【2024】土地の名義変更の必要書類は？ケースごとにわかりやすく解説

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司法書士 呉村成信

2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。

相続などで土地の所有者が代わったら、法務局で名義変更の登記をする必要があります。名義変更をしておかなければ、自分がその土地の所有者であることを第三者に対して主張できずトラブルの原因となるなど、不都合が生じる可能性があるためです。

また、2024年4月1日からは相続登記の義務化が決まっており、改正法施行後は、相続で不動産を取得したことを知ってから3年以内に登記をしなければなりません。

では、土地の名義変更をするには、どのような書類が必要となるのでしょうか？今回は、土地の名義変更の必要書類をケースごとに解説します。

土地の名義変更とは

土地の名義変更とは、法務局に登記されている土地の名義人を書き換える手続きです。

土地の情報や、その土地の名義人の情報は、法務局に登記されています。そして、これらの情報は土地の全部事項証明書（登記簿謄本）を取得することで、誰でも確認することが可能です。

しかし、相続や生前贈与、売買など土地の名義人が変わる事態が生じたからといって、登記上の名義人が勝手に書き換わるわけではありません。登記上の名義人を新たな名義人へと変えるためには、名義変更の登記を自ら申請する必要があります。

この手続きを「土地の名義変更」などといいます。

土地の名義変更が必要となる場面

土地の名義変更は、どのような場面で必要になるのでしょうか？主な場面は、次のとおりです。

土地の売買

土地の売買がされると、土地の名義変更が必要となります。

なお、土地の売買による名義変更を自分で行うことはほとんどなく、通常は司法書士が行います。なぜなら、売買による名義変更登記に万が一ミスがあれば、大きなトラブルとなる可能性があるためです。

また、トラブルを避けるため、売買の相手方やローンを組む先の金融機関が、自分での名義変更手続きに難色を示すことが多いでしょう。

土地の生前贈与

土地の生前贈与がなされると、土地の名義変更が必要となります。

親子など家族間での生前贈与の場合、名義変更まではしなくても良いと考えることもあるかもしれません。しかし、生前贈与が成立したら、すみやかに名義変更まで済ませておくべきでしょう。なぜなら、名義変更をしないままでいれば、その後の相続などで他の相続人から「生前贈与は成立していなかった」と主張されるなど、トラブルの原因になる可能性があるためです。

なお、贈与の相手方との関係が良好であり、また多少の手間をかける覚悟と時間があれば、自分で名義変更手続きをすることも不可能ではありません。

相続

土地の所有者が亡くなって相続が発生すると、土地の名義変更が必要となります。

相続での土地の名義変更には、遺言がある場合と、遺言がない場合とに分けられます。遺言がない場合には、先に相続人全員で遺産分けの話し合い（「遺産分割協議」といいます）を行い、土地の取得者を決めた上で名義変更の手続きをすることが一般的です。

相続での土地の名義変更手続きは、相続人同士の関係性が良好であり、また手間をかける覚悟と時間があれば、自分で行うことも不可能ではありません。

離婚での財産分与

離婚をした場合、土地が財産分与の対象となることがあります。この場合には、土地の名義変更が必要となります。

なお、財産分与による土地の名義変更手続きは、無理に自分で行わず、司法書士へ依頼した方が良いでしょう。なぜなら、書類に不備があった場合に、離婚をした相手方が手続きのやり直しに協力してくれず、名義変更が難しくなってしまうリスクがあるためです。

土地の名義変更の必要書類：生前贈与

ここからは、土地の名義変更の必要書類を、ケースごとに解説していきましょう。まずは、生前贈与で土地の名義変更をする場合における、基本の必要書類を解説します。

登記申請書

登記申請書は、土地の名義変更のメインとなる書類です。穴埋め形式などではなく、原則として自分で一から作成しなければなりません。法務局のホームページに記載例がありますので、こちらを参考にすると良いでしょう。

