贈与や相続で土地を取得すると、土地の名義変更が必要になり、さまざまな費用がかかります。費用の支払いに充てる資金を用意しておく必要があるため、一体どれくらいの費用がかかるのか、あらかじめ計算して把握しておくことが大切です。
そこでこの記事では、土地の名義変更でかかる費用の種類や計算方法、登記の手続きを自分でやるときの流れについて解説していきます。土地を取得した場合に費用がいくらかかるのか、贈与と相続それぞれのケースについて見ていきましょう。
目次
土地の名義変更とは
土地は、その基本情報や名義人の情報が、すべて法務局で登記されています。土地の名義変更とは、法務局で登記されている名義人を変更する手続きです。
たとえば、土地を売買した場合、その売買契約自体は双方の契約のみで成立します。しかし、いくら当事者同士で売買が有効に成立したとしても、その登記がされていなければ、第三者はその土地の正しい名義人が誰なのかわかりません。
そのため、土地が自分のものになったと第三者に対して主張するためには、法務局に登録されている名義人を変える必要があるのです。相続の場合も同様に、自分が土地を相続したという権利を守るためには、法務局で名義変更登記をしておく必要があります。これが、土地の名義変更です。
土地の名義変更が必要となるケース
土地の名義変更は、土地の名義人が変わった場合には、必ず必要になります。中でも、代表的な場面は次のとおりです。
- 土地を購入した場合
- 土地の贈与を受けた場合
- 土地を相続した場合
土地を購入した場合
お金を払って土地を購入した場合には、必ず名義変更をします。土地を購入する際には、金融機関から融資を受けることが少なくありません。そのため、一般的に、金融機関内部の会議室などに、土地の売主と買主、銀行の担当者、そして名義変更を担当する司法書士が集まって、その場で手続きが行われます。
具体的には、買主が融資金を使って売主に支払い、売主が司法書士に権利証を渡します。
万が一お金だけ持ち逃げされ、登記に必要な権利書などがもらえなければ、大問題となるためです。反対に、売主としては、権利書だけが取られてしまいお金が支払われなければ、これも大問題でしょう。
そのため、売買の場合の名義変更は、より慎重にこのような形で行われることが一般的です。
土地の贈与を受けた場合
土地の贈与を受けた場合にも、名義変更が必要となります。
親子間の贈与などであれば名義変更を先延ばしにする場合もゼロではありませんが、これはおすすめできません。なぜなら、名義変更までを済ませておかなければ、本当に贈与が成立したかどうかが証明できず問題になってしまうことがあるためです。
たとえば、せっかく贈与を受けたにもかかわらず名義変更の登記をしないうちに贈与者である親が亡くなってしまえば、他の相続人から「贈与は成立していなかった」などと主張されるかもしれません。そういったリスクを避けるため、贈与を受けた場合には速やかに名義変更まで済ませておきましょう。
土地を相続した場合
土地を相続した場合にも、名義変更が必要となります。特に売却などの予定がない場合には先延ばしにしてしまうこともあるようですが、相続で土地を受け取ることがきまったら、できるだけ早く名義変更まで済ませておきましょう。
名義変更を長年放置すればするほど、名義変更が大変になる可能性が高いためです。また、2024年4月以降は3年以内の相続登記が義務化されるため、より速やかに登記をしておく必要性が高くなります。
土地の名義変更でかかる費用
土地を贈与された人や相続した人が行うのが、土地の名義変更の手続きである登記です。ここでは、土地の名義変更でかかる費用として、登記でいくらかかるのか紹介します。
土地を贈与された場合
土地を贈与された人が登記を行う場合、主に次のような費用がかかります。
- 登録免許税
- 必要書類の取得費用
- 専門家への支払い報酬（司法書士に依頼する場合）
登録免許税
不動産などの権利関係を登記簿に登録して公示する制度が登記で、登記の際に納付が必要になる税金が登録免許税です。登録免許税の税額は、固定資産評価証明書に記載された土地の価格（課税標準額）に税率をかけて計算します。
登録免許税の税率はケースによって異なり、贈与で土地を取得して登記を行う場合は2.0%です。たとえば、2,000万円の土地を贈与された場合には、2,000万円×2.0%で40万円の登録免許税がかかります。
必要書類の取得費用
法務局で行う登記の手続きでは、登記申請書や贈与契約書、土地の権利書（または登記識別情報）を提出します。手続きの際には、次の書類の添付が必要です。
- 固定資産評価証明書：不動産がある地域の市区町村役場で取得
- 贈与した人の印鑑証明書：贈与した人が住んでいる地域の市区町村役場で取得
- 贈与を受けた人の住民票：贈与を受けた人が住んでいる地域の市区町村役場で取得
上記の書類の発行費用は、1通あたり300円前後することが多いですが、金額は書類の種類や自治体によって異なります。
印鑑証明書は、発行から3ヶ月以内のものを用意してください。
