【2024】土地の贈与税の計算方法は？課税方式・評価額・かからないケース

この記事を監修した専門家は、

税理士 牛腸真司

立命館大学卒業2011年、税理士登録。税理士登録番号は118275。2012年 東京都港区益本公認会計士事務所（現税理士法人総和）にて資産税対策専任。2015年 千葉県税理士会登録。千葉県税理士会松戸支部広報部員。

財産を贈与されると贈与税がかかるため、土地の贈与を受けた場合も贈与税の課税対象になります。贈与税がどれくらいかかり、申告・納税の手続きをいつまでに終えなければならないのか、土地の贈与では贈与税の仕組みを理解しておくことが大切です。

そこで、この記事では贈与税の計算方法や申告手続き、節税方法など、土地の贈与を受ける人に欠かせない「贈与税に関する知識」を解説していきます。

土地の贈与でかかる税金

親や兄弟、知人から土地の贈与を受ける場合、さまざまな税金を考慮に入れる必要があります。この記事では贈与税を中心に解説しますが、まずは贈与税以外の税金も含めて、土地の贈与で一体どんな税金がかかるのかを確認しておきましょう。

贈与税

個人から財産をもらったときに、贈与額が一定額以上の場合に課されるのが贈与税です。土地のような高額な財産の贈与を受けると、多くのケースで贈与税の申告や納税が必要になります。

なお、夫婦間で土地を贈与した場合や親子間で土地の購入資金を贈与した場合は、後述する特例制度を使えて贈与税が無税になることもありますが、その場合でも申告の手続きは必要です。

不動産取得税・登録免許税

不動産取得税は、土地や住宅を購入したり贈与によって取得した人にかかる税金です。税額は、課税標準（固定資産税評価額）に税率3%を掛けて計算しますが、宅地の場合は税額が2分の1に軽減されたり特例適用によって税負担がさらに軽くなる場合があります。

登録免許税は、土地を取得して所有権を登記する際に納付する税金です。税額は、課税標準（固定資産税評価額）に税率2%を掛けて計算します。

固定資産税

固定資産税は、土地や家屋を所有している人に毎年かかる税金です。1月1日に土地等を所有している人に課税されるため、土地を贈与されたのが1年の途中であれば、贈与された年に贈与された人にはかかりません。

ただし、贈与する人・贈与される人（贈与者・受贈者）の間で、土地等の贈与契約を結ぶ際に特段の定めをしていた場合は別です。たとえば、「贈与した年の分の固定資産税は、その年の土地の所有期間に応じて贈与者・受贈者で按分する」と決めた場合は、贈与された年にも実質的に固定資産税の一部を負担することになります。

贈与税の課税方式

土地を贈与されると贈与税の課税対象になりますが、贈与税の課税方式には2種類あります。

一般的に適用されるのは暦年課税制度で、相続時精算課税制度を使うには一定の要件を満たした上で申請の手続きを行う必要があります。

暦年課税制度

1月1日～12月31日の1年間の贈与額を基準にして税額を計算するのが「暦年課税制度」です。その年ごとに贈与税を計算して、申告や納税の有無も各年ごとに判断します。

次に紹介する「相続時精算課税制度」を適用するには手続きが必要で、その手続きをしていない人に適用されるのが暦年課税制度です。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の父母又は祖父母から20歳以上の子又は孫に対して財産を贈与した場合に選択できる制度です。当制度を利用して贈与を行うと、一定額の贈与までは贈与税がかかりません。

ただし、贈与者が亡くなった際に、当制度を利用した贈与財産の金額を含めて相続税を計算します。相続時精算課税制度は、納税タイミングを相続まで先送りするだけで節税にならない場合もあるので、実際に利用する場合には慎重な検討が必要です。

「暦年課税制度」による贈与税の計算方法

2種類ある贈与税の課税方式のうち、まずは「暦年課税制度」による計算方法を紹介していきましょう。ここでは、暦年課税制度によって贈与税を計算する場合の計算式や税率、土地の評価額の計算方法を解説していきます。

