家を相続した場合、相続税はどのくらいかかるのか不安に感じる方は少なくないものです。
相続税は、家や土地など財産ごとに計算をするわけではなく、遺産総額に対してかかる税金です。
今回は、相続税の計算にあたって家の建物や敷地を評価する方法について解説し、家を含んだ遺産総額からおおよその税額がわかる相続税の早見表も紹介します。
家の相続税は個別に計算するわけではない
相続税は、亡くなった人が持っていた遺産全体に対してかかる税金です。
そのため、「家の相続税はいくら」「預貯金の相続税はいくら」などと個別に算定されるわけではありません。
家などを含んだ遺産全体で相続税は計算される
相続税は、家などを含んだ遺産総額に対してかかります。
詳細な計算は少し複雑なのですが、大まかな計算の流れは次の通りです。
- 相続税の対象となる財産を合計して「課税価格の合計額」を計算する
- 課税価格の合計額から「相続税の基礎控除額（後ほど解説します）」を引いて「課税遺産総額」を計算する
- 課税遺産総額を、各法定相続人が法定相続分で取得したと仮定して、各法定相続人の取得金額を計算する
- 各法定相続人の取得金額に税率を乗じて相続税の総額を計算する
- 相続税の総額を実際に取得した財産の金額に応じて按分する
- 各種の控除や加算を計算して各人の納付税額を計算する
ここでは、相続税が遺産ごとに計算されるわけではないことを押さえておきましょう。
遺産総額が基礎控除額以下なら課税されない
上に記載をした相続税の計算過程の「②」で、課税価格の合計額（遺産総額のようなもの）から相続税の基礎控除額をマイナスして、課税遺産総額を算定しています。
この時点で、計算結果がゼロ以下となれば、その後の計算をしようがありません。
つまり、そもそも遺産総額が相続税の基礎控除額以下なのであれば、相続税は課税されないということです。
相続税の基礎控除額はこのように計算する
相続税がかかるかどうかの基準となる相続税の基礎控除額は、次の式で計算します。
- 相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
これに当てはめて計算をすると、法定相続人が2名の場合の基礎控除額は4,200万円（＝3,000万円＋600万円×2人）、法定相続人が3名の場合の基礎控除額は4,800万円（＝3,000万円＋600万円×3人）となります。
なお、計算に使う「法定相続人の数」とは、法律で定められた相続人のことです。
そのため、相続人の中に実際には財産を何ももらわなかった人がいたり、相続人以外の人に財産を渡す遺言書があったりした場合であっても、法定相続人の数は変動しません。
また、養子が複数いる場合には、法定相続人の数に算入できる養子の数には次の制限があることにも注意しましょう。
- 実子がいる場合：1人まで
- 実子がいない場合：2人まで
遺産総額ごとの相続税の早見表を確認しよう
相続税の計算は複雑で、一つずつ行うには手間がかかります。
そこで、大まかに相続税額を把握するためには、次の早見表を活用すると良いでしょう。
遺産総額と相続人の形態ごとの欄を確認することで、おおよその相続税額がわかります。
なお、この表中の相続税額は、各相続人が法定相続分どおりに財産を取得した場合の金額です。
財産をもらう配分が変われば、税額も変わる点に注意してください。
また、各種控除などのうち、配偶者の税額軽減のみを適用している前提です。
配偶者の税額軽減とは、配偶者が受け取った財産のうち1億6,000万円または配偶者の法定相続分のいずれか多い額までにかかる相続税が非課税となる特例をいいます。
配偶者がいる場合
| 遺産総額 | 配偶者＋子1人 | 配偶者＋子2人 | 配偶者＋子3人 | 配偶者＋子4人 |
|---|---|---|---|---|
| 4,000万円 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 5,000万円 | 40万円 | 10万円 | 0 | 0 |
| 6,000万円 | 90万円 | 60万円 | 30万円 | 0 |
| 7,000万円 | 160万円 | 113万円 | 80万円 | 50万円 |
| 8,000万円 | 235万円 | 175万円 | 138万円 | 100万円 |
| 9,000万円 | 310万円 | 240万円 | 200万円 | 163万円 |
| 1億円 | 385万円 | 315万円 | 263万円 | 225万円 |
| 2億円 | 1,670万円 | 1,350万円 | 1,218万円 | 1,125万円 |
| 3億円 | 3,460万円 | 2,860万円 | 2,540万円 | 2,350万円 |
| 4億円 | 5,460万円 | 4,610万円 | 4,155万円 | 3,850万円 |
| 5億円 | 7,605万円 | 6,555万円 | 5,963万円 | 5,550万円 |
配偶者がいない場合
