【2024】相続登記とはどのような手続き?必要書類・費用・申請書を出すべき法務局

相続登記とは不動産
この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。

土地や家などの不動産を相続する場合は、法務局で相続登記の手続きを行います。不動産の名義を故人から相続人に変更する「相続登記」は、不動産を相続する人にとって欠かせない知識の一つです。

この記事では、相続登記の手続き方法や必要書類、費用について解説します。

目次

相続登記とは

法務局

登記とは不動産の所有者を登録する手続きで、相続に伴って不動産の所有者を変更する際に行う登記が相続登記です。

まず、相続が起きると故人の財産は配偶者や子などの相続人が相続するため、遺産に不動産が含まれれば不動産は基本的に相続人のものになります。そのため、仮に相続登記をしなくても相続人が不動産に関する権利を主張できないわけではありません。

ただ、登記をして不動産の正式な所有者として登録しておかないと、さまざまな形で不利益を被る可能性があります。たとえば、遺言や遺産分割協議などにおいてせっかく一人で所有権を取得することになっても、登記をしていないと第三者には対抗できません。

つまり、不動産の正式な所有者として登録する登記は非常に重要な手続きです。相続登記には手続き期限がありませんが、土地などの不動産を相続する場合には少しでも早く相続登記の手続きを終えることが大切です。

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不動産は誰が相続すべき?

相続財産の中に不動産があった場合、この不動産は誰が相続すべきなのでしょうか?

大前提として、特に遺言書などがない場合においては、まず相続人の誰かがその不動産を相続することが原則です。たとえば、亡くなった人(「被相続人」といいます)の配偶者、長男、長女の3名のみが法定相続人である場合、この3名を飛ばして長女の子がいきなりこの不動産を相続することはできません。

仮にこの不動産を長女の子に渡したければ、まずは法定相続人である3名の誰かが不動産を相続したうえで、長女の子へ贈与する必要があります。なお、この場合には、贈与税に注意が必要です。

また、たとえばこの例で、配偶者と長女一家が被相続人の持ち家で同居をしていた場合、この不動産を配偶者が相続すべきか長女が相続すべきか迷う場合もあることでしょう。これは、一概にどちらが良いと判断できるものではなく、個別事情に応じて具体的に検討する必要があります。

検討材料としては、まず今回の相続と二次相続(配偶者が亡くなった場合の相続)をトータルで見た場合の相続税額が挙げられます。また、配偶者と長女との関係性や、長女と長男との関係性なども検討材料の一つとなるでしょう。

他にも、配偶者が「自分の資産」に固執する性格であるかどうかなども、重要な検討材料となります。

このように、不動産を誰が相続すべきかについては、一問一答的に回答できるものではありません。個別事情に合わせた慎重な判断が必要となりますので、専門家への相談をおすすめします。

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相続登記は義務化される

相続登記は2022年7月現在義務ではなく、特に期限も定められていません。しかし、このことにより、相続が繰り返されるなどして、もはや所有者のわからない「所有者不明土地」が増加した原因の一つであるとして、社会問題となっています。

そこで、相続登記などのルールを定める「不動産登記法」が改正されました。この改正により、相続登記の義務化が決まっています。

また、相続登記に期限も設けられました。改正法の施行後は、相続で不動産を取得したことを知ってから3年以内に、相続登記をしなければなりません。正当な理由がないにもかかわらずこの義務に違反して相続登記を放置した場合、10万円以下の過料の適用対象となります。

この改正は、令和6年(2024年)4月1日に施行される予定です。また、改正前に起きた相続についても相続登記義務化や期限の対象となりますので、相続が起きたらすみやかに相続登記を済ませておくようにしましょう。

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相続登記をしないことによるリスク

リスク
  • 第三者に自分の権利を主張できない
  • 故人名義のままでは売却ができない
  • 改正法施行後は罰則の対象となる
  • 時間が経つほど登記が難しくなる

相続登記をしないままで手続きを放置してしまうことには、どのような問題があるのでしょうか?主なリスクは、次のとおりです。

第三者に自分の権利を主張できない

相続でせっかく不動産を取得することが決まっても、相続登記をしていなければ、第三者に権利を主張することができません。

たとえば、故人である父名義のA土地を長男が取得する旨の話し合い(「遺産分割協議」といいます)が二男との間でまとまっていたにもかかわらず、長男が相続登記をしなかった場合で考えてみましょう。