計算式

暦年課税では、1年間に受けた贈与の金額を合計して、以下の式で税額を計算します。

税率

贈与税の税率には、「特例税率」と「一般税率」の2種類があります。

特例税率

直系尊属（祖父母や父母など）から20歳以上の者（子や孫など）に贈与された財産（特例贈与財産）に適用される贈与税の税率

一般税率

特例贈与財産以外の贈与財産（一般贈与財産）に適用される贈与税の税率

出典：贈与税の計算と税率(暦年課税)（国税庁ホームページ）

たとえば、兄弟間の贈与や夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合などには、一般税率が適用されます。

土地の評価額の計算方法

贈与税の計算で使う土地の価格とは、「路線価方式」または「倍率方式」によって計算した評価額です。

なお、路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことです。路線価方式は、路線価が定められている地域で適用される方式で、主に市街地などで使われます。

倍率方式は、路線価が定められていない地域で適用されます。

「相続時精算課税制度」による贈与税の計算方法

2種類ある贈与税の課税方式のうち、今度は相続時精算課税制度による計算方法を解説しましょう。

2,500万円の贈与まで贈与税がかからない

相続時精算課税制度では、2,500万円の贈与までは贈与税がかかりません。また、2,500円を超える部分の贈与には、一律20%の税率で贈与税がかかります。2,500万円の控除の適用は1年限りではなく、相続開始までに受けた贈与に対して適用が可能です。

なお、暦年課税制度に代えて相続時精算課税制度を選択する場合には、贈与を受けた年の翌年の2月1日～3月15日の間に贈与税の申告書と相続時精算課税制度選択届出書を提出する必要があります。

• 贈与税はいくらからかかる？贈与税がかからない財産＆制度と注意点

贈与財産の価格は相続税計算に含まれる

贈与者が亡くなって相続税を計算する際、相続時精算課税制度を利用して生前に贈与した財産の金額を、相続財産の金額に加えて税額を計算します。2,500万円の贈与まで贈与税はかかりませんが、相続税がかかる場合がある点に注意が必要です。

土地の贈与でかかる税金を節税する方法

贈与税は、贈与された財産の金額が大きいほど税率が高くなる累進課税制度になっています。土地のような高額な財産の贈与を受けると、高い税率が適用されて贈与税も高額になることが少なくありません。

ただ、土地の贈与では、贈与税の仕組みをうまく活用すると税負担を節税できる場合があります。ここでは、贈与税の節税方法として次の3つを紹介するので、実際に使える制度がないかどうか、土地の贈与を検討している方は確認してみてください。

方法①：贈与税の配偶者控除の特例制度

贈与税の配偶者控除の特例制度とは、次のような制度です。

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産の取得資金を贈与した場合に、贈与税の基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除できる制度

この特例制度を利用するには一定の要件を満たす必要があり、主な要件は次のとおりです。

ここで、仮に当特例制度を使わずに夫婦間で2,000万円の土地を贈与した場合を考えてみましょう。この場合にかかる贈与税は、次のように計算できます。

逆に、配偶者控除の特例制度を使えば贈与税がかからずに済むので、695万円分の節税になることがわかります。

なお、この特例制度を適用した結果として贈与税が無税になる場合でも申告は必要です。制度を利用する場合には忘れずに申告の手続きを行いましょう。

方法②：相続時精算課税制度

相続時精算課税制度を使えば、2,500万円の贈与まで贈与税がかかりません。

たとえば、土地2,000万円を贈与すると暦年課税（一般税率）では695万円の贈与税がかかることを「方法①」で紹介しましたが、相続時精算課税制度を使えれば695万円分の節税になります。ただし、贈与した財産の金額は相続税の計算に含まれるので、相続税の節税にはなりません。

また、相続時精算課税制度を使って生前に土地を贈与すると、小規模宅地等の特例という相続税の特例制度が使えなくなる点にも注意が必要です。小規模宅地等の特例を使うには一定の要件を満たす必要がありますが、この特例を使えると土地の価格を最大80%減額してから相続税を計算できます。

つまり、相続時精算課税制度を使ったために小規模宅地等の特例を使えなくなると、逆に相続税が高くなる場合があるということです。そのため、相続時精算課税制度を使うほうが相続時の相続税まで含めて節税になるかどうかは、個別に判断が必要になります。

