亡くなった方が土地や建物といった不動産を持っていた場合には、その不動産の名義を相続人等へと変える手続きが必要です。
遺産相続で土地の名義を変えるには、土地をもらう人を決め、必要書類を集めたうえで法務局へ申請をしなければなりません。
こういった手続きは慣れてない方が大半であるため、非常に大変な思いをされてしまう方が多いのが現状です。
今回は、遺産相続での土地の名義変更の流れや方法、必要書類などについて解説していきます。
遺産相続での土地の名義変更までの流れ
遺産相続で土地の名義変更をするには、主に、「土地をもらう人を決める」「必要書類を集める」「登記をする」の3つの段階を踏む必要があります。
まずは、それぞれの段階について詳しく解説します。
- 遺産相続で土地を取得する人を決める
- 土地の名義変更の必要書類を集める
- 土地の名義変更登記を行う
遺産相続で土地を取得する人を決める
遺産相続で土地の名義を変えるには、まず、その土地を誰が相続するのかを決めなければなりません。
土地を相続する人の決め方としては、大きく分けて、次の3つのパターンがあります。
- 遺言書で決める
- 遺産分割協議で決める
- 審判で決めてもらう
こちらについては、後述します。
土地の名義変更の必要書類を集める
誰が土地を相続するかが決まったら、次に名義変更の必要書類を集めます。
遺産相続での土地の名義変更に必要となる書類には、主に次のようなものがあります。
- 不動産の全部事項証明書
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍・除籍・原戸籍謄本
- 被相続人の除票（本籍入り）又は戸籍の附票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票
- その土地の固定資産税評価証明書や固定資産税評価通知書
状況によってはこれら以外の書類が必要となる場合もありますので、実際の手続きの際には管轄の法務局へ確認されると良いでしょう。
なお、下記で紹介するのは、遺産分割協議で土地を取得する人を決めた前提の書類です。
遺言書がある場合には、遺言書（法務局での保管制度を利用していない「自筆証書遺言」であれば、家庭裁判所での検認を済ませたもの）が必要となる一方で、遺産分割協議書などの書類が不要となります。
不動産の全部事項証明書
不動産の全部事項証明書は、登記の添付書類ではありませんが、登記申請書や遺産分割協議書を正しく作成したり、その土地が本当に被相続人名義なのかといった確認をしたりするために必須となる書類です。
お手元に古い全部事項証明書や登記簿謄本がある場合もあるかと思いますが、その後情報が変わっている可能性もあります。
また、毎年5月ごろに市町村役場から送付される固定資産税の評価証明でも概要がわかることは多いものの、常に最新の所有者あてに送付されるわけではなく、所在地の表記も略されていることも少なくありません。
そのため、登記申請の前には、必ず最新の全部事項証明書を確認するようにしましょう。
不動産の全部事項証明書は、最寄りの法務局の窓口又はオンラインで誰でも取得することができます。
取得の手数料は、窓口で取得する場合には1通600円、オンラインで取得する場合には、郵送費も込みで1通500円です。
遺産分割協議書
遺産分割協議書とは、遺産分割協議の結果をまとめ、相続人全員が実印を押した書類です。
土地の名義変更に使用する遺産分割協議書には、遺産分割協議の結果、誰がその土地を取得することとなったのかを明記します。
土地については、土地の所在地や地目、地積など、原則として全部事項証明書の通りにしっかりと記載して特定してください。
「自宅の土地」「会社の敷地」などのあいまいな書き方をしたり、表記が誤っていたりした場合には、登記はできないことが通常です。
土地の所在地とその場所の住所とでは表記が異なることも少なくありませんので、全部事項証明書をよく確認して正確に記載しましょう。
また、遺産分割協議には相続人全員が参加をする必要がありますので、一部の相続人の押印が漏れた遺産分割協議書では登記できません。
相続人の中に認知症の人や行方不明の人などがいる場合には、こういった方々を無視した遺産分割協議は無効ですので、注意しましょう。
