【2021】家の名義変更のやり方は?自分でできる?かかる費用・必要な書類

家の名義変更相続税
この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。

家の名義変更は、さまざまな場面で必要となります。

では、家の名義変更が必要となった際には、どのような流れで進めていけば良いのでしょうか?

今回は、家の名義変更の進め方や家の名義変更に必要となる書類、かかる費用まで詳しく解説します。

家の名義変更とは

家の名義変更

家の名義変更とは、何らかの理由で家の持ち主が変わった場合に法務局で行う名義を書き換える手続きのことです。

この書き換え手続のことを「登記」といいます。

いくら当事者同士で「この家を売ります」「買います」などと約束が成立していたとしても、正式な名義変更をしないことには、第三者へそのことを主張することができません。

そのため、家の名義が変わる事情が生じたら、すみやかに名義変更の登記をすませておくべきだといえます。

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家の名義変更が必要になる場面

家の名義変更が必要になる場面

家の名義変更が必要となる場面は、数多く存在します。

中でも、代表的なものは次のとおりです。

家の名義変更が必要になる場面
  • 相続
  • 生前贈与
  • 離婚に伴う財産分与
  • 売買

相続

相続とは、誰かが亡くなったことによって、亡くなった人(「被相続人」といいます)の持っていた財産の権利などが、相続人など別の人へと移転することです。

家の所有者である父が亡くなって相続が起きた場合には、家の名義変更手続きが必要となります。

なお、たとえば相続が起きて古い実家が空き家になった場合などすぐに取り壊す予定である場合には、あえて家(建物部分)の名義変更をする必要はありません。

亡くなった父の名義のままであっても、取り壊したことの登記(「滅失登記」といいます)をすることは可能であるためです。

相続で家の名義を変える場合の流れは、後ほど詳しく解説します。

生前贈与

生前贈与とは、財産を無料で渡すことです。

「あげます」「もらいます」というお互いの意思が合致することによって成立します。

たとえば、存命である父が同居をしている長男に対して家を無料であげるような場合がこれに該当します。

なお、安易に贈与をしてしまうと多額の贈与税がかかることがありますので、贈与をする際にはあらかじめ税理士などの専門家に税金の試算をしてもらってから行うようにしましょう。

条件を満たすことによって、贈与税が減額される特例が使える場合があります。

離婚に伴う財産分与

離婚に伴う財産分与とは、離婚をする際に、離婚をする夫婦間で行う財産分けのことです。

この財産分与で家の名義を変える場合がありますが、この際にも名義変更の手続きが必要となります。

この場合には、万が一書類にミスがあったときに再度相手に協力を求めることが難しい可能性があるため、自分で家の名義変更手続きをすることはおすすめできません。

売買

売買とは、対価を支払って家などの財産を購入することです。

売買の代金を金融機関からの融資で支払う場合などには、金融機関にてお金の支払いと家の名義変更に必要な書類への捺印を同時に行うことが一般的だといえます。

売買の場合の名義変更は万が一にも誤りがあっては大問題であるため、自分で行わず司法書士へ依頼しましょう。

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家の名義変更を進める際の流れと必要書類:生前贈与の場合

生前贈与で家の名義変更を進める際の流れと必要書類

生前贈与で家の名義変更をする際の流れは、次のとおりです。

生前贈与で家の名義変更を進める際の流れ
  • 贈与についての話し合いをまとめる
  • 必要書類を準備する
  • 家の名義変更登記を申請する

贈与についての話し合いをまとめる

はじめに、元々の名義人である家をあげる人と、家をもらう人とで贈与についての話し合いをまとめます。

贈与税がかかるのかどうか、かかるとしたらどの程度かかるのかについても、この段階で確認しておきましょう。

必要書類を準備する

次に、贈与に伴う家の名義変更に必要となる書類を準備します。

必要書類は、原則として次のとおりです。

必要書類
  • 登記申請書
  • 贈与契約書
  • 登記識別情報(権利書)
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 家の固定資産評価証明書

