不動産登記申請とは?申請方法と必要書類をわかりやすく解説

不動産
この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。

相続で、人が亡くなると、住んでいた家や土地などの不動産を受け継ぐ際に相続登記が発生します。これは所有権の移転登記とも言われ、被相続人が所有していた土地や建物が、今後は相続人が所有するという事を示すために、法務局で名義変更の手続きを行うのです。

この不動産の登記手続きは、普段の生活ではあまり馴染みの無いものですが、相続では重要な手続きとなります。本項では相続で発生する不動産の登記について、分かりやすく全般的な説明をしていきます。

不動産登記とは

不動産登記とは不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するためのものです。

不動産は財産として非常に高価なもので、高いものだと数千万円〜数億円の価格がつくこともあります。そのため、例えば、この土地がどこからどこまであって、誰が所有しているのか、などが曖昧だとすると不動産財産を管理するのが難しくなり、誰もそのような不動産取引をしたいと思わなくなってしまいます。

そこで、不動産取引を円滑に行えるように、不動産の表示および不動産に関する権利を公示するために不動産登記制度が誕生しました。

登記の種類

不動産登記といっても、「不動産登記」という1種類の登記があるわけではなく、所有権の登記や担保権の登記など、あらゆる種類の登記があります。

先ほど相続では所有権の移転登記が行われると述べましたが、全体像を理解するために、まずはどのような種類の登記があるのかをご説明します。

表示登記と権利登記について

不動産登記には大きく分けて表示登記権利登記があります。

① 表示登記:不動産の不動産番号、所在、地番、家屋番号、地積、床面積等々、この不動産はどこにあって、どのくらいの広さかで、いつ新築したかなどの情報が記載されています。

② 権利登記:その名の通り、権利についての登記であり、その不動産を誰が、いつから、所有しているのか、抵当権などの担保は設定されているのか、などの情報が記載されています。

そしてこの2つの登記については、この不動産は表示登記、この不動産は権利登記、という事ではなく、1つの不動産に表示登記、権利登記の2つが行われる事が一般的です。

そのため、不動産の登記情報が記載されている登記簿謄本を見ると、最初の部分に表示登記、そしてその下に権利登記の記載があります。

権利登記について

権利登記については、さらに細かく種類が分けられます。4種類の権利登記について確認してみましょう。

1)所有権保存登記

権利登記のうち初めて登記するものを所有権保存登記といいます。この不動産の所有者は誰かというのを公示するための登記です。所有権保存登記をしないとその後の登記は何もできません。

2)所有権移転登記

売買や贈与や相続等によって不動産の所有権が移転した場合にする登記です。所有権が移転する原因によって登記の内容が変わってきます。相続での名義変更は、この所有権移転登記に該当する事が多いです。所有権移転登記については更に細かく3つのA〜Cのパターンについて確認しましょう。

A.売買による所有権の移転

不動産の売買がなされると所有権が売主から買主へ移転します。その際、所有権移転登記が発生します。通常、買主から売買代金の支払いと同時に所有権移転の登記を申請することになりますので、ご自分でされるのではなく、司法書士に依頼することがほとんどです。登記簿には「売買」と記載されます。

B.相続その他一般承継による所有権の移転

誰かが亡くなるとその方の財産について相続が発生します。不動産について相続が発生すると所有権移転登記(=一般的に相続で発生した登記を「相続登記」と呼ぶ)をすることになります。また、会社の合併などで他の会社の権利を承継した場合にも所有権が移転し、登記をすることになります。この登記は相続人や承継人が単独で登記申請でき、登記簿には、「相続」や「合併」と記載されます。

C.遺贈又は贈与による所有権の移転

相続による所有権移転以外でも、遺言書による遺贈(相続人で無い人への継承)や、贈与契約による贈与をすれば所有権が移転しますので、遺贈や贈与を原因として登記申請することになります。登記簿には「遺贈」や「贈与」と記載されます。

3)抵当権設定登記

不動産を購入するときには住宅ローンなどの融資を受けることがあります。融資を受けるためには、条件として担保の提供が契約上の義務となることが多いです。そして、この担保の提供を公示するための代表的な登記が抵当権設定登記です。

