自宅などの敷地が他者から借りている土地である場合には、原則として借地権が発生しています。
では、相続財産の中に借地権がある場合、借地権の名義変更はどのように行えば良いのでしょうか？この記事では、借地権を相続する場合の流れや必要書類などについてくわしく解説します。
目次
借地権とは
借地権とは、他者名義の土地に建物を建てて利用する権利です。建物が建っている土地の名義が他人である場合には、その土地を利用する根拠である何らかの権利が発生しているはずでしょう。この権利が借地権です。
借地権はどのようなときに存在する？
借地権（賃借権）が存在しているといえるための要件は、次の3点です。
- 他者名義の土地を借りていること
- 土地上に建物が建っていること
- 適正な地代を払っていること
なお、厳密にいえば、借地権には「地上権」と「賃借権」の2つが存在します。このうち「地上権」とは物権的な権利であり、必ず登記がされています。
また、物件的な権利であるがゆえに、誰に対しても権利を主張することが可能です。一方、「賃借権」は債権であり、賃借権自体の登記がされていることはほとんどありません。
住宅用の物件で地上権が設定されていることはさほど多くはなく、ほとんどは賃借権です。そのため、以後この記事においては、借地権のうち賃借権を念頭に置いて解説していきます。
要件1：他者名義の土地を借りていること
1つめの要件は、他者名義の土地を借りていることです。土地も建物も同じ亡くなった人（「被相続人」といいます）名義なのであれば、借地権は存在しません。
なお、土地の名義人は必ずしも他人である必要はなく、親族名義の土地に被相続人名義の建物が建っている場合であっても、借地権が発生している可能性があります。
要件2：土地上に建物が建っていること
2つめの要件は、土地の上に建物が建っていることです。そのため、更地の上に砂利のみを敷いて駐車場としている場合や、更地をそのまま資材置き場などとして使っている場合などには、借地権は発生していません。
要件3：適正な地代を払っていること
3つめの要件は、土地の名義人に対して適正な地代を支払っていることです。無料で借りている場合や、固定資産税程度のみの対価を支払っている程度であれば、借地権が発生しているとは言えません。
借地権を相続で名義変更をする方法
借地権はれっきとした権利であり、相続の対象となります。では、借地権を相続で名義変更するためには、どのようにすれば良いでしょうか？借地権（賃借権）自体の登記がある場合と、登記がない場合とに分けて解説しましょう。
パターン1：借地権の登記がある場合
借地権は、登記をすることができます。
しかし、借地権の登記には地主の協力が必要なうえ登記をしなくても借地上の建物自体に登記があれば権利が守られるため、借地権自体の登記があるケースはさほど多くありません。
借地権の登記があるかどうかは、法務局から土地の全部事項証明書を取り寄せることで確認することが可能です。
仮に借地権の登記がされている場合には、その登記された借地権自体の名義を変えることが、借地権の名義変更となります。この場合であっても、借地上の建物の名義変更もあわせて行っておきましょう。
パターン2：借地権の登記がない場合
多くの場合、借地権は登記されていません。
この場合には、借地の上に建っている建物の名義変更をすることで、借地権も合わせて相続したこととなります。
借地権を相続で名義変更するまでの流れ
借地権を相続するためには、どのような手順で進めれば良いのでしょうか？借地権の登記がない場合を前提に、借地権を相続するまでの流れを解説します。
- 地主へ相続が起きたことを連絡する
- 借地権と借地上の建物の取得者を決める
- 名義変更に必要な書類を準備する
- 名義変更登記をする
- 地主に誰が借地権を引き継いだのか連絡をする
地主へ相続が起きたことを連絡する
借地上の建物の所有者であった被相続人が亡くなったら、まずは地主へそのことを伝えましょう。併せて、最終的に借地権と土地上の建物について取得者が決まるまでの間の地代の支払い方についても、地主と相談しておきます。
たとえば、長男である自分がとりあえず代表して地代を支払う旨などです。そのうえで、最終的な取得者が決まったら改めて連絡する旨も伝えておくと良いでしょう。
借地権と借地上の建物の取得者を決める
次に、借地権と借地上の建物を取得する人を決めます。取得者を決める主な方法は、次の2つです。
遺言に従う
被相続人が遺言書を遺しており、その遺言書で借地権や借地上にある建物の取得者が決められているのであれば、原則としてその遺言書に従います。
遺産分割協議で決める
