【2024】小規模宅地等の特例とは？要件や計算例をわかりやすく解説

この記事を監修した専門家は、

税理士 牛腸真司

立命館大学卒業2011年、税理士登録。税理士登録番号は118275。2012年 東京都港区益本公認会計士事務所（現税理士法人総和）にて資産税対策専任。2015年 千葉県税理士会登録。千葉県税理士会松戸支部広報部員。

「小規模宅地等の特例」は、相続税の計算で使える特例制度の一つです。

節税効果が非常に大きく、要件を満たして特例の適用を受けられると、税負担を大幅に軽減できます。

しかし、対象となる人や土地、面積の上限など、条件が細かく決まっている点に注意が必要です。

小規模宅地等の特例の活用を検討する場合には、まずは制度の仕組みを正しく理解しておかなければなりません。

そこで今回は、小規模宅地等の特例の要件や特例を適用するための手続きについて解説します。

小規模宅地等の特例の概要

小規模宅地等の特例は、一定面積以下の小規模な土地で、居住用などの目的で使われていた土地を相続する場合、相続税の計算で適用できる特例制度です。

小規模宅地等の特例とは一体どのような制度なのか、まずは制度の概要について解説しましょう。

概要

親などが亡くなって相続が起きると、遺産を相続する相続人に相続税が課されます。

しかし、遺産の中には遺族の生活に欠かせない財産もあるため、そのような財産については他の遺産と同じように高い税金を課すべきではありません。

そこで、遺産を相続する人の個々の事情などを考慮して、相続税の計算上一定の配慮がなされる形で、特例制度がいくつか設けられています。

小規模宅地等の特例制度もその一つで、一定の要件を満たす人が土地を相続する場合に税負担が軽減される制度です。

メリット

遺産に自宅が含まれる場合など、小規模宅地等の特例の要件を満たすケースでは、その土地の価格を最大80％減額してから相続税を計算できることになっています。

たとえば、土地の相続税評価額が5,000万円だったとしても、80％の減額要件を満たしていれば、相続税の計算で加える金額は僅か1,000万円です。

相続税は遺産額が3,600万円以下だとかからないため、小規模宅地等の特例を使うことで課税遺産総額が3,600万円以下になり、税額がゼロになることも少なくありません。

ただし、小規模宅地等の特例を使える人や土地の条件が決まっているため、特例の活用を考える場合には条件をしっかりと確認しておく必要があります。

小規模宅地等の特例の対象となる土地は3種類

小規模宅地等の特例の対象になる土地には次の3種類があります。

故人が住んでいた土地や事業のために使っていた土地、賃貸経営をして家賃収入を得るための建物が建っていた土地などは、その土地を相続する遺族が同じ目的で使い続けることが少なくありません。

居住用・事業用・貸付用の土地は、土地を相続する遺族が生活していく上で欠かせない財産です。

そのため、このような土地を遺族が相続する場合には、土地の価格を最大80％減額してから相続税を計算できる「小規模宅地等の特例」の対象になり、相続税負担が軽減されることになっています。

対象①：居住用の土地（特定居住用宅地等）

被相続人（亡くなった方）が所有していた土地で、次のものが「特定居住用宅地等」に該当します。

つまり、故人が住んでいた土地や、同一生計の親族が住んでいた土地は、小規模宅地等の特例の対象になります。

また、故人が老人ホームなどに入所していた場合は、、一定の要件を満たせば入所前に故人が住んでいた土地が特定居住用宅地等として扱われ、その相続開始時に住んでいない土地でも特例の対象です。

対象②：事業用の土地（特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等）

事業用の土地として小規模宅地等の特例の対象になるものには、「特定事業用宅地等」と「特定同族会社事業用宅地等」の2種類があります。

特定事業用宅地等

被相続人（亡くなった方）が所有していた土地で次のものが「特定事業用宅地等」に該当します。

つまり、故人が事業を行うために使っていた土地や、同一生計の親族が事業用に使っていた土地は、小規模宅地等の特例の対象になります。

ただし、相続の開始前3年以内に新たに事業用として使われ始めた宅地等は特例の対象外です。

そのため、亡くなる直前に事業を始めて、特例の対象にして相続税を減らすようなことはできません。

また、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業・準事業（※）のために使われていた土地は「貸付事業用宅地等」に該当するため、特定事業用宅地等から除かれます。

