【2022】相続での「不動産登記」のやり方は?必要書類・費用・自分でやる方法

相続での「不動産登記」のやり方不動産
この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。

身内が亡くなると、さまざまな手続きが発生します。中でも、相続での不動産登記手続きは複雑であるため、何から手をつけたら良いのかわからないという人も少なくないのではないでしょうか?

今回は、相続での不動産登記について、流れや必要書類、自分で行うための条件などについて詳しく解説します。

相続での不動産登記とは

相続での不動産登記(相続登記)とは、故人名義となっている不動産を、相続人などの名義へと変えることです。

故人が持っていた不動産を誰が取得するのかは、原則として相続時に全員での話し合いである「遺産分割協議」で決定します。しかし、遺産分割協議がまとまったからといって、自動的に不動産の名義が書き換わるわけではありません。

不動産の所有者情報は法務局に登記がされているため、遺産分割協議の結果などにしたがって、法務局でこの登記の内容を変更する手続きが必要となります。これが、相続での不動産登記です。

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相続で不動産登記を放置するデメリット

不動産登記には、手間がかかります。そのため、相続での不動産登記を放置したいと考える場合もあるかもしれません。

しかし、相続での不動産登記は、できるだけ早期に完了させておくことをおすすめします。なぜなら、不動産登記を放置すれば、次のようなデメリットが生じる可能性があるからです。

デメリット
  • 相続での不動産登記義務後は罰則の対象となる
  • トラブルの原因となる可能性がある
  • そのままでは売却や担保提供などができない
  • 長期間放置すれば不動産登記手続きがより困難となる

相続での不動産登記義務後は罰則の対象となる

相続登記はこれまで義務ではなく、放置をしても罰則などはありませんでした。しかし、これが、相続が繰り返されてもはや所有者がわからなくなった「所有者不明土地」が増加した原因の一つであるとして、社会問題となっています。

そこで、不動産登記のルールを定めた不動産登記法が改正されました。

改正後は相続での不動産登記が義務化され、相続での不動産取得を知った日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。また、正当な理由がなく期間内に手続きをしなければ、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

改正法の施行日は2024年4月1日ですが、これ以前に発生した相続についても、改正法施行日から3年以内に相続登記をしなければなりません。そのため、今後は相続での不動産登記を放置すると、過料の対象となるリスクが生じることとなります。

トラブルの原因となる可能性がある

相続で不動産を取得することが決まったにもかかわらず不動産登記をしないままでいると、トラブルの原因となる可能性があります。

たとえば、法定相続人である長男と二男が話し合って、長男がA土地を相続することで協議がまとまったとしましょう。しかし、その後長男が不動産登記を放置している間に、二男にお金を貸している第三者が、二男がお金を返してくれないことを理由に、A土地のうち2分の1(二男の法定相続分)を差し押さえてしまいました。

この場合、長男は自分が取得したはずのA土地のうち、差し押さえられてしまった2分の1の持分を取り戻すことはできません。登記をしていない以上、それが長男の落ち度であったと考えられるためです。

そのままでは売却や担保提供などができない

不動産が故人名義のままとなっていれば、その不動産を売却したりお金を借りる際の担保に入れたりすることはできません。そのため、売却や担保提供の可能性が生じた際には、まず相続での不動産登記を行ってから売却などの手続きへと進む必要があります。

しかし、相続が起きてから長期間が経過していると、次で解説するように、登記手続きが難航する可能性が高いでしょう。せっかくの売却の機会などを逃してしまうことのないように、すぐには売却などの予定がなかったとしても、あらかじめ相続での不動産登記までは済ませておくと安心です。

長期間放置すれば不動産登記手続きがより困難となる

相続発生後、長期間にわたって不動産登記を放置すれば、いざ登記をしようとした際に手続きが難航するおそれがあります。なぜなら、相続発生から時間が経過すると、相続人の中に亡くなる人が生じて代替わりが起き、関係者が増える可能性があるためです。

相続人同士の関係性が遠くなって人数が増えていくほど、相続登記の前段階となる遺産分割協議をまとめるのが難しくなるでしょう。相続開始からあまりにも時間が経っていると、相続人を探すことさえ難しくなる可能性もあります。