4)抵当権抹消登記

抵当権設定登記で登記された借金を返済したときにする登記が抵当権抹消登記となります。

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「不動産登記」が必要な理由

上記でご紹介した登記のうち表示登記以外については、法律上、申請するかどうかは任意です。登記をしないからといって罰を受けることはありません。

しかし、不動産登記は行うべきです。では、不動産登記を怠っているとどのような弊害があるのでしょうか、2つのケースについてご説明します。

「不動産登記」が必要な理由
  • 売却ができないから
  • 手続きが複雑になるから

売却ができないから

所有権を取得したとしても、その登記をしていないと登記簿上、公示されません。

あなたが不動産を所有していた場合、通常であれば権利登記の部分にあなたの名前がありますが、登記を行なっていない場合そこにあなたの名前はありません。そうすると、いざ所有する不動産を売却しようとしても、買い手からすれば、売り主が確実に所有権を持っているのかがわからないため、リスクが大きくなり契約に至りません。

また、抵当権設定登記がなされていた場合に、その借金をすべて返済した後、仮に抵当権抹消登記をせずに放置していたとすると、今度は買い手からすればその負担(=担保)を背負うことになるのではないかと不安になり、こちらも契約に至る可能性が低くなります。

このように、不動産登記をしていないと、売却の際、買い手の信用が得られず、売却ができなくなってしまうという事態に陥りやすいです。

手続きが複雑になるから

先ほどの「不動産売却時のリスク」は、逆に考えると「不動産を売却しなければ、登記してなくてもリスクにならない」と考えた方もいるかもしれません。しかし、その考えは危険です。売却を予定していなければ登記しなくてもいいかというと、そうではありません。

不動産登記は原則として、登記を持っている方ともらう方の双方で申請します。そのため、登記をできる時にしておかないと、後々一方が登記に協力してくれなくなり、最悪の場合、裁判を起こすしかない場合などもあります。

具体的なケースをあげると、相続の時に面倒な事が起こりやすいです。過去に不動産の所有権が親から子へ引き継がれる中で、登記を怠っていた事がある場合、書類を余計に取得しないといけなかったり、また相続人が複数いると、過去の相続人に遡って話をしたりする事でトラブルに至るケースがたくさん起こっています。

このように、後々手続きが複雑化することを避けるために、必ず不動産の登記を行うことをお勧めします。

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相続における不動産登記とは

不動産登記を怠ると、相続の場合などに揉めやすいと述べましたが、「不動産を相続するケース」は以下の3つのケースに分ける事ができます。それでは、どのようなパターンがあるのか確認していきます。

遺産分割による相続登記

遺言書が無い場合、また遺言書があっても納得いっていない相続人がいる場合、誰がどの財産を相続するかを相続人全員で話し合って決める、いわゆる遺産分割が行われることが多いです。この話し合いによって、不動産を誰が相続するのか、あるいは相続人同士で共有するのかを決め、相続登記の手続きに移ります。

なお、詳しくは後述しますが遺産分割協議を行なった場合、登記の際に遺産分割協議書の提出が必須となりますのでご注意下さい。

遺言書による相続登記

被相続人が生前に残した遺言書の内容に従って相続を行うケースです。不動産について遺言書に記載がある場合は、その内容に従って相続登記を行います。なお、遺言書には、自筆証書遺言、秘密証書遺言、公正証書遺言の3つの種類がありますが、公正証書遺言以外は裁判所で遺言書が正しく作られているかを確認してもらうこと(検認といいます。)が必要になります。

上記3つ以外の様式で作られたもの以外は遺言書と認められませんので、法的な拘束力はなく遺言書による相続登記もできません。

法定相続分による相続登記

遺言書がなく、遺産分割協議も行わない場合は、法定相続分で相続登記をすることになります。誰が相続するのか、相続する割合はいくらか、ということが法律で定められていますので、遺言書や遺産分割協議がない場合には、法律で定められた内容で登記をすることになります。

なお、法定相続は法律で定められているものですので、仮に相続登記をしていなくても、法律を根拠として法定相続分の権利は守られます。例えば、誰かに登記を奪われたとしても、法定相続分の権利を取り戻すことも可能な場合もあります。

このように述べると、権利が法律で守られるなら登記しなくてもいいのではないかと考えた方もいらっしゃるかもしれません。実際に、何世代にも渡って相続登記をしていないというケースは多いです。

