【2022】相続登記で住所がつながらない場合の対処法は?わかりやすく解説

相続登記住所つながらない不動産
この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。

相続登記をする際には、亡くなった人と登記の名義人が同一人物であることを証明しなければなりません。通常は、登記されている名義人の住所や氏名と、除票などで確認できる亡くなった人の最後の住所地や氏名が同じであることで、これを確認します。

しかし、中には登記上の住所と除票で確認できる最後の住所が異なる場合(住所がつながらない場合)が存在します。では、この場合には、どのように相続登記をすれば良いのでしょうか?今回は、相続登記で住所がつながらない場合の対処法などについてくわしく解説します。

相続登記とは

相続登記とは、亡くなった人(「被相続人」といいます)が所有していた不動産の名義を、相続人などの名義へと変える手続きです。不動産の所有者などの情報は、法務局に登録(登記)されています。

この所有者の情報は、名義人が亡くなったからといって自動的に書き換わるわけではありません。そのため、その不動産を取得した相続人などが相続登記を申請して、名義を書き換える必要があります。これを、「相続登記」といいます。

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相続登記で「住所がつながらない」とはどのような状況?

相続登記をする際には、登記されている名義人と今回亡くなった被相続人が、同一人物であることを証明しなければなりません。この証明は通常、被相続人の除票(被相続人の最後の住所が載った証明書)で行います。

不動産登記簿には所有者の「氏名」と「住所」が登記されているところ、これが除票に掲載された「氏名」と「住所」と同じであれば、同一人物である可能性が非常に高いと考えられるためです。

しかし、中には、不動産登記簿に記載された住所と、除票に記載された最後の住所とが異なる場合が存在します。

たとえば、被相続人が生前に引越しをして住民票を移したにもかかわらず、不動産について住所変更登記をしてなかった場合などです。2022年現在では、住民票上の住所が変わっても、自動的に不動産登記上の名義人住所が変わるような制度はありません。

そのため、このような事態が散見されます。これを、「住所がつながらない」と呼称します。

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相続登記に必要な基本の書類

住所がつながらない場合の対処法を確認する前に、相続登記に必要となる基本の書類を見ていきましょう。なお、こちらは遺言書がなく、遺産分割協議書を使って登記をする場合における一般的な必要書類です。

状況によってはこれら以外の書類が必要となることもありますので、自分で相続登記をする際には、法務局の事前相談などで確認することをおすすめします。

不動産の全部事項証明書

不動産の全部事項証明書とは、その不動産について登記されている情報が掲載された証明書です。不動産の全部事項証明書は、相続登記の添付書類ではありません。

しかし、登記申請書や遺産分割協議書を作成する際にはその不動産の情報を正確に記載する必要があり、そのためには全部事項証明書を参照する必要があります。また、全部事項証明書を確認しなければ、住所がつながるかどうかもわかりません。そのため、相続登記に先だって、不動産の全部事項証明書を取得しておきましょう。

不動産の全部事項証明書は、全国どこの法務局からでも1通600円で取得できます。また、有料ではありますが、オンラインで登記されている情報を閲覧することも可能です。

登記申請書

登記申請書とは、不動産登記のメインとなる書類です。基本的にはこの登記申請書に記載したとおりの内容で登記がされますので、誤りのないよう注意して作成しましょう。

登記申請書は決まった様式を穴埋めしていくものではなく、原則として自分で一から作成しなければなりません。法務局のホームページに記載例がありますので、こちらを参考にするとよいでしょう。

遺産分割協議書

遺産分割協議書とは、遺産分割協議の結果をまとめた書類です。遺言書などがのこっていなかった場合において、相続人のうち誰が不動産を取得するのかを決めるには、相続人全員で遺産分けの話し合い(「遺産分割協議」といいます)をしなければなりません。

遺産分割協議は、相続人全員の合意で成立します。無事に協議が成立したら、その内容を遺産分割協議書に記載をして、相続人全員が実印で捺印をします。

遺産分割協議書には、誰がどの不動産を取得したのかがわかるよう、全部事項証明書を参照しながら明確に記載しましょう。記載内容があいまいでは、相続登記ができない可能性があります。

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書に押した印が実印であることの証明として、相続人全員の印鑑証明書が必要です。印鑑証明書を取得するには原則として印鑑カードが必要ですので、それぞれ本人にて取得してもらうことが多いでしょう。

印鑑証明書の取得手数料は市区町村役場によって異なるものの、1通200円から400円程度です。

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等

その相続における相続人を確定するため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本が必要です。それぞれ、その時点で被相続人が本籍を置いていた市区町村役場で取得します。