| 遺産総額 | 子1人 | 子2人 | 子3人 | 子4人 | 控除額 |
|---|---|---|---|---|---|
| 4,000万円 | 40万 | 0 | 0 | 0 | |
| 5,000万円 | 160万円 | 80万円 | 20万円 | 0 | |
| 6,000万円 | 310万円 | 180万円 | 120万円 | 60万円 | |
| 7,000万円 | 480万円 | 320万円 | 220万円 | 160万円 | |
| 8,000万円 | 680万円 | 470万円 | 330万円 | 260万円 | |
| 9,000万円 | 920万円 | 620万円 | 480万円 | 360万円 | |
| 1億円 | 1,220万円 | 770万円 | 630万円 | 490万円 | |
| 2億円 | 4,860万円 | 3,340万円 | 2,460万円 | 2,120万円 | |
| 3億円 | 9,180万円 | 6,920万円 | 5,460万円 | 4,580万円 | |
| 4億円 | 1億4,000万円 | 1億0,920万円 | 8,980万円 | 7,580万円 | |
| 5億円 | 1億9,000万円 | 1億5,210万円 | 1億2,980万円 | 1億1,040万円 |
家は相続税の計算上いくらで評価される？
遺産総額がわかれば、先ほど紹介した早見表に当てはめることで、おおよその相続税額がわかります。
しかし、預貯金などの金額は通帳を見ればわかるものの、家の金額の想像がつかないため遺産総額がわからないという方もいらっしゃることでしょう。
ここでは、相続税の計算における家の評価方法の基本を解説します。
「建物」と「土地」は別々の財産として評価される
まず、自宅の「土地」と「建物」を引っくるめて「家」と呼んでいる場合もあるでしょう。
しかし、「土地」と「建物」は別々の財産です。相続税の計算上も、土地と建物は別々に評価します。
土地：路線価方式または倍率方式で評価する
相続税計算上の土地の評価方法には、その土地のある場所により「路線価方式」と「倍率方式」の2つが存在します。
路線価を公表している国税庁の路線価検索ページから検索し、該当の土地に面する道路に「60D」「300E」など数字とアルファベットが書いてあれば、そこは路線価方式で評価をする路線価地域です。
一方、そもそもその場所の地図がない場合や、地図があっても「倍率」などと書いてある場合には、そこは倍率方式で評価をする倍率地域です。
まずは、評価しようとする土地が路線価地域なのか倍率地域なのかを確認しておきましょう。
路線価方式の評価方法
評価しようとする土地が路線価地域であれば、その土地の相続税評価額は次のように計算します。
- 相続税評価額＝正面路線価×平米数
正面路線価とは、上で調べた地図上の道路に記載のある「60D」「300E」などの数字に、ゼロを3つ加えた数字です。
たとえば、「60D」と書いてあったのであればその土地の路線価は60,000円、「300E」と書いてあったとすると、路線価は300,000円です。
これに、その土地の平米数を乗じます。
ここで使うのは「平米数」であり、「坪数」ではないことにご留意ください。
坪数しかわからない場合には、坪数に3.3を乗じることで、おおよその平米数がわかります。
倍率方式の評価方法
評価しようとする土地が倍率地域なのであれば、相続税評価額は次のように計算します。
- 相続税評価額＝固定資産税評価額×倍率
固定資産税評価額は、固定資産税課税明細書を見ることで確認することができます。
固定資産税課税明細書とは、固定資産税の納付書とともに毎年4月から6月頃に市区町村役場から送付される、不動産が一覧となった書類です。
紛失してしまっている場合は、不動産のある市区町村役場から固定資産税課税証明書を取り寄せて確認しましょう。
これに乗じる倍率は、先ほど紹介した国税庁の路線価検索ページからその地域の倍率表を見ることで確認できます。
土地のある地域と土地の地目ごとに乗じるべき倍率の記載がありますので、これを使いましょう。
なお、土地の地目が全部事項証明書（登記簿謄本）と固定資産税課税明細書とで異なっている場合がありますが、この場合には固定資産税課税明細書上の地目で倍率を適用します。
詳細な評価は税理士へ
ここで紹介した土地の評価は、あくまでも簡易的におおよその相続税評価額を知る方法です。
実際に相続税の申告をする際には、土地の形状や周辺状況などからこれにさらに各種の補正などを加味して正しい評価額を算定します。
これには専門的な知識が必要となるため、詳細な評価が必要な際には税理士などの専門家へ相談するようにしてください。
建物：固定資産税課税評価額で評価する
建物の相続税評価額は、次のように計算します。
- 相続税評価額＝固定資産税評価額×1.0
つまり、固定資産税評価額そのままだということです。
固定資産税評価額を確認する方法は上で記載していますので、そちらをご参照ください。