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相続での不動産登記の流れ

相続で不動産登記をするまでの一般的流れは、次のとおりです。

相続での不動産登記の流れ
  • 誰が不動産を相続するのかを決める
  • 必要書類を準備する
  • 相続登記を申請する

誰が不動産を相続するのかを決める

はじめに、誰が不動産を取得するのかを決めましょう。不動産を取得する人を決める方法としては、主に次の2つのパターンが存在します。

遺言書で決める

亡くなった人(「被相続人」といいます)が生前に有効な遺言書を遺しており、この遺言書で不動産の取得者を決めていたのであれば、原則としてその遺言書に従って不動産を受け取る人が決まります。

遺産分割協議で決める

被相続人が遺言書を残していなかった場合や、遺言書があっても不動産の取得者は決めていなかった場合などには、遺産分割協議で誰が不動産を受け取るかを決定します。

遺産分割協議とは、相続人全員で行う、遺産分けの話し合いのことです。無事に協議がまとまれば、協議の結果をまとめた「遺産分割協議書」を作成して、相続人全員が署名と実印での捺印を行います。

なお、遺産分割協議を成立させるためには、原則として相続人全員の同意が必要です。仮に1人でも協議に納得しない相続人がいる場合には、遺産分割協議を成立させることはできません。

当人同士で遺産分割協議をまとめることが難しい場合には、調停や審判へと移行します。調停とは、調停委員立ち会いのもと、家庭裁判所で行う話し合いのことです。また、審判とは、諸般の事情を考慮の上、裁判所が遺産分割の決断を下す手続きです。

必要書類を準備する

不動産を相続する人が決まったら、相続での不動産登記に必要となる書類を準備しましょう。一般的に必要となる書類については、後ほど詳しく解説します。

相続登記を申請する

必要書類の準備ができたら、相続登記を申請します。相続登記の申請先は、その不動産の所在地を管轄する法務局です。あらかじめ管轄を確認し、違う法務局へ申請してしまうことのないよう注意しましょう。

相続登記の申請方法には、次の3つの方法があります。

  • 法務局の窓口へ持ち込んで申請する
  • 法務局へ郵送して申請する
  • オンラインで申請する

このうち、自分や家族の不動産登記を数回程度申請するのみであれば、オンライン申請はおすすめできません。なぜなら、システムの設定など、事前準備が非常に煩雑であるためです。

相続での不動産登記に慣れていない場合には、できるだけ窓口へ持ち込んで申請すると良いでしょう。軽微なミスであればその場で指摘がされ、すぐに修正できる可能性があるためです。

管轄の法務局が遠方であるなど出向くことが難しい事情がある場合には、郵送での申請を選択します。

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相続の不動産登記の必要書類

相続で不動産登記をする際には、次の書類が必要となります。なお、これらは遺言書ではなく遺産分割協議書で登記をする場合に、一般的に必要となる書類です。

状況によってはこれら以外の書類が必要となりますので、自分で登記申請をする場合には、あらかじめ法務局の登記相談を活用し、個別事情に応じた必要書類を確認しておくと良いでしょう。

相続の不動産登記の必要書類
  • 相続登記申請書
  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 被相続人の除籍謄本等
  • 被相続人の除票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 不動産を相続する相続人の住民票
  • 固定資産税評価証明書または評価通知書

相続登記申請書

相続登記申請書は、相続登記のメインとなる書類です。金融機関などの相続手続き書類などとは異なり穴埋め形式ではなく、原則として自分で一から作成しなければなりません。

法務局のホームページに記載例がありますので、こちらを参考に作成すると良いでしょう。なお、原則としてこの登記申請書のとおりに登記がなされますので、ミスのないよう正確に作成してください。

遺産分割協議書

遺産分割協議書とは、遺産分割協議の結果を記した書類です。相続人全員が協議に納得している証拠として、相続人全員が署名と、実印での捺印を行います。

遺産分割協議書には、名義変更をしようとする不動産を誰が取得することになったのか、明確に記載してください。記載があいまいでは、登記ができない可能性があります。

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書に押印した印が実印であることを証明するため、相続人全員の印鑑証明書を添付します。相続人の印鑑証明書は、遺産分割協議書に実印をもらうタイミングで、各相続人から受け取っておくとスムーズです。

