【2022】家の名義変更を「親から子」へ変更する方法は?必要書類やかかる費用

家の名義を親から子に変更する方法不動産
この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。

親から子へ家の名義変更をしたい場合、その手続きはどのように行えば良いのでしょうか?今回は、親から子への家の名義変更の方法や必要書類、注意点などについて詳しく解説します。

家の名義変更とは

家の名義変更

家や土地といった不動産の情報は、原則として法務局に登記がされています。そして、名義が変わった場合には、新しい名義人を法務局に登記することが必要です。

たとえ当人同士で「あげます」「もらいます」という約束が成立していても、登記に反映されていなければ、名義が変わったことを第三者に主張することができません。

そのため、家の持ち主が変わった場合には、法務局で名義変更の登記手続きを行う必要があります。これが、家の名義変更です。

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親から子へ家の名義変更をする2つのパターン

親から子へ家の名義変更をするパターン

親から子へ家の名義変更をする場面としては、主に次の2つが考えられます。まずは、2つのパターンを見ていきましょう。

親から子へ家の名義変更をするパターン
  • 親の生前贈与で子へ名義変更する場合
  • 親の相続で子へ名義変更する場合

親の生前贈与で子へ名義変更する場合

1つ目のパターンは、生前贈与での名義変更です。

親から子への生前贈与とは、親が生きているうちに、親名義の家を無償で子へあげることを指します。生前贈与はお互いの「あげます」「もらいます」との意思が合致しなければ成立しません。

そのため、仮に親が認知症などになり正常な判断能力がない状態となっていれば、もはや生前贈与を有効に成立させることは困難です。

親の相続で子へ名義変更する場合

もう1つのパターンは、相続による名義変更です。

相続は、親が亡くなったことにより発生します。相続での名義変更には、後ほど解説をするように、親が遺した遺言による場合と、遺産分割協議によるものが存在します。

親から子へ家の名義変更をする方法:生前贈与の場合

生前贈与の場合の親から子へ家の名義変更をする方法

生前贈与で親から子へ家の名義変更をする方法は、次のとおりです。

生前贈与で親から子へ家の名義変更をする方法
  • お互いに贈与の意思を確認する
  • 必要書類を準備する
  • 家を名義変更する登記を行う

お互いに贈与の意思を確認する

贈与は、お互いの「あげます」「もらいます」という意思の合致があってはじめて成立します。そのため、子がいくら親名義の家を欲しいと考えていても、親の側に家をあげる意思がなければ贈与を成立させることはできません。

同様に、親が子に家をあげたいと考えていても、子の側に受け取る意思がなければ無理に贈与をすることはできません。まずは、お互いの贈与についての意思を確認することが第一ステップとなります。

必要書類を準備する

贈与を行うことが決まったら、贈与での名義変更に必要となる書類を準備しましょう。主な必要書類は、次のとおりです。

必要書類
  • 登記申請書
  • 贈与のあったことがわかる書類
  • 登記識別情報通知(登記済権利証)
  • 贈与者の印鑑証明書
  • 受贈者の住民票
  • 固定資産評価証明書または固定資産税評価通知書
  • 登録免許税分の収入印紙

登記申請書

名義変更のメインとなる書類です。穴埋め式ではなく、原則として自分で一から作成する必要があります。法務局のホームページに記載例がありますので、参考にすると良いでしょう。

贈与のあったことがわかる書類

贈与契約書などです。贈与契約書に決まった様式はありませんので、次の事項を明記して作成しましょう。

  • 贈与をした人(「贈与者」といいます)の住所と氏名
  • 贈与を受けた人(「受贈者」といいます)の住所と氏名
  • 贈与をした物件の情報
  • 贈与をした日

そのうえで、贈与者と受贈者の双方が署名をし、実印で捺印をします。特に、贈与をした物件の情報は、あらかじめ法務局から取得した登記事項証明書の記載どおり正確に記載しましょう。記載が誤っていたり物件の特定ができなかったりすれば、登記ができない可能性が高くなります。

登記識別情報通知(登記済権利証)