家の相続税計算上の評価が最大8割減となる「小規模宅地等の特例」とは
小規模宅地等の特例とは、家の敷地である土地のうち、土地の利用方法に応じて330平方メートル等までの部分について、相続税の計算上最大8割減で評価が可能な特例です。
特例の適用を受けることで、相続税の大きな減額につながります。
小規模宅地等の特例の対象
小規模宅地等の特例は、要件を満たすことで次の宅地等に適用ができます。
- 特定居住用宅地等
- 特定事業用宅地等
- 貸付事業用宅地等
このうち、家の敷地である「特定居住用宅地等」とは、次の2つを指します。
- 被相続人の居住の用に供されていた宅地等
- 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等
適用を受けるための要件
特定居住用宅地等のうち、被相続人の居住の用に供されていた宅地等ついて小規模宅地等の適用を受けるための要件は、その取得者ごとに次のとおりです。
配偶者が取得した場合
特に要件はありません。
被相続人の同居親族が取得した場合
相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していることが必要です。
その他の親族が取得した場合
主に、次の要件をすべて満たす必要があります。
- 被相続人に配偶者や同居親族がいないこと
- 相続開始前３年以内に自分や、自分の配偶者などが所有する家屋に居住したことがないこと
- 相続開始時に自分の住んでいる家が過去に自分名義だったことがないこと（特例の適用を受けるために相続開始直前にリースバックするなどするケースを防ぐため）
- その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
小規模宅地等の要件は複雑であるため、適用を受けたい場合は税理士などの専門家へあらかじめ相談することをおすすめします。
注意点
小規模宅地等の特例の適用を受けるには、基本的には申告期限までに遺産分割と相続税の申告をする必要があります。
仮に、特例の適用を受けることで相続税がゼロになる場合であっても、申告をしなければなりません。
小規模宅地等の特例を適用すれば相続税がゼロになるからといって遺産分割と申告をしないでいると、後日税務調査で指摘される可能性があります。
この場合は、すでに申告期限を過ぎているため、小規模宅地等の適用を受けることができません。
期限内に申告さえしていれば相続税がゼロになったにも関わらず、申告をしなければ結果的に税額が生じ、これに加えて無申告加算税などのペナルティが加算される可能性もありますので、申告を忘れないように注意しましょう。
家を相続する際の注意点
最後に、家を相続する際の注意をお伝えしておきましょう。
小規模宅地等の特例の適用を検討する
1つ目の注意点は、解説をした小規模宅地等の特例の適用を検討することです。
小規模宅地等の特例をうまく使えば、相続税を大きく減額することができます。
適用には取得者ごとの要件もありますので、誰が家を取得するのかを決める際には、特例適用の可否も踏まえて検討すると良いでしょう。
二次相続のことまで検討する
家を相続する際には、二次相続のことまで踏まえて検討する必要があります。
たとえば、遺産総額が1億6,000万円以下であれば、すべての遺産を配偶者が相続することで、その相続での相続税をゼロにすることが可能です。
しかし、その後配偶者が亡くなった際は、もはや配偶者はいないため、配偶者の税額軽減は使えません。
さらに、法定相続人の数も1人少なくなることが多いため、相続税の基礎控除額も減ってしまいます。
そのため、むしろ一次相続と二次相続とをトータルで考えれば、一次相続で多少税金を払ってでも、配偶者以外の人がいくらか相続していた方が、税金が安くなる場合もあるのです。
たとえば、同居している長男が小規模宅地等の特例の要件を満たせるのであれば、家は初めから配偶者ではなく長男が相続するなども検討できます。
いくらの財産を配偶者が相続すればトータルでの税額が安くなるのかは、夫婦それぞれの財産の状態などによって異なりますので、家の相続の際には専門家へ相談すると良いでしょう。
まとめ
家などを含めた遺産総額が一定額以上の場合には、相続税の対象となります。
税額が出る場合はもちろんのこと、小規模宅地等との特例などの適用を受けたい場合にも、忘れずに申告するようにしましょう。
相続の場面で困る方の多いものには、相続税申告のほかに家などの名義変更が存在します。
家の建物や土地の名義を変えるためには相続人を確定する必要があるため、被相続人の出生から死亡までの連続した除籍謄本など見慣れない書類を多く集めなければなりません。
また、名義変更に必要となる登記申請書も、慣れていない方が一から作り上げるのは困難です。
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