被相続人の除籍謄本等

その相続における相続人を確定するため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本や除籍謄本、原戸籍謄本が必要です。それぞれ、その時点で被相続人が本籍を置いていた市区町村役場で取得しましょう。

なお、被相続人の兄弟姉妹や甥姪が相続人となる場合には、これらに加え、被相続人の父母それぞれの出生から死亡までの連続した戸籍謄本や除籍謄本、原戸籍謄本も必要となります。

被相続人の除票

登記上の名義人と被相続人が同一人物であることを示すため、被相続人の除票が必要です。除票は、被相続人の最後の住所地であった市区町村役場で取得しましょう。

なお、除票ではなく、被相続人の戸籍の附票でも構いません。この場合には、被相続人の最後の本籍地であった市区町村役場で取得します。

相続人全員の戸籍謄本

相続人が存命であることを示すため、相続人全員の戸籍謄本が必要です。それぞれ、相続人が現在本籍を置いている市区町村役場で取得しましょう。

不動産を相続する相続人の住民票

新たな名義人の住所を正しく登記するため、不動産を取得する相続人の住民票が必要です。住民票は、住所地の市区町村役場で取得できます。

固定資産税評価証明書または評価通知書

相続登記に際して納めるべき登録免許税を正しく算定するため、相続登記をする不動産の固定資産税評価証明書または評価通知書が必要です。

いずれであっても、その不動産の所在地を管轄する市区町村役場で取得しましょう。登録免許税については、次で詳しく解説します。

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相続での不動産登記にかかる3種類の費用

相続での不動産登記には、次の3つの費用がかかります。このうち、「司法書士報酬」は司法書士へ相続登記手続きを依頼した場合にのみかかる費用です。

一方、「登録免許税」と「必要書類の取得費用」は、自分で手続きした場合であっても、同様に発生します。では、それぞれ解説していきましょう。

相続での不動産登記にかかる3種類の費用
  • 司法書士報酬
  • 登録免許税
  • 必要書類の取得費用

司法書士報酬

相続における不動産登記を司法書士へ依頼した場合の報酬相場は、5万円から10万円程度です。

ただし、司法書士報酬は法律などで決まっているものではなく、依頼先の事務所によって報酬額や報酬の計算方法が異なります。また、料金内にどこまでのサポートが含まれているのかについても、一律ではありません。

そのため、原則として正確な報酬額やサポート内容を知るためには、依頼を検討している事務所は個別で見積もりを依頼する必要があります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産登記に際して法務局で納めるべき税金です。相続登記にかかる登録免許税額は、原則として次のように計算します。

  • 登録免許税額(相続)=不動産の固定資産税評価額×1,000分の4

たとえば、登記しようとする不動産の固定資産税評価額が3,000万円であれば、登録免許税額は12万円となります。

必要書類の取得費用

相続での不動産登記には、上で解説をしたとおり、さまざまな書類が必要です。これらの書類を取得するためにかかる費用は、被相続人の子や配偶者が相続人である場合、おおむね5,000円から1万5,000円程度であることが多いでしょう。

一方、被相続人の兄弟姉妹や甥姪が相続人である場合には、取得すべき書類が増える傾向にあります。そのため、この場合には1万円程度が増え、1万5,000円から2万5,000円程度となることが一般的です。

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相続での不動産登記を自分でやるための条件

相続での不動産登記を自分で行うことで、司法書士報酬分の費用を節約することが可能となります。しかし、相続での不動産登記を自分で行うのは、次の条件をすべて満たす場合のみにしておくと良いでしょう。

なぜなら、このような条件に当てはまらないにもかかわらず自分で相続での不動産登記を行おうとすれば、途中で挫折してしまって不動産登記を放置してしまう可能性が高くなるほか、トラブルの原因となる可能性があるためです。

