家の所有者が亡くなったら、名義変更の手続きをしなければなりません。しかし、家の名義変更にはさまざまな書類が必要であるうえ、自分で行うには手間と時間がかかります。そのため、名義変更の手続きしないまま、放置してしまいたいと考える場合もあるでしょう。
では、相続が起きたにもかかわらず家の名義変更をしなかった場合、どのような不利益が生じるのでしょうか？今回は、相続後に家の名義変更を放置したらどうなるのかくわしく解説します。
目次
相続後に行う家の名義変更とは
相続後に行う家の名義変更とは、法務局へ申請して、亡くなった人（「被相続人」といいます）が持っていた家の名義を相続人などへと変える手続きです。
建物や土地の情報と名義人の情報（住所と氏名）は、原則として、すべて法務局に登記（登録）されています。そして、この情報は登記されている名義人が亡くなっても、自動的に書き換わるわけではありません。
そのため、家である建物やその敷地である土地を取得した相続人が、法務局へ名義変更の申請をする必要があります。この手続きを「相続登記」などといいます。
相続後に家の名義を故人のまま変更しないとどうなる？
家の名義人が亡くなったにもかかわらず、家の名義変更をしないと、どうなるのでしょうか？家の名義変更を放置した場合に生じる可能性のある主なデメリットやリスクは次のとおりです。
- 家を売却したり担保に入れたりすることができない
- トラブルの原因となる可能性がある
- いざ名義変更をしようとした際に手続きがより大変になる可能性がある
- 令和6年（2024年）4月1日以降は罰則の対象となる
家を売却したり担保に入れたりすることができない
家が故人名義のままであれば、その家を売却したりお金を借りる際の担保に入れたりすることはできません。たとえすぐには売却などの予定がなかったとしても、将来売却などの必要性が生じた際には、その時点で相続登記が必要となることを知っておきましょう。
トラブルの原因となる可能性がある
家の名義変更を放置すれば、第三者に対して権利を主張することができません。そのため、これが原因でトラブルとなる可能性があります。
たとえば、相続人である長男と二男との間で長男が家を相続することになったにもかかわらず、長男が名義変更の手続きをしなかった場合を考えてみましょう。
この場合には、二男が後にお金に困り、家のうち自分の法定相続分に相当する共有持分（2分の1）を、第三者に売却してしまうかもしれません。また、二男が約束どおりにお金を返さなかったことから、二男にお金を貸している債権者が、家のうち二男の法定相続分に相当する共有持分（2分の1）を差し押さえて第三者へ売ってしまう可能性もあります。
いずれの場合も、長男がいくら「この家は自分がもらうことに決まっていた」などと主張しても、売られてしまった家の共有持分を取り戻すことは困難でしょう。名義変更をしていなかったことで、長男側に非があると考えられるためです。
家の名義変更を放置すれば、このようなトラブルに発展するリスクが生じます。
いざ名義変更をしようとした際に手続きがより大変になる可能性がある
その家を売却したり担保に入れたりする必要が生じた場合にまず相続登記が必要となることは、先ほど解説したとおりです。そして、相続発生からいざ相続登記をしようとするまでの期間が長ければ長いほど、相続登記が大変になる可能性が高くなります。なぜなら、時間が経つにつれて、相続人の状況に変化が生じる可能性が高くなるためです。
たとえば、もともと相続人であった人が亡くなり、相続人としての権利が次世代に移っているかもしれません。また、もともとは元気であった人が認知症などとなる可能性も生じます。
このような事態になれば、相続人を探す必要が生じたり成年後見人の選任が必要となったりするなど、手続きの負担が増大してしまうことでしょう。
令和6年（2024年）4月1日以降は罰則の対象となる
相続登記はもともと義務ではなく、期限もありませんでした。しかし、これが相続登記が放置されもはや現在の権利者がわからなくなった「所有者不明土地」が増加した原因の一つであるとして、社会問題となっています。
このような事態を受け、相続登記を義務化して期限を設ける改正がなされました。改正後は、原則として相続開始後3年以内に相続登記をしなければなりません。
期限を過ぎても相続登記ができなくなるわけではありませんが、正当な理由なく期限を超過した場合には、10万円以下の過料に処される可能性があります。そのため、改正法の施行後はこれまで以上にすみやかに相続登記を行う必要が生じるでしょう。
なお、改正法の施行日は、令和6年（2024年）4月1日です。施行日以前に発生した相続も義務化の対象となり、施行日以前に発生した相続に係る相続登記は、施行日から3年以内が期限となります。
家の名義変更をしなくてもできること
相続開始後に家の名義変更をしなくても、次のことは可能です。
- その家にそのまま住む
- 家を解体する
その家にそのまま住む
家の名義変更をしなくても、その家にそのまま住み続けることは可能です。ただし、上で解説をしたとおりデメリットが生じる可能性がありますので、すみやかに相続登記を済ませておくべきでしょう。
家を解体する
家が故人名義のままであっても、家を解体することや、家の滅失登記（家の登記自体を抹消する手続き）をすることは可能です。そのため、相続開始後すぐに家を取り壊す予定であれば、建物部分についての相続登記はしなくても問題になる可能性は低いでしょう。
