【2021】相続における不動産の名義変更の必要書類・費用は?自分でできる?

不動産 名義 変更 相続不動産
この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。

土地や自宅などの不動産を相続する人は、名義変更の手続きである「登記」をする必要があります。

相続登記は、亡くなった人の名義になっている不動産を相続する人に名義変更するための大切な手続きです。

ただ、法務局で行う登記の手続きは一般の人には馴染みが薄く、手続きの方法がよくわからないという人もいるでしょう。

今回は、相続する不動産の名義変更の方法について、手続きの流れや必要になる書類、かかる費用を紹介します。

相続登記をしなかった場合のデメリットも紹介するので、名義変更をしなかった場合に一体どんな問題が生じるのか理解して、早めに手続きをするようにしてください。

不動産の名義変更手続きである「相続登記」とは?

不動産の名義変更手続きである「相続登記」とは?

土地や家が誰のものなのか、不動産の名義は登記簿謄本で管理されています。

登記簿謄本は法務局で管理されているもので、電子化されたものが登記事項証明書のことです。

そして、不動産の所有者が亡くなって相続が起きたときには、相続して新たな所有者になる人に名義変更する必要があります。

この相続に伴って行う名義変更の手続きが相続登記です。

相続が起きた際には相続登記が必要で、何もしなくても名義が相続人に変更されるわけではありません。

たとえば、役所に死亡届を出したからといって不動産の名義変更が自動的にされるわけではなく、法務局で手続きをして名義を変更する必要があります。

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相続登記の手続きの流れ

相続登記の手続きの流れ

土地や家を相続するときには、次の流れで不動産の名義変更の手続きを行います。

相続登記の手続きの流れ
  • 必要書類を揃える
  • 登記申請書を作成する
  • 不動産がある地域の法務局に書類を提出する
  • 登記識別情報を受け取る

まずは手続きの大まかな流れを確認して、手続きをスムーズにできるようにしておきましょう。

必要書類を揃える

名義変更の手続きで必要になる書類を揃える必要があります。

具体的な必要書類は後ほど紹介しますが、ケースに応じて必要書類が変わる点に注意が必要です。

  • 遺言書に基づいて登記する場合
  • 遺産分割協議に基づいて登記する場合
  • 法定相続分で登記する場合

で必要書類が変わるので、自分のケースで必要になる書類を揃えるようにしましょう。

登記申請書を作成する

不動産の名義変更をするためには、登記申請書を作成して必要書類とともに法務局に提出する必要があります。

登記申請書の作成方法は後ほど紹介しますが、名義変更を行う不動産が何か、誰が新しい所有者なのかなどを記載する書類が登記申請書です。

申請書の用紙は法務局のサイトからダウンロードでき、記入例も確認できるようになっています。

不動産がある地域の法務局に書類を提出する

登記の手続きは全国どこの法務局でもできるわけではなく、不動産がある地域の法務局で行います。

申請の方法は、「窓口申請」「郵送申請」「電子申請」の3種類です。

このうち、電子申請は主に司法書士が使う方法なので、一般の人が自分で手続きをする場合は、基本的に窓口に行って手続きをするか書類を郵送して申請することになります。

登記申請書と必要書類を郵送すれば窓口に行く手間や時間はかかりませんが、手続き方法がよくわからず不安な場合は、窓口に行って職員の方に聞きながら手続きしても良いでしょう。

登記識別情報を受け取る

相続登記の手続きは、窓口に書類を提出するとその場で手続きが完了するわけではありません。

登記が完了するまでにかかる日数は法務局によって異なりますが、1週間程度かかることが一般的です。

そして、相続登記が完了すると、登記識別情報と呼ばれる書類が新たな所有者に発行されます。

改めて法務局の窓口に行けば登記識別情報を受け取れますが、郵送希望の旨を事前に申請しておけば、登記識別情報を郵送してもらうことも可能です。

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相続登記で必要になる書類

相続登記で必要になる書類

相続する不動産の名義変更の手続きで必要になる書類は、次のいずれのケースに該当するかによって変わってきます。

  • 遺言書がある場合
  • 遺産分割協議書がある場合
  • 法定相続分で相続する場合

どのケースに該当するのかによって揃える書類が変わるので、自分のケースで必要になる書類が何かを確認しておきましょう。

また、以下で紹介するもの以外にも書類が必要になる場合があるため、実際に相続登記をする場合は、管轄の法務局に事前に問い合わせて確認することをおすすめします。

遺言書がある場合

遺言書で指定された人が不動産を相続する場合、相続登記では次の書類が必要になります。

遺言に基づく相続登記で必要になる書類
  • 亡くなった人の死亡時の戸籍謄本、住民票の除票
  • 不動産を相続する人の戸籍謄本と住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 遺言書(検認を受けた場合は検認済証明書も必要)

