不動産登記とは、ある土地や建物について、所在や権利関係を公に明らかにするために設けられた制度です。簡単にいうと、「その土地は私のものです」「その建物には銀行の担保がついているから、返済できなくなったら銀行に取られます」と公表される制度です。
不動産登記をすると法務局が管理する帳簿に記録され（現在はデータですが、ひと昔前までは帳簿に手書き）、請求することで誰でも簡単にその不動産の権利関係を閲覧、取得することができます。今回は、不動産登記を行う際に必要となる書類について解説していきます。
目次
不動産登記とは
不動産登記とは、法務局で記録されている不動産についての情報や不動産の所有者についての情報などを変更する手続き全般のことです。一般的には、不動産の所有者が変わったことによる名義変更手続きを、「不動産登記」と呼ぶことが多いでしょう。
たとえば、不動産を売買した場合、売り手A氏と買い手B氏が「売ります」「買います」と合意すれば、その時点で契約自体は成立します。しかし、当事者同士がいくら合意をしても、それのみでは第三者から確認することはできません。
そのため、せっかく売買契約が成立しても不動産登記（名義変更）を行わないままでいると、既に不動産を手放したはずの売り手A氏にお金を貸していた人が、その不動産をまだA氏のものであると思い込んで差し押さえをしてしまうなど、トラブルが生じる可能性があります。
また、登記がA氏にのこったままであることを良いことに、A氏が事情を知らないC氏にも同じ不動産を売ってしまうかもしれません。このような事態が生じないように、不動産の名義が変わったら、速やかに名義変更の登記を済ませておくべきです。
不動産登記が必要となるケース
不動産登記のプロは司法書士で、登記を代行することは司法書士の独占業務です。そのため、たとえば行政書士や税理士がその業を行うことはできません。
まずは、不動産登記が必要となる代表的なケースを紹介していきましょう。
- 不動産を買った時・売った時
- 親などから不動産の贈与を受けた時
- 親などから不動産の相続を受けた時
- 離婚などの際の財産分与で不動産を得た時
不動産を買った時・売った時
不動産登記をする代表的なケースは、不動産の売買時です。
たとえば、Aさんが所有して住んでいた住宅をBさんに売却する場合、AさんからBさんに所有権が渡ったと公示する「所有権移転登記」を行います。また、Cさんが居住する家を新築した場合は、誰かから移転するわけではないため、「所有権保存登記」を行います。
親などから不動産の贈与を受けた時
親などから不動産を贈与される場合も、登記が必要になります。贈与する人は親に限らず、夫や友人、子供の可能性もあります。
贈与の場合は、贈与による「所有権移転登記」を行います。贈与を受けたから大丈夫と登記を怠っていると、たとえば贈与者（譲ってくれた人）が亡くなった場合、その相続人とトラブルになりかねません。
親などから不動産の相続を受けた時
たとえば父親が亡くなったときに不動産を所有していた場合、法的にその不動産は相続人に承継されます。遺言書がなかった場合で、妻1人子1人であった場合、その不動産は法定相続により、妻持分2分の1、子持分2分の1という形で相続による所有権移転が行われます。
相続による登記は、意外にも放置されているケースが散見されます。確かに、親が亡くなるとその他にもやることがたくさんあり、ついつい後回しになってしまうものです。
しかし、相続登記を放置したまま次の相続などが発生するとより手続きが煩雑化するので、必ず行いましょう。
離婚などの際の財産分与で不動産を得た時
離婚した人の一方は、離婚の相手方に対して財産の分与を請求することができます。分与した財産が不動産である場合、財産分与による所有権移転登記を行います。
所有権移転登記（不動産登記）に必要な書類
先ほど解説したように、不動産登記にはさまざまな登記があります。その中でも、もっとも重要な「所有権移転登記」に比重を置いて、所有権移転登記に必要な書類を紹介していきましょう。
不動産を新築で買ったときに行う「所有権保存登記」や、金融機関が不動産を担保に取る場合などの「抵当権設定登記」などの場合、新築なら建築会社や不動産会社が、抵当権なら金融機関が先導して不動産登記の準備をしてくれますから、それほど考えておく必要はありません。しかし、所有権移転登記は、ケースによっては自分が率先して動かなければなりません。しっかり必要書類を確認しておくことがスムーズな取引につながります。
売主・贈与する人・財産分与する人
売主や贈与する人（譲渡者）、財産分与をする人のことを「登記義務者」といいます。それぞれについて、必要な書類を紹介していきましょう。
- 登記識別情報または登記済証：登記済証とは、2004年以前に登記をした場合の登記証明書で、登記識別情報とは2004年以降に登記した場合のキーコードが記されている登記証明書です。どちらも権利証ともいわれます。何はなくともこれがなくては登記が進まない最重要書類です。
