住宅取得資金贈与の特例とは
住宅取得資金贈与の特例とは、ことばの通り住宅を取得するための資金の贈与に対して、優遇措置（非課税枠の適用）が取れる特例です。
この場合の、住宅取得資金とは、物件の購入契約や新築・増改築の工事請負契約などにかかる費用を指します。※あくまでもこれからかかる費用に適用できる特例ですので、既存のローンの支払いなどには利用できません。
これらの資金を、「直系尊属から贈与された場合には、700万円（または1,200万円）まで贈与税が非課税になる」というというのが、この特例の概要です。
直系尊属とは、簡単に言うと自分の両親、その親（祖父、祖母）などです。自分の兄弟姉妹や、配偶者の両親などは直系尊属には当てはまりません。贈与する側からすると、自分の子供、または孫に住宅取得資金の贈与を行なった場合に特例が使える、という認識になります。
非課税枠は厳密には細かく分けられる
先ほど、非課税枠について、「700万円（または1,200万円）まで」と説明しましたが、どのような条件で決まるのか、もう少し詳しくお伝えします。下の表をご覧下さい。
◉ 消費税8%物件の場合
| 住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日 | 省エネ等住宅 | 左記以外の住宅 |
|---|---|---|
| ～平成27年12月31日 | 1,500万円 | 1,000万円 |
| 平成28年1月1日～平成32年12月31日 | 1,200万円 | 700万円 |
| 平成32年4月1日～平成33年3月31日 | 1,000万円 | 500万円 |
| 平成33年4月1日～平成33年12月31日 | 800万円 | 300万円 |
◉ 消費税10%物件の場合（2019年4月1日以降）
| 住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日 | 省エネ等住宅 | 左記以外の住宅 |
|---|---|---|
| 平成31年4月1日～平成32年3月31日 | 3,000万円 | 2,500万円 |
| 平成32年4月1日～平成33年3月31日 | 1,500万円 | 1,000万円 |
| 平成33年4月1日～平成33年12月31日 | 1,200万円 | 700万円 |
※国税庁HPより引用
上記の通り、
- 消費税
- 契約時期
- 一定条件
によって異なります。
基本的には「左記以外の住宅」にあたるので、住宅取得資金贈与の特例は700万円まで非課税になると覚えておくのが良いでしょう。なお、この特例は、もちろんですが基礎控除と組み合わせて使えるので、110万円+700万円で、特例を利用すれば実質的には810万円まで非課税となります。
特例を使った結果、贈与税0円になっても申告が必要
一般住宅でも、基礎控除と合わせて810万円まで非課税になるため、この特例を使用した場合、贈与税が0円となるケースが多いです。しかし、ここで注意すべきは「住宅取得資金贈与の特例を利用した結果、贈与税が0円となった場合でも、申告が必要」ということです。
「特例を利用して、贈与税が0円になりました」と言うことを申告する必要があるのです。これを忘れてしまい、何も申告しないままでいると、「住宅取得資金贈与の特例は利用しなかった」となり、基礎控除を差し引いた金額に通常の贈与税が課されてしまい、2月1日〜3月15日の申告期限までに贈与税を支払うことになるので要注意です。
以上が、住宅取得資金贈与の特例の基本的な説明です。
※厳密に述べると、贈与を受ける側の条件として、20才以上であること、所得2,000万円以下であること、など細かな条件が挙げられますが本項では割愛します。詳細は国税庁のこちらのページをご参照下さい。
相続税対策としては利用する場合は注意を
住宅取得資金贈与の特例を利用すると、贈与税を節税できる（または0円となる）、かつ親の資産（現預金）を減らすことができるということから、相続税対策としてこの制度を実施しようとする方がいます。これ正しい生前対策のような気がしますが、実際はそうではない場合もあります。
小規模宅地特例が使えなくなる？
住宅の相続税の節税対策として有名な小規模宅地等の特例をご存知でしょうか。簡単に述べると、被相続人が住んで居た宅地を、
- 配偶者
- 同居親族
- 別居親族
の誰かが相続した場合、評価額を8割減にすることができるという節税インパクトの大きい特例です。
さて、この制度と住宅取得資金贈与の特例がどのように関わるのでしょうか？実は小規模宅地等の特例では、上記の
- 配偶者
- 同居親族
が居なかった場合に、
- 別居親族
に相続することで特例を利用することができますが、これにはある条件があります。それは、別居親族に「3年以上持ち家がない」という条件です。つまり、別居親族で小規模宅地等の特例を使用する場合は、賃貸や、社宅、寮などに住んでいる事が条件となるのです。
ここで何をお伝えしたいか、お分かりでしょうか？住宅取得資金贈与の特例を利用して、生前対策として子供の住宅取得資金の援助をすることは構わないですが、被相続人の死後、小規模宅地等の特例を使って、その子供に相続をしようとしても特例は使えなくなります。すでに、住宅取得資金贈与の特例を利用して、持ち家を取得しているからです。
「小規模宅地等の特例を利用する予定はない」「利用したとしても、配偶者がいる、または同居親族が居る」という場合は問題ありませんが、上記の場合は、
- 住宅取得資金贈与の特例の利用
- 小規模宅地等の特例の利用
を中長期的な節税対策計画を立てた上で、判断する必要があります。
まとめ
本項では、数ある贈与税の特例の中でも、子供や孫に対して住宅取得資金の援助を行う際に非課税となる制度について説明してきました。文中でも述べたように、金額が大きいため節税効果としては非常に大きいですが、相続税と合わせて考える場合は、中長期的な計画を持って実行する必要があるのでご注意ください。
