【2022】小規模宅地等の特例とは?要件・計算方法・必要書類をわかりやすく解説

小規模宅地等の特例不動産
この記事を監修した専門家は、
牛腸真司
税理士
立命館大学卒業2011年、税理士登録。税理士登録番号は118275。2012年 東京都港区益本公認会計士事務所(現税理士法人総和)にて資産税対策専任。2015年 千葉県税理士会登録。千葉県税理士会松戸支部広報部員。

小規模宅地等の特例という言葉を聞いたことがある方は少ないかもしれません。しかしこの特例は、相続税対策を考える上でとても重要な特例になります。

この特例は、被相続人が自宅や事務所等で使用していた宅地を相続する際に、最大8割引の評価額で相続を行えるというものです。評価額が8割引になると言うのは、相続税が「80%割引になる!」と言い換えることもでき、節税対策としては非常に強力です。

本項では、小規模宅地等の特例について、基本的な説明、利用対象者などについて説明します。

※尚、本項では 1.事業の用に供されていた宅地 2.居住の用に供されていた宅地、のうち、多くの方に当てはまるであろう「居住の用に供されていた宅地等」をメインに解説致します。

小規模宅地等の特例とは

前述の通り、小規模宅地等の特例は、相続税が最大8割引となる制度ですが、なぜこれほどまで優遇されているのでしょうか?これは、残された相続人を保護するためだと考えられています。

相続人の中には、被相続人の資金力に頼り、生活している方もいらっしゃいます。そのような相続人に対して多額の税金を課してしまうと、相続人の生活が不安定になる、可能性があります。そのような事態を防ぐために、上記特例が存在しているのです。

また、非常に便利な制度ですが、どのような建物でも使用できるのではなく、以下の条件があります。

330平米(100坪)まで

「小規模宅地等の」ということから広さの制限があり、330平米(100坪)までと決められています。

しかし、100坪をオーバーしている住宅は特例の対象外なのかというとそうではありません。その場合、100坪までが8割引、それを超える部分については通常の課税というかたちになります。

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小規模宅地等の特例を利用できる要件

この特例は、最大8割引で相続を行えるとあって、大変利用価値の高い特例ですが、それだけ利用対象者に厳しい条件があり、特例を使える人が決まっています。逆に言うと、特例が使える人に対して相続しないと「8割引が使えない」と言うことになり兼ねないので要注意です。

さて、気になる利用対象者の条件ですが、こちらの特例を利用できる人は、

  1. 配偶者
  2. 同居親族
  3. 別居親族

となります。

①は分かりやすいですが、②と③は「結局どっちなの?」となりますよね。それぞれ解説していきます。

配偶者

配偶者は、無条件で特例を利用することができます。配偶者とは、被相続人と婚姻関係にある人物のことです。夫が亡くなった場合の、妻。妻が亡くなった場合の、夫です。なので、配偶者に自宅を相続すれば、確実にこの特例が使えることが多いです。

が、ご存知のように配偶者は配偶者控除が利用できるので、他にこの特例を利用できる人物がいるのであれば、配偶者以外に自宅を相続した方がトータルでお得になる可能性もあります。

同居親族

同居家族とは、被相続人が亡くなった際に、同居していた親族のことです。同居をしていた親族が自宅を相続した場合、その住んでいた自宅評価額は8割引で計算されることになります。

同居と言うのは、何を持って判断されるの?

と言う疑問を持った方が多いかもしれません。

が、この判断は税務調査の担当などにもよって変わるので、非常に見解が難しいところではあります。

表面上の同居事実を作ってもバレます

例えば「同居の事実がない」のにも関わらず、同居していたとして特例を利用しようとすると、税務調査で必ずバレると思った方が良いでしょう。

例えば、住民票などを操作し、表面上、同居しているように見せるなどの対策は、絶対にお勧めしません。相続税が8割引になる特例ですから、税務署もそこまで甘くはありません。

すると「同居の実態は無いが、介護などでほとんど毎日通っていた」と言う場合はどうでしょう。これは非常に難しいですが「通っていた」と言うことは「同居してる訳ではない」と判断されることもあるので、利用できない可能性が高いです。

確かな実態があれば利用できる

上記の通り、嘘を付いたり、通いだったり、同居には至らないケースは特例を利用できません。しかし、少しの期間でも良いので「同居の確かな実態」がある場合は、この特例は利用することできます。

極端な話し、被相続人が死亡する1週間前に同居を開始した場合でも、同居の確かな実態があれば、こちらの特例は利用することができます。この場合、例え住民票が別であっても、実態が認められれば、特例を利用することができる可能性があるのです。

10ヶ月間はそこに住む必要がある!

