場合には成年後見人、行方不明の人がいる場合には不在者財産管理人という、認知症の人や行方不明の人の代わりに協議に参加をする人を家庭裁判所で選任してもらうことが必要です。

この遺産分割協議の結果をまとめた書類のことを、遺産分割協議書と言います。

調停や審判で決める

当人同士では遺産分割協議がまとまらない場合には、家庭裁判所での調停や審判手続きへと移行します。調停とは、調停委員の立ち合いのもとで遺産分割協議を行う手続きのことです。

また、審判とは、裁判所が諸般の事情を踏まえて遺産分割の内容を決める手続きをいいます。調停や審判は、いわゆる相続争いの状態となってしまった場合に利用する手続きのことだとイメージすると良いでしょう。

必要書類を集める

不動産を相続する人が決まったら、次に、必要書類を収集します。必要書類の詳細については、後述します。取得に時間が掛かることも多いため、遺産分割の話し合いと並行して収集をされるとスムーズです。

不動産の相続登記をする

必要書類の収集ができたら、自宅不動産の名義変更に使う登記申請書を作成し、法務局へ申請します。法務局はどこでも良いわけではなく、その不動産の所在地を管轄する法務局へ申請しなければなりません。

申請の方法には、「窓口申請」「郵送申請」「オンライン申請」の3つの方法がありますが、慣れていないうちは窓口での申請がおすすめです。それぞれの方法のメリットとデメリットは、次の通りです。

窓口申請のメリット・デメリット

軽微な修正がその場でできる点が、窓口申請の大きなメリットです。すぐに修正できるよう、申請者の印鑑を持って行きましょう。事前の予約が必要ですが、申請前に申請書類の確認をしてもらうことも可能です。

また、申請に必要な登録免許税を支払うための印紙も、その場で購入できます。一方で、管轄の法務局が遠方の場合には出向くことが大変であることのほか、待ち時間が長くかかる可能性がある点がデメリットです。

郵送申請のメリット・デメリット

郵送申請のメリットとしては、平日の日中に窓口へ出向かなくても良い点が大きいと言えます。管轄の法務局が遠方であっても、郵送申請ならそこまで行く必要はありません。

一方で、不備の発見までに日数がかかる点や、不備があった際の補正のやり取りにも日数がかかる点がデメリットです。

オンライン申請のメリット・デメリット

結論から言えば、オンライン申請はおすすめできません。申請のための必要な電子証明書の取得などに費用や手間がかかるほか、不備があった際の補正も面倒なためです。オンライン申請は、司法書士などのプロが使う方法だと考えておきましょう。

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不動産の相続に必要な書類と税金

では、相続登記をするには、どのような書類や費用が必要なのでしょうか?一つずつ詳しく見ていきましょう。

不動産の相続の必要書類と税金
  • 遺産分割協議書か遺言書
  • 不動産の全部事項証明書(謄本)
  • 不動産の評価証明書又は評価通知書
  • 戸籍謄本や除籍謄本、住民票等
  • 不動産登記申請書
  • 登録免許税

遺産分割協議書か遺言書

前述の通り、自宅の名義変更をする前に、誰がその自宅不動産を相続するのかを決めなければなりません。その決め方に応じて、主に遺産分割協議書または遺言書のいずれかが必要です。

まず、自宅不動産の取得者を遺産分割協議で決めた場合には、その話し合いの結果をまとめた遺産分割協議書が相続登記の添付書類となります。遺産分割協議書には、誰がその不動産を取得するのか、誰が見てもわかるよう明確に記載したうえで、相続人全員が実印で捺印しなければなりません。その印が実印であることの証明として、相続人全員の印鑑証明書も必要です。

また、遺言書があった場合には、その遺言書が添付書類となります。その遺言書が公正証書なのであれば、謄本又は正本を添付してください。

一方で、遺言書が自筆証書遺言なのであれば、先に家庭裁判所での検認を済ませ、検認済証明書とともに遺言書の現物を添付します。

なお、自筆証書遺言であっても、法務局での保管制度を利用していた場合には、検認手続きは必要ありません。

不動産の全部事項証明書(謄本)

不動産の全部事項証明書は、相続登記の添付書類ではありません。しかし、この書類の情報を確認しないことには、遺産分割協議書や後述する登記申請書を正しく作成することは困難ですので、あらかじめ取得のうえ、内容を確認しておきましょう。

不動産の全部事項証明には、その不動産の所有者や所在地のほか、土地であれば地積や地目が、建物であれば床面積や建物の種類が記載されています。遺産分割協議書等を作成する際には、これらを正しく記載することで、どの不動産のことかを特定することになります。

また、父の名義になっていると思い込んでいた土地が、実はかなり前に亡くなった祖父名義のままとなっていたり、母の名義だと思い込んでいた建物が実は父との共有であったりするケースも散見されます。こういったことも全部事項証明書で確認できますので、手続きの前に取得しておきたい書類です。不動産の全部事項証明書は、全国どこの法務局からでも、誰でも取得可能です。

