不動産を売買したり相続したりした場合には、不動産の所有者が変わります。
しかし、不動産の所有者が変わったからといって、自動的に名義が書き換わるわけではありません。不動産の名義を変更するためには、法務局で名義変更の手続きをすることが必要です。
では、不動産の名義変更は、自分で行うこともできるのでしょうか？今回は、不動産の名義変更を自分でやるための条件を紹介するとともに、不動産の名義変更を自分でやる際の流れや必要書類などについてくわしく解説します。
目次
不動産の名義変更とは
不動産の名義変更とは、登記簿謄本に記載されている名義人の情報を書き換える手続きです。
土地や建物といった不動産の情報やその名義人の情報は、原則として法務局に登録（登記）されています。しかし、この名義人の情報は、たとえ贈与や相続、売買などで不動産の所有者が変わったとしても、勝手に変更されるわけではありません。
法務局は、その不動産の売買があったことや所有者が亡くなって誰が相続することになったのかなど、知る由もないためです。そのため、法務局に登記されている所有者情報を書き換えるためには、当事者が自ら手続きをしなければなりません。この手続きを、不動産の名義変更といいます。
不動産の名義変更は自分でできる？ケース別に解説
不動産の名義変更について、何となく難しいというイメージを持っている方も少なくないでしょう。では、不動産の名義変更は、自分でやることもできるのでしょうか？ここでは、ケースごとに解説します。
売買による不動産の名義変更
売買によって不動産の所有者が変わる場合、この名義変更登記を自分で行うことは避けた方が良いでしょう。なぜなら、売買にともなう名義変更で万が一不備があって登記ができなかった場合には、大きなトラブルとなる可能性があるためです。
また、売買の相手方や、ローンを組む先の金融機関に難色を示される可能性も高いでしょう。
離婚に伴う財産分与での不動産の名義変更
離婚に伴う財産分与で不動産の名義人が変わる場合、この名義変更登記を自分で行うことは避けた方が良いでしょう。なぜなら、万が一書類に不備があって登記ができなかった場合、離婚の相手方に、再度手続きに協力してもらうことが難しい可能性があるためです。
相続による不動産の名義変更
相続による不動産の名義変更（「相続登記」といいます）は、自分で行うことも不可能ではありません。ただし、自分での相続登記にチャレンジするのは、次で解説する「自分でやる条件」を満たした場合のみにすると良いでしょう。
生前贈与での不動産の名義変更
生前贈与による不動産の名義変更は、自分で行うことも不可能ではありません。ただし、こちらも次で紹介する条件のうち、条件3から条件6を満たした場合のみにすると良いでしょう。
相続による不動産の名義変更を自分でやる条件
先ほど解説したように、相続による不動産の名義変更は、自分で行うことも不可能ではありません。
ただし、自分で相続登記を行うのは、次の条件をすべて満たした場合のみとすることをおすすめします。これらの条件を満たさないにも関わらず無理に自分での名義変更にチャレンジすれば、非常に大変な思いをする可能性や、不利益をこうむるこうむる可能性が高いためです。
- 条件1：数次相続など複雑な相続ではない
- 条件2：相続人間の関係性が円満である
- 条件3：調べながら書類を集めたり作ったりできる
- 条件4：専門家のアドバイスを必要としていない
- 条件5：不動産の名義変更の完了を急いでいない
- 条件6：平日の日中に何度も時間を取ることができる
条件1：数次相続など複雑な相続ではない
自分で不動産の名義変更をする条件の1つ目は、数次相続が起きているなど、複雑な相続ではないことです。
数次相続とは、複数回にわたって相続が繰り返されている状態を指します。たとえば、不動産が何十年も前に亡くなった祖父名義となっており、その後祖父の子である父も亡くなっている場合などが挙げられます。
この場合には、名義変更にあたって取得すべき書類が増えるほか、登記申請書の書き方なども通常とは異なります。そのため、子この条件を満たしていないにも関わらず自分で不動産の名義変更をしようとすれば、通常よりも多大な労力と時間を要してしまうことでしょう。
条件2：相続人間の関係性が円満である
自分で不動産の名義変更をする条件の2つ目は、相続人同士の関係性が円満であることです。なぜなら、仮に遺産分割協議書などに不備があった場合などには、他の相続人に再度押印をもらう必要が生じる可能性があるためです。
何とか遺産分割協議はまとまったものの、他の相続人との関係性が良好でない場合には、再度の協力を断られてしまい、名義変更が難しくなる可能性があります。
条件3：調べながら書類を集めたり作ったりできる
不動産の名義変更は、銀行など他の相続手続きなどとは異なり、穴埋め形式で書式を埋めて作成できるようなものではありません。名義変更に必要な登記申請書は、原則として自分で一から作成する必要があります。
また、基本の必要書類は後ほど紹介するものの、状況によって異なる書類が必要となるなど、必要書類を調べることにも手間がかかります。そのため、一つずつ調べながら書類を集めたり作ったりすることができることが、自分で不動産の名義変更をする3つ目の条件となります。