贈与の登記に際しては、その家の登記済権利書もしくは登記識別情報通知が必要となります。登記済権利書もしくは登記識別情報通知は、その不動産の所有者が持っていることが一般的です。その不動産を取得した時期により、登記済権利書であるのか登記識別情報通知であるのかが異なります。

贈与者の印鑑証明書

贈与での名義変更には、贈与者の印鑑証明書が1通必要です。印鑑証明書は、3ヶ月以内のものを用意しましょう。

受贈者の住民票

新たに家の名義人となる人の住所を正確に登記するため、受贈者の住民票が1通必要です。特に期限はありませんが、最新の情報が記載されたものを用意しましょう。

固定資産評価証明書または固定資産税評価通知書

名義変更をする家の固定資産税評価証明書または固定資産税評価通知書が1通必要となります。いずれを取得する場合でも、名義変更登記する年度分のものを用意しましょう。

市区町村によって取り寄せ先の窓口名称が異なりますが、市区町村役場の「税務課」や「資産税課」などで発行してもらえることが一般的です。固定資産税評価証明書は1通300円などの有料である一方で、固定資産税評価通知書は無料で取得できます。

これらの書類は、次で解説をする登録免許税を正しく算定するために必要となります。

登録免許税分の収入印紙

家の名義変更をするには、登録免許税を支払わなければなりません。

登録免許税とは、登記に際して法務局で支払う税金です。贈与の場合にかかる登録免許税の金額は、次の式で算定されます。

  • 登録免許税額(贈与)=贈与をした家の固定資産税評価額×1,000分の20

つまり、仮に贈与をした家の固定資産税評価額が1,000万円であれば20万円、固定資産税評価額が3,000万円であれば60万円となります。登録免許税は高額になることもありますので、あらかじめ金額を確認しておきましょう。

登録免許税は収入印紙で支払います。収入印紙はコンビニエンスストアなどでも取り扱いがあるものの、200円など少額のものしか扱っていない場合が少なくありません。

登録免許税の支払いで使うような高額な収入印紙が必要な場合には、郵便局や法務局で購入すると良いでしょう。登記申請を法務局の窓口に出向いて行う場合には、その際に法務局で購入しても構いません。

家を名義変更する登記を行う

必要書類の準備ができたら、登記申請を行います。登記申請の方法には、次の3つが存在します。

登記申請方法
  • 法務局の窓口へ持参して申請する
  • 郵送で申請する
  • オンラインで申請する

このうち、オンラインでの申請には機器の設定などさまざまな事前準備が必要となります。そのため、自分の登記を数回程度行うのみであれば、おすすめできません。

登記申請に慣れていない場合には、窓口へ持参して申請する方法を選択すると良いでしょう。軽微な不備であれば、その場で修正ができる可能性があるためです。ただし、管轄の法務局が遠方であるなど出向くことが難しい場合には、郵送申請も選択肢の一つとなります。

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生前贈与で家の名義変更をする場合には「贈与税」に注意

生前贈与で家の名義変更をする場合には「贈与税」に注意

親から子へ生前贈与で家の名義変更をする場合には、贈与税に注意しなければなりません。家の贈与では、高額な贈与税がかかってしまう可能性が高いためです。

贈与税とは

贈与税とは、財産の贈与を受けた人が支払うべき税金です。原則として、年間(1月1日から12月31日)に受けたトータルの贈与額が110万円を超えた場合に、贈与税の申告・納税義務が生じます。

贈与税率は累進課税であり、その年に受けた贈与財産の額が大きければ大きいほど、贈与税率も高くなります。たとえば、18歳以上の人がその年に受けた贈与は親からもらった家のみである場合、その家の評価額が1,000万円の場合の贈与税額は、次のとおりです。

  • 贈与税=(1,000万円-110万円)×30%-90万円=177万円

また、仮に家の評価額が3,000万円であった場合、贈与税額は次のとおりです。

  • 贈与税=(3,000万円-110万円)×45%-265万円=1,035万5,000円

仮にその年に受けた贈与が家のみであったとしても、家の評価額が高額であればあるほど贈与税額も高くなります。家の評価額によっては簡単に支払うことができない額の贈与税がかかる可能性がありますので、生前贈与をする場合にはあらかじめ贈与税を試算しておくようにしましょう。

