亡くなった方が持っていた不動産にその後も住み続けるだけであれば、相続登記をしなくてもすぐに不都合は生じない場合が多いでしょう。しかし、だからといってそのまま相続登記を放置すると、後にさまざまな不都合が生じる可能性があります。
そのため、相続が起きたらできるだけすみやかに相続登記を済ませておくべきでしょう。
では、この相続登記を自分で行うことはできるのでしょうか？また、自分で相続登記をするにあたっては、どのような書類が必要となるのでしょうか？
今回は、自分で相続登記ができるケースを紹介するほか、自分で相続登記を行う方法などについてくわしく解説します。
目次
相続登記とは？
相続登記とは、亡くなった方の不動産を生きている方に名義変更する手続きを指します。登記申請書と呼ばれる申請書に、状況に応じた添付書類をあわせて法務局に提出することで手続きを行うことができます。
添付書類は、主に次のことを証明するために必要となります。
- 故人様が亡くなったこと
- 故人様と相続人の関係性
- 故人様が不動産の所有者であること
- 不動産の価値
- 関係者が不動産の名義変更に合意したこと
相続手続きについて調べているとよく出てくる「故人様の住民票」や「出生から死亡までの戸籍謄本」は、故人様が亡くなったことや相続人との関係性を証明するために利用できる証明書です。
添付書類についてはこちらの記事で詳細に説明していますので、ぜひ読んでみてください。
相続登記を自分でやるメリット
相続登記を司法書士へ依頼せず、自分で行うメリットは、次の1点のみです。
相続登記にかかる費用が節約できる
相続登記を自分で行えば、司法書士報酬がかかりません。そのため、その分の費用を節約することが可能となります。
なお、自分で相続登記をする場合であっても、後ほど解説する登録免許税や必要書類の取得費用は必要です。
相続登記を自分でやるデメリット
一方、相続登記を自分で行うデメリットは少なくありません。あらかじめ把握しておくべき主なデメリットは、次のとおりです。
- 手間がかかる
- 平日の日中に何度も時間を取る必要がある
- 専門家のアドバイスを受けられない
- 完了までに時間がかかる傾向にある
手間がかかる
相続登記を自分で行うと、非常に手間がかかります。なぜなら、相続登記に必要な「登記申請書」は、銀行などの相続手続き書類とは異なり穴埋め形式ではなく、原則として自分で一から作り上げる必要があるためです。
慣れていない人が登記申請書を作成するためには、一つずつ調べたり、法務局の登記相談を利用したりして進めていく他ありません。また、相続登記に必要な書類は非常に多く、これらを集めるにも手間がかかるでしょう。
平日の日中に何度も時間を取る必要がある
相続登記を自分で行おうとすれば、平日の日中に何度も時間を取る必要があります。なぜなら、相続登記の申請先や事前相談先である法務局は、平日の日中しか開いていないためです。
また、必要書類のうち多くの取り寄せ先である市区町村役場も、原則として平日日中のみしか開庁していません。
専門家のアドバイスを受けられない
相続登記を進めていく中で、専門家のアドバイスを受けたい場合もあるかと思います。しかし、自分で相続登記をする場合には、そのような相談先を確保することができません。
そのため、疑問に感じたことがあったとしても、原則として自分で調べて解決する必要があります。
なお、法務局の登記相談は、あくまでも登記に必要な書類について相談できるのみです。登記の前提となる相続の相談や登記と直接関係のない税金などの相談には乗ってくれませんので、「何でも無料で相談できる場」などと誤解しないようにしましょう。
完了までに時間がかかる傾向にある
相続登記を自分で行う場合には、登記の完了までに時間がかかる傾向にあります。なぜなら、一つずつ調べながら書類の作成や収集などの手続きを進めていく必要があるためです。
また、登記申請後も法務局から補正（修正）の連絡が入ることが多く、これも登記完了が遅れる原因の一つとなります。
相続登記を自分でできるケース
相続登記を自分で行うには、上で解説をしたとおり、デメリットが少なくありません。そのため、相続登記を自分で行うのは、次の条件をすべて満たす場合のみとした方が良いでしょう。
- 自分で調べて書類を作ることが苦手ではない
- 相続登記の完了を急いでいない
- 平日の日中に何度も時間を取ることができる
自分で調べて書類を作ることが苦手ではない
相続登記を自分で行うには、調べながら書類を作ることが苦手ではないことが条件の一つとなります。
相続登記の完了を急いでいない