この場合に、二男にお金を貸している債権者が、二男が期日までにお金を返さなかったことを理由に、A土地のうち二男の相続分を差し押さえて第三者に売却してしまうかもしれません。

また、遺産分割協議が成立した後に事情が変わって金銭的に困窮した二男が、A土地のうち自分の相続分を第三者に売却する可能性もあります。

いずれの場合であっても、長男は第三者に売られてしまったA土地の持分を返してもらうことは困難です。相続登記を放置すると、このようなトラブルの原因となる可能性があります。

故人名義のままでは売却ができない

不動産は、故人名義のままでは売却することができません。つまり、売却をすることとなった際には、まず相続登記をする必要があるということです。

そのため、すぐに売却する予定はなかったとしても、将来的に売却の必要が生じた場合などに備え、相続登記は済ませておくべきでしょう。

改正法施行後は罰則の対象となる

2022年8月現在、相続登記には期限はなく、たとえ手続きを放置しても罰則の対象とはなりません。しかし、相続登記をしないまま長年放置された「所有者不明土地」が増加し、社会問題となっています。

これを受け、相続登記に期限を設ける不動産登記法などの改正がなされました。改正法は、2024年4月1日に施行されます。

改正法の施行後は、原則として、相続の開始と所有権を取得したと知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。正当な理由なく期限までに相続登記をしなかった場合には、10万円以下の過料に処される可能性があります。

時間が経つほど登記が難しくなる

相続登記を放置した場合、時間が経てば経つほど手続きが難しくなる可能性があります。なぜなら、年月が経過するともともとの相続人が認知症となって手続きが煩雑になったり、もともとの相続人が亡くなって権利関係が複雑になったりする可能性があるためです。

関係の遠い人が相続人となれば、まずは連絡先を調べるだけでもひと苦労です。また、相続登記の前段階として必要な遺産分割協議が、スムーズにまとまらない可能性もあるでしょう。

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不動産を相続して登記するまでの流れ

相続や登記は一生に何度も経験するものではないので、実際に相続が起きたときの手続きの流れがわからない人も多いことでしょう。

遺産に不動産が含まれるケースでは次の流れで手続きを進めていくので、それぞれの手続きの概要を解説していきましょう。

不動産を相続して登記するまでのステップ
  1. 相続財産調査・相続人調査
  2. 遺言書の有無の確認
  3. 遺産分割協議
  4. 遺産分割協議書の作成
  5. 相続登記

ステップ①:相続財産調査・相続人調査

相続が起きたときには、最初に次の2点を確認して確定する必要があります。

1つ目の相続の対象となる遺産を調べるのが「相続財産調査」で、2つ目の相続人が誰なのかを調べるのが「相続人調査」です。

「相続財産調査」では、自宅の中の遺品を確認したり金融機関の口座の残高確認などを行ったりします。相続の対象になるのは現金や不動産などのプラスの遺産だけではないので、借金などのマイナスの遺産がないかどうかも確認しなければなりません。

「相続人調査」では、亡くなった方の出生から死亡までのすべての戸籍を取り寄せて誰が相続人なのかを確認します。

ステップ②:遺言書の有無の確認

遺言書が残されていれば遺言書の内容に従って遺産を分け、遺言書がない場合は相続人の間で話し合って遺産の分け方を決めることになります。

このように遺言書の有無によって相続の手続きの流れが変わるので、相続が起きたら遺言書が残されていないか確認が必要です。自宅や法務局に自筆証書遺言書が保管されていないか、公証役場で公正証書遺言書が保管されていないか、確認するようにしましょう。

ステップ③:遺産分割協議

相続人が1人しかいないようなケースでは、その相続人が遺産を相続するので遺産の分け方について話し合う「遺産分割協議」は必要ありません。しかし、遺言書が残されておらず、相続人が複数人いて遺産の分け方を話し合う必要があるケースでは、遺産分割協議を行います。

なお、相続人調査で判明したすべての相続人が協議に参加する必要があり、参加すべき相続人が1人でも欠けた状態で行った遺産分割協議は無効です。相続人が直接集まって協議する形でも、メールや電話などで連絡を取り合って遺産の分け方を協議する形でも構いません。