この特例を利用するために「被相続人と同居する」と言うのは、生前対策の正しい1つの選択だと思います。しかし、気を付けるべきポイントがあります。小規模宅地等の特例が無事に認められた場合、被相続人の死亡後、10ヶ月間はその自宅に住む必要があると言う条件があります。なので、この特例を利用するためだけに同居を行う場合は「そのあと10ヶ月間はそこに住み続けなければならない」と言うことを考慮した上で、行動するようにしましょう。

別居親族

最後に、別居親族(但し、3年以上持家がない親族に限る)について解説します。

「同居じゃなくても使えるのかい!」と思った方も多いかもしれませんが、先に挙げた、配偶者、同居親族と比べて、別居親族がこの特例を利用できるケースは実は非常に少ないです。

理由は2つあります。

配偶者、同居親族が居ない場合だけ

別居家族がこの特例を利用できるのは、先ほど挙げた、①配偶者、②同居親族 がいない場合のみになります。

被相続人に配偶者が居ない、同居家族も居ない、つまり被相続人が1人暮らしをしている場合、初めて別居親族の条件が1つクリアになると言うことです。

高齢者が1人暮らしをすると言うケースは非常に少ないため、その点で別居親族がこの特例を使用できるケースは少ないです

3年以上持ち家が無い親族

別居家族がこの特例を利用するには、3年以上持ち家がないことが利用条件とされています。

「持ち家がない」と言うのは、例えば賃貸に住んでいる方や、社宅や寮などに住んでいる方が挙げられます。仮に、被相続人が一人暮らしをして居て、「1.配偶者、同居親族が居ない場合だけ」の条件をクリアして居ても、対象となる別居親族が持ち家を持っている場合は、この特例は使えないのです。

また、例えばあなたが被相続人の子供で、別居親族だとした時に、仮にあなたが「持ち家がない」としても、あなたの配偶者が「持ち家あり」の場合にはあなたも「持ち家あり」と判断されてしまいます。そのような厳しい条件があるため、別居親族がこの特例を利用できるケースは非常に少ないと言われています。

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小規模宅地等の特例を利用できるケース

次のケースでは、小規模宅地等の特例の適用が受けられる可能性が高いでしょう。

被相続人の配偶者が自宅敷地を取得する場合

被相続人が亡くなるまで居住していた自宅の敷地を、被相続人の配偶者が取得する場合には、小規模宅地等の特例の適用が受けられる可能性が高いでしょう。

なお、配偶者にはその他の要件はありませんので、仮に相続が起きてからすぐに自宅不動産を売却したとしても、小規模宅地等の特例の適用を受けられます。

被相続人と同居していた長男が自宅敷地を相続して引き続き居住する場合

被相続人と同居していた長男が自宅敷地を相続してその後も引き続き居住する場合には、小規模宅地等の特例の適用が受けられる可能性が高いでしょう。被相続人と同居をしていた相続人が自宅敷地を相続した場合には、次の2点を満たすことを条件として適用が受けられるためです。

  • 相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住していること
  • その自宅敷地を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

被相続人が営んでいた貸アパート事業を二男が承継している場合

被相続人が生前から貸アパート事業を営んでいた場合において、これを二男が承継した場合には、小規模宅地等の特例の適用が受けられる可能性が高いでしょう。この場合において、小規模宅地等の特例を受けるための条件は、次のとおりです。

  • その土地上で営んでいた貸アパート事業を二男が相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ申告期限までその事業を営んでいること
  • その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

養護老人ホームへ入所していた被相続人の自宅敷地をもともと同居していた長女が相続し今後も居住する場合

もともと被相続人は自宅で長女と同居をしていたものの、その後被相続人のみが養護老人ホームへ入所して亡くなったケースです。この場合であっても、被相続人の入所後も長女が自宅に住み続けていたのであれば、小規模宅地等の特例の適用が受けられる可能性が高いでしょう。