しかし、たとえ権利を取り戻せると言っても、取り戻すには裁判が必要になりますし、いざ売却したいと考えた時に、その前提として何世代もの相続登記をまとめて手続きしないといけなくなります。非常に手続きが複雑化する可能性が否定できませんので、法定相続分で遺産分割をする場合でも、相続登記きちんと行うことをお勧めします。

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不動産登記の必要書類

それでは、上記3つのパターンを踏まえて、不動産の相続登記で必要な書類について確認していきます。

必要な書類は大きく、1.申請書 と 2.添付書類 に分けられます。

申請書が登記に関する内容を記載したもの、添付書類が申請書の内容を証明するための付属情報と理解しておくと良いでしょう。

そして相続登記の申請では、この添付書類が多く、収集に苦労する方が多いです。なお、売買などの不動産登記は、二者間での契約や、銀行が絡むケースが多いため司法書士に依頼するのが一般的ですが、相続登記の場合は、少し手続きが面倒ですが、ご自身で行うことも可能です。

登記申請書について

登記申請書

まず必要となるのが登記申請書です。法務局に「このように登記をして下さい」という内容を記載した申請書です。

登記の目的、原因、相続人、添付情報、相続する不動産の表示などを記載します。

具体的には、

  • 登記の目的欄に「所有権移転」と書きます。
  • 原因欄には「平成XX年XX月XX日相続」と書きます(死亡した日となります。)。
  • 相続人欄に「(被相続人XXXX(亡くなった方の氏名))相続人の住所氏名、連絡先」を書きます。
  • 添付情報欄に、「登記原因証明情報 住所証明情報」と書きます。
  • 登録免許税欄や不動産の表示欄は物件によって異なります。

下記のようになりますのでご確認ください。

登記申請書

登記事項証明書(登記簿謄本)

上記の申請書を作るために必要となるのが、登記事項証明書です。これを取得すると申請書の「不動産の表示欄」の記載ができます。

また、登記の「添付書類」として何を収集しなければいけないのかを判断するために、現在の登記の内容を確認する必要がありますので、まずはこの登記事項証明書を取得しないとはじまりません。登記事項証明書を取得する場所は法務局です。また窓口以外でも、インターネットで請求して自宅に郵送してもらう行政のサービスもあります。

会社を経営されている、または個人事業主で事業をなされている、それ以外の方は法務局に行く機会はほとんど無いでしょうし、登記簿も馴染みの無いものかもしれませんが、難しいものでは無いので、分からない事があれば法務局で聞いてみるのが良いでしょう。

添付書類について

被相続人の住民票の除票

不動産の登記事項証明書を確認すると、「所有者欄」に亡くなった方(被相続人)の住所氏名が記載されていると思います。その住所氏名の方が亡くなったという証明書として、住民票の除票を添付書類として法務局に提出する必要があります。

住民票は、普段の生活でも取得される機会があるかもしれませんが、除票というのはあまり聞かないかもしれません。住民票の除票は「引越しや、死亡などによって、住民登録が抹消された住民票」と理解すると良いでしょう。

また「登記簿上の住所」と「住民票の住所」が異なる場合は、住所の履歴の記載がされる「戸籍の(除)附票」という書類も取得しなければならないので注意して下さい。

被相続人の戸籍謄本一式

相続人は法律によって決まっており、亡くなった方の相続人が誰なのかを証明するために、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等一式を取得する必要があります。

戸籍謄本は、結婚して本籍が変わったり、転籍したり、過去の法律の改正によって戸籍制度が変わって新しく戸籍が編製されたりしていますので、複数存在することがあります。

また、戸籍謄本の取得は本籍地の各市区町村へ請求する必要がありますので、被相続人が全国を転々とされている場合には、多くの市区町村へ戸籍謄本等を請求することになります。

なお、戸籍謄本一式は不動産の登記以外でも、銀行の手続きや、その他の相続関連の手続きにも必要な書類となるので、多少の労力はかかりますが「必ず取得する必要がある」と割り切っておくと良いでしょう。

相続人全員の現在の戸籍謄本

被相続人の方が亡くなった際に相続人が生きていたことを証明するために、登記の添付書類として法務局に提出します。「被相続人の戸籍謄本一式」と異なるのは、相続人の場合は生きていることが分かればいいので、現在の戸籍謄本のみ大丈夫という点です。

ただし、被相続人の方が亡くなった際に生きていたことを証明しますので、被相続人の方の死亡日以降に取得したものを準備する必要があります。なお、先ほど述べた相続登記の3つのケースの中の「遺言書による相続登記」の場合は、相続人全員ではなく、相続を受ける方の戸籍謄本のみの取得で足ります。