なお、場合によってはこれら以外の書類が必要になることもありますので、事前に管轄の法務局の登記相談などを利用して確認しておきましょう。

また、登記相談は予約制であることが一般的です。

登記申請書

登記申請書は、家の名義変更のメインとなる書類です。

登記申請書は穴埋め形式ではなく、イチから作成しなければなりません。

法務局のホームページに記載例がありますので、こちらを参考に作成すると良いでしょう。

贈与契約書

贈与契約書は、贈与があったことを証明する書類です。

贈与の対象となった不動産や贈与の当事者、贈与のあった日付などが特定できるよう、正確に作成しましょう。

登記識別情報(権利書)

贈与により家の名義変更をする場合には、名義を変える家の登記識別情報が必要となります。

登記識別情報とは従来の権利書に該当するもので、12桁の符号(パスワード)のことです。

通常は、その家を取得した際や建築した際に法務局から発行されています。

なお、平成17年の不動産登記法の改正以前から所有していた家である場合には、登記識別情報ではなく権利書がお手元にあるはずですので、登記識別情報ではなく権利書を提出します。

印鑑証明書

贈与者(家をあげる人)の印鑑証明書です。

贈与者が本当に自分の意思で家を贈与するのだということを確認するために必要となります。

住民票

受贈者(家をもらう人)の住民票です。

新しく家の名義人となる人の情報を正確に登記するために必要となります。

家の固定資産評価証明書

家の名義変更の登記をする際には、登録免許税という税金を支払わなければなりません。

この登録免許税は固定資産税評価額をもとに計算されるため、家の固定資産税評価額のわかる固定資産税評価証明書が必要です。

固定資産税評価証明書は、その家が所在する市区町村役場で取得することができます。

家の名義変更登記を申請する

必要書類が揃ったら、家の名義変更登記を申請します。

登記の申請先は、家の所在地を管轄する法務局です。

登記を申請する方法には、次の3つが存在します。

このうち、オンラインでの申請はご自身の登記を数回申請するのみであればおすすめできません。

機器を揃えることやソフトウェアの設定をすることなど事前の準備をするために、非常に手間がかかるためです。

慣れていない場合には、可能な限り窓口へ持参して申請する方法をおすすめします。

軽微なミスであれば、その場で修正ができる可能性があるためです。

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家の名義変更を進める際の流れと必要書類:相続の場合

相続での家の名義変更を進める際の流れと必要書類

家の名義人が亡くなって相続が起きたことにより家の名義変更をする場合の手続きの流れは、次のとおりです。

相続での家の名義変更を進める際の流れ
  • 家を相続する人を決める
  • 必要書類を準備する
  • 登記を申請する

家を相続する人を決める

はじめに、誰が家を相続するのかを決めます。

家を相続する人を決める方法は、主に次の2つです。

遺言書で決める

被相続人が遺言書を残しており、遺言書で家を相続する人が定められていたのであれば、原則としてその遺言書で指定された人が家を受け取ることになります。

遺産分割協議で決める

遺言書がない場合や、遺言書があっても家を受け取る人が決められていなかった場合には、遺産分割協議で家を取得する人を決めます。

遺産分割協議とは、相続人全員で行う遺産分けの話し合いです。

遺産分割協議の成立には原則として全員の一致が必要であり、一人でも納得しない相続人がいれば遺産分割協議を成立させることはできません。

仮に当人同士で遺産分割協議がまとまらない場合には、調停での解決を図ります。

調停とは、調停委員の立ち会いのもと、裁判所で行う話し合いのことです。

調停でも話し合いがまとまらなければ、最終的には審判へと移行します。

審判では、諸般の事情を考慮したうえで、遺産分割の内容について裁判所が最終的な判断を下します。

必要書類を準備する

家を相続する人が決まったら、家の名義変更に必要となる書類を準備します。

なお、ここで紹介するのは、遺産分割協議で家の取得者を決めた場合に一般的に必要となる書類です。

状況によってはこれら以外の書類が必要となる場合もあるため、登記相談などを利用して事前に管轄の法務局へ

確認しておくと良いでしょう。

必要書類
  • 登記申請書
  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本など
  • 被相続人の除票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 家の名義を取得する人の住民票
  • 家の固定資産税評価証明書