先ほど解説したように、相続登記を自分で行うと、登記の完了までに時間がかかりやすい傾向にあります。そのため、自分で相続登記にチャレンジするのは、相続登記の完了を特に急いでいない場合のみとするべきでしょう。
平日の日中に何度も時間を取ることができる
相続登記を自分で行うには、平日の日中に何度も時間を取る必要があります。そのため、法務局などが開いている平日の日中に何度も時間を取れることが、自分で相続登記を行うための条件の一つといえるでしょう。
相続登記を自分でやるのが難しいケース
次の場合には、自分で相続登記を行うことは難しいといえます。この場合には、はじめから司法書士へ依頼した方が良いでしょう。
- 調べながら書類を作ることが苦手である
- 平日の日中に時間を取ることができない
- 相続登記の前提となる助言を受けたい
調べながら書類を作ることが苦手である
調べながら書類を作ったり集めたりすることが苦手であり、一つずつ誰かに教えて欲しいという場合には、自分で相続登記を完了させることは困難です。
相続登記には実は論点が非常に多く、法務局が公表している記載例を見たところで、簡単にできるものではありません。
平日の日中に時間を取ることができない
平日の日中に時間が取れない場合には、自分で相続登記を行うことは困難でしょう。この場合に無理に自分で行おうとすれば、なかなか休みが取れず、いつまで経っても手続きが進まないという事態になる可能性があります。
また、何度も有給休暇などを取って手続きをした結果、費用対効果を考えれば、むしろはじめから司法書士へ頼んでおいた方が良かったということにもなりかねません。
相続登記の前提となる助言を受けたい
相続登記の前提となる助言を受けたい場合には、無理に自分で相続登記を行うのではなく、はじめから司法書士へ依頼した方が良いでしょう。役所などでの無料相談が開かれている場合もありますが、無料相談で答えてもらうことができるのは、あくまでも一般論でしかありません。
事情に即したきめ細かなアドバイスが欲しいのであれば、必要な費用を支払って専門家に手続きを依頼するべきであるといえます。
相続登記の種類
一般的に「相続登記」と呼ばれるものには、次の4つのパターンが考えられます。どのパターンであるのかによって、必要と書類も異なります。
そのため、自分で行おうとしている相続登記がどれに該当しているのか、書類を集める前に確認しておくと良いでしょう。
遺産分割協議による登記
遺産分割協議による登記とは、相続人全員で遺産分けの話し合い（「遺産分割協議」といいます）を行い、これにより不動産の取得者を決めた場合における登記です。相続登記において、もっともスタンダードなものであるといえるでしょう。
法定相続分による登記
法定相続分による登記とは、遺産分割協議がまとまらないなど何らかの事情がある場合において、相続人それぞれの法定相続分を登記するものです。
たとえば、被相続人の配偶者である相続花子氏と長男の相続一郎氏、二男の相続二郎氏の3名が法定相続人である場合においては、「相続花子2分の1、相続一郎4分の1、相続二郎4分の1」との登記がなされることとなります。
遺言書で法定相続人が相続する登記
遺言書で法定相続人が相続する登記とは、被相続人が「A不動産を長男の一郎に相続させる」などの遺言書を遺しており、この遺言書に従って登記をするものです。
なお、遺っていた遺言書が法務局での保管制度を利用していない自筆証書遺言であった場合には、相続登記に先だって家庭裁判所での検認手続きが必要となります。
遺言書で法定相続人以外が受け取る登記
遺言書があれば、法定相続人以外に対してであっても遺産を渡すことが可能です。このことを、「遺贈」といいます。
たとえば、被相続人が遺言書で「A不動産を友人の法務太郎に遺贈する」などとしており、この遺言書どおり法務太郎氏がA不動産を引き継ぐ場合の登記などがこれに該当します。
相続登記を自分でやる際の流れと必要書類
相続登記を自分で行う場合の流れや必要書類は、次のとおりです。なお、ここでは特に遺言書や特殊な事情がない場合の、一般的な手続きを解説しています。
- 誰が不動産を相続するのかを決める
- 相続登記に必要となる書類を準備する
- 相続登記を申請する
誰が不動産を相続するのかを決める
はじめに相続人全員で話し合いを行い、亡くなった人（「被相続人」といいます）が持っていた不動産を誰が取得するのか決めましょう。他に預貯金や有価証券などの相続財産がある場合には、それらも含めてそれぞれ誰がもらうのかを話し合うことが一般的です。この話し合いのことを、「遺産分割協議」といいます。