ステップ④:遺産分割協議書の作成

遺産分割協議を行って遺産の分け方について合意できたら、合意した内容を遺産分割協議書としてまとめます。不動産を誰が相続するのかを遺産分割協議によって決めた場合には、相続登記の手続きをする際に遺産分割協議書が必要です。

遺産分割協議書には誰が何の財産を相続するのかを明確に記載し、遺産分割協議に参加した各相続人が遺産分割協議書に自署・押印します。

ステップ⑤:相続登記

遺産分割協議を経て誰が不動産を相続するのか決まったら、不動産の名義を故人から不動産を相続する人に変更する相続登記を行います。相続登記の手続き場所は「不動産の所在地を管轄する法務局」であり、不動産を相続する人の住所地を管轄する法務局ではありません。

また、相続登記の手続きをする際には登録免許税の納付も併せて行います。なお、相続登記を自分でやる際の手続きの流れをこの後に紹介するので、ご自身で登記の手続きをする場合は参考にしてください。

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相続登記を自分でやる際の手続きの流れ

相続登記の方法がよく分からない場合には、費用をかけてでも司法書士に依頼したほうがミスなくスムーズに手続きが終わるので安心です。ただ、相続登記は自分でやることもでき、その場合は以下のような流れで手続きを行います。

相続登記を自分でやる際の手続き
  1. 登記事項証明書・固定資産評価証明書を取得する
  2. 戸籍などの必要書類を揃える
  3. 登記申請書を作成する
  4. 管轄の法務局に書類を提出して登録免許税を納付する

ステップ①:登記事項証明書・固定資産評価証明書を取得する

相続登記をする際には法務局に登記申請書を提出して登録免許税を納付します。登録免許税の金額を計算するには固定資産評価証明書で不動産価格を確認する必要があるので、市区町村役場で「固定資産評価証明書」の発行申請を行って取得してください。

また、登記申請書には登記対象の不動産に関する情報を記載する必要があり、不動産に関する情報を確認するために「登記事項証明書」が必要です。なお、法務局で登記事項証明書の発行申請をする際には、土地であれば地番、家屋であれば家屋番号が必要で、地番や家屋番号は固定資産評価証明書で確認できます。

ステップ②:戸籍などの必要書類を揃える

相続登記の手続きでは、故人の戸籍や住民票の除票、相続人の戸籍や住民票、固定資産評価証明書などが添付書類として必要です。ただし、遺言によって相続する場合や法定相続分に従って相続する場合、遺産分割協議によって相続する場合など、相続登記の手続きの必要書類はケースごとに異なります。

相続登記の手続きで何の書類が必要なのかは、事前に法務局に確認するようにしてください。

ステップ③:登記申請書を作成する

登記申請書の用紙は以下の法務局ホームページからダウンロードできます。

登記申請書には、被相続人や相続人、不動産に関する事項や登録免許税の金額などを記載します。上記のサイトには登記申請書の記入例も掲載されているので、あわせて確認すると良いでしょう。

ステップ④:管轄の法務局に書類を提出して登録免許税を納付する

登記申請書の作成が終わり、必要書類が揃ったら法務局に提出します。提出先の法務局は「不動産の所在地を管轄する法務局」です。

また、登記をする際には登録免許税の納付も必要なので、登録免許税の金額分の収入印紙を郵便局や法務局で購入する必要があります。

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相続放棄をした人がいる場合の相続登記のやり方

相続人の中に相続放棄をした人がいる場合には、相続登記に必要となる書類が変わります。相続放棄をした人がいる場合の相続登記のやり方は、次のとおりです。

相続放棄とは

相続放棄とは、家庭裁判所で申述することで、はじめから相続人ではなかったこととする手続きです。

はじめから相続人ではなかったこととなりますので、被相続人の借金などマイナスの財産も継がずに済む一方で、プラスの財産も一切相続できなくなります。相続人でない以上、遺産分割協議に参加する権利もありません。

なお、前順位の相続人の全員が相続放棄をした場合には、次順位の相続人に相続権がうつる点にも注意が必要です。

たとえば、もともと妻と2名の子が相続人であった場合において、子が2名とも相続放棄をすると、次順位の相続人である被相続人の父母(父母などが他界していれば、兄弟姉妹)が繰り上がって相続人になります。

相続放棄がある場合の相続登記のやり方

相続放棄をした人がいる場合の相続登記は、通常の相続登記と比較して、次の点が異なります。その他は、上で解説をした通常の相続登記と同じように進めれば差し支えありません。