遺言書

遺言書による相続登記の場合は遺言書が添付書類になります。公正証書遺言であればそのまま登記手続きに利用可能ですが、自筆証書遺言と秘密証書遺言の場合は裁判所での検認手続きが必要となります。

遺産分割協議書

遺産分割協議を行って相続登記をする場合は、遺産分割協議の内容を証明するために相続人の方の全員の実印が押された遺産分割協議書を提出する必要があります。登記申請に必要な情報だけでいえば、不動産を特定し、誰が取得するかを記載し、全員が実印を押印していればよく、特段様式は決まっていません。

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書には相続人全員の実印を押印しますので、実印かどうかを法務局が確認するために印鑑証明書も登記の添付書類となります。なお、遺産分割協議書の印鑑証明書は特に有効期限はありません。

物件を取得する相続人の住民票

申請書の説明の際に「住所証明情報」と記載しましたが、住所証明情報とは、物件を相続することになる「相続人の住民票」を指します。登記簿には相続人の方の住所氏名が記載されますので、その住所氏名の証明として登記の添付書類となります。

固定資産評価証明書

登記申請には登録免許税という税金がかかります。なお、登記申請書には「固定資産評価証明書」という記載はありませんが、法務局も登録免許税が正しいか確認しますので、登記申請の際には添付書類として提出することになっていますので取得が必要です。

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不動産登記の申請方法

申請書、添付書類がすべて揃ったら、法務局へ提出し、実際に登記の手続きを行います。なお、提出先の法務局は「不動産の所在地を管轄する法務局」となるのでご注意下さい。

不動産が所在地にある法務局のHPを調べると、管轄エリアについて記載があるので確認してみると良いでしょう。申請方法は、3つの方法がありますので、それぞれの方法について簡単にご説明します。

窓口で提出

登記申請書と添付書類を法務局に持参して申請する方法です。最も一般的な方法かもしれませんが、管轄の法務局でしか受け付けてもらえないため、遠方にお住まいの方には不便な方法となります。

郵送で提出

登記申請書と添付書類を管轄の法務局へ郵送して申請する方法です。郵送で申請する場合は、書留郵便で送ることになっていますので、郵便局の窓口で書留郵便を利用するようにしましょう。

なお、郵送で申請する場合は遠方で法務局に行けないという場合が多いと思いますが、その場合、登記が完了して発行される登記識別情報通知(いわゆる権利証)も郵送してもらうように手配しておくと良いです。

具体的には、申請書に登記識別情報通知の通知方法を送付にしてもらうように記載し、返信用の封筒を同封することで郵送にて対応してくれる事になります。

オンラインで提出

オンラインを利用して登記の申請をすることも可能です。この方法は窓口に行くこともなく、郵便を送る必要もないので、とても便利に聞こえますが、実際は、公的個人認証サービスを利用して電子証明書を取得したり、オンライン申請に対応するソフトをパソコンに取り込んだりする必要があったりと、手間はかかります。

また、オンライン申請といっても全てパソコン上で完結する訳ではなく、添付書類は別途、法務局に郵送する必要があるのでご注意下さい。

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不動産登記の期限

相続関連の手続きには「期限」があるものが多く、例えば、相続放棄の手続きや、相続税の申告などは期限が明確に定められています。しかし、相続登記については期限はありません。

ただ、特に遺産分割協議や遺言書による登記の場合は、相続したという権利を守るためにも早めの登記申請をお勧めします。前述したように、登記を放置した事によって起こるトラブルは非常に多く、特に相続の場合は親族間での揉め事にも繋がる可能性があるので、早めに登記申請を済ませておきましょう。

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不動産登記にかかる費用

相続登記に関わらず、不動産の登記申請は無料でできるものではなく、税金がかかります。また、税金以外にも上で説明した必要書類の取得などについても収入印紙などの費用が発生します。

さらに、手続きの代行を司法書士へ依頼した場合には司法書士へ支払う報酬も発生します。登記申請に必要な費用について確認していきます。

登録免許税(収入印紙代)

所有権の相続登記の場合は、固定資産評価額の評価額の1,000円未満を切り捨てた課税価格に1000分の4(0.004)を乗じて、さらに100円未満を切り捨てた金額が登録免許税となります。