遺産分割協議の成立には、相続人全員の一致が必要です。そのため、仮に相続人のうち1人でも同意しない人がいる場合には、遺産分割協議を成立させることはできません。この場合には、家庭裁判所での話し合いである「調停」や、裁判所に決断を下してもらう「審判」などへと移行します。
遺産分割協議が無事にまとまったら、その結果を「遺産分割協議書」にまとめましょう。遺産分割協議書へは、誰がどの財産をもらうことになったのか、財産を特定して明確に記載してください。
中でも、不動産は法務局から取り寄せた不動産の「全部事項証明書」どおりに正確に記載します。記載があいまいであれば、相続登記が受け付けてもらえない可能性があるためです。
遺産分割協議書には、相続人全員が署名と、実印での捺印を行います。
相続登記に必要となる書類を準備する
次に、相続登記に必要となる書類を準備しましょう。原則として、必要となる書類は次のとおりです。
- 登記申請書：相続登記のメインとなる書類です。
- 遺産分割協議書：上で解説をした、遺産分割協議の結果を記した書類です。
- 相続人全員の印鑑証明書：遺産分割協議書に押した印が実印であることの証明として必要です。
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本：相続人を確定するために必要です。
- 相続人全員の戸籍謄本：相続人の生存を確認するために必要です。
- 被相続人の除票：登記名義人と被相続人が同一人物であることを確認するために必要です。
- 不動産を相続する相続人の住民票：新たな所有者の住所を正しく登記するために必要です。
- 相続登記をする不動産の「固定資産税評価証明書」または「評価通知書」：後ほど解説をする登録免許税を算定するために必要です。
ただし、これら以外の書類が必要となる場合もありますので、法務局の登記相談を利用して、あらかじめ確認することをおすすめします。
相続登記を申請する
必要書類の準備ができたら、法務局へ登記の申請を行います。申請先の法務局は、相続登記をしたい不動産の所在地を管轄する法務局です。
法務局が近いのであれば、できるだけ窓口へ持ち込む形で申請をすると良いでしょう。なぜなら、仮に軽微な誤りがあった場合、その場ですぐに訂正できる可能性があるためです。
法務局が遠方であるなど直接出向くことが難しい場合には、郵送で申請することもできます。なお、オンラインで申請をする方法もありますが、これには事前の設定などが必要となるため、自分や家族の相続登記を数回行う程度であれば、おすすめできません。
相続登記にかかる費用
それでは、相続登記にはいくらくらいの費用がかかるのでしょうか？かかる費用を、種類別に整理しました。
故人様や相続人に関する書類
故人様や相続人の戸籍謄本などを集めるには、一般的には8,000円前後かかります。こちらは戸籍謄本や住民票の発行手数料として役所に支払う費用です。また、遠隔地の役所と郵送でやり取りする際は、やり取りするたびに300円前後の追加の出費が発生します。
遺言書による相続では不要な場合がありますが、遺言書を使うこと自体が稀なため、ほとんどの方に必要な出費となるでしょう。
不動産に関する書類
不動産に関する書類を集めるには、一般的には2,000円前後かかります。こちらも、役所に支払う発行手数料です。具体的には「（不動産）全部事項証明書」や「固定資産評価証明書」、「名寄帳」を集めることになります。
申請自体にかかる費用
登記手続きには税金がかかります。登録免許税と呼ばれるこの税金は、不動産の価格の0.4%となっています。こちらは不動産の価格次第で変動するため、相場はありませんが、免税の場合を除き最低1,000円かかります。
相続登記サービスを依頼する費用
ご自身ですべての手続きを行う場合はかかりません。事業者ごとにさまざまなサービス内容や価格設定が用意されていますが、すべて依頼する場合、サービス手数料として8万円から20万円ほどを請求される場合が多いようです。
合計金額
すべて合わせると、
- 自分で手続きをした場合：書類の発行手数料10,000円＋登録免許税
- 相続登記サービスを依頼する場合：書類の発行手数料10,000円＋サービス手数料80,000円＋登録免許税
ほどかかるのが、一般的な費用といえるでしょう。
「自分でやる」か「相続登記サービスに依頼する」のどちらが良いか？
上記の費用を見ると、そんなに差がつくなら自分でやった方が良いと思う方がいらっしゃるかもしれません。もちろん、状況次第では自分で手続きを終えられる方もいらっしゃいます。
しかし、実際には自分でやろうとしてみたら思っていたよりも状況が複雑で手続きが難航したり、最終的に相続登記サービスに依頼することにする方も多くいらっしゃいます。