※：準事業：事業的規模に至らない不動産の貸付けなどで相当の対価を得て継続的に行うもの

特定同族会社事業用宅地等

「特定同族会社事業用宅地等」とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた土地で、一定の法人の事業の用に供されていた宅地等です。

ただし、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業・準事業のために使われていた土地は除かれます。

対象③：貸付用の土地（貸付事業用宅地等）

被相続人（亡くなった方）が所有していた土地で次のものが「貸付事業用宅地等」に該当します。

上記の「貸付事業」とは、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業・準事業（事業的規模に至らない不動産の貸付けなど）です。

故人がアパート経営などの貸付事業を行うために使っていた土地や、同一生計の親族が貸付事業用に使っていた土地は、小規模宅地等の特例の対象になります。

ただし、相続の開始前3年以内に新たに貸付事業用として使われ始めた宅地等は特例の対象外です。

そのため、亡くなる直前に事業を始めて特例の対象にして相続税を減らすようなことはできません。

なお、貸付事業用として使われ始めたのが相続開始前3年以内でも、相続開始日まで3年を超えて引き続き一定の規模以上の貸付事業（準事業を除く）を故人が行っていた場合は、例外的に特例の対象になります。

【土地の種類別】小規模宅地等の特例の対象者・限度面積・減額割合

小規模宅地等の特例の対象になる土地は事業用の土地が2種類に分かれ、次の4種類があることを解説しました。

この4種類の土地について、特例の対象となる人や面積の上限が決まっており、相続税の計算で何％減額できるのかも異なります。

土地を相続する人でも要件を満たさなければ特例は使えませんし、面積が広い土地だと一部しか特例の対象になりません。

ここでは、4種類の土地の種類別に、小規模宅地等の特例の詳細な要件や限度面積、減額割合を解説します。

特定居住用宅地等の場合

特定居住用宅地等に該当する土地を相続して小規模宅地等の特例の適用を受けられると、限度面積330㎡・減額割合80％で土地の価格を減額できます。

たとえば、4,000万円の土地300㎡に特例を適用するケースでは、80％にあたる3,200万円を減額できるため、減額して課税価格に含める金額は800万円です。

また、4,000万円の土地400㎡に特例を適用するケースでは、4,000万円に330㎡/400㎡と80％を掛けて求めた2,640万円を減額できるため、減額して課税価格に含める金額は1,360万円と計算できます。

土地を相続する人が満たすべき要件については、土地を相続するのが配偶者の場合は特に追加の要件はありませんが、配偶者以外の人の場合には一定の要件を満たさなければ特例は適用できません。

以下では「被相続人が居住用に使っていた宅地等」と「被相続人と同一生計の被相続人の親族が居住用に使っていた宅地等」に分けて、土地を相続する人が満たすべき要件を紹介します。

被相続人が居住用に使っていた宅地等

土地を相続するのが配偶者以外の場合は、小規模宅地等の特例を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