取得手数料は、戸籍謄本は1通450円、除籍謄本と原戸籍謄本は1通750円です。なお、相続人が兄弟姉妹や甥姪である場合など相続人の状況によっては、相続人の確定のため、これら以外の書類も必要となります。

相続人全員の戸籍謄本

相続人が生存していることを確認するため、相続人全員の戸籍謄本が必要です。それぞれ、本籍地の市区町村役場で取得します。取得手数料は、1通450円です。

被相続人の除票または戸籍の附票

不動産登記簿上の名義人とその相続の対象としている被相続人が同一人物であることを示すため、被相続人の除票または戸籍の附票が必要です。いずれも、被相続人の最後の住所を証する書類です。

除票は被相続人の最後の「住所地」の市区町村役場で、戸籍の附票は被相続人の最後の「本籍地」の市区町村役場で取得します。取得手数料は市区町村役場によって異なるものの、1通200円から400円程度です。

被相続人の除票または戸籍の附票に記載の住所と、不動産登記簿上の名義人住所が一致しない場合(住所がつながらない場合)には、後ほど解説をするとおりその他の書類が必要となります。

不動産を相続する相続人の住民票

新たに不動産の名義人となる人の情報を正しく登記するため、不動産を相続する相続人の住民票が必要です。住民票は、その相続人の住所地の市区町村役場で取得します。取得手数料は市区町村役場によって異なるものの、1通200円から400円程度です。

不動産の固定資産税評価証明書または評価通知書

相続登記を申請する際には、法務局に「登録免許税」を納めなければなりません。この登録免許税は、不動産の固定資産税評価額をもとに算定されます。

そのため、固定資産税評価額を証明する「固定資産税評価証明書」または「固定資産税評価通知書」の添付が必要です。いずれも、その不動産の所在地である市区町村役場で取得します。

取得手数料は市区町村役場によって異なるものの、固定資産税評価証明書は1通300円程度、評価通知書は無料です。

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相続登記で住所がつながらない場合の対処法

相続登記で住所がつながらない場合には、次の方法で対応します。なお、実際に自分で相続登記をする際には、あらかじめ法務局の事前相談などに書類を持参して確認してもらうと良いでしょう。

対処法①除票を添付する

不動産登記簿上の名義人住所と除票に記載されている被相続人の最後の住所が一致しなかったとしても、除票の添付で足りる場合があります。それは、除票に記載されている被相続人の従前の住所が、登記簿上の名義人住所と一致している場合です。

除票には被相続人の最後の住所が掲載されているのみならず、そのもう1つ前の住所も記載されています。この従前の住所と登記簿上の名義人住所が一致するのであれば、これで被相続人と登記簿上の名義人とが同一人物であることの証明が可能です。

対処法②戸籍の附票を添付する

戸籍の附票とは、ある本籍地に本籍を置いていた間の住所の変遷を証明する書類です。

たとえば、被相続人が亡くなるまで長年「神奈川県横浜市〇〇1番地」に本籍を置いており、この間に住所を「神奈川県横浜市〇〇1番地1号 横浜マンション101」、「東京都港区〇〇2番地 港マンション202」、「愛知県名古屋市〇〇3番地」と移して亡くなったとします。

この場合、上で紹介した除票で確認できるのは、原則として最後の住所である「愛知県名古屋市〇〇3番地」と、1つ前の住所である「東京都港区〇〇2番地 港マンション202」のみです。

一方、神奈川県横浜市から戸籍の附票を取得すれば、名古屋市の住所と東京都港区の住所に加え、「神奈川県横浜市〇〇1番地1号 横浜マンション101」の住所も掲載されます。

仮に登記簿上の名義人住所がこれと一致しているのであれば、この戸籍の附票を添付することで相続登記をすることが可能です。なお、被相続人の戸籍の附票は、被相続人の最後の本籍地を管轄する市区町村役場で取得できます。

対処法③権利書や登記識別情報通知を添付する

除票や戸籍の附票でも不動産登記簿上の名義人住所と一致する住所が確認できない場合には、権利書や登記識別情報通知を添付して相続登記を申請します。

権利書も登記識別情報通知も、その登記を申請した際に本人に対して法務局から交付されるものです。そのため、登記名義人と同じ氏名の被相続人がこれら本人しか保有していないはずの書類を持っているということをもって、登記名義人が被相続人と同一人物であることが推定されます。

なお、平成17年3月に施行された不動産登記法の改正をもって、権利書の新たな発行はされないこととなりました。この改正以後に不動産の所有権を取得した場合には、権利書の代わりに登記識別情報通知が交付されています。