また、登記申請書を作成する際に登記事項証明書が必要になり、登記事項証明書を法務局の窓口で発行する場合には1通600円かかります。
専門家への支払い報酬
さまざまな士業の中でも、登記の手続きを代理で行う権限を持っているのが司法書士です。土地の贈与に伴う登記は、専門家である司法書士に依頼して代わりに手続きをしてもらうことができます。
登記の手続きを依頼した場合の報酬額は司法書士事務所ごとに異なりますが、1筆の土地の登記でかかる費用の相場は8万円～10万円です。
土地を相続する場合
土地を相続するケースでも、贈与された場合と同じように次の費用がかかります。
- 登録免許税
- 必要書類の取得費用
- 専門家への支払い報酬（司法書士に依頼する場合）
登録免許税
登録免許税の税額の計算式は、「土地を贈与された場合」で解説したものと同じです。
ただし、相続による登記の場合の税率は0.4%で、贈与のケースと比較して税率は5分の1になります。そのため、土地を贈与されるケースに比べると、登録免許税の税額はそれほど大きくはなりません。
必要書類の取得費用
土地の相続登記では、登記申請書を法務局に提出する際に一般的に次の書類を添付する必要があります。（ただし必要書類はケースによって異なります）
- 固定資産評価証明書：不動産がある地域の市区町村役場で取得
- 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までのすべての戸籍謄本と住民票の除票：亡くなった方が住んでいた地域の市区町村役場で取得
- すべての相続人（土地を相続する人）の戸籍謄本と住民票：相続人が住んでいる地域の市区町村役場で取得
固定資産評価証明書や住民票の発行費用は1通あたり300円前後することが多いですが、金額は書類の種類や自治体によって異なります。戸籍謄本であれば、発行費用は一般的に戸籍謄本（全部事項証明書）が1通450円、除籍謄本や改製原戸籍謄本が1通750円です。
いずれの書類の発行費用も1通あたり300円です。
また、ケースによっては、土地を相続する人以外の相続人の戸籍謄本も必要になり、相続人全員の印鑑証明書が必要になる場合もあります。なお、登記申請書を作成する際に登記事項証明書が必要になる点は「土地を贈与された場合」と同じです。
専門家への支払い報酬
相続する土地の登記を司法書士に依頼した場合にかかる費用相場は、「土地を贈与された場合」とおよそ同じです。1筆の土地につき8万円～10万円ほどの報酬の支払いが必要になると考えておけば良いでしょう。
土地の贈与や相続でかかるその他の税金
土地の名義変更の手続きが必要になる場合、費用としてかかるのは登記費用だけではありません。土地の名義変更に伴う登記費用以外にも、土地の贈与や相続ではさまざまな税金がかかります。
- 贈与税
- 相続税
- 不動産取得税
- 固定資産税
どのようなケースでどの税金がかかるのか、それぞれの税金が課税される要件などを見ていきましょう。
贈与税
贈与税は、個人から財産をもらったときにかかる税金です。財産の贈与を受けた人には、贈与額をもとに計算した贈与税が課税されることになります。
贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つの課税方法があり、一般的に適用されるのは暦年課税です（相続時精算課税制度を利用するには、要件を満たした上で申請手続きが必要です）。
暦年課税における贈与税の税額の計算式は次のとおりで、年間の贈与額が110万円以下であれば、贈与税はかかりません。
- 贈与税の税額 = （1年間に贈与された財産の総額 － 基礎控除額110万円） × 税率 － 控除額
たとえば、2,000万円の土地の贈与を受けたときにかかる贈与税は、次のように計算できます。
- 贈与税の税額 =（2,000万円 － 基礎控除額110万円）× 税率50% － 控除額250万円 = 695万円
※贈与税の特例の適用はなく、一般税率を適用するケースとして計算しています
贈与税がかかる場合には、贈与を受けた年の翌年の2月16日～3月15日に、贈与税の申告と納税が必要になります。
相続税
相続税は、遺産を相続する人にかかる税金です。
遺産額が基礎控除額を超える場合には、基本的に相続税がかかります。
- 相続税の基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 ×（法定相続人の数）
たとえば、夫または妻が亡くなって配偶者1人が相続人になる場合、遺産額3,600万円までは相続税はかかりません。
なお、相続税がかかる場合には、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に申告と納税が必要になります。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や家屋などの不動産を取得したときに課税される税金です。不動産の取得が有償か無償かに関係なく、不動産を取得した人には基本的に不動産取得税がかかります。
ただし、相続によって不動産を取得する場合はかかりません（遺言書の内容に基づいて取得する「遺贈」の場合は課されます）。