また、オンラインで申請を行い、郵送で送ってもらうこともできます。手数料は、法務局の窓口で取得する場合には1通600円、オンライン申請の場合には、送料込みで500円です。

不動産の評価証明書又は評価通知書

不動産の評価証明書又は評価通知書は、相続登記の添付書類です。これらの書類には、不動産の固定資産税評価額が記されています。不動産の名義を変える際には、後述する登録免許税という税金を支払わなければなりません。

この登録免許税は、その不動産の固定資産税評価額をもとに計算されます。そのため、不動産の評価証明書又は評価通知書の添付が必要なのです。評価証明書や評価通知書は、その不動産がある市区町村役場で取得できます。評価証明書は1通300円前後である一方、評価通知書は無料で取得可能な市区町村役場もあります。

戸籍謄本や除籍謄本、住民票等

自宅不動産の名義変更の際には、戸籍謄本や住民票などの書類も必要です。具体的には、次のような書類が求められます。

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍・除籍・原戸籍謄本

遺産分割協議書に捺印をした人以外に相続人がいないことの証明のため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本が必要です。被相続人の最後の戸籍謄本だけでは、通常、相続人をすべて確認することができないため、出生までさかのぼる必要があります。

なお、被相続人の兄弟姉妹や甥姪などが相続人となる場合には、被相続人の出生までさかのぼる戸籍謄本等に加え、被相続人の父母それぞれの出生までさかのぼる除籍謄本等も必要です。

また、相続関係によっては、これら以外の書類が求められるケースもあります。ただし、遺言書で手続きをする場合には、被相続人の死亡が確認できる戸籍謄本など一部のみの提出で良く、出生までさかのぼるものまでは必要ありません。

戸籍謄本や除籍謄本、原戸籍謄本は、その当時の本籍地の市区町村役場で取得できます。手数料は、戸籍謄本は1通450円、除籍謄本と原戸籍謄本は1通750円です。

被相続人の最後の住民票(除票)又は戸籍の附票

被相続人の最後の住所を確認するため、最後の住民票である除票か、戸籍の附票が必要です。除票は、最後の住所地の市区町村役場、戸籍の附票は最後の本籍地の市区町村役場で取得できます。手数料は市区町村によって異なりますが、300円前後であることが一般的です。

なお、これらの書類で確認できる被相続人の住所が、不動産謄本に記載の住所と異なる場合には、別の書類が必要となる場合があります。

相続人全員の戸籍謄本

相続人の生存を確認するため、相続人全員の戸籍謄本が必要です。ただし、遺言書による相続で手続きをする場合には、その不動産を取得する人と被相続人との関係のわかる戸籍謄本や除籍謄本のみで良く、他の相続人の戸籍謄本までは必要ありません。

戸籍謄本は1通450円で、本籍地の市区町村役場で取得できます。

不動産を取得する相続人の住民票

不動産を取得する相続人は新しく所有者として登記されます。その際に正しい住所を登記する必要がありますので、新所有者の住民票が必要です。住民票は、住所地の市区町村役場で取得できます。手数料は1通300円前後のことが一般的ですが、市区町村によって異なります。

不動産登記申請書

相続登記のメインとなる書類が、不動産登記申請書です。法務局のホームページからもひな形は入手できますが、正しく作るためには法律や登記の基本的な知識が必要で、簡単なものではありません。また、不動産の情報や住所なども、全部事項証明書や住民票どおりに正しく記載する必要があります。

法務局では通常、予約制の登記相談を設けています。一度で完璧に作成するのは困難かと思いますので、登記相談も活用しながら作成してください。

登録免許税

相続登記をする際には、登録免許税という税金がかかります。相続の場合の登録免許税は、その不動産の固定資産税評価額の4/1,000です。

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の不動産であれば登録免許税は8万円(=2,000万円×4/1,000)、固定資産税評価額が5,000万円であれば20万円(=5,000万円×4/1,000)ということです。評価額の高い不動産であればかなり高額な登録免許税がかかることになりますので、こちらも覚えておいてください。

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不動産の相続は自分でできる?

不動産の相続登記を自分で行うことが禁じられているわけではありません。そのため、専門家へ依頼して登記手続きを行ってもらうことの他、自分で行うことも一つの選択肢となるでしょう。

ここでは、自分で不動産の相続登記を行うことのメリットとデメリットをそれぞれ解説します。

自分で行うメリット

不動産の相続登記を自分で行うことのメリットは、費用の節約のみでしょう。ただし、自分で行ったとしても、節約できる費用は専門家の報酬のみであり、必要書類の取得費用や登録免許税はかかります。

自分で行うデメリット

自分で不動産の相続登記を行う場合の主なデメリットは、次のとおりです。

手間がかかる

自分で相続登記を行うことの最大のデメリットは、手続きに手間がかかる点です。

先ほど解説したように、相続登記を行うにはさまざまな書類が必要となる他、登記申請書を作成しなければなりません。登記申請書は銀行の相続手続き書類などのような穴埋め形式ではなく、原則として自分で一から作成する必要があります。