被相続人と同一生計の被相続人の親族が居住用に使っていた宅地等

土地を相続するのが配偶者以外の場合は、小規模宅地等の特例を利用するには以下の要件を満たす必要があります。

特定事業用宅地等の場合

特定事業用宅地等に該当する土地を相続して小規模宅地等の特例の適用を受けられると、限度面積400㎡・減額割合80％で土地の価格を減額できます。

特例の適用を受けるためには、土地を相続する人が以下の要件を満たすことが必要です。

特定同族会社事業用宅地等の場合

特定同族会社事業用宅地等に該当する土地を相続して小規模宅地等の特例の適用を受けられると、限度面積400㎡・減額割合80％で土地の価格を減額できます。

特例の適用を受けるためには、土地を相続する人が以下の要件を満たすことが必要です。

貸付事業用宅地等の場合

貸付事業用宅地等に該当する土地を相続して小規模宅地等の特例の適用を受けられると、限度面積200㎡・減額割合50％で土地の価格を減額できます。

小規模宅地等の特例を使った場合の相続税の計算例

相続人が1人の場合、相続税の税額は、遺産額から基礎控除額を引いて税率を掛けて求めます。

たとえば、親の遺産が土地5,000万円と預金3,000万円で、子1人が相続する場合を考えてみましょう。

小規模宅地等の特例の要件を満たしていて80％減額できる場合、相続税は次のように計算できます。

なお、相続税の税率は遺産額によって変わりますが、この事例における相続税率は10%です。

ちなみに、小規模宅地等の特例が適用できずに土地の価格5,000万円に課税された場合には、課税遺産額が増えて税率も上がり、税額は次のようになります。

つまり、小規模宅地等の特例を使うことで相続税が680万円から40万円に減り、640万円もの節税になることがわかります。

小規模宅地等の特例を利用するためには相続税の申告が必要

親などが亡くなって相続が起きた場合、遺産を相続する人が相続税の申告をしなければいけないケースと申告が不要のケースがあります。

まず、遺産の総額が基礎控除額以下であれば、相続税はかからず申告の手続きも必要ありません。

相続税の基礎控除額の計算式は「3,000万円 + 600万円×（法定相続人の数）」で、少なくとも3,600万円の遺産までは相続税がかからないことになっています。

• 【解説】相続税の基礎控除額は？税額控除・活用したい控除制度と計算例

逆に、遺産額が基礎控除額を超える場合には、遺産を相続する相続人には基本的に相続税がかかるため申告の手続きが必要です。

そして、小規模宅地等の特例を適用しなかった場合に相続税がかかるものの、特例を適用することで相続税がゼロになるケース

では、申告の手続きが必要になります。

これは「特例を適用すれば相続税がかからないから申告は必要ないだろう」と勘違いしやすいケースですが、申告をしないと特例が適用できず、相続税がかかってしまいます。

相続税の申告は10か月以内に行う必要があるので、期限までに手続きを終えるようにしてください。

小規模宅地等の特例を利用する際に必要な手続き書類

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税の申告をする際に以下の書類を提出する必要があります。

また、上記とともにマイナンバーカードの提示または写しの提出が必要になります。

マイナンバーカードがない場合は番号確認書類（マイナンバーが記載された住民票など）と身元確認書類（運転免許証など）の提示または写しの提出が必要です。

そして、この他の必要書類は、相続する土地が特定居住用宅地等・特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等・貸付事業用宅地等のいずれに該当するかや相続開始時の状況などで異なります。

たとえば、亡くなった方が老人ホームなどに入所していた場合には、入所していた施設が要件に該当するかどうかを示す書類として入所時の契約書などの提出が必要です。

どの要件で小規模宅地等の特例の適用を受けるかによって、要件を満たすことを証明する書類が異なるので、税務署や税理士に確認するようにしましょう。

小規模宅地等の特例の「家なき子特例」とは？

近年の税制改正に伴って小規模宅地等の特例に関連して話題になったことの一つに「家なき子特例」というものがあります。

家なき子特例もあくまで小規模宅地等の特例の一つですが、小規模宅地等の特例の中でもなぜ話題になったのでしょうか？

ここでは、近年の法改正に伴う要件の変更点やその影響、そもそも法改正が行われた理由について解説します。

概要

「家なき子特例」とは、被相続人が居住用に使っていた宅地等を、以下の要件を満たす人が相続する場合に、小規模宅地等の特例の対象になり土地の価格を80%減額できる制度です。

上記の要件は「【土地の種類別】小規模宅地等の特例の対象者・限度面積・減額割合」の章でも既に掲載しましたが、同居していなかった親族でも、上記の要件を満たせば特例の対象になります。

ただし、以前は3点目と4点目の要件がなく、近年の法改正でこの2つの要件が追加されました。

税制改正によって要件が厳しくなった理由

以前は、3点目と4点目の要件がなかったことで、たとえば次のようなケースも小規模宅地等の特例の対象になっていました。

• 亡くなる直前3年以内に親所有の家に子が住んでいた場合
• 土地を相続する相続人が自己所有の土地を親戚等に贈与して、名義を自分以外に変えつつもその土地に住み続けた場合

まず、小規模宅地等の特例は原則として亡くなった被相続人と同居していたことが要件です。

そして、その中で例外的な取扱いをするのが「家なき子特例」であり、同居していなかった場合でも特例の対象になります。

文字通り、家のない子（相続人）に配慮するために設けられた制度が「家なき子特例」です。

しかし、別居しているとはいえ親名義の土地で暮らしている場合や、土地を持つ資力があるのに名義だけを変更して特例の要件を満たしたことにするのは、「家なき子」とは決して言えません。