遺言書がない場合などには、遺産分割協議で決めます。遺産分割協議とは、相続人全員で行う遺産分けの話し合いのことです。
遺産分割協議の成立には原則として相続人全員の合意が必要となるため、1人でも納得しない相続人がいる場合には協議を成立させることはできません。
当事者同士での話し合いでは決着がつかない場合には、家庭裁判所で行う話し合いである調停や、家庭裁判所に決断を下してもらう審判で、遺産の分け方を決めることとなります。
名義変更に必要な書類を準備する
次に、借地権の相続に必要な書類を準備しましょう。必要書類については、後ほど詳しく解説します。
名義変更登記をする
必要書類の準備ができたら、借地上の建物について名義変更登記を行いましょう。登記の申請には、次の3つの方法があります。
- 法務局の窓口へ持ち込んで申請する
- 法務局へ郵送して申請する
- オンラインで申請する
慣れていない場合には、窓口での申請をおすすめします。なぜなら、窓口での申請の場合、軽微な不備であればその場で修正できる可能性があるためです。
なお、オンライン申請をするためには機器の準備などが必要となるため、数回程度登記申請を行う程度の場合にはおすすめできません。
申請は、不動産の所在地を管轄する法務局へ行う必要があります。どこの法務局でも良いわけではありませんので、管轄に注意しましょう。法務局の管轄は、法務局のホームページから確認することができます。
地主に誰が借地権を引き継いだのか連絡をする
名義変更手続きまでが終わったら、地主に対し、最終的に誰が借地権を相続したのかを連絡します。併せて、今後の地代の支払い方法などについても相談すると良いでしょう。
借地権を相続で名義変更する際に必要となる書類
借地権を名義変更する際に必要となる書類は、次のとおりです。なお、借地権自体には登記がなく、借地上の建物を名義変更する前提で解説します。
- 登記申請書
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の除票
- 借地権を相続する人の住民票
- 固定資産税評価証明書または評価通知書
登記申請書
登記申請書とは、相続登記のメインとなる書類です。原則としてこの書類の記載をした内容で登記がされますので、慎重に作成する必要があります。
登記申請書は銀行の相続手続き書類などとは異なり、穴埋め形式ではありません。原則として、自分で一から書類を作り上げる必要があります。
法務局のホームページに記載例がありますので、自分で登記申請をする際は、まずそちらを参考に作成したうえで、法務局の事前相談で修正を重ねて完成まで持っていくと良いでしょう。
遺産分割協議書
遺産分割協議書とは、遺産分割協議の結果をまとめた書類です。相続人全員が内容に同意していることの証明として、相続人全員が実印で捺印をします。
遺産分割協議書には、誰がその建物を取得することになったのか、誰が見ても明確に分かるように記載しましょう。記載内容があいまいである場合には、登記ができない可能性があります。
相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書に押した印が実印であることの証明として、相続人全員の印鑑証明書が必要です。印鑑証明書を代理で取得するには原則として印鑑カードを預かる必要がありますので、これはそれぞれの相続人にて取得してもらうと良いでしょう。
最近では、マイナンバーカードを持っていることを条件に、コンビニエンスストアで取得ができる市区町村も増えています。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等
相続人を確定するため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本が必要です。なお、被相続人の兄弟姉妹や甥姪が相続人となる場合には、これらとあわせて被相続人の両親それぞれの出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本も添付しなければなりません。
それぞれ、その時点で本籍を置いていた市区町村の役場で取得します。
相続人全員の戸籍謄本
相続人が生存していることを証明するため、相続人全員の戸籍謄本が必要です。それぞれ、本籍地の市区町村役場で取得します。
被相続人の除票
被相続人が登記名義人と同一人物であることを示すため、被相続人の除票が必要です。除票は、被相続人の最後の住所地を管轄する市区町村役場で取得します。
登記されている被相続人の住所が除票で示された住所と異なる場合には別の書類が必要となる場合がありますので、あらかじめ法務局へ相談してください。