登記識別情報通知とは、12桁のパスワードが印字され、目隠しがされた書類です。

対処法④上申書を添付する

除票や戸籍の附票でも住所のつながりが証明できず、また権利書や登記識別情報通知も紛失してしまっている場合には、上申書で対応します。

上申書とは、「登記簿上の所有者は、この被相続人であることに間違いありません」ということを、相続人全員が法務局に対して申告する書類です。上申書にはその不動産を取得する相続人のみならず、相続人全員が実印で捺印をしなければなりません。

また、上申書で相続登記をする場合には、このほかにもさまざまな書類が必要となる可能性があります。たとえば、被相続人宛に届いている固定資産税の課税明細書や、登記簿上の名義人住所にその名義人が存在していないことを示す不在住証明書などです。

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相続登記を司法書士に依頼する5つのメリット

相続登記の必要書類や相続登記申請書の書き方は、インターネットなどを探せばいくつか見つかるかと思います。しかし、インターネット上のコンテンツはあくまでも一般的なケースを解説していることが通常で、たとえば「住所がつながらない」などイレギュラーなケースまでは網羅されていないことが少なくないでしょう。

基本から外れてしまっている相続登記を自分で行うことのハードルは、決して低くありません。その際には、司法書士への依頼も検討すると良いでしょう。

相続登記を司法書士へ依頼することの主なメリットは、次のとおりです。

メリット
  • 手間を最小限に抑えられる
  • 平日の日中に何度も時間を取らなくて済む
  • 住所がつながらないなど不測の事態にも臨機応変に対応してくれる
  • 相続登記までの完了がスムーズになる
  • 手続きの漏れやミスを防げる

手間を最小限に抑えられる

相続登記を司法書士へ依頼することで、自分でかける手間を最小限に抑えることが可能となります。

自分で相続登記を行おうとすれば1つずつ調べたり法務局への事前相談を活用したりしながら手続きを進めていくべきところ、司法書士へ依頼すれば、自分でいろいろと調べる必要はなくなるためです。

平日の日中に何度も時間を取らなくて済む

自分で相続登記を行おうとすれば、平日の日中に何度も時間を取らなければなりません。なぜなら、相続登記の申請先である法務局や必要書類のうち多くの取り寄せ先である市区町村役場は、原則として平日の日中のみしか開庁していないためです。

司法書士へ依頼すれば、平日の日中に何度も時間を取る必要はなくなります。

住所がつながらないなど不測の事態にも臨機応変に対応してくれる

相続登記が基本どおりに進まないケースは、実は少なくありません。

今回紹介したように被相続人の住所がつながらなかったり、被相続人の氏名の表記が戸籍上の表記と違ったりするなど、実際に手続きを進めていく中で基本から外れた事態に遭遇することはよくあります。

基本から外れた事態が発生すれば、相続登記をするにあたって別の書類を準備するなどしなければなりません。司法書士へ依頼すれば、仮に基本から外れてしまったケースであっても、臨機応変に対応してもらうことが可能です。

相続登記までの完了がスムーズになる

自分で相続登記を行おうとすれば、相続登記の完了までに時間がかかる傾向にあります。なぜなら、一つひとつ調べながら書類の準備をすることに時間がかかるためです。

また、いざ登記を申請する場面になって書類の不足に気付いたり、申請後に不備の指摘がされて修正が必要になったりすることも少なくないでしょう。司法書士へ依頼することで、相続登記をスムーズに完了させることが可能となります。

手続きの漏れやミスを防げる

自分で相続登記を行えば、手続きの漏れやミスが生じる可能性が高くなります。たとえば、自宅前の道路が私道となっていてこれも被相続人の名義となっていたところ、非課税であるがゆえにその存在に気が付かず、登記手続きが漏れてしまうなどです。

司法書士へ相続登記を依頼することで、手続きの漏れやミスを最小限に抑えることが可能となります。

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まとめ

相続登記で「住所がつながらない」とは、不動産登記簿上の名義人住所と被相続人の除票に記載された住所とが一致しないことを指します。この場合には、別の書類を添付することなどで対応しましょう。

なお、相続登記では、住所がつながらないなどイレギュラーな事態が発生することは珍しくありません。この場合には無理に自分で行わず、司法書士へ依頼することも検討すると良いでしょう。

しかし、できるだけ費用を抑えて相続登記を完了させたいという場合も少なくないかと思います。その場合には、ぜひ当サイト「そうぞくドットコム」のサービスのご利用がおすすめです。

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この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。