なお、登記申請書に記載した内容が、原則として、そのまま登記事項として反映されます。そのため、住民票や土地の全部事項証明書（登記簿謄本）などを確認しながら、誤りのないよう正確に作成してください。全部事項証明書は、全国の法務局から、誰でも取得が可能です。

贈与契約書

生前贈与での土地の名義変更登記では、贈与契約書など贈与があったことを証する書類が必要となります。

贈与契約書に、決まった形式はありません。ただし、贈与の対象とした土地が特定できる必要がありますので、全部事項証明書の表記にしたがって正確に記載してください。

この他、贈与をする人（「贈与者といいます）と贈与を受ける人（「受贈者」といいます）の情報のほか、贈与の日付を記載します。そのうえで、双方が署名捺印をもって契約書を作成します。

不動産の権利書または登記識別情報

生前贈与での土地の名義変更に際しては、その土地の権利書または登記識別情報が必要です。

登記識別情報とは、平成17年の不動産登記法の改正後、権利書に代わって発行されるようになった12桁のパスワードです。登記識別情報は「登記識別情報通知」に記載される形で通知されているはずですので、あらかじめ探しておきましょう。

権利書があるのか登記識別情報通知書があるのかは、贈与者がその土地を取得したタイミングによって異なります。いつから登記識別情報の発行がされることとなったのかは管轄の登記所によって異なりますが、おおむね平成17年から平成20年頃に移行されていますので、これ以前であれば権利書が、これ以後であれば登記識別情報通知があるはずです。

土地を贈与した人の印鑑証明書

生前贈与での名義変更には、贈与者の印鑑証明書が必要です。印鑑証明書は、発行から3か月以内のものを用意しましょう。

印鑑証明書は市区町村役場などで取得できるほか、マイナンバーカードを持っていることを条件に、全国のコンビニエンスストアのコピー機の操作で取得できる市区町村が増えています。取得に要する手数料は市区町村によって異なりますが、おおむね200円から400円程度です。

土地を取得する人の住民票

新たに土地の所有者となる人の情報を正しく登記するために、受贈者の住民票が必要です。

住民票の請求先は住所地の市区町村役場ですが、印鑑証明書と同じく、マイナンバーカードを持っていることを条件にコンビニエンスストアのコピー機の操作で取得できる市区町村もあります。取得に要する手数料は市区町村によって異なっており、おおむね200円から400円程度です。

土地の固定資産税評価証明書または固定資産税評価通知書

生前贈与で土地の名義変更をする際には、その土地の固定資産税評価証明書が必要となります。これは、後ほど解説する登録免許税を、正しく算定するためです。

固定資産税評価証明書は、その土地の所在地を管轄する市区町村役場で取得できます。担当する課の名称は市区町村によって異なりますが、「税務課」や「固定資産税課」、「資産税課」などであることが多いでしょう。

手数料は市区町村ごとに異なり1通300円程度ですが、無料で取得できる「固定資産税評価通知書」を発行している市区町村も存在します。

土地の名義変更の必要書類：遺言のない相続

遺言のない通常の相続で、土地の名義変更をする際に必要となる基本の書類は、次のとおりです。

なお、相続での名義変更の際には特に必要書類が多く、また、これら以外の書類が必要となるケースも多々存在します。そのため、自分で名義変更手続きをする際には、ある程度書類が集まった段階で法務局の登記相談などを活用し、書類に不足がないかどうか確認してもらうと良いでしょう。

登記申請書

相続による土地の名義変更の場合にも、登記申請書が必要です。穴埋め形式などではなく、原則として自分で一から作成しなければなりません。

法務局のホームページに記載例がありますので、こちらを参考にすると良いでしょう。記載すべき情報は、住民票や土地の全部事項証明書（登記簿謄本）などを確認しながら、誤りのないよう正確に作成してください。

遺産分割協議書

遺言がない相続において、土地の取得者を決めるためには、相続人全員で遺産分けの話し合いをしなければなりません。この話し合いのことを「遺産分割協議」といい、遺産分割協議の結果をまとめた書類を「遺産分割協議書」といいます。