借地権を相続する人の住民票
新たな名義人の情報を正しく登記するため、借地権を相続する人の住民票が必要です。住民票は、住所地の市区町村役場で取得します。
固定資産税評価証明書または評価通知書
借地権のみならず、不動産の名義変更をする際には、法務局で登録免許税という税金を納めなければなりません。この登録免許税を正しく算定するため、不動産の固定資産税評価証明書または評価通知書が必要です。
なお、借地権に登記がなく借地上の建物を登記する場合には、この建物の固定資産税評価証明書または評価通知書を添付することとなります。登録免許税については、後ほど詳しく解説します。
借地権を相続で取得したら相続税の対象になる？
借地権を相続した場合、借地権も相続税の対象となるのでしょうか？借地権と相続税について解説していきましょう。
借地権は相続税の対象
借地権は、相続税の対象となります。
土地そのものを持っているわけではないうえ、月々の地代も支払うのに、なぜ相続税の対象になるのかと疑問に感じるかもしれません。しかし、借地権は設定当初に高額な権利金を支払っていることが多く、また借地権が発生している以上は地主側の都合では簡単に返還させることができない非常に強い権利です。
そのため、これらを財産と捉え、原則として相続税の対象とされているのです。
借地権の相続税での評価方法
相続税の計算上、借地権は、原則として次のように評価されます。
- 借地権の評価額＝土地の自用地価格×借地権割合
借地権割合は30％から90％の間でその地域ごとに定められており、国税庁のホームページから確認することができます。仮に、自用地評価額が3,000万円、借地権割合が60％の地域の場合の借地権評価額は、次のとおりです。
- 3,000万円×60％＝1,800万円
なお、これは契約期間の満了時にも更新が原則となる、普通借地権の場合の評価方法です。契約の更新がない定期借地権の場合には、これとは異なる評価となります。
借地権でも小規模宅地等の特例は利用できる
小規模宅地等の特例とは、要件を満たすことにより、土地を最大8割減で評価することができる相続税の特例です。この特例は、土地そのものを持っている場合のみならず、借地権に対しても適用することができます。
小規模宅地等の特例の「等」の中に、借地権が含まれているためです。借地権だからといって小規模宅地等の特例が適用できないわけではありませんので、相続税の申告がある際には適用を漏らさないよう注意しましょう。
借地権を相続で名義変更する際にかかる費用
借地権を相続で名義変更する場合には、どのくらいの費用が掛かるのでしょうか？主にかかる費用は、「司法書士報酬」「登録免許税」「必要書類の取得費用」の3点です。
このうち、登録免許税と必要書類の取得費用は自分で手続きをした場合であってもかかります。一方、司法書士報酬は、司法書士へ登記手続きなどを依頼した場合にのみ必要となる費用です。
また、一定の場合には「借地権の名義変更料」も必要となりますので、併せて解説します。では、それぞれ具体的に見ていきましょう。
司法書士報酬
司法書士報酬とは、司法書士へ借地権の名義変更手続きを依頼した場合にかかる費用です。
司法書士報酬額や報酬の算定方法は事務所によって異なるため、金額を正確に知るためには、手続きを依頼する事務所へ確認する必要があります。相場としては、5万円から10万円程度であることが多いでしょう。
ただし、名義変更をする不動産の数が多い場合や戸籍謄本などの収集から依頼する場合などには、加算となる可能性があります。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の名義変更などにあたって法務局で支払うべき税金です。相続登記の場合の登録免許税の額は、原則として次の式で算定されます。
- 登録免許税額（相続）＝名義変更をする不動産の固定資産税評価額×1,000分の4
借地権の登記がない場合においては借地上の建物のみを名義変更をすることとなりますので、この場合の登録免許税額は、建物の固定資産税評価額の1,000分の4です。
たとえば、借地上の建物の固定資産税評価額が2,000万円である場合、登録免許税額は8万円（＝2,000万円×1,000分の4）となります。
必要書類の取得費用
借地権の名義変更には、上で解説をしたとおり、さまざまな書類が必要です。これらの書類の取得費用は、相続人の人数や状況、被相続人の転籍回数などによって異なるため、一概にいくらと計算することはできません。
一般的には、子や配偶者などが相続人である場合における必要書類の取得費用は、おおむね5,000円から1万円程度となることが多いでしょう。また、兄弟姉妹や甥姪が相続人となる場合には必要書類が増えるため、1万5,000円から2万円前後となることが一般的です。