この場合の要件は、次のとおりです。

  • 相続開始の直前から相続税の申告期限まで、長女が引き続きその建物に居住していたこと
  • その自宅敷地を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
  • 被相続人の入所後、その自宅を他の用途(賃貸など)に要していないこと
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小規模宅地等の特例を利用できないケース

次の場合には、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。それぞれ、適用が受けられない理由とともに解説します。

被相続人と同居していた長男が自宅敷地を相続したがすぐに売却した場合

被相続人と同居していた長男が自宅敷地を相続したものの、その後すぐに売却をした場合には、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。なぜなら、配偶者以外の同居親族が小規模宅地等の特例の適用を受けるには、相続税の申告期限までその家を所有し、引き続き住んでいることが要件とされているためです。

被相続人夫婦とは別居する長男が被相続人の自宅敷地を相続した場合

被相続人がもともと配偶者と二人暮らしであり、別の場所で暮らす長男が被相続人の自宅を相続した場合には、小規模宅地等の特例の適用を受けることができません。なぜなら、別居していた親族が小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、被相続人に配偶者や同居親族がいないことなどが要件とされているためです。

被相続人が養護老人ホームへ入所した後で自宅を賃貸した場合

被相続人が養護老人ホームへ入所した後、空き家となった自宅を賃貸した場合には、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。養護老人ホームへ入所し自宅を離れてもなお特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例の適用対象とするためには、入所後に自宅不動産を別の用途に供さないことが要件とされているためです。

被相続人が営んでいた貸アパート敷地を二男が相続したがすぐに売却した場合

被相続人が営んでいた貸アパート事業の敷地を二男が相続したものの、すぐに売却した場合には、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。なぜなら、この場合には上で解説をしたとおり、相続税の申告期限までその宅地等を保有し、事業を引き継ぐことが要件とされているためです。

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特殊なケース

次に、特例を使う場合の少し特殊なケースとして代表的な2つの例を紹介します。

被相続人の死亡時、空き家だった場合

被相続人が老人ホーム等に入居している場合は、どのような扱いとなるのでしょうか。被相続人が死亡前、老人ホームで生活をしているということは、少なくないと思います。つまり、被相続人が死亡する前から住居が空き家状態になっているということです。

原則的には、上記特例の適用の有無は、被相続人が住居地として使用していなくてはなりません。そのため、原則、小規模宅地等の特例は適用されないことになります。

しかし、

  • 要介護認定等を受けている
  • 老人福祉法等に規定する特別養護老人ホーム等に入居している

など、個別のケースにより、特別に特例が適用されることもあります。詳しくは専門家に状況の説明を踏まえて相談すると良いでしょう。

二世帯住宅

近年、お互いに協力できる二世帯住宅に住む方も少なくありません。その際、上記特例が適用されるかにおいて、重要なのが「登記内容」となります。

例えば、一人暮らしの父が土地を所有して居たとします。その土地に、二世帯住宅を建て、息子夫婦と同居したと仮定します。

この場合、被相続人の父が亡くなった際、特例が適用されるかの判断は、登記内容をもとに判断されます。具体的には、共有登記をしていた場合には、特例が適用されます。

しかし、区分登記で生計を共にしていた場合、息子の土地、敷地のみ特例が適用されます。そして、生計が別々の場合には、特例を利用する事ができないので注意しましょう。

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小規模宅地等の特例を利用する際の手続き・必要書類

小規模宅地等の特例を利用する際には、次の手続きが必要となります。いくら要件を満たしていても、手続きが漏れてしまえば特例の適用を受けることはできません。期限内に必ず必要な手続きを済ませておくようにしましょう。

小規模宅地等の特例を利用するために必要な手続き

小規模宅地等の特例を適用するには、原則として、相続税の申告期限までに少なくとも特例の適用を受けようとする土地等について、遺産分割協議がまとまっていなければなりません。

しかし、相続人間で争いがあるなど遺産分割協議が難航している場合には、相続税の申告期限までに遺産分割協議がまとまらない場合もあることでしょう。ここでは、期限内に遺産分割協議がまとまった場合とまとまらなかった場合とに分けて、必要な手続きを解説します。