不動産取得税の税率は原則として4.0%ですが、宅地や居住用家屋を取得した場合には、税率が軽減される場合があります。たとえば、2,000万円の土地の贈与を受けたときにかかる不動産取得税は、2,000万円に税率4.0%をかけるので80万円です。
固定資産税
固定資産税は、土地や建物、償却資産などの固定資産を持っている人に課される税金です。税額は固定資産の評価額に標準税率1.4%をかけて計算しますが、税率は自治体によって異なる場合があります。
なお、1月1日に固定資産を所有している人に固定資産税が課税されるため、年の途中で土地の贈与を受けた場合には、贈与を受けた人にはその年は、固定資産税は課税されません。
しかし、贈与契約では多くの場合、贈与を受けた日を基準にして固定資産税の税額を日割り計算して、贈与日以降に対応する額は贈与を受ける人が負担します。そのため、土地の贈与を受けるときには、実質的に固定資産税を負担するケースも多いと考えておいたほうが良いでしょう。
【一覧表】土地の名義変更で必要になる書類
土地の贈与を受ける場合や相続する場合、名義変更の手続きである登記を行います。手続き場所は、土地がある地域の法務局です。ここでは、法務局で手続きをする際に必要になる書類を紹介します。
土地を贈与された場合
土地を贈与された場合には、贈与した人と贈与された人が共同で登記の手続きを行います。
手続きでは主に次のものが必要になります。
- 固定資産評価証明書
- 土地の権利書または登記識別情報
- 登記申請書
- 贈与した人の印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
- 贈与を受けた人の住民票
- 贈与契約書（登記原因証明情報）
- 委任状（司法書士に依頼する場合）
土地の権利書または登記識別情報は、贈与する人が土地を取得した際に受け取っている書類です。固定資産評価証明書や印鑑証明書、住民票は市区町村役場で発行でき、登記申請書の用紙は法務局ホームページからダウンロードできます。
土地の名義変更では「贈与があったこと」を証明する資料も必要になるので、手続きをする際には贈与契約書も用意して提出してください。また、登記申請書を作成するために登記事項証明書が必要になります。
土地を相続する場合
土地を相続する場合には、相続する人が登記の手続きを行います。手続きでは一般的に主に次のものが必要になります。
- 固定資産評価証明書
- 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までのすべての戸籍謄本と住民票の除票
- すべての相続人（土地を相続する人）の戸籍謄本と住民票
- 登記申請書
- 委任状（司法書士に依頼する場合）
固定資産評価証明書や印鑑証明書、戸籍謄本、住民票は、市区町村役場で発行でき、登記申請書の用紙は法務局ホームページからダウンロードが可能です。登記申請書に記入するために登記事項証明書が必要になるため、手元にない場合は法務局で取得してください。
なお、相続登記の必要書類は次の3つのケースごとに異なるため、上記以外の書類が必要になる場合があります。
- 法定相続分に基づいて相続する場合
- 遺産分割協議に基づいて相続する場合
- 遺言書の内容に基づいて相続する場合
土地を相続する人以外の相続人の戸籍謄本や、すべての相続人の印鑑証明書が必要になる場合があります。相続登記で必要な書類については、以下の記事で詳しく解説しているので、実際に相続に伴う登記の手続きが必要な方は参考にしてください。
土地の名義変更を自分でやるときの手続きの流れ
土地の名義変更を自分でやるときには、次のような流れで手続きを進めます。それぞれのステップについて詳しく解説します。
- 必要書類を揃える
- 登録免許税の税額を計算する
- 登記申請書を作成する
- 管轄の法務局に書類を提出する
ステップ①：必要書類を揃える
まずは、登記の手続きで必要になる必要書類を揃えます。さきほど「【一覧表】土地の名義変更で必要になる書類」で紹介した書類を揃えるようにしてください。
また、ケースによっては他の書類が必要になる場合もあるため、あらかじめ法務局や司法書士に確認することをおすすめします。
ステップ②：登録免許税の税額を計算する
登記の手続きをする際に登録免許税を納付する必要があり、登記申請書に登録免許税の税額を記載する必要があります。登録免許税の税額は、原則として次の計算式で求めた金額です。
- 登録免許税の税額 = 課税標準（固定資産税評価額） × 税率0.4%
固定資産税評価額は、市区町村役場で発行する固定資産評価証明書に記載されています。固定資産税評価額の1,000円未満の端数を切り捨てた額に税率0.4%を掛け合わせ、求めた金額の100円未満の端数を切り捨てた額が登録免許税の税額です。
登録免許税は現金による納付が原則となるので、納付額分の現金を用意するようにしてください（納付額が3万円以下の場合は収入印紙による納付も可能です）。
ステップ③：登記申請書を作成する