条件4：専門家のアドバイスを必要としていない
4つ目の条件は、不動産の相続に関して専門家のアドバイスを必要としていないことです。
法務局では登記相談を受け付けており、不動産の名義変更などに必要な書類について相談することができます。しかし、法務局で受けてもらえるのはあくまでも手続き面での相談のみであり、手続きの前提となる相談には、原則として応じてもらえません。
そのため、不動産の相続に関していろいろと専門家に相談したりアドバイスを受けたりしたい場合には、相続登記の手続きから専門家へ依頼した方が良いでしょう。
条件5：不動産の名義変更の完了を急いでいない
5つ目の条件は、不動産の名義変更の完了を急いでいないことです。
なぜなら、自分で相続登記を申請するには1つずつ調べながら手続きを進める必要があり、司法書士へ依頼した場合よりも時間がかかりやすいためです。また、自分で手続きを行った場合には、申請後に法務局から不備が指摘され、修正（補正）の対応が求められることも少なくありません。
そのため、たとえば相続登記の完了後に不動産の売却を控えているなど、名義変更を急ぐ事情がある場合には、無理に自分で手続きをしない方が良いでしょう。
条件6：平日の日中に何度も時間を取ることができる
不動産の名義変更の申請先である法務局は、平日の日中しか開庁していません。また、名義変更登記に必要となる書類のうち多くの取得先である市区町村役場も、原則として平日日中のみの開庁です。
そのため、平日の日中に何度も時間を取ることができることも、自分で名義変更をする条件の一つとなります。
相続による不動産名義変更を自分でやる際の流れ
相続による不動産の名義変更を自分でやる場合の基本の流れは、次のとおりです。
- 不動産を相続する人を決める
- 必要書類を準備する
- 名義変更の登記を申請する
不動産を相続する人を決める
はじめに、不動産を誰が取得するのかを決めます。不動産の取得者を決める方法は、主に次のとおりです。
遺言書に従う
亡くなった人（「被相続人」といいます）が遺言書を遺しており、遺言書内で不動産の承継者を決めていた場合には、その遺言書に従います。
なお、遺っていた遺言書が法務局の保管制度を利用していない「自筆証書遺言」などであった場合には、不動産の名義変更に先だって、「検認」の手続きをしなければなりません。検認とは遺言書の偽造などを防ぐ目的で行う手続きであり、家庭裁判所で行います。
遺産分割協議で決める
被相続人が遺言書を遺していなかった場合や、遺言書はあったものの不動産の承継者が定められていなかった場合には、遺産分割協議で決めます。遺産分割協議とは、相続人全員で行う遺産分けの話し合いのことです。
遺産分割協議を成立させるためには、相続人全員の合意が必要となります。そのため、仮に1人でも協議に参加しない人がいる場合や、1人でも協議内容に合意しない人がいる場合には、遺産分割協議を成立させることはできません。
当人同士で協議がまとまらない場合には、裁判所での話し合いである「調停」や、裁判所に決断を下してもらう「審判」へと移行して、不動産の取得者を決めます。
必要書類を準備する
不動産の取得者が決まったら、必要書類の収集や作成を行います。相続での不動産名義変更に必要な書類は、後ほど解説します。
名義変更の登記を申請する
必要書類の準備ができたら、名義変更の登記を申請します。登記の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局ですので、法務局のホームページであらかじめ管轄を確認しておきましょう。
登記を申請する方法には、主に次の3つがあります。
- 法務局の窓口へ持参して申請
- 郵送申請
- オンライン申請
このうち、オンライン申請は慣れると非常に便利である一方で、機器やソフトウェアの準備が必要となります。そのため、自身の相続登記を数回申請する程度であれば、むしろ手間を要してしまう可能性が高いでしょう。
不動産の名義変更手続きに慣れていない場合には、持参しての申請か郵送申請がおすすめです。
相続による不動産名義変更を自分でやるための必要書類
相続による不動産の名義変更を自分でやるためには、主に次の書類を準備しなくてはなりません。
なお、ここで紹介するのは、不動産の取得者を遺産分割協議で決めた場合における、一般的な書類です。相続の状況などによっては、これら以外の書類が必要となる場合がありますので、自分で手続きをする際には、あらかじめ管轄の法務局の登記相談などで書類が揃っているかどうか確認してもらうと良いでしょう。
登記申請書
登記申請書は、不動産名義変更のメインとなる書類です。銀行の相続手続き用紙のように穴埋め形式ではなく、原則として自分で一から作成しなければなりません。
書き方の例は法務局のホームページに掲載されていますので、こちらが参考になります。なお、原則としてここに記載したとおりの内容で登記がされますので、誤りのないよう正確に記載してください。
遺産分割協議書