では、どんな点を注意しておけば、自分でやれるか判断できるのでしょうか？これから解説するような点を検討したうえで自分でやれそうかを判断すると、無駄なく時間とお金を活用することができるでしょう。
平日に手続きできるか
相続登記手続きでは、郵便局や役所と何度もやり取りする必要があります。
自分で手続きをするためには、基本的に平日の日中にしか開いていない役所とやり取りをすることができるか、生活リズムを検討する必要があります。
この点を考慮に入れないと、手続きが進まないまま時間が経ってしまう可能性があります。
不動産の近くに住んでいるか
不動産が遠方にあると、必要な書類を郵送で取り寄せることになります。郵送での書類集めでは、請求書の準備や手数料の支払い方法など面倒な点があります。また、何か間違いがあるとそのたびに郵送の回数が増えて、時間がかかってしまいます。
不動産の正確な所在地が分かるか
故人様が所有している不動産の正確な所在地がわからない場合、それを調査するための書類を集める必要があり、手間が一つ増えてしまいます。また、もしも自分の知らない不動産を見逃してしまうと、故人様の名義のままの不動産が残ってしまいます。
故人様の近所に住んでいたか
故人様の住所地や本籍地が遠方の場合、故人様に関する書類の多くを郵送で集めることになります。上記の「不動産の近くに住んでいるか」と同様に、郵送での書類集めでは面倒な点があります。
故人様は夫（妻）、両親、兄弟など近い続柄か
比較的近い続柄の相続登記は、簡単になる傾向があります。一方で、祖父母、叔父、伯母などの遠い続柄の方が亡くなった場合の相続手続きは複雑化しやすいです。
また、親族にすでに亡くなっている方がいる場合も、相続する権利が多くの親族に分散するため要注意です。
財産を巡って揉める可能性がないか
「親族の仲が良くない」「強引に取り分を主張する人がいそうだ」といった状態は非常に危険です。自分で他の関係者を説得することができない場合、弁護士事務所に相談して仲介を依頼しましょう。
相続登記サービスを選ぶ時の注意点
検討した結果、自分でやるには忙しすぎる、または難しすぎると分かった場合、どこに依頼すると良いのでしょうか？
自分に合った依頼先を選ぶためには、サービス内容と価格をよく調べましょう。
サービス内容で比較する
相続登記サービスと一口にいっても、その中にはさまざまな事業者がいて、様々なサービスを展開しています。
検討しているサービスがやってくれることをよくチェックしましょう。
相続登記を完全に任せるためには、少なくとも次の作業が含まれている必要があります。
- 家族情報の収集（戸籍謄本や住民票）
- 不動産情報の収集（登記簿謄本や固定資産評価証明書）
- 登記申請書の作成
- 遺産分割協議書の作成
- 法務局への提出
中には、非常に安価な代わりに戸籍謄本を集めてくれないといったサービス内容のこともあります。
自分の欲しいサービス内容が含まれているか、依頼するサービスがやってくれることを確認しましょう。
価格で比較する
自分に必要なサービス内容が含まれたものを見つけたら、次は価格をチェックしましょう。
こちらも、サービスごとにさまざまなルールが設定されています。
ウェブサイトなどで価格を見る際に気をつけるべき点は次のとおりです。
- 相続人の人数に制限がないか
- 不動産の数に制限がないか
- 不動産の価格に制限がないか
携帯電話料金のように、一見安く見えても実は非常に厳しい制限がついていることがあります。
特に、不動産の価格は高くても相続登記にかかる手間は変わりません。
価格の高い不動産を相続すると税金の支払いなどで現金の出費が嵩むことが多いため、手続きの料金は安く抑えたいところです。
見積書の読み方
相続登記サービスの中には、1時間前後の打ち合わせの後に見積書を渡されるものもあります。
見積書を読む際には、最終的な価格だけでなく、次の点に注意して読みましょう。
- 戸籍類の発行手数料の扱い
- 登録免許税の扱い
役所で住民票や戸籍謄本を発行すると、数百円の発行手数料を役所に支払うことになります。
古い証明書は500円以上することもありますが、この役所に支払う費用は見積書に書かれていますか？
サービスによっては、役所に支払う発行手数料以外に、証明書1通ごとに400円から1,000円ほどの手数料を請求される場合もあります。
その料金が見積書に入っているか、見積書を作成してくれた方に確認を取っておきましょう。
また、見積書には登録免許税が含まれますか？
登録免許税は自分で手続きをしても必ずかかる税金です。