こういった方々がいる場合には、遺産分割協議の前段階として、これらの方の代わりに遺産分割割協議に参加する成年後見人や不在者財産管理人といった人を家庭裁判所で選任してもらう必要があります。
相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書へ押した印が実印であることの証明として、相続人全員の印鑑証明書が必要です。
印鑑証明書は、印鑑カードがなければ、たとえ委任状があっても取得できないため、各相続人にそれぞれ取得してきてもらうことが多いでしょう。
市町村役場の窓口で取得しますが、最近ではマイナンバーカードを持っていることを条件に、コンビニエンスストア等で取得できる自治体もあります。
発行手数料は市区町村によって異なりますが、1通200円から300円程度のことが一般的です。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍・除籍・原戸籍謄本
土地の名義変更には、被相続人の最後の戸籍謄本のみでは足りません。
相続人を正しく把握するためには、被相続人の死亡から出生までさかのぼる、連続した除籍謄本や原戸籍謄本も必要です。
除籍や原戸籍とは、もう動かない閉じられた戸籍のことだとイメージされると良いでしょう。
それぞれ、当時の本籍地の市町村役場で取得します。
郵送でも取得できますが、手数料を支払うために小為替を封入する必要があるなど、慣れていないと苦労してしまう方が多いと言えます。
なお、相続人が兄弟姉妹など第三順位の相続人の場合には、これに加え、被相続人の両親それぞれの出生から死亡までの連続した戸籍・除籍・原戸籍謄本も必要となり、さらに大変です。
また、例えば被相続人よりも先に亡くなった子がいる場合には、その子についても死亡から出生までさかのぼる除籍謄本等も必要となるなど、状況に応じて追加の書類が必要となる場合があります。
手数料は、戸籍謄本は1通450円、除籍謄本と原戸籍謄本は1通750円で、これは全国共通です。
被相続人の除票（本籍入り）又は戸籍の附票
除票とは除かれた住民票全般のことを指しますが、ここでは死亡の記載がされた後の住民票のことだと考えてください。
除票は、必ず本籍地入りのものを取得しましょう。
被相続人の除票は被相続人の最後の住所地で、戸籍（除籍）の附票は被相続人の最後の本籍地で取得します。
なお、被相続人の住所が除票や戸籍の附票で確認できるものと、不動産全部事項証明書に記載のものとで異なる場合には、別の書類が必要となります。
手数料は、市区町村によって異なりますが、1通200円から400円程度のことが一般的です。
相続人全員の戸籍謄本
相続人の戸籍謄本は、それぞれの相続人の本籍地の市区町村役場で取得します。
これは、各相続人が相続開始時点で生存していることの確認のために必要です。
手数料は、1通450円で全国共通です。
不動産を取得する相続人の住民票
不動産を取得する人の住民票は、正しい住所を登記するために必要です。
その相続人の住所地の市区町村役場で取得します。
手数料は市区町村によって異なりますが、1通200円から400円程度であることが一般的です。
その土地の固定資産税評価証明書や固定資産税評価通知書
土地の名義変更の際には登録免許税という税金がかかりますが、登録免許税は相続の場合、登記をする土地の固定資産税評価額に1,000分の4を乗じて計算します。
その計算をするため、相続登記の添付書類として、登記をする年度分の固定資産税評価証明書又は固定資産税評価通知書が必要です。
固定資産税評価証明書は200円から400円程度の有料である一方、固定資産税評価通知書は無料で取得できます。
いずれも、その土地の所在する市区町村役場で取得可能ですが、固定資産税評価通知書が発行できるかどうかは市区町村によって異なりますので、市区町村役場へ問い合わせると良いでしょう。
土地の名義変更登記を行う
これらの書類がそろったら、登記申請書を作成し、法務局へ申請します。
登記申請書の様式は、法務局のホームページにも載っていますので、参考とされると良いでしょう。
とはいえ、申請書の作成には登記についての知識が求められるため、簡単なものではありません。
一度で完璧に仕上げることは困難なので、管轄の法務局の登記相談へ何度か足を運びながら作成してください。