登記申請書

登記申請書は、家の名義変更のメインとなる書類です。

登記申請書は、預貯金の相続手続き書類のような穴埋め形式ではなく、イチから作成しなければなりません。

法務局のホームページに記載例がありますので、こちらを参考にして作成すると良いでしょう。

遺産分割協議書

遺産分割協議書とは、遺産分割協議の結果をまとめた書類です。

名義変更をしようとする家を誰が取得したのかがわかるよう、正確に記載します。

家などの不動産は、その家の全部事項証明書(登記簿謄本)などを見ながら「所在」や「家屋番号」、「構造」など、必要な情報を一つずつ書き写すと良いでしょう。

相続人全員が協議内容に納得していることの証拠として、相続人全員の実印での捺印が必要です。

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書に押した印が実印であることの証明として、相続人全員の印鑑証明書が必要です。

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本など

被相続人の相続人を特定するために、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本が必要です。

相続人が被相続人の兄弟姉妹や甥姪である場合には、これに加えて被相続人の父母それぞれの出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本も添付しなければなりません。

除籍謄本や原戸籍謄本は、当時の本籍地があった市区町村役場で取得します。

取り寄せ先が遠方である場合などには郵送でも取り寄せることが可能ですが、その場合には次のものを同封する必要があります。

同封が必要なもの
  • 戸籍謄本等の請求用紙:請求先の市区町村役場のホームページからダウンロードします
  • 請求者の本人確認書類:運転免許証やマイナンバーカードのコピーなどです
  • 返信用封筒:返信先を明記して切手を貼ります
  • 定額小為替:戸籍謄本等の代金を支払うために同封します。ゆうちょ銀行の窓口で購入できます。購入には、券面金額のほかに1枚あたり200円の手数料が必要です

状況によっては請求者と請求対象者との関係がわかる書類などこれら以外の書類が必要となる場合もあります。

被相続人の除票

除票とは、被相続人の最後の住民票のことです。

被相続人が最後に住所を置いていた市区町村役場で取得します。

相続人全員の戸籍謄本

相続人が存命であることの確認として、相続人全員の戸籍謄本が必要です。

家の名義を取得する人の住民票

新しい名義人の情報を正しく登記するために、家の名義を取得する人の住民票が必要です。

家の固定資産税評価証明書

相続に伴い家の名義変更の登記をする際には、登録免許税という税金を支払わなければなりません。

この登録免許税は固定資産税評価額をもとに計算がされるため、家の固定資産税評価額のわかる固定資産税評価証明書が必要です。

固定資産税評価証明書は、その家が所在する市区町村役の税務課などで取得することができます。

登記を申請する

必要書類が揃ったら、名義変更をしようとする家の管轄の法務局へ登記を申請します。

登記申請の方法は、先ほど解説した贈与による名義変更の場合と同様です。

相続での名義変更の場合でも、できれば窓口で直接申請すると良いでしょう。

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家の名義変更にかかる費用

家の名義変更をするためには、主に次の3つの費用がかかります。

家の名義変更にかかる費用
  • 司法書士報酬
  • 登録免許税
  • 必要書類の取得費用

このうち、「司法書士報酬」は司法書士へ手続きを依頼した場合にのみかかる費用です。

一方、「登録免許税」と「必要書類の取得費用」は、司法書士へ手続きを依頼した場合であっても、自分で家の名義変更をする場合であっても同様に必要となります。

では、それぞれについて解説していきましょう。

司法書士報酬

司法書士に家の名義変更手続きを依頼した場合には、司法書士への報酬が必要です。

司法書士報酬は全国一律などで統一されているわけではなく、依頼先の事務所によって報酬額や報酬の計算方法が異なります。

相続や贈与に伴う家の名義変更であれば、おおむね7万円から10万円程度が相場だといわれています。

ただし、戸籍謄本など必要書類の収集から依頼する場合や遺産分割協議書などの作成から依頼する場合などには料金が加算される場合もあるなど、一概に言えるものではありません。

いずれにしても、正確な金額を知るためには事務所ごとにホームページに記載の料金表を確認するか、個別で見積もりを取る必要があることを知っておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、家の名義を変える際に法務局で支払うべき税金です。

贈与や相続にかかる登録免許税の額は、原則として次のように計算されます。

  • 贈与の場合:登録免許税=(家の固定資産税評価額)×20/1,000
  • 相続の場合:登録免許税=(家の固定資産税評価額)×4/1,000

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円である家の場合、贈与の際の登録免許税は40万円、相続の場合には8万円だということです。