一方、家の敷地である土地は、家を解体しても消滅するわけではありません。そのため、たとえ家をすぐに解体する場合であっても、土地の相続登記は行っておくべきです。
家の名義変更をしないと固定資産税はどうなる？
家の名義変更をしなかった場合、家にかかっている固定資産税はどうなるのでしょうか？順を追って見ていきましょう。
名義変更をしないからといって固定資産税が免除されるわけではない
固定資産税は、1月1日時点での土地や建物の所有者に対して課される税金です。
中には、家の名義変更をしなければ固定遺産税を支払わなくてもよいと誤解している人もいるでしょう。しかし、これは誤解です。
家の名義を変更しなくても相続が発生した以上、家の権利自体は相続人へと移転しています。そのため、たとえ家の名義が故人のままであったとしても、固定資産税は相続人が連帯して支払わなければなりません。
家の名義変更登記をしていないことを理由に固定遺産税の支払いを免れられるわけではないため、誤解のないよう注意してください。
固定資産税の納付書は「相続人代表者」宛などに届く
固定資産税の納付書は、その年1月1日時点の所有者宛に届きます。仮に法務局で相続登記をしていれば、あえて市区町村役場で別途手続きを踏まなくても、翌年分以降の固定資産税は新しい名義人宛に届くことが一般的です。
では、家の名義変更登記をしていない場合、固定資産税の納付書は誰に宛てて届くのでしょうか？
これは、市区町村役場や状況によって取り扱いが異なり、一律ではありません。ただし、しばらくの間は被相続人宛に届き、未納となった場合や不達となった場合に相続人の調査がなされ、相続人代表者宛に届く場合が多いでしょう。
また、固定資産税の納付書を送るための「相続人代表者」を定めるよう促される場合もあり、これを指定すると、以後はその相続人代表者宛に届きます。同居の相続人がいることがわかっていれば、あえて手続きをしなくても、同居の相続人宛に届く場合もあるようです。
いずれにしても、家の名義変更をしなかったからといって、固定資産税の納付から逃れられるわけではありません。
家の名義変更をする流れ
では、家の名義変更はどのような手順で進めていけば良いのでしょうか？基本的な流れは次のとおりです。
- 家を相続する人を決める
- 必要書類を準備する
- 相続登記を申請する
家を相続する人を決める
はじめに、家を相続する人を決めなければなりません。家を相続する人を決める方法は、主に次の2通りです。
遺言書に従う
被相続人が有効な遺言書をのこしており、これで家の承継者を決めていた場合には、原則としてこれに従います。
なお、遺言書が次のもの以外であった場合には、「検認」を行わけなければなりません。検認とは、以後の偽造や変造などを防ぐため、家庭裁判所で行う手続きです。
- 公正証書遺言
- 自筆証書遺言のうち、法務局での保管制度を活用していないもの
遺産分割協議で決める
遺言書がない場合などには、遺産分割協議で家の取得者を決定します。遺産分割協議とは、相続人全員が参加して行う、遺産分けの話し合いのことです。
遺産分割協議の成立には全会一致が必要であり、1人でも協議内容に納得しない人がいる場合には、協議を成立させることはできません。この場合には、「調停」や「審判」へと移行して、分け方を決める必要が生じます。
調停とは、調停委員立ち合いのもと、家庭裁判所で行う話し合いです。また、審判とは、裁判所に分け方を決めてもらう手続きを指します。
必要書類を準備する
次に、家の名義変更に必要となる書類を準備しましょう。家の名義変更をするには、非常に多くの書類を用意しなければなりません。
また、相続の状況などによって、必要書類が異なります。遺産分割協議で家の取得者を決めた場合における一般的な必要書類は次のとおりです。
- 登記申請書
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等
- 被相続人の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を相続する人の住民票
- 不動産の固定資産税評価証明書または評価通知書
登記申請書
登記申請書は、名義変更のメインとなる書類です。法務局のホームページに記載例がありますので、これを参考にして作成すると良いでしょう。
なお、原則として、この登記申請書に記したとおりに登記申請がなされます。そのため、誤りのないよう正確に作成してください。
遺産分割協議書
遺産分割協議書とは、遺産分割協議の結果をまとめた書類です。名義変更をしたい家（土地や建物）を誰が取得することになったのかがわかるよう、明確に記載しましょう。
遺産分割協議には、相続人全員が協議内容に合意していることを示すため、相続人全員が実印での捺印と署名をします。
相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書に押した印が実印であることを証するため、相続人全員の印鑑証明書が必要です。印鑑証明書を代わりに取得するためには印鑑カードなどを預からなければならないため、相続人それぞれに取得してもらうことが多いでしょう。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等