遺産分割協議書には決まった形式はありませんが、誰がその土地を取得することになったのかがわかるよう、明確に記載しましょう。

こちらも登記申請書と同じく、住民票や土地の全部事項証明書（登記簿謄本）などを確認しながら、誤りのないよう正確に作成してください。記載があいまいであれば、名義変更が受け付けてもらえない可能性があります。

相続人全員が協議内容に合意していることの証明をするため、遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印での捺印が必要です。

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書に押した印が実印であることを証明するため、相続人全員の印鑑証明書が必要です。

なお、印鑑証明書を代理で取得するためには、印鑑登録カードやマイナンバーカードといった非常に大切なカードを預からなければなりません。そのため、通常は、それぞれの相続人に取得してもらうことが一般的です。遺産分割協議書への押印時に、あわせて預かることができるとスムーズでしょう。

なお、相続での名義変更の場合の印鑑証明書には、特段期限はありません。

被相続人の除票

登記上の名義人と亡くなった人（「被相続人」といいます）が同一人物であることを証明するため、被相続人の除票が必要となります。除票は被相続人の最後の住所地を証明する書類であり、被相続人の最後の住所地を管轄する市区町村役場で取得できます。

取得に要する手数料は市区町村によって異なっており、おおむね200円から400円程度です。

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等

被相続人の相続人を確定するため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本が必要です。また、相続人が被相続人の兄弟姉妹や甥姪である場合には、これらのほかに、被相続人の両親それぞれの出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本も添付しなければなりません。

これらはそれぞれ、その時点で本籍地を置いていた市区町村役場で取得します。なお、古い除籍謄本や原戸籍謄本は手書きで作成されており、慣れていないと読み解くことを難しく感じることでしょう。

取得手数料は、戸籍謄本は1通450円、除籍謄本と原戸籍謄本は1通750円です。

相続人全員の戸籍謄本

相続人が存命であることを証明するため、相続人全員の戸籍謄本が必要です。それぞれ、本籍地の市区町村役場で取得します。取得に要する手数料は、1通450円です。

土地を相続する人の住民票

新たに土地の所有者となる人の情報を正しく登記するために、土地を取得する人の住民票が必要です。

住所地の市区町村役場で取り寄せるのが原則ですが、マイナンバーカードがある場合には、印鑑証明書と同じくコンビニエンスストアのコピー機の操作で取得できる市区町村役が増えています。要する手数料は市区町村によって異なりますが、おおむね200円から400円程度です。

土地の固定資産税課税明細書または固定資産税評価通知書

生前贈与の場合と同じく、土地の固定遺産税課税明細書または固定資産税評価通知書が必要です。

なお、これらはいずれも、第三者が勝手に取得できるものではありません。そのため、取得にあたって、被相続人が亡くなったことや、請求者が相続人であることがわかる戸籍のコピーなどの添付が必要となる場合があります。

固定資産税課税明細書の発行手数料は1通300円程度ですが、固定資産税評価通知書は無料で取得できます。

土地の名義変更の必要書類：遺言のある相続（相続人が取得）

被相続人が遺言書を遺しており、その遺言書にしたがって土地を相続する場合の基本の必要書類は、次のとおりです。

なお、ここでは遺言書で、相続人の1人が土地を相続することを前提に解説します。相続人ではない人が遺言書で土地を取得する場合には別の書類も必要となりますので、ご注意ください。

また、一つ上の「遺言のない相続」での必要書類と重複するものは、簡易的な解説とします。

登記申請書

遺言がある場合でも、登記申請書は必要です。遺言がない場合と同様に、全部事項証明書を参照しつつ、誤りのないよう正確に記載しましょう。

遺言書

遺言書に従って土地の名義変更をする場合には、遺言書が必須です。それぞれ、次のものを添付しましょう。

なお、検認とはその後の遺言書の偽造などを防ぐ手続きであり、家庭裁判所で行うものです。法務局での保管制度を利用していない自筆証書遺言を手続きに使用するためには、先に検認を済ませておくことが必要となります。