相続税の申告期限内に遺産分割ができた場合

相続税の申告期限内に遺産分割協議ができた場合には、相続税の申告書に小規模宅地等の特例の適用を受けようとする旨を記載して申告を行います。

相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。期限を過ぎてしまった場合には、原則として特例の適用を受けることはできなくなりますので、必ず期限内に申告をしてください。

相続税の申告期限内に遺産分割ができなかった場合

相続税の申告期限までに遺産分割協議がまとまらなかったからといって、相続税の申告期限が延長されるわけではありません。この場合であっても、相続税の通常の申告期限までに申告と納税を行う必要があります。

この際の申告は、法定相続人が法定相続分で遺産を取得したものとする仮の内容での申告と納税となり、この段階では小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。

この場合には、期限内の申告をする際に「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておきましょう。この書類を提出しておくことで、本来の申告期限から3年以内に遺産分割協議がまとまり、かつまとまった日の翌日から4ヶ月以内に更生の請求をした際には、小規模宅地等の特例の適用を受けることが可能となります。

小規模宅地等の特例を利用する際の必要書類

小規模宅地等の特例を利用する際の原則的な必要書類は、次のとおりです。

必要書類
  • 相続税の申告書
  • 遺言書または遺産分割協議書のコピー
  • 被相続人の相続人の戸籍謄本又は法定相続情報一覧図
  • 被相続人の出生から死亡までが記載された戸籍謄本または除籍謄本、原戸籍謄本
  • 相続人全員の印鑑証明書

相続の状況や適用を受ける小規模宅地等の特例の内容によっては、被相続人と特例対象の土地を取得する相続人との同居を証明する書類の写しなど、これら以外の書類が必要となる場合もあります。相続税の申告を税理士に依頼する場合には税理士からの指示がありますので、その指示に従って必要書類を準備しましょう。

相続税の申告を自分で行うことは容易ではありませんが、仮に自分で申告を行う場合には、あらかじめ管轄の税務署に必要書類についてよく確認しておくと安心です。

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小規模宅地等の特例に関するよくある疑問

小規模宅地等の特例に関するよくある疑問は、次のとおりです。

生前贈与でも小規模宅地等の特例は使える?

小規模宅地等の特例は、自宅などを生前贈与した場合であっても使用できるのでしょうか?

結論としては、生前贈与では小規模宅地等の特例は使用できません。また、相続時まで課税を繰り延べる「相続時精算課税制度」などの特例を使って贈与をした場合であっても例外なく小規模宅地等の特例の適用はできませんので、注意しましょう。

申告期限までに遺産分割協議がまとまらないと使えない?

小規模宅地等の特例を使うためには、相続税の申告期限までにその宅地等を相続する人が決まっている必要があります。では、遺産分割協議が難航するなどして相続税の申告期限までに遺産分割協議書がまとまらなかった場合には、小規模宅地等の特例は使えなくなってしまうのでしょうか?

まず、仮に相続税の申告期限までに遺産分割協議がまとまらなかったとしても、相続税の申告や納税期限は伸長されません。そのため、期限までに申告と納税が必要です。

そして、協議がまとまっていない以上は、この時点で小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。つまり、小規模宅地等の特例の適用がない前提での税額を納税する必要があるということです。

しかし、相続税の期限内申告書とあわせて「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておくことで、申告期限後3年以内に遺産分割協議がまとまってその後4ヶ月以内に更正の請求をした場合には、小規模宅地等の特例の適用を受けることが可能となります。

これにより、納めすぎた相続税が還付されます。そのため、仮に申告期限までに分割協議がまとまらない場合には、遅くとも申告期限後3年以内には遺産分割協議をまとめることを目指しましょう。

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まとめ

冒頭でも述べましたが、小規模宅地等の特例は「8割引で相続できるかもしれない」と言う、とても利用価値の高い制度です。特例を利用できるかの有無で、数千万円の違いが生じてしまうことも少なくありません。そのため事前に制度をしっかりと理解しておき、対策を練っておくことは非常に重要です。

また本項では「居住の用に供されていた宅地」、つまり自宅を例にして解説してきましたが、自宅だけでなくても事業用の宅地でも特例を利用することが可能です。上記は個々のケースにより状況が異なるかと思われますので、税理士などの専門家に依頼することが最善の選択肢かもしれません。

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