亡くなった人の戸籍謄本はその人の本籍地がある市区町村役場で、住民票の除票は最後の住所地の市区町村役場で取得できます。

固定資産評価証明書は、不動産の価格などが記載された書類です。

相続登記を行う年度の固定資産評価証明書が必要になるので、不動産がある地域の市区町村役場で発行手続きをして取得しましょう。

遺産分割協議書がある場合

遺産の分け方を話し合う遺産分割協議を行って誰が不動産を相続するのかを決めた場合、相続登記では次の書類が必要になります。

遺産分割協議に基づく相続登記で必要になる書類
  • 亡くなった人の出生から死亡まですべての戸籍謄本、住民票の除票
  • すべての相続人の戸籍謄本と印鑑証明書
  • 不動産を相続する相続人の住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 遺産分割協議書

遺産分割協議の対象となる相続人がそもそも誰なのか法務局が確認できるように、亡くなった人の出生から死亡まですべての戸籍謄本を提出する必要があります。

死亡時点の戸籍から遡る形で、出生時点の戸籍まですべて揃えるようにしましょう。

また、不動産を相続する人だけでなく、他の相続人の戸籍謄本や印鑑証明書も必要です。

遺産分割協議が終わって遺産分割協議書を作成する際、他の相続人に依頼して戸籍謄本や印鑑証明書を取得して渡してもらうと、後から改めて依頼する手間がかからずに済みます。

法定相続分で相続する場合

どの相続人がどれくらいの割合の遺産を相続するのか、目安になる割合として法律で定められた法定相続分で不動産を相続する場合、相続登記では次の書類が必要になります。

法定相続分に基づく相続登記で必要になる書類
  • 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、住民票の除票
  • すべての相続人の戸籍謄本、住民票
  • 固定資産評価証明書

相続人がそれぞれ自分の法定相続分の不動産を相続するので、すべての相続人の戸籍謄本や住民票を提出する必要があります。

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登記申請書の書き方

登記申請書 記載例

登記申請書の用紙は、法務局のサイトからダウンロードできます。

申請書には主に次の項目を記入します。

登記申請書に記載する主な項目
  • 登記の目的
  • 原因
  • 相続人
  • 添付情報
  • 登記識別情報の通知希望の有無
  • 課税価格・登録免許税
  • 不動産の表示

ここでは、各項目の記入方法について解説していきます。

登記の目的・原因

「登記の目的」に記載する文言は、所有権移転や所有権保存、抵当権設定など、登記をする理由に応じて変わります。

相続によって不動産の名義変更をする場合は、「所有権移転」と記載することが一般的です。

ただ、ケースによっては記載方法が異なる場合があるので、自分で相続登記をする場合は事前に法務局に確認する方が良いでしょう。

また、「原因」の箇所には亡くなった方の死亡日と、登記する原因(相続や遺贈など)を記載します。
戸籍上の死亡日と原因を「〇年〇月〇日相続」のように記載してください。