借地権の名義変更料
借地権を相続するだけであれば、借地権の名義変更料はかかりません。しかし、被相続人の死亡によって借地上の建物が空き家となってしまった場合など、借地上にある建物の売却を検討する場合もあることでしょう。借地上の建物を売却する際には、原則として、借地権とセットで売却することとなります。
このように、売却などにより借地権の名義人が変わる場合には、地主に対して名義変更料を支払うことが一般的です。名義変更料の相場はその借地権がある地域によって異なりますが、おおむね借地権価格の10％程度であることが多いでしょう。
借地権を相続で名義変更する際によくある質問
最後に、相続で借地権を名義変更する際のよくある質問に3つ回答します。
借地権の名義変更をする際には地主の同意が必要？
相続で借地権の名義を変える際には、地主の同意が必要となるのでしょうか？
結論をお伝えすれば、借地権を「相続」する場合には、地主の同意は必要ありません。ただし、地代の支払いや事務連絡の関係上、相続が発生した旨の連絡のみはしておいたほうが良いでしょう。
なお、相続ではなく「遺贈（遺言で財産を渡すこと）」によって相続人以外の人が借地権を取得するためには、地主の同意が必要です。相続と遺贈とで取り扱いが異なりますので、注意しましょう。
借地権が登記されているかどうかはどうすればわかる？
借地権には、借地権の登記がされているケースと登記されていないケースがあることは、上で解説をしたとおりです。では、今回相続の対象となっている借地権が登記されているかどうかは、どのように調べれば良いのでしょうか？
借地権等の有無は、その「土地」の全部事項証明書（登記簿謄本）を取り寄せることで確認できます。全部事項証明書は全国の法務局から誰でも取得できますので、まずはこれを確認すると良いでしょう。
この全部事項証明書の「権利部（乙区）」に「賃借権設定」などの文言とともに借主である被相続人の氏名などの記載があれば、借地権登記がされていると判断できます。一方、このような表示がない場合には、借地権の登記はされていないと判断することが可能です。
借地権の名義変更は自分でもできる？
借地権の相続手続きは、自分で行うこともできるのでしょうか？
結論をお伝えすれば、借地権の相続手続きのすべてを自分で行うことは、容易ではありません。自分で手続きをするのは、少なくとも次の要件をすべて満たした場合のみにすると良いでしょう。
調べながら書類を作成したり集めたりすることが得意である
借地権の相続手続きをするためには、さまざまな書類を作成したり集めたりしなければなりません。また、作成する書類も銀行の手続き書類のような「穴埋め」形式ではなく、原則として一から作成する必要があります。
そのため、一つずつ調べながら書類を集めたり作成したりできる能力と根気が必要です。
平日の日中に何度も時間を取ることができる
手続き先である法務局や書類の取り寄せ先である市区町村役場は、原則として平日の日中しか開庁していません。そのため、平日の日中に何度も時間が取れることが、自分で手続きを完了させる要件の一つとなるでしょう。
借地権の名義変更を急いでいない
名義変更の手続きを自分で行った場合には、一つずつ調べながら行うため、申請までに時間がかかる傾向にあります。
また、申請後も不備があれば、これに対応しなければなりません。そのため、名義変更の完了を急いでいる場合には、無理に自分で行わない方が良いでしょう。
相続人同士の関係が円満である
自分で書類を作成した結果遺産分割協議書などの書類に不備があれば、他の相続から再度押印をもらう必要が生じるかもしれません。
しかし、他の相続人との関係が円満でなければ、再度の押印に応じてもらえない可能性もあるでしょう。そのため、名義変更の手続きを自分で行うのは、相続人同士の関係性が円満である場合のみとすることをおすすめします。
まとめ
今回は、借地権の中でも特に賃借権に焦点をあて、かつ借地権（賃借権）自体に登記がない場合を前提として相続の手続きを解説しました。
しかし、借地上に建物を建てている場合には、その登記の状態はさまざまです。見切り発車で手続きを始めてしまえば、検討違いの手続きをしてしまったり必要な手続きを漏らしてしまったりすることとなりかねません。
敷地が借地である場合には、行うべき手続きについて、あらかじめ専門家へ相談する必要があるでしょう。
また、借地権の相続にはさまざまな書類が必要となります。これらの書類を集めることは非常に大変であり、すべてを自分で行えば多大な時間や労力がかかってしまいかねません。