被相続人の相続人を確定するため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本が必要です。それぞれ、その時点で被相続人が本籍を置いていた市区町村役場から取り寄せなければなりません。
また、相続人が被相続人の兄弟姉妹や甥姪である場合には、これに加えて被相続人の父母それぞれの出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本も必要となります。
被相続人の除票
登記されている家の名義人と被相続人とが同一人物であることを証するため、被相続人の除票が必要です。除票は、被相続人の最後の住所地を管轄する市区町村役場で取得します。
相続人全員の戸籍謄本
相続人が存命であることを証するため、相続人全員の戸籍謄本が必要です。それぞれ、本籍地を管轄する市区町村役場から取り寄せます。
不動産を相続する人の住民票
新たな名義人の情報を正しく登記するため、家を相続する人の住民票が必要です。
不動産の固定資産税評価証明書または評価通知書
後ほど解説をする登録免許税を正しく算定するために、名義変更をする不動産の固定資産税評価証明書または評価通知書が必要です。これらの書類は、不動産の所在地を管轄する市区町村役場で取得できます。
固定資産税評価証明書は有料である一方で、評価通知書は無料です。
相続登記を申請する
必要書類が準備できたら、相続登記を申請します。相続登記の申請先は、その家（建物や土地）の所在地を管轄する法務局です。管轄を間違えないよう、あらかじめ法務局のホームページから確認しておいてください。
相続登記の申請には、次の3つの方法があります。
- 窓口へ持ち込んでの申請
- 郵送申請
- オンライン申請
法務局が出向ける距離にあり、登記申請に慣れていない場合には、窓口へ持ち込んで申請をすると良いでしょう。軽微な不備であれば、その場で指摘してもらえる可能性があるためです。
一方、法務局が遠方である場合や、法務局が開庁している平日の日中に出向けない場合には、郵送申請を利用しましょう。オンライン申請は便利ですが、事前準備に手間がかかるため、自分の登記を数回申請する程度でしたらあまりおすすめできません。
家の名義変更にかかる費用
家の名義変更をするには、どの程度の費用が掛かるのでしょうか？主な費用は次のとおりです。
- 司法書士報酬
- 登録免許税
- 必要書類の取得費用
なお、このうち「登録免許税」と「必要書類の取得費用」は、家の名義変更を自分で行っても司法書士へ依頼してもかかります。一方、「司法書士報酬」は、手続きを司法書士へ依頼した場合のみに発生する費用です。
司法書士報酬
司法書士報酬は一律で決まっているわけではなく、依頼先の事務所によって異なります。家の名義を依頼した場合の司法書士報酬は、おおむね7万円から15万円程度であることが多いでしょう。
ただし、相続人の数が多い場合や名義変更を依頼する不動産の数が多い場合などには、追加となる場合があります。また、遺産分割協議書の作成から依頼したり、必要書類の収集から依頼したりした場合に、加算となる場合もあるでしょう。
正確な司法書士報酬を知りたい場合には、個々の事情に応じて見積もりを取ることをおすすめします。
登録免許税
家の名義変更をする際には、登録免許税という税金を納めなければなりません。相続で家の名義変更をする際にかかる登録免許税は、次のように算定します。
- 登録免許税額（相続）＝不動産の価額×1,000分の4
この「不動産の価額」は、原則として名義変更をする建物や土地の固定資産税評価額です。
計算をする際には、固定資産税評価額は1,000円未満を切り捨てて、算定結果である登録免許税額は100円未満を切り捨てます。ただし、計算結果が1,000円未満となる場合には、登録免許税額は1,000円となります。
たとえば、名義変更をしようとする家の固定資産税評価額が2,000万円である場合の登録免許税額は8万円、固定資産税評価額が4,000万円である場合の登録免許税額は16万円です。名義変更をする不動産の評価額が高ければ高いほど登録免許税額も高額となりますので、あらかじめ大まかに算定し、心づもりをしておくと良いでしょう。
必要書類の取得費用
家の名義変更をするには、上で解説をしたとおり、さまざまな書類が必要となります。これらの書類を集めるためには、役所へ支払う手数料などが必要です。
これに要する費用は被相続人の転籍回数や相続人の数などによって異なりますが、相続人が配偶者や子どもである場合、おおむね1万円から1万5,000円程度となることが多いでしょう。一方、兄弟姉妹や甥姪が相続人となる場合には取得するべき書類も増えるため、さらに1万円程度がかかる傾向にあります。
まとめ
家の名義人が亡くなったにもかかわらず家の名義変更をしないと、その家を売却したり担保に入れたりすることができないほか、予期せぬトラブルに発展するリスクが生じます。また、令和6年（2024年）4月1日以降は、過料の対象となる可能性もあるでしょう。
そのため、相続が起きたら、すみやかに家の名義変更を済ませておくことをおすすめします。しかし、家の名義変更にはさまざまな書類が必要となり、これをすべて自分で準備することは容易ではありません。一方、司法書士にすべての手続きを依頼すれば、費用がかさんでしまうことでしょう。
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