なお、法務局での登記相談は予約制が取られています。
突然出向いても相談に乗ってもらえないことも多いので、必ず事前に予約をするようにしましょう。
法務局の管轄や申請方法は、次のとおりです。
土地の名義変更の管轄
土地の名義変更手続きの申請先は、その土地の所在地を管轄する法務局です。
住所地近くの法務局ですべて手続きができるわけではありませんので、特に遠方の土地を名義変更する場合には注意しましょう。
また、通常は管轄外の土地の申請書類の書き方などは相談に乗ってもらえませんので、相談は管轄の法務局にする必要があります。
登記申請方法
土地の名義変更登記の申請方法は、次の3種類があります。
- 窓口での申請
- 郵送での申請
- オンラインでの申請
慣れていない場合には、軽微な修正がその場でできる窓口申請をされると良いでしょう。
修正に備え、窓口へ行く際には申請者の印鑑を持っていくことをおすすめします。
管轄の法務局が遠方の場合には郵送も検討すべきですが、慣れていない場合には補正が入ったり、追加書類を求められたりするケースが大半です。
必ず時間に余裕を持って申請してください。
申請書類に特に問題がなければ、申請から10日から2週間ほどで登記が完了し、登記識別情報が交付されます。
登記識別情報とは、以前「権利書」と呼ばれていたものであり、その名称と形が変わったものですので、紛失したり盗難にあったりしてしまうことのないよう、厳重に保管しましょう。
遺産相続が起きると土地はどうなる？
そもそも、遺産相続が起きると、被相続人の持っていた土地はどのような状態になるのでしょうか？
相続が起きると、原則として土地はいったん相続人全員での共有となります。
しかし、共有のままでは使い勝手が良いとは言えません。
そこで、遺産分割協議により最終的に土地を取得する人を決め、その人の名義に登記をすることが必要なのです。
ここでは、よくある誤解について見ていきましょう。
遺産相続で土地は同居人が自動で取得する？
「遺産相続が起きると、土地は同居人が自動で取得する」と思っている方もいるようですが、これは誤解です。
たとえ被相続人と同居をしていたとしても、土地が優先的にもらえるわけではありません。
同居人であっても、他の相続人と遺産分割協議を行い、協議の結果で誰が土地をもらうのかを決めることが原則です。
遺産相続で土地は配偶者が自動で取得する？
同様に、「遺産相続が起きると、土地は配偶者が自動でもらえる」と思っている方もいるようですが、これも誤解です。
たとえ配偶者であったとしても、土地を相続するには他の相続人と遺産分割協議をする必要があります。
なお、配偶者居住権という制度が2020年から施行されていますが、これは配偶者が自動で自宅の土地や建物をもらえる制度ではありませんので、こちらも誤解のないようにしておいてください。
遺産相続で土地の名義を自分に変えるには
それでは、遺産相続で土地の名義を自分に変えるには、何が必要なのでしょうか？
遺産相続で土地の名義を自分に変えるには、名義変更の前段階として、誰が土地を相続するのかを決める必要があります。
土地をもらう人を決める方法としては、前述のとおり、「遺産分割協議」「遺言書」「審判」の3つのパターンが考えられます。
それぞれについて見ていきましょう。
- 遺産分割協議で土地を取得する
- 遺言書で土地を取得する
- 審判で決めてもらう
遺産分割協議で土地を取得する
最も一般的な方法としては、遺産分割協議での取得です。
遺産分割協議とは、被相続人の持っていたそれぞれの財産を、相続人のうち誰が取得するのかを話し合うことをいいます。
遺産分割協議は全員参加が原則で、一部の相続人を除外してなされた遺産分割協議は無効なので注意してください。
相続人全員の話し合いである遺産分割協議で土地を取得する人が決まれば、その人が土地を取得できることとなります。
遺言書で土地を取得する
被相続人が生前に有効な遺言書を残しており、その遺言書で土地を渡す相手を決めていたのであれば、原則としてその遺言書に書かれていた受取人が土地をもらうことになります。
なお、遺言書で財産を渡す相手は相続人に限定されるわけではありません。
そのため、相続人が相続するケースもあれば、相続人ではない人が遺贈を受ける場合もあります。
審判で決めてもらう