これは税金なので必ずかかる費用(いわゆる実費)となります。

書類の取得費用

相続登記における書類取得でかかる印紙代・手数料は以下の通りです。

※オンラインによって請求する場合は一部上記と金額が変わるほか、窓口での対応については、発行する自治体によって異なる場合があります

司法書士報酬

司法書士へ相続登記を依頼した場合は、司法書士報酬が費用として発生します。司法書士報酬は一律に決まっているものではなく、司法書士によって異なります。不動産の個数や、依頼の内容にもよりますが、日本司法書士連合会が行ったアンケートによると10万円ほどの報酬がかかるようです。

また、上記の登録免許税や、書類の取得費用は、当然実費として報酬とは別でかかることになります。

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不動産登記は自分で行うことはできる?

相続での不動産登記を、自分で行うことはできるのでしょうか?自分でできる場合と専門家に依頼した方が良い場合を、それぞれお伝えしていきます。

自分で行える場合

次の条件をすべて満たす場合には、自分の不動産登記にチャレンジしてみても良いでしょう。

自分で調べながら書類を集めたり作成したりすることが苦手でない場合

不動産登記を自分で行うには、一つずつ調べながら書類を集めたり作成したりしなければなりません。そのため、こうした作業が苦手でないことが、自分で不動産登記を行う一つの条件であるといえます。

平日の日中に何度も時間を取ることができる場合

不動産登記の申請先かつ事前相談先である法務局は、平日の日中しか開いていません。また、不動産登記の申請に必要な書類のうち、多くの取り寄せ先である市区町村役場も、平日日中のみの開庁です。

そのため、平日の日中に何度も時間を取ることが難しい場合には、自分で登記を完了させることは困難であるといえます。

不動産登記の完了を特に急いでいない場合

自分で不動産の登記申請をする場合には、登記の完了までに時間がかかりやすいといえます。なぜなら、一つずつ調べながら行うことで申請までに時間を要する他、申請後も補正(修正)などの対応が必要となりさらに時間がかかることが多いためです。

そのため、不動産登記の完了を急ぐべき事情がある場合には、自分で不動産登記をすることはおすすめできません。

数次相続など特殊な相続ではない場合

数次相続とは、複数回に渡って相続が発生していることです。たとえば、今回亡くなった父の相続手続きをしようとしたところ、不動産が父名義ではなく、何年も前に亡くなった祖父名義のままとなっていたような場合がこれに該当します。

この場合には必要書類が増えるほか、登記申請書の書き方も特殊となります。そのため、このような場合には、自分で不動産登記を完了させることは難しいでしょう。

専門家に依頼した方が良い場合

次のうち一つでも当てはまる場合には、不動産登記を専門家へ依頼した方が良いでしょう。

数次相続など特殊な事情がある場合

上で解説をした数次相続が起きているなど特殊な事情がある場合には、専門家へ手続きを依頼することをおすすめします。このような不動産登記を、自分で完了させることは容易ではないためです。

専門家のアドバイスを受けたい場合

相続にあたって専門家のアドバイスを受けたい場合には、不動産登記から専門家へ依頼した方が良いでしょう。

たとえば、争いのない相続において、不動産を被相続人の妻が相続するか同居している長男が相続すべきかなど、相談したい場合もあるかと思います。しかし、法務局では、このような相談には原則として乗ってくれません。

このような相談がしたい場合には、専門家へ手続きを依頼しましょう。

時間や手間をかけられない(かけたくない)場合

不動産登記に時間や手間をかけられない場合や、そこまでの手間や時間をかけたくないという場合には、専門家へ手続きを依頼してください。

不動産登記の完了を急ぐ場合

上で解説をしたとおり、自分で不動産登記をする場合には、プロである司法書士へ依頼した場合と比べて時間がかかる傾向にあります。そのため、相続登記の完了後にその不動産の売却を控えているなど手続きを急ぐ事情がある場合には、専門家へ手続きを依頼した方が良いでしょう。

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まとめ

相続で発生する不動産登記について、概要から申請に必要な書類、方法について大枠を解説、確認してきました。

登記手続きは普段の生活では聞き慣れないもので初めは戸惑うかもしれませんが、相続が発生した時には多くの家庭で必要となる手続きですので、その時が来たら落ち着いて、できるだけお早めに登記申請を済ませることをお勧めいたします。

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