名義変更をする家の価値が高ければ高いほど登録免許税も高額となりますので、どのくらいかかるのか事前に確認しておくと良いでしょう。

必要書類の取得費用

先ほど解説をしたように、家の名義を変えるにはさまざまな書類が必要です。

特に相続での名義変更の際には除籍謄本なども必要となるため、取得すべき書類が多くなります。

必要書類の取得にかかる費用は5,000円から1万円程度であることが多いでしょう。

また、相続人が兄弟姉妹や甥姪である場合には取得すべき書類がさらに増える傾向にあり、さらに1万円程度の費用がかかることが一般的です。

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相続での家の名義変更を自分で行うための条件

相続での家の名義変更は、自分で行うことも不可能ではありません。

ただし、次の条件のうち一つでも満たさないものがある場合には、無理に自分でおこなわずに司法書士へ依頼されることをおすすめします。

相続での家の名義変更を自分で行うための条件
  • 相続争いが起きていない
  • 調べながら書類の作成や収集をすることができる
  • 平日の日中に何度も時間を取ることができる
  • 家の名義変更を急いでいない
  • 数次相続が起きていない
  • 専門家の助言必要としていない

相続争いが起きていない

相続争いが起きている場合や相続人間の関係性が良くない場合には、自分で家の名義変更登記をすることはおすすめできません。

登記の必要書類となる遺産分割協議書に万が一誤りがあった場合などには、再度他の相続人の署名捺印をもらう必要が生じることがあります。

このとき、関係性の良くない相手が再度協力してくれるとは限らないためです。

調べながら書類の作成や収集をすることができる

家の名義変更に必要な登記申請書は穴埋め形式ではなく、自分でイチから作成しなければなりません。

また、必要書類も状況によって異なる場合があります。

そのため、自分で必要な情報を調べながら書類の作成や収集をする気力と時間が必要です。

平日の日中に何度も時間を取ることができる

家の名義変更の申請先である法務局は、平日の日中にしか開庁していません。

法務局へは、登記の申請時のみならず、事前の相談の際や誤りがあった場合の補正の際など何度か出向く必要があると考えておいてください。

また、戸籍謄本や除籍謄本の取得先である市区町村役場も、原則として平日の日中のみの開庁です。

最近では夜間や土日に開いている市区町村もありますが、それも一部の市区町村のみであり、すべての市区町村でおこなわれているわけではありません。

そのため、平日の日中に何度も時間を取ることができなければ、自分で家の名義変更をすることは難しいでしょう。

家の名義変更を急いでいない

自分で家の名義変更をする場合には一つひとつ調べたり確認したりしながら進めて行くため、プロである司法書士が行う場合とくらべて書類の作成や収集に時間がかかる傾向にあります。

また、申請後も誤りなどにより補正が必要となることが多いため、この点でも時間を要する可能性が高いでしょう。

そのため、相続での名義変更の後に家の売却を控えているなど家の名義変更を急いでいる場合には、自分で行うことはおすすめできません。

数次相続が起きていない

数次相続とは、複数回にわたって相続が繰り返されている状態を指します。

たとえば、家が10年前に亡くなった祖父名義のままとなっており、その後祖父の子の一人である父も死亡したような場合です。

数次相続が起きている場合には家の名義変更に必要な書類が格段に多くなるほか、登記申請書の記載方法も通常とは異なります。

難易度が高いため、自分で行うことは避けた方が良いでしょう。

専門家の助言必要としていない

相続で家の名義変更をする際には、たとえば亡くなった父名義の家を父の配偶者である母名義にすべきか長男名義にすべきかなど、専門家の助言を得たい場合があるでしょう。

家の名義変更手続きを専門家に依頼した場合には、このような相談に乗ってもらえることが一般的です。

一方で、自分で家の名義変更をする場合には、このような助言を得ることはできません。

原則として、法務局ではこのような登記の前提となる相談には乗ってもらえないことを知っておきましょう。

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まとめ

相続や贈与による家の名義変更は、自分で行うことも不可能ではありません。

自分で行うための条件を満たせそうな場合には、自分での名義変更にチャレンジしてみても良いでしょう。

しかし、特に相続での名義変更の場合には必要書類が多く、すべてを自分ひとりで行うことは容易ではありません。

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この記事を監修した専門家は、
呉村成信
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2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。