遺産分割協議書は、遺産分割協議の結果をまとめた書類です。不動産の名義変更に使う場合には、誰がどの不動産を相続することになったのかが分かるよう、明確に記載しましょう。
記載があいまいであれば、登記ができない可能性があります。相続人全員が協議内容に合意していることの証明のため、相続人全員の署名と、実印での押印が必要です。
相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書に押した印が実印であることを証明するため、相続人全員の印鑑証明書を添付します。
印鑑証明書を代わりに取得しようとしすれば印鑑登録カードなどを預からなければなりません。そのため、よほど気心の知れた同居の親族などでない限り、通常は相続人それぞれで取得してもらうことが多いでしょう。
印鑑証明書の取得手数料は市区町村によって異なりますが、1通200円から400円程度です。
被相続人の除票
登記されている不動産の名義人が被相続人と同一人物であることを証するため、被相続人の除票が必要です。除票は被相続人の最後の住所地を示す書類であり、最後の住所地を管轄する市区町村役場で取得できます。
取得手数料は市区町村によって異なりますが、1通200円から400円程度です。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等
被相続人の相続人を確定するため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本が必要です。それぞれ、その時点で本籍を置いていた市区町村役場で取得しなければならず、取得するのがもっとも大変な書類の一つであるといえるでしょう。
取得手数料は、戸籍謄本は1通450円、除籍謄本と原戸籍謄本は1通750円です。
相続人全員の戸籍謄本
相続人が存命であることの確認のため、相続人全員の戸籍謄本が必要です。それぞれ本籍地の市区町村役場で取得でき、取得に要する手数料は1通450円です。
不動産を相続する人の住民票
新たに名義人となる者の情報を正しく登記するため、不動産を相続する人の住民票が必要です。取得手数料は市区町村によって異なりますが、1通200円から400円程度です。
名義変更をする不動産の固定資産税評価証明書
不動産の名義変更登記をする際には、その不動産の固定資産税評価証明書が必要となります。これは、後ほど解説をする「登録免許税」を正確に算定するためです。
固定資産税評価証明書は、不動産の所在地を管轄する市区町村役場で取得できます。取得手数料は1通300円程度ですが、無料で取得できる「評価通知書」の発行が受けられる市区町村も存在します。
相続関係説明図
相続関係説明図とは、相続関係を表した図です。法務局のホームページに記載例がありますので、こちらを参考すると良いでしょう。
相続関係説明図は、不動産名義変更における必須の書類ではありません。ただし、相続関係説明図を提出することで、戸籍謄本や除籍謄本などの原本還付を受けることが可能となります。
相続による不動産名義変更を自分でやる際にかかる費用
相続による不動産名義変更を自分でやる際には、どのような費用がいくらかかるのでしょうか？かかる費用と大まかな金額は、次のとおりです。
登録免許税
相続での不動産の名義変更にかかる1つ目の費用は、登録免許税です。登録免許税とは、不動産登記などに対して課される税金であり、登記申請にあたって納めなければなりません。
相続での不動産名義変更にかかる登録免許税は、次の式で算定されます。
- 登録免許税額（相続）＝不動産の固定資産税評価額×1,000分の4
※固定資産税評価額は1,000円未満切捨て
※登録免許税額は100円未満切捨て。計算結果が1,000円未満となる場合には1,000円
たとえば、名義変更をしようとする不動産の固定資産税評価額が2,000万円である場合の登録免許税額は8万円、不動産の固定資産税評価額が5,000万円である場合の登録免許税額は20万円です。
相続した不動産の固定資産税評価額が高いほど登録免許税額も高額となるため、大まかな金額をあらかじめ算定のうえ、心づもりをしておくと良いでしょう。
必要書類の取得費用
不動産の名義変更にかかる2つ目の費用は、必要書類の取得費用です。
先ほど紹介したように、相続での不動産の名義変更には、さまざまな書類が必要となります。これらの書類取得に要する費用は相続人の人数や被相続人の転籍回数などによって異なりますが、子どもや配偶者が相続人である場合には、おおむね5,000円から1万5,000円程度となることが一般的です。
一方、被相続人の兄弟姉妹や甥姪が相続人となる場合には取得すべき書類の数が増えるため、プラス1万円程かかる場合が多いでしょう。
まとめ
不動産の名義変更や、相続や生前贈与の場合、自分で行うことも不可能ではありません。ただし、数次相続が起きているなど特殊なケースや相続人間の関係が良好でない場合などでは、自分で行うことは避けた方が良いでしょう。無理に自分で行えば、非常に大変な思いをしてしまう可能性があるためです。
また、特に相続での不動産名義変更には、多くの書類が必要となります。これらの書類をすべて自分で集めることは容易ではないでしょう。