贈与税や相続税のシミュレーションをする必要があるので、相続時精算課税制度の利用を検討する場合には、贈与税や相続税に詳しい税理士に相談したほうが良いでしょう。

方法③：住宅取得等資金の贈与の非課税制度

住宅取得等資金の贈与の非課税制度とは、次のような制度です。

直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等の対価に充てるための金銭を取得した場合に、一定の要件を満たすと最大3,000万円まで贈与税が非課税になる制度

制度の名称のとおり、基本的には「住宅用の家屋」の新築、取得又は増改築を対象とした制度です。ただし、住宅用家屋の新築・取得・増改築に際してその敷地の用に供される土地を購入する資金の贈与でも、制度の対象として非課税枠を使える場合があります。

そのため、家を建てたりそのための土地を購入する資金の贈与を受ける場合には、この非課税制度の利用を検討してみると良いでしょう。なお、制度を使える人の要件は細かく決まっていて、たとえば次の要件を満たすことが必要です。

こちらの国税庁ホームページ（直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税）で詳細を確認するか、贈与税や相続税に詳しい税理士に相談するようにしましょう。

• 【2022】贈与税の非課税枠をわかりやすく解説！特例制度と利用の際の注意点

土地の贈与を受けた場合の贈与税申告

財産を贈与されて贈与税の申告や納税の義務が生じた場合には、贈与を受けた人は決められた申告期間内に手続きをしなければなりません。土地の贈与では多くのケースで申告や納税が必要になるので、贈与税の申告・納税の手続き方法についても確認しておきましょう。

申告が必要なケース

贈与税がかかるのは、1月1日～12月31日の1年間に受けた贈与の金額が110万円を超える場合です。また、贈与税の特例制度を適用すると贈与税がかからない場合でも、次の特例制度を適用する場合には申告手続きが必要になります。

申告期間

贈与税の申告と納税は、財産をもらった人が贈与を受けた年の翌年の2月1日～3月15日に行います。3月15日が土日祝日の場合は税務署が開いていないため、その次の平日が申告の期限です。期限までに申告や納税を行わないと、延滞税などの罰金がかかる場合があるため注意してください。

申告書の提出先

贈与税の申告は、贈与を受けた人の住所地を管轄する税務署で手続きを行います。財産を贈与した人の住所地を管轄する税務署ではないので、申告書などの書類の提出先を間違えないようにしましょう。

必要書類

贈与税の申告書のうち、どの用紙を使うかは申告の内容によって異なります。

一般税率

特例贈与財産以外の贈与財産（一般贈与財産）に適用される贈与税の税率

また、申告書に添付する書類も申告する内容によって異なり、配偶者控除の特例を受ける場合や相続時精算課税制度を適用する場合などには一定の書類が必要になります。

必要書類については、こちらの国税庁ホームページ（贈与税の申告等）で詳細を確認するとともに、あからじめ税務署に直接確認したほうが良いでしょう。

申告書の提出方法

贈与税の申告書は、次のいずれかの方法で提出します。

なお、e-Taxを利用するには、利用申請をするなど事前に手続きが必要になります。

贈与税の納付方法

金融機関や税務署の窓口で現金で支払う方法以外にも、インターネットバンキングなどの電子納税やクレジットカード決済で贈与税を納付する方法があります。

また、贈与税の納税額が30万円以下の場合にはコンビニ納付も可能です。各納付方法の詳細については、こちらの国税庁ホームページ（納税の方法）に掲載されています。

土地の贈与で贈与税がかかるケース

土地そのものを贈与すれば贈与税の課税対象になりますが、それ以外にも実質的に贈与と見なされて贈与税がかかる場合があります。

次のケースでは注意が必要で、贈与税の申告や納税が必要な場合には期限までに忘れずに手続きを行ってください。

ケース①：時価よりも著しく低い金額で土地を購入した場合

少し極端な例ですが、時価が3,000万円の土地を100万円で購入した場合を考えてみましょう。この場合、たとえば「購入であって贈与ではないので贈与税の課税対象ではない」と主張して、贈与税を免れることはできるでしょうか？

結論としては、当然のことながら税務署はこの主張を認めてはくれません。差額の2,900万円は実質的に贈与にあたるので、この金額を基準に贈与税が計算されて課税されます。