遺言書がないにもかかわらず、相続人同士で話し合いがまとまらないのであれば、最終的には審判へと移行します。
これは、相続争いとなった際に登場する手続きだと考えてください。
審判では、諸般の事情を考慮の上、土地などの相続財産を誰が相続するのかについて裁判所が決定します。
遺産相続で土地の名義を変更する期限
それでは、遺産相続で土地の名義変更をするのに、期限はあるのでしょうか？
土地の名義変更はいつまでに行えば良いのかについて解説していきましょう。
遺産相続登記に期限はない
実は、遺産相続の登記に、特に期限は定められていません。
相続税の申告や相続放棄などとは異なり、何ヶ月以内にしなければならないということではありません。
また、特に時効も存在しません。
そのため、何十年も前に亡くなった方の名義のまま放置をされた土地や家屋が多く存在し、これが持ち主のわからない空き家として社会問題にもなっているのです。
遺産相続で土地の登記はいつまでにすべき？
では、遺産相続での土地の登記はいつまでにすべきでしょうか？
結論をお伝えすれば、相続争いが起きているなど特に遅らせる理由がないのであれば、相続開始から1年以内には済ませておくことをおすすめします。
その理由は、次の通りです。
- 預貯金の解約等と合わせて行う方がスムーズだから
- 相続人の状況が変わる可能性があるから
- 相続関係が変わる可能性があるから
預貯金の解約等と合わせて行う方がスムーズだから
最も大きな理由として、預貯金の解約等とあわせて土地の名義変更手続きを済ませておくとスムーズである点が挙げられます。
被相続人は預貯金口座を持っているケースが大半ですが、預貯金口座の解約を理由もなく先延ばしにする方は多くありません。
これには、もちろん、当面の生活のために早くお金が必要だという理由もあるでしょうが、それに加えて、土地の名義変更をする法務局はなんとなくハードルが高い気がするのに対して、預貯金口座の解約はハードルが低いというのも、その理由の一つでしょう。
預貯金の解約は窓口へ突然出向いても、比較的親切に教えてもらえる一方で、法務局ではそもそも行きなれていないことに加え、登記の相談にも予約が必要となるためです。
しかし、実は遺産相続での土地の名義変更と預貯金の解約とでは、共通する書類がとても多いのです。
また、通常それらの書類は銀行手続きの際にもコピーを取って返還されるため、そのまま不動産の名義変更に使うこともできます。
にもかかわらず、年月が経過し紛失してしまうと、再取得をしなければなりません。
二度手間となってしまわないためにも、遺産相続での土地の名義変更は、預貯金の解約と同じタイミングで行っておくと良いでしょう。
相続人の状況が変わる可能性があるから
仮に遺産分割協議書も作成しないまま土地の名義変更を放置すると、その間に相続人の状況が変わってしまうリスクが生じます。
例えば、被相続人が亡くなった直後には「自分は何もいらない」と言っていたにも関わらず、時間が経ち状況が変わってしまうことで、「やっぱり自分もその土地が欲しい」と主張されるなどです。
また、相続が起きた時点では元気であった相続人が認知症となり、そのままでは手続きができなくなってしまうケースも考えられます。
このようなリスクを防ぐためにも、土地の名義変更は早めに済ませておいた方が良いでしょう。
相続関係が変わる可能性があるから
遺産分割協議書も作成ないまま時間が経過することにより、相続人の状況のみではなく、相続関係自体も変わってしまう可能性もあります。
例えば、元々「自分は何もいらないよ」と言っていた親しい弟が亡くなり、その弟の子である疎遠な姪の協力が必要となってしまうケースなどです。
姪が手続きに協力的であればまだ良いですが、非協力的であったり、自分の相続分を主張したりするような場合には、手続きを進めることが困難となってしまいます。
また、あまりにも長い年数が経過すると、相続人を探す段階でかなりの苦労を強いられてしまう可能性もあるでしょう。
相続関係の変化により、手続きが難航する場合もあるため、早いうちに手続きを済ませておくことをおすすめします。
まとめ
遺産相続での土地の名義変更には多くの書類の収集や書類の作成が必要となり、慣れていないと一苦労です。
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