- 印鑑証明書および実印：発行後3ヶ月以内のものが必要です。登記簿上の住所と異なる住所での印鑑証明書（不動産登記の所有者住所変更手続きを怠っていた場合など）の場合は、別途住民票が必要です。
- （司法書士への）委任状：司法書士へ委任する場合は、委任状が必要となりますが、委任する司法書士が準備してくれると思われます。
- 身分証明書：運転免許証などの身分証明書が必要となります。
- 固定資産評価証明：課税明細書で代替できる市町村もあります。評価証明は市町村役場で取得できますが、身分証や直近の納税証明書などが必要になります。また相続人が請求する場合は戸籍謄本などが必要になります。
- 代表者事項証明書又は会社謄本：発行後3ヶ月以内のものが必要です。申請者が法人の場合にのみ必要になります。なお、会社法人等番号を提供する場合は省略することができます。
- 売買契約書：不動産の登記の申請には「登記原因証明情報」という書類を作成・提出します。「登記原因証明情報」には文字通り登記を申請する理由を記載します。売買の場合は売買契約書を元に作成することになります。
- 贈与契約書：贈与契約書とは贈与契約の内容を明記し、受贈者と譲渡者の2名で記名押印したものです。誰でも内容がわかるように作成する必要があり、専門家に確認して作成することがベターな方法だと思われます。そして、この贈与契約書をもって、上記の「登記原因証明情報」を作成します。
- 贈与契約書：贈与契約書とは贈与契約の内容を明記し、受贈者と譲渡者の2名で記名押印したものです。誰でも内容がわかるように作成する必要があり、専門家に確認して作成することがベターな方法だと思われます。そして、この贈与契約書をもって、上記の「登記原因証明情報」を作成します。
- 離婚の記載のある戸籍謄本：協議離婚の場合は戸籍謄本で足ります。調停離婚のような裁判上の離婚の場合で、財産分与が伴う場合は調停調書に「申立人は、相手方に対し、離婚に伴う財産分与として別紙目録記載の不動産を譲渡し、本日付け財産分与を原因とする所有権移転登記手続きをする」というような記載がされますので、登記義務者の協力を得る必要がありません。
買主・贈与を受ける人・財産分与を受ける人
- 住民票の写し：住民票は現住所を管轄する役所で交付してもらえます。マイナンバーカードがあればコンビニなどでも発行可能です。
- （司法書士への）委任状：司法書士へ委任する場合は、委任状が必要となりますが、委任する司法書士が準備してくれると思われます。
- 印鑑：実印は要さない例が多いです。
- 身分証明書：運転免許証などの身分証明書が必要となります。
- 代表者事項証明書又は会社謄本：発行後3ヶ月以内のものが必要です。申請者が法人の場合にのみ必要になります。なお、会社法人等番号を提供する場合は省略することができます。
相続を受ける人
相続登記の場合、当然登記義務者である元の名義人は亡くなっているので、相続人がすべての必要書類を用意する必要があります。
- 被相続人の除籍謄本、改製原戸籍謄本：被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。兄弟姉妹が相続人になる場合、つまり被相続人に子や両親がない場合は、必要な戸籍謄本が多くなります。改製原戸籍というのは、よく専門家が「はらこせき」と呼びますが、役所内のコンピュータの中にデータ化されたものが「現在戸籍」で、その現在戸籍で記載されていないものがこの改製原戸籍には記載されていることがあります。例えば、養子縁組や子の認知など、現在の家族が知り得なかった、相続に重要な事実が記載されていることがあります。
- 除住民票または戸籍の附票：住民票の除票といった方が馴染み深いでしょう。住民票に死亡年月日が記載されているものです。戸籍の附票には【除票】年月日と記載されるので、それでも代替できるというものです。
- 相続人全員の戸籍抄本：戸籍には謄本と抄本があります。謄本は戸籍に入っている人全員分の記載があるもので、抄本は戸籍に入っている一部の人の記載があるものです。被相続人（亡くなった方）については戸籍謄本が必要ですが、相続人（相続する方）については戸籍抄本で足ります。
- 相続人全員の住民票または戸籍の附票：相続人の住所確認のためです。
- （ある場合）遺言書：公正証書遺言（自筆遺言または秘密証書遺言以外）による場合は検認の必要がありませんが、自筆証書遺言または秘密証書遺言による場合は家庭裁判所の検認という手続きが必要になります。要は、その遺言書が偽造されたものでないと知らしめるための手続きです。
- （遺言書がなく、法定相続でない場合）遺産分割協議書：相続が法定相続通りである場合は省略できます。法定相続を修正する相続人同士の分割協議によって相続をする場合に要します。全員の記名押印を要するため別途相続人全員の印鑑証明書と相続人全員の戸籍謄本を要します。
- （ある場合）相続分のないことの証明書：別名「特別受益証明書」とも言いますが、相続人の中に、被相続人から生前に学費や生活費などで財産を付与されていた者がいた場合に、ほかの相続人との間の不公平を是正するために設けられている制度です。相続分を超える特別受益者がいる場合、当該相続人が作成した相続分がない旨の証明書を印鑑証明書添付のうえで作成し、その者を除く相続登記が可能になります。