登記の手続きで使う登記申請書は、下の法務局ホームページからダウンロードできます。
上記ホームページには、贈与や相続など、土地を取得した理由ごとの申請書の用紙や記載例が掲載されています。ご自身のケースにあわせて申請書をダウンロードするようにしてください。
なお、登録免許税の欄にはさきほど計算した税額を記入し、不動産の表示の欄には登記事項証明書（登記簿謄本）の内容を記入します。登記事項証明書が手元にない場合は、固定資産評価証明書に記載された地番または家屋番号を使って法務局で発行申請を行ってください。
ステップ④：管轄の法務局に書類を提出する
登記申請書と添付書類を用意できたら法務局に提出します。不動産はその地域の法務局が管轄なので、以下のサイトから管轄の法務局を調べた上で書類を提出するようにしてください。
なお、法務局に行って窓口で書類を提出すれば申請できますが、書類を郵送して申請することもできます。
土地の名義変更にかかる費用を安く抑える方法
土地の名義変更ではさまざまな税金がかかるので、ある程度の費用負担が生じるのは仕方がないことです。
ただ、税金の中には制度をうまく活用すれば税負担を抑えられて、節税できるものもあります。たとえば、土地の贈与で「相続時精算課税制度」を活用すれば、一定額の贈与までは贈与税がかかりません（ただし、相続税の課税対象になる点には注意が必要です）。
また、生前から相続税の節税対策をしておけば、実際に相続が起きて土地を相続するときの相続税負担を軽減できる場合があります。たとえば、相続税の節税対策のひとつに「小規模宅地等の特例」を活用する方法があり、これは相続税の計算で使う土地の価格が最大80%減額される、節税効果が非常に大きい制度です。
贈与税や相続税の特例を使うには一定の要件を満たす必要があり、誰でも使えるわけではありませんが、税負担を抑えたい場合には、贈与や相続の前に事前に税理士に相談することをおすすめします。
土地の名義変更を司法書士に依頼する場合の報酬相場
土地の名義変更を自分でやることはできますが、登記の手続きは一般の方には馴染みが薄く、やり方がよくわからないという方もいるはずです。そのため、贈与や相続に伴って土地を取得する場合、一般的には司法書士に登記の手続きを依頼することになります。報酬額は司法書士事務所ごとに異なりますが、報酬額の相場は土地1筆につき8万円～10万円です。
なお、司法書士に手続きの代行を依頼すると費用がかかる点はデメリットですが、それ以上にメリットも多いです。登記の手続きは司法書士へ依頼することをぜひ検討してみてください。
そもそも、専門家ではない人が自分で手続きをすると、書類に不備があって手間も時間もかかることになりかねません。それに対して、司法書士に任せればミスなくスムーズに登記の手続きが終わります。
また、土地の名義変更の手続きのサポートを行っている会社に依頼する方法もあります。
たとえば、当サイト「そうぞくドットコム」に依頼しても良いでしょう。そうぞくドットコムであれば、相続登記の手続きサポートを85,000円（税込93,500円）で受けることができ、必要書類の取得代行から法務局への郵送代行まで依頼できます。
土地の名義変更に関する注意点
最後に、土地の名義変更に関するその他の注意点について紹介しておきましょう。
- 登記に期限はないが早く手続きを終える
- 親から子への土地の名義変更は贈与にあたる
注意点①：登記に期限はないが早く手続きを終える
法律上、登記をいつまでに済ませなければいけないという期限は特にありません。
しかし、土地の贈与や相続によって所有者になった場合には、登記の手続きを1日でも早く終えることが大切です。登記がされていないと、自分が土地の所有者であることが登記簿上に登録されていない状態になってしまいます。
そのため、たとえば土地を売却したい場合でも、登記簿に所有者として記載がなければ、買い手はその土地が本当は誰のものなのか確認ができず、通常は売買に応じてもらえません。正当な権利者として登録する大切な手続きが登記なので、手続きは少しでも早く済ませるようにしてください。
注意点②：親から子への土地の名義変更は贈与にあたる
土地の名義を親から子へ変更するときに、「単なる名義変更であって贈与にはあたらない」と考える人がいますが、残念ながらこれは間違いです。名義変更とは所有権の移転を意味するものであり、これは贈与であって贈与税などの各種税金の課税対象になります。
勘違いをして税金の申告や納税の手続きを漏らしてしまうと、延滞税などの追徴課税を受けることになりかねません。土地の名義変更では、かかる税金の種類や必要な手続きを正しく理解しておくことが大切です。
まとめ
土地の名義変更の手続きをするときには、登録免許税をはじめとした費用がかかります。土地を贈与された場合には贈与税が、土地を相続する場合には相続税がかかることがあり、司法書士に手続きを依頼した場合には専門家への報酬の支払いも必要です。
実際に手続きをする段階になって慌てないためにも、費用として必要な額を事前に計算しておき、必要な額の資金をあらかじめ準備しておきましょう。