相続放棄をした人の押印が不要

先ほど解説したように、遺言書がない場合には、相続登記に先立って相続人全員で遺産分割協議をしなければなりません。

しかし、相続放棄をした人は、もはや相続人ではありません。そのため、相続放棄をした人を遺産分割協議に参加させる必要はなく、遺産分割協議書への署名や捺印も不要です。

 

捺印が不要である以上、相続放棄をした人の印鑑証明書を添付する必要もありません。

相続放棄申述受理証明書の添付が必要

相続放棄をしたとしても、そのことが戸籍謄本などに記載されるわけではありません。そのため、相続登記をする際には、その人が確かに相続放棄をしたことを証明する「相続放棄申述受理証明書」が必要です。

相続放棄申述受理証明書とは、その人が相続放棄をしたことを証明する書類であり、相続放棄の申述をした家庭裁判所(つまり、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所)で取得できます。

相続放棄申述受理証明書は相続放棄をした本人が取得することができるほか、その相続における相続人など利害関係のある人も取り寄せることが可能です。

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相続登記の必要書類

相続登記で必要になる書類は、次の3つのケースごとに異なります。

  • 遺言に基づく登記を行う場合
  • 遺産分割協議に基づく登記を行う場合
  • 法定相続分に基づく登記を行う場合

実際に相続登記を行う場合には、自分がどのケースに該当するのかを確認して、必要な書類を準備するようにしてください。

また、相続放棄をした人がいる場合など、ここで紹介する以外の書類が必要になるケースもあります。手続きをする際には、法務局に必要書類について直接確認することをおすすめします。

遺言に基づく登記を行う場合

亡くなった方が生前に作成した遺言書に不動産を相続する人が書かれている場合には、遺言書で指定された人が次の書類を揃えて登記の手続きを行います。

遺言に基づく登記を行う場合の必要書類
  • 登記申請書
  • 固定資産評価証明書
  • 遺言書(検認を受けた場合は検認済証明書も必要)
  • 被相続人の死亡時の戸籍謄本、住民票の除票
  • 不動産を相続する人の戸籍謄本と住民票

固定資産評価証明書や戸籍謄本、住民票、住民票の除票は、市区町村役場に行けば取得できます。

遺産分割協議に基づく登記を行う場合

遺産分割協議を行って誰が不動産を相続するか決めた場合は、不動産を相続することになった人が次の書類を揃えて登記の手続きを行います。

遺産分割協議に基づく登記を行う場合の必要書類
  • 登記申請書
  • 固定資産評価証明書
  • 遺産分割協議書
  • 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、住民票の除票
  • すべての相続人の戸籍謄本と印鑑証明書
  • 不動産を相続する相続人の住民票

手続きをするのは不動産を相続する人ですが、遺言に基づく登記とは違って、不動産を相続する人以外の相続人に関する書類も準備して提出します。すべての相続人の戸籍謄本と印鑑証明書が必要になるので、他の相続人に依頼して戸籍謄本や印鑑証明書を取得してもらいましょう。

法定相続分に基づく登記を行う場合

法定相続分に基づいて各相続人が不動産を相続する場合は、次の書類を揃えて登記の手続きを行います。

法定相続分に基づく登記を行う場合の必要書類
  • 登記申請書
  • 固定資産評価証明書
  • 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、住民票の除票
  • すべての相続人の戸籍謄本、住民票

なお、法定相続分に基づいて相続するとその不動産は共有状態になります。不動産が共有状態になると、例えばその不動産を売却したい場合でも、自分一人の意向だけでは売却ができず、他の相続人(不動産を共有している人)すべての同意が必要になる点に注意が必要です。

不動産の有効活用の妨げになるケースも多いので、法定相続分に基づいて相続して登記をしても問題ないのか、しっかりと確認した方が良いでしょう。

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登記申請書の書き方

登記申請書の記載例

出典:法務局ホームページ

相続登記するときに法務局に提出する登記申請書の用紙は、以下の法務局ホームページからダウンロードできます。遺言に基づく登記・遺産分割協議に基づく登記・法定相続分に基づく登記、それぞれで使う登記申請書の雛形と記載例が掲載されているので、確認してみると良いでしょう。