- （ある場合）相続放棄の受理証明書：相続人の中に相続放棄をした者がいる場合は、相続放棄受理証明書を提出して、相続登記をすることができます。相続放棄受理証明書は家庭裁判所に申請して発行を受けます。
- （司法書士への）委任状：司法書士へ委任する場合は、委任状が必要となりますが、委任する司法書士が準備してくれると思われます。
- 固定資産評価証明：課税明細書で代替できる市町村もあります。評価証明は市町村役場で取得できますが、身分証や直近の納税証明書などが必要になります。また相続人が請求する場合は戸籍謄本などが必要になります。
登記に必要な書類のまとめ
登記と聞くと難しそうで書類も煩雑な感じがしますが、列記すると意外とそうでもありません。
登記を行うにはまず「登記原因証明情報」というその登記が発生した原因を記した情報を作成します。
この登記原因証明情報を作成するためのエビデンスが、
- 売買契約書
- 贈与契約書
- 遺言書
- 遺産分割協議書
- 調停調書
- 離婚協議書
であり、それぞれの登記原因に応じてこれらのエビデンスを用意します。
そして、共通の必要書類として、印鑑証明書や運転免許証、（司法書士への）委任状、固定資産評価証明、住民票などを用意し、もっとも重要な現在の登記済証（登記識別情報通知書）を用意します。
所有権移転登記に必要な書類とはこのようにまとめられます。
不動産登記にかかる費用は？
所有権移転登記で必要となる費用は3種類に大別されます。
登録免許税
不動産の登記手続きには、もれなく登録免許税がかかります。
登録免許税は、対象となる不動産の固定資産評価証明に記載された評価額や登記の種類などによって変わってきます。
売買による所有権移転登記の場合
| 土地 | 固定資産税評価額×1.5% |
|---|---|
| 建物 | 固定資産税評価額×2%（※） |
※自身の居住用、内法面積50㎡以上など一定の要件を備えた建物の場合は0.3％
相続による所有権移転登記の場合
| 土地 | 固定資産税評価額×0.4% |
|---|---|
| 建物 | 固定資産税評価額×0.4% |
贈与、財産分与による所有権移転登記の場合
| 土地 | 固定資産税評価額×2% |
|---|---|
| 建物 | 固定資産税評価額×2% |
各必要書類徴求時の手数料
各手続きによって公的書類を徴求する必要がありますが、その交付手数料がかかります。
住民票で300円程度、戸籍謄本450円程度です。
2～3千円を想定していれば足りる程度です。
司法書士報酬
司法書士に手続き代行を依頼する場合は、上記の費用に加えて司法書士への報酬が必要になります。
司法書士への報酬は、仲介手数料のように規定化されてなく、自由化であり、大体の相場は1件5～10万円となっています。
不動産登記は自分でできる？
不動産登記は司法書士へ依頼するほか、自分で手続きをすることも可能です。ただし、状況によっては自分で不動産登記をすることが難しい場合もあるでしょう。
最後に、不動産登記を自分でできる可能性が高いケースと自分で行うことが難しいケースをそれぞれ紹介します。
自分でできるケース
不動産登記を自分で行うことができる可能性があるのは、次の条件がすべてそろったときです。
- 専門家の助言を必要としていない
- 売買や他人からの贈与など、親族以外の第三者が関係しない
- 不動産登記の完了を急いでいない
- 自分で調べながら手続きを行うことができる
- 平日の日中に何度も時間を取ることができる（不動産登記の手続き先である法務局が平日の日中しか開いていないため）
- 不動産がかなり前に亡くなった祖父名義のままであるなど、特殊なケースではない
これらの条件にすべて当てはまる場合には、自分での不動産登記にチャレンジしてみても良いでしょう。
自分でできないケース
一方、次の場合には、自分で行うことは容易ではないでしょう。
- 専門家の助言を必要としている
- 売買や他人からの贈与など、親族以外の第三者が関係している
- 不動産登記の完了を急いでいる
- 自分で調べながら手続きをすることが難しい
- 平日の日中に時間が取れない
- 特殊な事情のある不動産登記である
これらに一つでも当てはまる場合には、自分で不動産登記を完了させることは困難です。専門家へ依頼して、手続きを進めてもらうことをおすすめします。
まとめ
不動産の登記に必要な書類について詳しく解説しました。最後に、ポイントをまとめておきましょう。
- 登記は不動産の権利関係を公にするためにとても重要なものです。登記の原因が発生したらすぐに登記の手続きを行いましょう。
- 必要な書類は登記の原因によって異なりますが、そこまで煩雑なものではありません。構えずに一つひとつ準備していきましょう。
- 司法書士への報酬を削減したいのであれば、自分で登記を行えないことはありません。時間と労力と相談し、慎重に検討しましょう。