相続での不動産登記を自分でやるための条件
  • 調べながら書類を集めたり作成したりできる
  • 数次相続が起きているなど特殊な相続ではない
  • 相続人間の関係性が良好である
  • 平日の日中に何度も時間を取ることができる
  • 専門家のアドバイスを必要としていない
  • 相続での不動産登記完了を急いでいない

調べながら書類を集めたり作成したりできる

自分で相続での不動産登記をするための最も重要な条件は、自分で調べながら書類を集めたり作成したりすることができることです。相続での不動産登記には、上で解説をしたとおり、数多くの書類が必要となります。慣れていない場合には、これらの書類を漏れなく集めるだけでもひと苦労でしょう。

また、登記申請書の作成にも、不動産登記独特のルールがあり、慣れていない人が一度で問題なく作り上げることは容易ではありません。

さらに、必要となる書類や登記申請書の書き方は、状況に応じて異なる可能性があります。そのため、相続での不動産登記を自分で完了させるためには、一つずつ調べながら手続きを進めていくことを避けて通ることはできません。

数次相続が起きているなど特殊な相続ではない

数次相続とは、複数の相続が起きている状態です。たとえば、不動産登記をしようとする土地の名義が最近亡くなった父ではなく、何十年も前に亡くなった祖父名義である場合などがこれに該当します。

このように、特殊な相続である場合には、自分で不動産登記を行うことはおすすめできません。

なぜなら、この場合には通常の相続よりも集めるべき書類が多くなる傾向にあるほか、登記申請書の書き方にも注意が必要となることから、自分で調べながら作成することがより難しいためです。

相続人間の関係性が良好である

相続での不動産登記を自分で行うのは、相続人間の関係性が良好である場合のみとした方が良いでしょう。自分で不動産登記に必要な遺産分割協議書などの書類を作成したものの後から間違いが発覚すれば、他の相続人から再度押印をもらう必要などが生じる可能性があります。

しかし、他の相続人との関係が良好でなければ、再度の押印に協力してもらえないかもしれません。また、何度も押印を依頼されたことによる不信感から、一度まとまった遺産分割協議を反故とされてしまうリスクもあります。

平日の日中に何度も時間を取ることができる

相続での不動産登記を自分で完了させるためには、平日の日中に何度も時間を取らなければなりません。

なぜなら、不動産登記の申請先や事前相談先である法務局は、平日の日中しか開いていないためです。また、不動産登記に必要となる書類の主な請求先である市区町村役場も、原則として平日日中のみの開庁です。

そのため、平日の日中に時間を取ることが難しい場合には、自分で相続での不動産等登記を完了させることは困難でしょう。

専門家のアドバイスを必要としていない

相続での不動産登記に関連して、専門家のアドバイスを受けたい場合もあるかと思います。

たとえば、争いのない相続において、不動産を被相続人の配偶者名義とすべきか、同居している長男名義とすべきかなどです。また、相続人の一部と連絡が取れず、どのように手続きを進めるべきか悩ましい場合もあることでしょう。

しかし、法務局では、不動産登記の前提となるこのような相談には乗ってもらえないことが一般的です。また、役所などで開催されることのある無料相談では時間が短いこともあり、一般的な回答の範囲を出ない場合が少なくありません。

そのため、登記の前提となるこのような相談をしたい場合には、はじめから専門家へ手続きを依頼するべきでしょう。

相続での不動産登記完了を急いでいない

相続での不動産登記を自分で行う場合には、専門家へ依頼した場合と比較して、完了までに時間がかかりやすい傾向にあります。なぜなら、自分で不動産登記を行うには一つずつ調べたり法務局の事前相談を利用したりしながら進めざるを得ず、登記申請までに時間がかかる傾向にあるためです。

また、登記申請後も法務局から補正(修正)指示が入る場合も多く、これも時間がかかりやすい理由の一つであるといえます。そのため、たとえば相続での不動産登記完了後にその不動産の売却を控えている場合など、登記完了を急いでいる場合には、無理に自分で手続きを行わない方が良いでしょう。

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まとめ

相続での不動産登記を自分で行うことは、不可能ではありません。しかし、相続での不動産登記には数多くの書類が必要となるほか、登記申請書の作成もしなければならず、自分ですべてを行うことは非常に大変でしょう。

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