登記申請書の書き方や必要書類を調べたり収集したりすることには、慣れていないと多大な手間と時間を要してしまうことでしょう。

平日の日中に何度も時間を取る必要がある

登記の申請先である法務局は、平日の日中しか開庁していません。

また、自分で登記を行う場合には事前相談などに何度か出向く必要が生じることが一般的ですが、この場合にも平日の日中に法務局へ出向く必要があります。さらに、上で解説をした必要書類の取得先である役所も、原則として平日の日中のみの開庁です。

そのため、自分で不動産の相続登記をする場合には、平日の日中に何度も時間を取られることを覚悟しておくべきでしょう。

手続き完了までの時間がかかる傾向にある

自分で不動産の相続登記をした場合には、一つひとつ調べたり法務局の事前相談を活用したりしながら進めていく必要があるため、登記申請までに時間がかかる傾向にあります。

また、登記申請後に不備が見つかれば、その不備を補正しなければならず、さらに登記完了が遅くなります。そのため、手続きに取り掛かってから手続きが完了するまでに、時間がかかる可能性が高いでしょう。

必要な手続きを見落とす可能性がある

相続登記を自分でした場合には、本来であれば行っておくべきであった必要な手続きを見落とすリスクがあります。たとえば、私道など固定資産税がかかっていない土地の名義変更を見落とすことなどが、代表的なケースです。

また、既に返済が終わった住宅ローンの抵当権が残ったままになっており、相続登記と併せて抹消手続きをしておいた方が良いケースもあるでしょう。

プロである司法書士へ依頼した場合にはこれらに気付いて指摘してくれる可能性が高い一方で、専門家ではない個人がこれら登記の問題に気づくことは容易ではありません。

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不動産の相続の相談をできる窓口・専門家

不動産の相続を相談できる専門家は、次のとおりです。それぞれの特徴を知り、相談したい内容に沿った専門家へ相談しましょう。

弁護士

弁護士は、基本的人権を擁護し、社会正義を実現することを使命としている法律の専門家です。

不動産の相続について遺産分割協議がまとまらない場合や遺産分割協議に応じない相続人がいる場合、不動産に関する遺言書に疑義がある場合、その他争いが生じている場合などには、弁護士へ相談すると良いでしょう。

税理士

税理士は、税に関する専門家です。

その相続でかかる相続税がいくらになるのか知りたい場合や、相続税の申告を依頼したい場合などには、税理士へ相談するとよいでしょう。

司法書士

司法書士は、登記手続きなどの専門家です。

不動産の相続登記について相談したい場合や、相続登記手続きを依頼したい場合には、司法書士へ相談すると良いでしょう。また、相続人に認知症の人がいる場合の成年後見手続きや相続放棄手続きなどの裁判手続きについても、司法書士へ相談することができます。

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不動産の相続を専門家に依頼した方が良いケース

特に不動産の相続手続きを専門家に依頼した方が良いケースは、どのような場合でしょうか?ここでは、専門家に依頼すべき4つのケースを紹介します。

自分で手続きを無事に完了させる自信がない場合

自分で調べながら未知の手続きを行うことが苦手であるなど、自分で手続きを無事に終えられる自信がない場合には、はじめから専門家に手続きを依頼した方が良いでしょう。

途中まで自分で行ったからといって、プロではない個人が作成した不完全な書類では司法書士の報酬が減額される可能性は低く、結局は無駄な労力をかけただけという結果になる可能性が高いためです。

また、不動産が今回亡くなった父ではなく何十年も前に亡くなった祖父名義のままであるなど数次にわたって相続が起きている場合には、書類収集や書類作成の難易度がより高くなります。

そのため、このような場合にもはじめから専門家に依頼するのが得策だといえます。

不動産の相続に時間や手間をかけられない場合

仕事が忙しいなど、不動産の相続手続きにあまり時間や手間をかけられない場合には、はじめから専門家へ依頼した方が良いでしょう。専門家へ依頼することで、時間や手間を大幅に削減することが可能となります。

不動産の相続を急ぐ事情がある場合

不動産の売却を控えているなど、不動産の相続登記を急ぐべき事情がある場合にも、専門家へ依頼することをおすすめします。自分で相続登記をする場合には、どうしても専門家が行うより時間がかかる傾向にあるためです。

専門家のアドバイスを受けたい場合

相続に関して専門家のアドバイスを受けたい場合には、相続登記を専門家に依頼すべきです。たとえば、争いのない相続において、不動産を長男である自分の名義にすべきか、被相続人の配偶者である母名義にすべきかの判断がつかず、専門家の助言を受けたい場合などです。

法務局では登記書類の作成についての指導はしてくれますが、通常は登記の前提となる遺産分割の内容までの相談には乗ってくれません。そのため、前提となる遺産の分け方などの相談もしたい場合には、専門家へ手続きを依頼した方が良いでしょう。

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まとめ

不動産の相続手続きには多くの添付書類が必要となり、集めるだけでも大変です。また、登記申請書の作成のために、平日の日中に法務局へ何度も足を運ぶことも、できれば避けたいところでしょう。

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呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。