登記申請書には、相続人に関する情報や登記対象の不動産に関する情報などを記入します。不動産の課税価格は固定資産評価証明書を、所在地や地番・家屋番号などは登記事項証明書を見ればわかるので、まずは固定資産評価証明書や登記事項証明書を取得して用意してください。

固定資産評価証明書は市区町村役場に行けば取得でき、登記事項証明書は法務局に申請すれば取得できます。

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相続登記にかかる費用

相続登記では主に次の費用がかかります。

かかる費用
  • 登録免許税
  • 必要書類の取得費用
  • 専門家に依頼した場合の支払報酬

登録免許税は金額がそれなりに大きくなる場合もあるので、事前に税額を計算して必要な納税資金を準備しておきましょう。

登録免許税

相続で不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税ですが登録免許税はかかります。登録免許税の税額は、原則として課税標準に税率0.4%をかけて計算した金額です。たとえば、課税標準4,000万円の不動産を相続するケースであれば、登録免許税は16万円(=4,000万円×0.4%)になります。

必要書類の取得費用

戸籍や住民票、登記事項証明書などの書類を取得する際にそれぞれ発行手数料がかかり、各書類の発行手数料は数百円程度です。いくつかの書類を揃える中で費用がかさむこともあり、合計で数千円程度になる場合もあります。

専門家に依頼した場合の支払報酬

相続登記を自分でやらずに司法書士に依頼して手続きをすべて任せることもできます。事務所によって金額に差はありますが、司法書士に相続登記を依頼した場合の報酬額は一般的に8万円~10万円です。

専門家に相続登記を任せれば、平日に仕事を休んで自分で法務局に行って手続きをする手間を省けるため、8万円~10万円の報酬を支払ってでも依頼することをおすすめします。

また、そうぞくドットコムであれば相続登記のサポート料金が戸籍取得費込みで定額85,000円(税込93,500円)です。余計な手間をかけずに相続登記を完了させることができるので、そうぞくドットコムの利用をぜひ検討してみてください。

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相続登記を専門家に依頼したほうが良いケース

相続登記を自分でやれば専門家に払う報酬がかからずに済んで費用を抑えられる点がメリットです。しかし、逆に専門家に相続登記を依頼したほうが良いケースもあります。

たとえば、次のような場合は相続登記の手続きを司法書士に相談・依頼したほうが良いでしょう。

専門家に依頼したほうが良いケース
  • 相続関係が複雑な場合
  • 売却の予定があるなど登記を急ぐ場合
  • 法務局が遠方にある場合

ケース①:相続関係が複雑な場合

相続放棄をしている人がいたり、本来の相続人がすでに亡くなっていて代襲相続が起きたりするケースなど、相続が起きたときの状況次第では誰が相続人なのか判断が難しいケースも少なくありません。誰が相続人なのか判断を間違えると、遺産分割協議や登記のやり直しが必要になります。

余計な手間をかけずにミスなく確実に相続手続きを進めるためにも、相続関係が複雑な場合には相続に詳しい専門家に最初から依頼したほうが良いでしょう。

ケース②:売却の予定があるなど登記を急ぐ場合

不動産を相続した後に売却するケースもありますが、この場合でもまずは不動産の名義を故人から相続人に変更する相続登記が必要です。相続登記がされておらず故人の名義のままでは不動産の売却はできません。

登記を済ませてすぐに不動産を売却したい場合には、相続登記を司法書士に依頼して手続きを早く終わらせることをおすすめします。

ケース③:法務局が遠方にある場合

相続登記の手続き場所は不動産の所在地を管轄する法務局です。たとえば、実家を離れて遠方で暮らしている人が実家の土地や家を相続する場合、遠方の実家に戻って法務局で手続きをしなければなりません。

しかし、司法書士に依頼すればこのような手間を省けます。そのため、相続登記の手続きをする法務局が遠方にある場合には司法書士に依頼したほうが良いでしょう。

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まとめ

土地や家などの不動産を相続する人は、「不動産の所在地を管轄する法務局」で相続登記の手続きを行います。登記事項証明書や固定資産評価証明書、戸籍、住民票など、相続登記の手続きではさまざまな書類を揃えなければなりません。

相続登記に慣れていない人が自分で必要書類を集めたり登記申請書を作成しようとしたりすると、時間や手間がかかりミスが起きる可能性も高くなります。

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この記事を監修した専門家は、
呉村成信
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2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。