贈与税を安くする2つの特例

家を生前贈与したいものの、贈与税をできるだけ減らしたい場合にはどのように対応すれば良いのでしょうか?主に考えられる方法としては、次の2点です。

贈与税を抑えるためにできること
  • 110万円ずつ分けて贈与をする
  • 相続時精算課税制度を活用する

110万円ずつ分けて贈与をする

贈与税は、受贈者がその年に受けた贈与の合計額が110万円を超えなければかかりません。この制度を利用して、家の名義を少しずつ贈与することが考えられます。たとえば、評価額1,100万円の家であれば、1年に10分の1ずつの持分を小分けにして贈与するなどです。

ただし、この方法には2つの注意点があります。

1つは、毎年贈与での名義変更手続きをしなければならず、手続きが大変だということです。また、評価額の高い不動産ではすべての持分を贈与しきるのに時間がかかりすぎてしまい、すべてを生前贈与でもらいきれない可能性が高いでしょう。

もう1つは、1,100万円の家を10分の1ずつ贈与したところで、税務署からはじめから1,100万円の家を贈与する約束であったのであり単なる課税逃れはないかと疑われ、初年度に一括贈与をしたとして贈与税が課される可能性がある点です。

この点は、贈与税に詳しい税理士によく相談し、 打ち合わせをしておきましょう。

相続時精算課税制度を活用する

贈与税を最小限に抑えつつ生前贈与をする方法として検討したいのが、相続時精算課税制度の活用です。相続時精算課税制度を使うことで、複数年に渡る累計2,500万円までの贈与にかかる贈与税が非課税となるほか、2,500万円を超えた部分も一律20%という比較的低い税率での課税となります。

ただし、相続時精算課税制度は、単なる非課税制度ではありません。相続時精算課税制度を使って受けた贈与は、すべて相続時に相続税の対象として加算される決まりになっています。つまり、相続時精算課税制度とは、「相続税で生前贈与ができる制度」だと捉えておくと良いでしょう。

ただし、一度相続時精算課税制度を選択すると二度とやめることはできないなど、注意点が少なくありません。相続時精算課税制度を使う際には、あらかじめ税理士などの専門家へ相談したうえで慎重に検討すべきであるといえます。

親から子へ家の名義変更をする方法:相続の場合

相続で親から子へ家の名義変更をする方法

相続で親から子へ家の名義変更をする方法は、次のとおりです。

相続で親から子へ家の名義変更をする方法
  • 家を相続する人を決める
  • 必要書類を準備する
  • 家を名義変更する登記を行う

家を相続する人を決める

はじめに、その相続で家をもらう人を決めなければなりません。誰が家をもらうのかを決める方法には、主に次の2つがあります。

誰が家をもらうのかを決める方法
  • 遺言書で決める
  • 遺産分割協議で決める

遺言書で決める

亡くなった親(「被相続人」といいます)が生前に有効な遺言書を遺しており、その遺言書で家を相続する人が定められていれば、原則としてその遺言書に書かれていた人が家を相続することとなります。

遺産分割協議で決める

被相続人が有効な遺言書を遺していなかった場合や、遺言書があっても家を相続する人が決まっていなかった場合には、遺産分割協議で家を相続する人を決めます。遺産分割協議とは、誰がどの遺産をもらうのか、相続人で行う話し合いのことです。

遺産分割協議の成立には相続人全員の合意が必要となるため、1人でも納得しない相続人がいれば遺産分割協議を成立させることはできません。当事者同士で話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所での話し合いである「調停」や、裁判所が決断をくだす「審判」へと移行します。

必要書類を準備する

家を相続する人が決まったら、家の名義変更に必要となる書類を準備します。必要書類は状況によって異なりますが、遺産分割協議で家をもらう人を決めた場合の一般的な必要書類は、次のとおりです。

必要書類
  • 登記申請書
  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 家を相続する相続人の住民票
  • 固定資産評価証明書または固定資産税評価通知書
  • 登録免許税分の収入印紙