相続人

「相続人」の箇所には、亡くなった方の氏名を記入するとともに、不動産を相続する人の住所・氏名・連絡先を記載します。

不動産を複数の相続人で分けて相続する場合は、それぞれの相続人が相続する割合(持分)も記載しましょう。

添付情報

「添付情報」の箇所には、登記原因証明情報と住所証明情報を記載します。

登記原因証明情報とは登記の原因を証明する書類で、相続に伴う登記の場合は相続が起きたことを証明する書類、つまり戸籍謄本などです。

住所証明情報は住所を証明する書類で、住民票などが該当します。

登記識別情報の通知希望の有無

登記識別情報の通知を希望しない場合は□にチェックを入れますが、従来の権利証にあたる書類であるため通知を受けましょう。

登記申請書を提出する日付と提出先の法務局名を記入します。

課税価格・登録免許税

課税価格とは、不動産の価格の1,000円未満を切り捨てた額です。

固定資産評価証明書で不動産の価格を確認して、申請書の「課税価格」の箇所に記入しましょう。

また、登録免許税は課税価格に税率0.4%をかけて、100円未満を切り捨てた金額です。

不動産の表示

「不動産の表示」には、所在地など相続登記をする不動産に関する情報を記載します。

不動産に関する情報を知るためには登記事項証明書が必要なので、手元に登記事項証明書がない場合は法務局で発行手続きをして取得しましょう。

なお、登記事項証明書を取得するためには地番や家屋番号が必要になります。

地番や家屋番号は固定資産評価証明書に書かれているので、わからない場合は市区町村役場で固定資産評価証明書を取得して確認してください。

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不動産の名義変更でかかる費用

不動産の名義変更でかかる費用

不動産の名義変更でかかる主な費用は、次の3つです。

不動産の名義変更でかかる主な費用
  • 登録免許税
  • 必要書類の発行手数料
  • 司法書士に払う依頼手数料

相続した遺産に含まれる現金や預金で費用を賄えるのか、逆に足りないために資金を自分で用意して費用に充てなければならないのか確認しておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、法務局で登記の手続きをする際に納める税金のことです。

税額の計算方法はさきほど紹介しましたが、不動産の価格の1,000円未満を切り捨てた額に税率0.4%をかけて、100円未満を切り捨てた額が納税額になります。

たとえば、相続する土地の価格が23,456,789円であれば、1,000円未満を切り捨てた23,456,000円に税率0.4%をかけた93,824円の100円未満を切り捨てた93,800円が登録免許税の納税額です。

固定資産評価証明書に記載された不動産の価格を確認して、まずは登録免許税がどれくらいかかるのかを計算してみましょう。

必要書類の発行手数料

戸籍謄本や住民票など、相続登記で必要になる書類を発行する際に手数料がかかります。

たとえば、戸籍謄本であれば、発行費用は一般的に戸籍謄本(全部事項証明書)が1通450円、除籍謄本や改製原戸籍謄本が1通750円です。

固定資産評価証明書は、不動産の所在地を管轄する市区町村役場で取得できますが、発行費用は自治体ごとに異なります。

登記事項証明書の発行費用は発行方法によって異なり、たとえば法務局の窓口で発行する場合は1通600円、オンライン申請・郵送受け取りの場合は1通500円です。

司法書士に払う依頼手数料

司法書士会連合会が行ったアンケート結果によると、遺産分割協議書と相続関係説明図の作成、土地1筆・建物1棟の相続登記を司法書士に依頼した場合、平均的には6~7万円程度の費用がかかります。

また、戸籍謄本や住民票など必要書類の取得を依頼した場合は、取得の際にかかった書類発行手数料や交通費などが実費で請求されることが一般的です。

ただし、報酬額の設定は司法書士事務所によって異なり、平均額より安い場合もあれば高い場合もあります。

登記を行う不動産の数などによって金額が変わる場合もあるので、司法書士に依頼する場合はあらかじめ費用がいくらになるのか確認するようにしましょう。

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相続登記に期限はある?

相続登記に期限はある?

現在の制度では相続登記に期限はなく、仮に相続する不動産の名義変更をいつまで経ってもしなくても、罰則を科されることはありません。

しかし、今後は相続登記が義務化される予定で、2024年を目途に義務化されることになっています。

義務化された後は、不動産を相続する場合に相続登記を3年以内にしないと10万円以下の罰金が科される予定です。

また、改正法が施行されて相続登記が義務化された場合、施行日以降の登記だけでなく、それ以前にすでに登記が必要になっている不動産も義務化の対象になります。

相続登記をしないまま手続きを放置している土地や建物がある場合、制度が改正された後3年以内に相続登記をしないと過料を科される可能性があるので注意してください。

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相続登記を行わない場合に生じるデメリット

相続登記を行わない場合に生じるデメリット

不動産を相続する場合でも、現在の制度では相続登記は義務ではないため、仮に手続きをしなくても法的に罰せられることはありません。

しかし、相続登記をしないとさまざまなデメリットが生じます。

相続登記をしないことによるデメリット
  • 不動産の売却や抵当権の設定ができない
  • 次の相続が起きると手続きが煩雑になる場合がある
  • 不動産を差し押さえられる可能性がある