被相続人の除票

登記上の名義人と被相続人とが同一人物であることの証明のため、被相続人の除票が必要です。

被相続人の戸籍謄本等

遺言書がある場合には、被相続人の出生まで遡る除籍謄本などまでは必要なく、原則として被相続人の死亡が分かる戸籍謄本又は除籍謄本のみで構いません。

ただし、遺言書で土地を相続する人が被相続人の子どもや配偶者以外である場合には、相続人であることを証明できるだけの戸籍謄本などが必要となります。たとえば、被相続人の孫が相続人となるためには孫の親である被相続人の子が被相続人以前に亡くなっていることが必要ですので、子が亡くなったことのわかる戸籍（除籍）謄本の添付が必要となるなどです。

なぜなら、土地の取得者が相続人であるかどうかによって、登録免許税の額などが異なるためです。

土地を相続する人の戸籍謄本

土地を相続する者が存命であることを証するため、その者の戸籍謄本が必要です。なお、遺言書がない場合とは異なり、取得者以外の相続人の戸籍謄本は必要ありません。

土地を相続する人の住民票

新たな所有者の情報を正しく登記するために、土地を相続する人の住民票が必要です。

土地の固定資産税課税明細書または固定資産税評価通知書

登録免許税を正しく算定するために、土地の固定資産税課税明細書または固定資産税評価通知書が必要です。

土地の名義変更に必要な費用

土地の名義変更には、どの程度の費用がかかるのでしょうか？ここでは、相続での名義変更を前提として、かかる費用を解説します。

司法書士報酬

土地の名義変更手続きを司法書士へ依頼した場合には、司法書士報酬がかかります。

司法書士報酬は法令などで金額が固定されているわけではないため、依頼先の事務所によって報酬額や報酬の算定方法が異なります。そのため、報酬額を正しく知るためには、依頼を検討している先の事務所から見積もりを取得する必要があるでしょう。

大まかな相場としては、相続登記の報酬は、おおむね7万円から15万円程度です。ただし、書類の取得から依頼した場合や遺産分割協議書の作成などから依頼した場合には別料金となる可能性があるほか、土地の数や相続人の数が多ければ加算となる場合もあります。

登録免許税

土地の名義変更をする際には、登録免許税を納付しなければなりません。これは、手続きを自分でやる場合にも、司法書士へ依頼する場合にも同様にかかる費用です。

相続登記の場合の登録免許税額は、次の式で算定されます。

たとえば、名義変更をする土地の固定資産税評価額が2,000万円の場合における登録免許税額は8万円、固定資産税評価額が4,000万円の場合における登録免許税額は16万円です。

なお、通常の相続や、遺言書によって相続人が土地を取得する場合の登録免許税額は上のとおりである一方で、生前贈与や、遺言書によって相続人ではない人が土地を取得する場合などの登録免許税率は「1,000分の20」とされています。

必要書類の取得費用

土地の名義変更をする場合には、上で紹介をしたとおり、さまざまな書類が必要となります。遺言がない相続の場合、必要書類の取得に要する費用は、おおむね5,000円から1万5,000円程度でしょう。

中でも、被相続人の転籍回数が多い場合や相続人が多い場合には、取得すべき書類が増え、高くなる傾向にあります。また、相続人が被相続人の兄弟姉妹や甥姪である場合には取得すべき書類が多いため、これよりプラス1万円程度がかかる可能性があります。

まとめ

土地の名義変更に必要となる書類は、名義変更が必要な事情などによって異なります。中でも、相続での名義変更には多くの書類が必要となるため、すべての書類を自分で集めることは非常に大変でしょう。また、登記申請書も一から作成する必要があり、これも慣れていないと容易ではありません。

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この記事を監修した専門家は、

司法書士 呉村成信

2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。