登記申請書

名義変更のメインとなる書類です。穴埋め式ではなく、原則として自分で一から作成する必要があります。法務局のホームページに記載例がありますので、参考にすると良いでしょう。

遺産分割協議書

遺産分割協議の結果を記し、相続人全員が署名と実印での押印をした書類です。家の名義変更に使う場合には、名義変更をする家を誰が相続したのかがわかるよう明確に記載しましょう。

特に、名義変更をしようとする家の情報は、あらかじめ法務局から取得した登記事項証明書の記載どおり正確に記載してください。記載が誤っていたり物件の特定ができなかったりすれば、登記ができない可能性が高くなります。

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書に押した印が実印であることの証明のため、相続人全員の印鑑証明書が必要です。

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等

被相続人の相続人を確定するため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本が必要です。それぞれ、その時点で本籍を置いていた市区町村役場で取得します。

被相続人の住民票の除票

名義変更前の家の所有者と、被相続人との整合性を確認するために必要です。被相続人の最後の住所地を管轄する市区町村役場で取得します。

相続人全員の戸籍謄本

相続人が存命であることを確認するため、相続人全員の戸籍謄本が必要です。

家を相続する相続人の住民票

新たに家の所有者となる相続人の住所を正しく登記するために必要となります。

固定資産評価証明書または固定資産税評価通知書

名義変更をする家の固定資産税評価証明書または固定資産税評価通知書が1通必要となります。いずれを取得する場合でも、名義変更登記する年度分のものを用意しましょう。これらの書類は、登録免許税を正しく算定するために必要となります。

登録免許税分の収入印紙

相続で家の名義変更をするには、登録免許税を支払わなければなりません。相続の場合にかかる登録免許税の金額は、次の式で算定されます。

  • 登録免許税額(相続)=相続をした家の固定資産税評価額×1,000分の4

仮に相続をした家の固定資産税評価額が1,000万円であれば4万円、固定資産税評価額が3,000万円であれば12万円となります。

家を名義変更する登記を行う

必要書類の準備ができたら、登記申請を行います。登記を申請する方法は、贈与のところで解説したとおりです。

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親から子への家の名義変更を専門家に依頼すべきケース

家の名義変更登記は、自分で行うことも可能です。しかし、次の場合には専門家へ依頼した方が良いでしょう。

最後に、親から子へ家の名義変更行うにあたり、専門家に依頼した方が良いケースについて解説します。

専門家に依頼すべきケース
  • 書類の作成や収集に手間を掛けたくない場合
  • 平日の日中に時間があまりとれない場合
  • 名義変更を急ぐ事情がある場合
  • 専門家からの助言を受けたい場合

書類の作成や収集に手間を掛けたくない場合

自分で家の名義変更をするには、書類の作成や収集に手間や時間がかかります。手間や時間があまりかけられない場合には、無理に自分で行わず専門家へ依頼した方が良いでしょう。

平日の日中に時間があまりとれない場合

家の名義変更を自分で行う場合、平日の日中に何度も時間を取らなければなりません。申請先や事前相談先である法務局は平日の日中しか開いていないほか、書類の取り寄せ先である市区町村役場も原則として平日日中のみの開庁であるためです。

そのため、お仕事などで平日の日中に動くことが難しい場合には、専門家の活用を検討しましょう。

名義変更を急ぐ事情がある場合

売買を控えているなど名義変更を急ぐ事情がある場合には、専門家へ依頼することをおすすめします。自分で家の名義変更を行った場合には、慣れない手続きで時間がかかる可能性が高いためです。

専門家からの助言を受けたい場合

法務局では書類の作成についての相談には乗ってくれるものの、その前提となる事情についての相談には回答しないことが一般的です。そのため、生前贈与や相続に際して専門家の助言を受けたい場合には、名義変更手続きから専門家へ依頼すべきでしょう。

まとめ

親から子へ家を名義変更するにはさまざまな書類が必要となります。また、登記申請書は穴埋め形式ではないため、慣れていなければ手間取ってしまうことでしょう。

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2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。