自宅の相続における値段の調べ方は?土地・建物別の評価方法とかかる相続税

不動産
この記事を監修した専門家は、
牛腸真司
税理士
立命館大学卒業2011年、税理士登録。税理士登録番号は118275。2012年 東京都港区益本公認会計士事務所(現税理士法人総和)にて資産税対策専任。2015年 千葉県税理士会登録。千葉県税理士会松戸支部広報部員。

大切な人が亡くなって「家」を相続した時に気になるのは、いくらの値段で相続するのか、そして税金がいくらかかるのかなどについてでしょう。
親が亡くなり子供が家を相続する場合や、夫が亡くなり夫婦で共有していた家を妻が相続する場合などが考えられますが、どちらも相続の対象になります。
上記のような住居の相続は、条件次第では大幅な節税が可能となるため、評価方法や税金については詳しく知っておくと良いでしょう。

1.建物と土地は別々に評価する

まずは、1〜3章で、建物や土地の評価方法(値段の決め方)について解説します。

家の相続=居住用の不動産の相続

不動産の相続においては、建物と土地を別々の財産として認識するのですが、家の相続をする時は、建物と土地の両方を相続するケースが多いのです。
そのため次章以降では、一般的に家の建物と土地を相続した場合の、評価額や税金の計算方法を解説していきます。(商業用の建物などの場合は、土地または建物のみを売却といった選択肢を取る事もあります)
基本的には(当たり前ですが)、評価額が高いほど、相続税も高額になります

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2.建物の相続税評価額について

建物における評価額の計算式

自宅(家)の評価額の評価方法は、固定資産評価額に1.0をかけた金額になります。

建物の相続税評価額=固定資産評価額×1.0

つまり、固定資産税評価額が、そのまま相続税法上の評価額となります。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税の基準価格を指しますが、これは毎年1月1日に各市町村によって定められる地価公示価格の約70%に相当すると言われています。
また、固定資産税評価額は一定の期間において評価替えが行われます。この期間は現在は3年とされており、3年に一度固定資産評価額は変わると覚えておきましょう。
また、ご自宅の固定資産税評価額を知るにはいくつかの方法がありますが、最も簡単に知れるのは、毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書を確認する事です。そこに固定資産税評価額が記載されています。

3.土地の相続税評価額について

土地の評価方法は2つに分かれます。

  1. 路線価方式
  2. 倍率方式

です。
宅地が面する路線に路線価が決められているのであれば、路線価方式で評価します。
逆に路線価がない場合、倍率方式で評価します。「路線価が無い」と言うのは、道路に面していなかったり、地方の離れた場所にある土地などがそれに当たる場合があります。

1.路線価方式

路線価とは、相続税や贈与税を計算するために算出された(1㎡当たりの)土地の価値を表します。
土地の価値は、場所、広さ、道路に面しているか、その他の要素など、様々な条件によって決まりますが、「ここの土地は、現在1㎡あたり◯◯円の価値があります」と定めたものが路線価です。
毎年1月1日を基準にして国税庁が算定をし、7月1日に公開されます。そして基本的には毎年評価が異なります。この路線価を用いて、土地の価格を評価する方法を路線価方式と言います。
簡単に述べると、路線価によって1㎡あたりの土地の単価が決まっているので、路線価と土地の広さを掛け合わせると土地の評価額が算出できます。
✔︎詳しくは以下の記事をご覧下さい

路線価方式を用いた土地評価の計算方法について徹底解説!

2.倍率方式

基本的には土地には先ほど説明した路線価が算定されていますが、稀に、道路に面していない土地や、地方でも離れた場所の土地などにおいて、路線価が設定されていないケースがあります。
そのような場合でも相続や贈与の際には評価が求められますので、評価はしなければなりません。
このようなケースでは、倍率方式という方法で評価をします。
倍率方式とは、国税局が一定の地域ごとに定めた倍率その土地の固定資産税評価額にかけて評価する方式のことです。
一般的に、倍率方式は、路線価評価に比べ、低めに見積もられる事が多いです。

上記のような2つの方法で土地の相続税評価を行う事ができます。
路線価方式や、倍率方式は、簡易的には自分自身で計算してみることも可能ですが、相続税の申告時など、重要なタイミングでは、不動産業者、税理士などの専門家に依頼することをオススメします。

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4.自宅を相続した際の税金について

さて、これまでは自宅を相続する際の「評価額」についてお話してきました。
次に、どんな税金がかかるのか、についてご説明します。

  1. 相続税
  2. 登録免許税

自宅を相続する場合は、この2つの税金がかかります。

1.相続税

相続税の計算方法については、まずはこちらの記事をお読み下さい。相続税の計算方法は少し複雑ですが、この計算において1〜3章で説明した「評価額」を使用することになります。
相続税の詳しい計算方法についてここでは割愛しますが、自宅の相続税について考える時に、必ず覚えておくべき特例をご紹介します。

小規模宅地等の特例

この特例は、節税効果が非常に高い特例です。簡単に述べると、被相続人が住んでいた宅地の相続において、ある一定の条件を満たすことで、評価額を8割減にできると言う制度です。
相続では、相続税算出において使える制度や特例、控除などがいくつかありますが「8割減」、しかも金額が大きくなる不動産に適用できるこの制度は、繰り返しになりますが節税効果が非常に高いので、是非覚えておいて下さい。
✔︎詳しくは以下の記事をご覧下さい

自宅の相続で最大8割引きの控除が使える!小規模宅地等の特例とは?

登録免許税

相続で自宅を相続した場合、名義変更、所有権の移行など相続登記の手続きを行う必要があります。
この際にかかるのが登録免許税です。これは、

固定資産税評価額×0.4%

と言う計算式で算出できます。
また、自宅などの大きな不動産を相続する場合は、税理士や司法書士に依頼する事が多いので、専門家費用なども加えて必要になります。
✔︎詳しくは以下の記事をご覧下さい

土地や建物の不動産登記について全体像を詳しく解説。

まとめ

遺産相続において、不動産は金額が高く非常に重要な資産となりますが、その点自宅は「ほとんどの方が持っている唯一の不動産資産」と表す事が可能です。
現預金などと比べて、相続税評価額などの時価を用いる点や、登記など複雑な手続きが発生するため、実際の相続の場合は、専門家に相談することをおすすめ致します。

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税理士
立命館大学卒業2011年、税理士登録。税理士登録番号は118275。2012年 東京都港区益本公認会計士事務所(現税理士法人総和)にて資産税対策専任。2015年 千葉県税理士会登録。千葉県税理士会松戸支部広報部員。