親子間や兄弟間で土地を渡す場合に、完全に無償ではなく時価よりも著しく低い金額で譲渡するケースがありますが、譲渡ではあっても贈与税がかかる場合があるので注意が必要です。

ケース②：土地の購入のための借金を免れた場合

たとえば、子が2,000万円の土地を購入する際、親が現金2,000万円を貸した場合を考えてみましょう。土地の購入資金に充てる現金は単に貸しただけの借金であり、贈与したわけではないので贈与税はかかりません。

しかし、もしもその後に借金2,000万円の返済を親が子に免除した場合はどうなるでしょうか？

この場合は、実質的に2,000万円を贈与したことと同じなので、贈与税がかかります。親子や兄弟の間でお金の貸し借りをするケースは実際にあることですが、返済義務を免除することは贈与と見なされて贈与税がかかる場合があるので注意が必要です。

ケース③：共有名義で土地を購入して資金拠出割合と持分割合が異なる場合

たとえば、3,000万円の土地を夫婦で出資して購入したケースで、出資額は夫・妻ともに1,500万円で、持分割合は夫が2,000万円、妻が1,000万円のケースを考えてみましょう。

この場合、夫は1,500万円しか負担していないのに2,000万円の土地を手に入れており、差額の500万円は妻からの贈与に他なりません。

そのため、実質的な贈与と見なされて、差額分に対して贈与税が課税されます。夫婦で土地や家を共同で購入して共有名義にするケースは実際にあることですが、資金拠出割合と持分割合が異なると贈与税がかかる場合があるので注意が必要です。

ケース④：対価を支払わずに土地の名義変更を行った場合

たとえば、親の土地の名義を子に変えたり、兄弟間で土地の名義変更をした場合を考えてみましょう。この場合、もしも「単なる名義変更であって贈与をしたわけではなく、贈与税の課税対象ではない」と主張したら、贈与税を免れることはできるでしょうか？

結論としては、当然のことながら税務署はこの主張を認めてはくれません。

そもそも、名義変更とは土地の所有権を相手に渡すことであり、贈与をしたことと同じだからです。親子や兄弟の間で土地の名義変更をするケースは実際にあることですが、その場合にも贈与税の課税対象になるので注意が必要です。

土地の贈与に贈与税がかからない場合

実際に該当するケースは件数としては決して多くありませんが、土地の贈与であっても贈与税がかからない場合もあります。

たとえば、次のようなケースでは、土地を受け取った人に贈与税はかかりません。

まず、数千万円する土地であっても、110万円以下の土地に区分けした上で毎年贈与すれば、各年の贈与額は基礎控除額の範囲内に収まるので贈与税はかかりません。

ただし、実際にこの方法を行うとなると土地の区分けなど非常に手間がかかるため、贈与税の節税方法としては決しておすすめできない方法です。

また、贈与税は個人からの贈与にかかる税金なので、法人から受けた贈与に贈与税はかかりません。法人から財産を贈与された場合は、贈与税ではなく所得税の課税対象です。

そして、相続が開始した年の贈与は贈与税ではなく相続税の課税対象になり、離婚時の財産分与には基本的に税金はかかりません。

生前贈与で取得した土地はどうすべき？

生前贈与で土地を取得した場合、その土地を一切使用せずに放置することはおすすめできません。なぜなら、土地は使用しなくても、所有しているだけで毎年固定資産税がかかっていくほか、管理もせず雑草や樹木が生い茂ってしまえば近隣住民の迷惑になってしまうためです。

では、生前贈与を受けた土地には、どのような活用方法があるのでしょうか？主な用法は、次のとおりです。

自分や親族が使用する

1つ目の活用方法は、自分や親族が使用することです。たとえば、長男が家を建てるタイミングで父が所有していた土地の生前贈与を受ける場合には、その後長男が家を建てて使用することとなるでしょう。

また、父が営む事業の用に供している土地の生前贈与を受けた場合などにも、その事業の用として引き続き使用することが一般的です。

賃貸する

自分や親族が当面使用する予定のない土地を生前贈与でもらった場合には、賃貸することも選択肢の一つとなります。

土地をそのまま駐車場や資材置き場として貸す場合もあれば、相手が土地上に建物を建てる目的で賃貸をする場合、アパートなどの建物を建てて各部屋を賃貸する場合など、さまざまなパターンが考えられるでしょう。