一部の免税のケースを除き、どのサービスに依頼しても同じ額かかりるため、もしも見積書に登録免許税が含まれる場合は、この項目を引いた状態で比較しましょう。
そうぞくドットコムでできること
この記事の運営元である「そうぞくドットコム」は、定額制と本人申請による新しい相続登記サービスを提供しています。
見積もりなしの定額制
そうぞくドットコムに見積もりはありません。
お申込頂いた時点で料金は決まっています。
見積もりがないため、見積書に書いていない手数料が後からかかったり、思っていた以上の料金を請求されることはありません。
※稀にご相談頂く非常に複雑なケース（100年前に亡くなった方の相続、土地が100筆ある、など）に対して、別途料金を提示させて頂くことはございます。その場合は必ず事前にご連絡します。
すべては明朗会計のために！証明書収集の実費込み
そうぞくドットコムでは必要書類の収集を代行していますが、他サービスとは異なり、それに係る費用はすべて定額料金に含まれます。
収集する証明書の枚数はお申込時点ではわかりません。
これではお申込前に明確なご利用料金をお伝えできないため、そうぞくドットコムでは必要書類の収集にかかる費用を負担することにしています。
ワンストップで手続き完了
そうぞくドットコムのサービスには、相続登記に必要な作業がすべて含まれています。
お受けする作業を減らして安くするのではなく、わかりやすい価格で必要な作業をすべて行います。
詳しく知りたい方は、無料の資料請求を！
この記事の運営元である「そうぞくドットコム」が提供する、こちらのサービスが気になる方は、無料の資料請求でより詳しい説明を見ることができます。
相続登記に関するよくある疑問
最後に、相続登記に関するよくある疑問とその回答を紹介しましょう。
相続登記に期限はある？
相続登記に、期限はあるのでしょうか？
まず、この記事を執筆している2022年12月現在、相続登記に期限はありません。
しかし、相続登記を放置することには、次のとおりデメリットが少なくありません。そのため、すみやかに相続登記を済ませておくことをおすすめします。
また、2024年4月1日以降は、相続登記に3年という期限が設けられることが決まっています。これは、相続登記をしないままで放置されることが、「所有者不明土地」が増加する原因の一つであると指摘されているためです。
そのため、改正法の施行後は、期限も意識しつつすみやかに相続登記を済ませる必要が生じるでしょう。
相続登記を放置するとどうなる？
相続登記をするには、手間や費用がかかります。そのため、相続登記を放置したいと考える場合もあるでしょう。
では、相続登記を放置すると、どうなるのでしょうか？放置した場合の主なデメリットは、次のとおりです。
トラブルの原因となる可能性がある
相続登記を放置すれば、トラブルの原因となる可能性があります。
たとえば、長男にA不動産を相続させるとの内容の遺言書があったにもかかわらず、長男が相続登記を放置しているのを良いことに、二男にお金を貸している債権者がA不動産のうち二男の法定相続分を差し押さえ、第三者に売却してしまうことなどが考えられるでしょう。
仮にこのような事態となった場合、長男が売られてしまった持分を取り戻すことは困難です。
売ったり担保に入れたりすることができない
相続登記がされず不動産が故人名義のままであれば、その不動産を売ったりお金を借りる際の担保に入れたりすることはできません。つまり、たとえ今すぐには売却などをする予定がなかったとしても、将来売却などの必要性が生じた際には、まず相続登記を済ませなければならないということです。
しかし、相続が起きてから長期間が経過すると、相続登記がより困難となる可能性が高くなります。なぜなら、時間の経過にともなって相続人が亡くなって代替わりが起きたり、相続人が認知症になったりする可能性が高くなるためです。
改正後は罰則の対象となり得る
先ほど解説したように、2024年4月1日以降は、相続登記に3年という期限が設けられます。この期限を過ぎたからといって、相続登記ができなくなるわけではありません。
しかし、正当な理由なく期限を超過してしまえば、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
まとめ
相続登記は、自分で行うことも不可能ではありません。ただし、相続登記を自分で行う際には、デメリットについて理解をしたうえで、状況によって異なる非常に多くの書類が必要となることを知っておく必要があるでしょう。
そこで、できるだけ費用を抑えつつ自分では難しい手続きのみを依頼したい場合には、そうぞくドットコム不動産のご利用をご検討ください。