そのため、このような制度的な抜け穴をなくす必要があり、近年の制度改正によって要件が追加されました。

その結果、現在ではこのような「家なき子特例の趣旨に合わないケース」は小規模宅地等の特例の対象外になっています。

小規模宅地等の特例に関するその他のポイント

小規模宅地等の特例は要件が複雑であり、実際に相続が起きたときに適用できるのかどうか判断に迷うことが少なくありません。

ここでは、ケース別に次の6つの場合について、小規模宅地等の特例を適用できるのかどうかを解説していきます。

• 老人ホームに入所していた場合
• 二世帯住宅の場合
• アパートや駐車場の場合
• マンションの場合
• 借地権の場合
• 相続時精算課税制度を使って生前に土地を贈与した場合

老人ホームに入所していた場合

すでに解説しましたように、故人が亡くなったときに老人ホームに入所していた場合も、小規模宅地等の特例の対象になります。

特例の対象となる場合には、老人ホームに入所する前に故人が住んでいた土地が減額の対象です。

ただし、入所している施設が老人福祉法に規定する老人ホームに該当するなど、一定の要件を満たす必要があります。

二世帯住宅の場合

二世帯住宅の場合は、小規模宅地等の特例の対象となる場合と、ならない場合があります。

たとえば、親と子が住む二世帯住宅で建物内部で行き来できる場合、区分所有登記がされていなければ多くのケースでその土地は小規模宅地等の特例の適用対象です。

一方で、建物内部で行き来ができず玄関も別になっていて、区分所有登記がされている場合には特例の適用は基本的に受けられません。

ただ、特例の対象になるかは建物の構造によって個別に判断が必要なので、よくわからない場合には、相続に強い税理士に相談したほうが良いでしょう。

アパートや駐車場の場合

亡くなった方がアパート経営をしていた土地は、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例の対象になります。

ただ、1点気を付けなければならないのが、「空室」がある場合の取扱いです。

空室部分については小規模宅地等の特例の適用対象外となるため、相続税を計算するときに減額できません。

しかし、空室である期間が短く、貸付事業を継続しているものと見なされれば、その空室部分も小規模宅地等の特例の対象になります。

また、駐車場を貸し出している場合も貸付事業用宅地等として50％減額できますが、土がむき出しの状態のいわゆる「青空駐車場」は特例の対象になりません。

小規模宅地等の特例の対象になるのはあくまで構造物でなければならず、アスファルト舗装の駐車場などが対象です。

マンションの場合

小規模宅地等の特例の対象になるのは土地であって、マンションは部屋しかないので特例の対象にはならないと考える人もいるかもしれません。

しかし、区分所有のマンションの場合には一般的に、マンションの部屋の所有者は敷地利用権という土地に関する権利も持っています。

そのため、故人がマンションに住んでいた場合やマンションの部屋を他人に貸していた場合も、土地に関する権利部分が特例の対象となって相続税の計算で減額できます。

借地権の場合

借地権とは、他人の土地を借りて土地の上に自分の家を建てるなど利用する権利です。

借地権も一つの権利であり、亡くなった方が借地権を有していた場合には相続の対象になります。

そして、この借地権についても小規模宅地等の特例の要件を満たしていれば特例の対象になり、相続税を計算する際に減額が可能です。

相続時精算課税制度を使って生前に土地を贈与した場合

相続時精算課税制度を使って生前に贈与した土地は、相続が起きた時に小規模宅地等の特例の適用を受けられません。

相続時精算課税制度を使えば、2,500万円の贈与まで贈与税がかからずに済みますが、その土地の価格全額（贈与時の価格）が相続税の計算に含まれることになります。

相続時精算課税制度ではなく、小規模宅地等の特例を使ったほうが節税効果が大きくなる場合も多いので、生前贈与で相続時精算課税制度の利用を検討する場合には注意が必要です。

• 【2022】相続時精算課税を利用するメリット・デメリットは？贈与税・相続税の計算例

まとめ

小規模宅地等の特例の要件に関して、対象となる人や土地について解説しました。

要件が複雑でわかりにくいと感じる人もいるかもしれませんが、小規模宅地等の特例は節税効果が非常に大きい制度です。

要件を満たすように生前から対策を行えば、実際に相続が起きたときの相続人の相続税負担を大きく軽減できる場合があります。

相続税対策にはさまざまなものがありますが、小規模宅地等の特例の活用についてもぜひ検討してみてください。

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税理士 牛腸真司

立命館大学卒業2011年、税理士登録。税理士登録番号は118275。2012年 東京都港区益本公認会計士事務所（現税理士法人総和）にて資産税対策専任。2015年 千葉県税理士会登録。千葉県税理士会松戸支部広報部員。