相続登記をしないと不動産を相続する人自身が困ることになるので、土地や建物の名義変更は早めに終えるようにしましょう。

不動産の売却や抵当権の設定ができない

デメリットの1つ目は、相続した不動産を売りたい場合や担保にして融資を受けたい場合でも、売却や抵当権の設定ができないことです。

そもそも相続登記が未完了で登記簿上の不動産の名義人が亡くなった方のままでは、相続人が本当に不動産の所有者なのか確認ができません。

不動産を購入する人や融資を行う金融機関からすれば、本当の所有者かどうかわからない人との取引は当然控えることになります。

そのため、不動産の相続後に売却するようなケースでは、相続登記を早めに行って売却手続きをスムーズに行えるようにしておきましょう。

次の相続が起きると手続きが煩雑になる場合がある

デメリットの2つ目は、誰が不動産を相続するのか相続人同士での話し合い(遺産分割協議)をせず相続登記をしなかった場合、手続きが煩雑になる可能性があることです。

たとえば、相続人がAとBの2人のケースで、遺産分割協議が終わる前にBが亡くなり子C・D・EがBの相続人になった場合、不動産の相続を巡る遺産分割協議はA・C・D・Eの4人でしなければいけません。

AとBで話し合いをしていれば関係者は2人だけで済みますが、4人で話し合うとなると利害関係者の数が増えたことで協議が難航する可能性が高くなります。

また、関係者の数が増えることで、登記に必要な全員分の書類を集めるのに手間がかかる点もデメリットといえるでしょう。

遺産分割協議や相続登記など、相続に伴う手続きを後回しにしても良いことはないので、必要な手続きは早めに始めて早めに終えることが大切です。

不動産を差し押さえられる可能性がある

デメリットの3つ目は、相続人の中に借金を抱えている人がいる場合に、相続登記が未完了だとその相続人にお金を貸している債権者が不動産を差し押さえる可能性があることです。

相続登記がされていない場合、その不動産は法的には相続人全員の共有状態となり、不動産を相続しない予定の相続人にお金を貸している人でも差し押さえることができます。

仮に差し押さえられると、その相続人が借金を返さない限り名義変更や不動産の活用ができなくなるので、相続登記は早めに済ませておくようにしましょう。

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相続する不動産の名義変更は自分でやる?司法書士に依頼する?

相続する不動産の名義変更は自分でやる?司法書士に依頼する?

土地や自宅を相続する人の中には、相続登記を自分でやるか司法書士に依頼するか、悩む人もいるはずです。

「登記はよくわからないから専門家に任せよう」という人もいれば、「専門家に頼むと費用がかかるから自分で手続きしよう」という人もいるのではないでしょうか?

不動産の名義変更の手続きを自分でやる場合と司法書士に依頼する場合、いずれにもメリットとデメリットがあるので、どちらが自分にとってより良いかを考えて決めるようにしましょう。

自分で手続きするメリット

相続登記を自分でやれる人は、自分で手続きをしたほうが司法書士に依頼する手間や費用がかからずに済みます。

司法書士に依頼した場合の費用相場は、前述した手続き内容がシンプルなケースでは6~7万円程度ですが、登記対象の不動産の数が多い場合や相続人の数が多い場合は費用が高くなるのが一般的です。自分でやればこの費用が節約できる点がメリットです。

不動産の名義変更の手続きを自分でやれる自信がある人や、書類の取得や提出のために役所に行く時間を取れる人は、自分で相続登記をやると良いでしょう。

司法書士に依頼するメリット

司法書士に頼めば、自分で手続きをする手間や時間がかからずに済みます。

手続き方法がよく分からず自分で手続きする自信がない人や、仕事などで忙しくて手続きをやる時間が取れない人は、最初から専門家に手続きをすべて任せてしまうほうが良いでしょう。

逆に、手続き方法がよく分からないのに司法書士に頼まずに自分で手続きをすると、申請書類に不備が生じて余計な手間や時間がかかる場合があります。

「最初から専門家に依頼しておけば良かった」と後々に後悔する場合があるので、不安な場合には費用をかけてでも専門家に依頼するのがおすすめです。

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まとめ

不動産を相続する場合には、名義変更の手続きである相続登記を行います。

今回解説したように、相続登記で必要になる書類はケースによって異なるので、まずは自分のケースで必要になる書類が何なのかを確認するようにしてください。

相続登記は自分でやることもできますし、司法書士にすべて任せることもできますが、自分でやる自信がなければ最初から司法書士に依頼するほうが良いでしょう。

専門家に依頼すると費用はかかりますが、余計な手間や時間がかからずに済んでミスなくスムーズに手続きを終えられるのでおすすめです。

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2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。