なお、相手が土地上に建物を建てる目的で土地を賃貸する場合には、借地権が発生します。借地権が発生してしまうと、たとえ当初の契約期間が満了しても土地所有者側の都合では返還を受けることが難しくなってしまいます。

そのため、たとえば定期借地契約とするなど、契約内容をあらかじめよく検討することが必要です。

売却する

生前贈与で受け取った土地を今後使用する予定がない場合には、売却をすることも一つです。特に、土地が広かったり遠方であったりする場合などには、管理にも手間がかかります。

そのため、売却金額などの交渉がまとまりそうな場合には、売却することも検討すると良いでしょう。

生前贈与で取得した土地に関するよくある質問

最後に、生前贈与で取得した土地に関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。

固定資産税は引き続き元の所有者に払ってもらっても良い？

土地を保有している限り、原則として固定資産税（市街化区域内であれば、これに加えて都市計画税）を毎年支払わなければなりません。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。そのため、生前贈与をして登記上の名義人も変更をした日の翌年から、土地の生前贈与を受けた者に対して固定資産税の納付書が送られてくることが一般的です。

では、たとえば長男が父から土地の生前贈与を受けた場合、その後も父に固定資産税を支払ってもらって良いのでしょうか？

まず、固定資産税の納付書自体は、原則として1月1日時点の土地所有者に対して送付されます。たとえば、土地の持分の2分の1のみを長男に生前贈与し、父も引き続き持分を所有しているなどの事情がない限り、翌年以後の納付書が父に送られることはないでしょう。

しかし、長男と父との間の取り決めによって、固定資産税を父が負担することは可能です。これは、あくまでも長男と父との間の約束であり、当人同士が納得している以上は何ら制限されるところではありません。

ただし、父が固定資産税を負担する場合であっても納付書は長男に届くため、固定資産税相当額のお金を長男が父に渡して長男が支払い手続きをするか、長男が父に納付書を渡して父が直接納税手続きをすることとなります。

なお、固定資産税は本来土地所有者が支払うものである以上、その他の人が支払った場合には、贈与となります。1年あたりの固定資産税額が贈与税の非課税枠である110万円を超える場合や、本来の納税義務者（長男）がその年に他の贈与を受けており父に負担してもらう固定資産税額と合計すると110万円を超える場合などには、贈与税にも配慮する必要があるでしょう。

売却の際には元の所有者の許可が必要？

たとえば、父から長男が土地の生前贈与を受けた場合において、この土地を長男が売却する場合には、元の所有者である父に許可を得る必要があるのでしょうか？

結論をお伝えすると、原則として許可を得る必要はありません。ただし、当面の間売却しないことなどが贈与の条件とされていた場合には、その条件に従う必要があります。

また、たとえ条件が明示されていなかったとしても、たとえば今後も同居する前提で生前贈与を受けた自宅土地建物を何ら相談のないままに売却するなどすれば、トラブルとなる可能性が高いでしょう。

まとめ

贈与税の課税方式には、「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」の2種類があります。一般的に適用されるのは暦年課税制度で、贈与税の申告や納税が必要になるのは、1年間の贈与額が基礎控除額110万円を超える場合です。

土地のような高額な資産の贈与では、ほとんどの場合に贈与額が基礎控除額を超えるので、翌年の2月1日～3月15日に贈与税の申告・納税の手続きを忘れずに行ってください。

また、贈与税の特例制度をうまく活用すれば、税負担を抑えられる場合があります。そして、贈与税がかからないと勘違いしやすいケースでも、実質的に贈与と見なされて贈与税が課税されるケースがあるので注意が必要です。

土地を贈与する際には、贈与する側も贈与される側も贈与税について正しく理解した上で贈与を行うようにしましょう。

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税理士 牛腸真司

立命館大学卒業2011年、税理士登録。税理士登録番号は118275。2012年 東京都港区益本公認会計士事務所（現税理士法人総和）にて資産税対策専任。2015年 千葉県税理士会登録。千葉県税理士会松戸支部広報部員。