【2022】土地の名義を「親から子」に変更する際の費用は?生前贈与・相続に分けて解説

土地の名義を親から子に変更する際の費用不動産
この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。

親名義の土地を子に変えたいと考えていても、かかる費用が心配で二の足を踏んでしまっている人は少なくないのではないかと思います。

では、土地の名義を親から子に変える場合、どのような費用がどの程度かかるのでしょうか?今回は、生前贈与と相続の場合とに分けて、土地の名義変更にかかる費用を徹底的に解説します。

土地の名義変更とは

土地の名義変更

土地の名義変更とは、土地の名義人が変わったことを法務局で登記する手続きのことです。売買や贈与などの契約は、通常、当事者同士の意思が合致すれば成立します。

しかし、せっかく当事者の意思が合致したとしても、対象物が土地や建物といった不動産である場合には、法務局で名義変更の登記をしなければ、名義が変わったことを第三者に主張することができません。そのため、土地の名義人が変わった場合には、法務局ですみやかに名義変更の登記を済ませておく必要があります。

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親から子へ土地の名義を変更する2つのケース

親から子へ土地の名義を変更するケース

親から子へ土地の名義を変えるケースとしては、主に次の2つの場面が考えられます。それぞれの概要は次のとおりです。

親から子へ土地の名義を変更するケース
  • 生前贈与で親から子へ土地の名義変更をする場合
  • 相続で親から子へ土地の名義変更をする場合

生前贈与で親から子へ土地の名義変更をする場合

親から子へ土地の名義を変える1つ目のケースは、生前贈与です。生前贈与とは、親が存命であるうちに財産を子などへあげることを指します。

生前贈与は、親の「あげます」という意思と子の「もらいます」という意思が合致した場合に成立します。そのため、子がいくら親の土地をほしいと思っていても、親に土地をあげる意思がなければ贈与は成立しません。また、親が認知症などになり正常な判断能力を失ってしまった場合には、もはや生前贈与をすることは困難です。

相続で親から子へ土地の名義変更をする場合

親から子へ土地の名義を変える場面でもう一つ多いものとしては、相続によるものです。

親が亡くなると相続が発生し、相続人である子などが親の持っていた財産を引き継ぐこととなります。親が土地を持っていた場合には、その土地を引き継いだ子が名義変更の手続きをしなければなりません。

相続での名義変更には、主に次の2つのパターンが存在します。

相続での名義変更の主なパターン
  • 遺言によるもの:親が生前に有効な遺言を遺しており、その遺言で土地の承継者を決めていた場合には、この遺言にしたがって土地の名義変更手続きを行います。
  • 遺産分割協議によるもの:遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分けの話し合い(「遺産分割協議」といいます)を行います。遺産分割協議の結果をまとめた遺産分割協議書にしたがって土地の名義変更手続きを行います。
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親から子へ土地の名義を変更する場合にかかる費用:生前贈与の場合

生前贈与で親から子へ土地の名義を変更する場合にかかる費用

生前贈与で親から子へ土地の名義変更をする場合には、主に次の費用がかかります。では、1つずつ解説していきましょう。

生前贈与で親から子へ土地の名義を変更する場合にかかる費用
  • 司法書士報酬
  • 登録免許税
  • 必要書類の取得にかかる実費
  • 不動産取得税
  • 贈与税

司法書士報酬

土地の名義変更手続きを司法書士へ依頼した場合には、司法書士報酬がかかります。司法書士報酬は事務所によって異なりますが、おおむね5万円から10万円程度であることが多いでしょう。あらかじめ、依頼を検討する事務所に見積もりを取ってから依頼すると安心です。

登録免許税

登録免許税とは、登記に際して法務局で支払うべき税金です。土地を贈与した場合の登録免許税の計算方法は、次のとおりです。

  • 登録免許税額(贈与)=贈与をした土地の固定資産税評価額×1,000分の20

この計算式にあてはめると、贈与をした土地の固定資産税評価額が2,000万円の場合の登録免許税額は40万円、土地の固定資産税額が4,000万円の場合の登録免許税額は80万円となります。

登録免許税額はかなり高額となる場合もありますので、あらかじめ計算をして心づもりをしておくと良いでしょう。なお、土地の固定資産税評価額は、毎年4月から6月頃に土地のある市区町村役場から送付される「固定資産税課税明細書」などの書類で確認することができます。

必要書類の取得にかかる実費

贈与で土地の名義を変える際には、登記申請書や贈与契約書のほか、次のような書類を取り寄せなければなりません。

  • 贈与をした人の印鑑証明書
  • 贈与を受けた人の住民票
  • 固定資産評価証明書または固定資産税評価通知書

これらの取得にかかる費用は、1,000円から2,000円程度です。

不動産取得税

贈与で土地の名義を変えた場合には、不動産取得税の対象となります。贈与の際の不動産取得税は原則として固定資産税評価額の3%ですが、宅地である土地の場合には次のように軽減されています。

  • 宅地である土地の不動産取得税額(贈与)=贈与をした土地の固定資産税評価額×1/2×3%

この計算式にあてはめると、贈与をした土地の固定資産税評価額が2,000万円の場合の不動産取得税は30万円、土地の固定資産税額が4,000万円の場合の不動産取得税は60万円となります。登録免許税と同様、土地の価値が高ければ不動産取得税も高額となりますので、注意しておきましょう。

贈与税

贈与税とは、贈与を受けた人がその年(1月1日から12月31日)中に受けた贈与の合計に対してかかる税金です。年に受けた贈与の合計が110万円以下であれば、原則として贈与税はかかりません。贈与税は累進課税であり、贈与を受けた財産の額が多ければ多いほど高い税率となります。

仮に、贈与を受けた人が18歳以上であり、その年に受けた贈与が親から受けた土地の贈与のみである場合の贈与税額は、それぞれ次のとおりです。

  • 土地の評価額が2,000万円である場合:贈与税=(2,000万円-110万円)×45%-265万円=585万5,000円
  • 土地の評価額が4,000万円である場合:贈与税=(4,000万円-110万円)×50%-415万円 =1,530万円

何ら対策をしないまま土地を贈与してしまえば、思いもよらぬ高額な贈与税の対象となる可能性があります。土地を贈与する場合には、あらかじめ贈与税の試算をしておきましょう。

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生前贈与でかかる贈与税を安くする方法

生前贈与でかかる贈与税を安くする方法

土地を生前贈与すれば、高額な贈与税がかかる可能性が高いといえます。では、土地にかかる贈与税を安くするためには、どのような方法を取れば良いのでしょうか?ここでは、2つの方法を紹介します。

生前贈与でかかる贈与税を安くする方法
  • 110万円以下に分割をして贈与する
  • 相続時精算課税制度を活用する

110万円以下に分割をして贈与する

1つ目の方法は、年間の贈与額が贈与税の非課税枠である110万円以下となるよう、土地の持分を少しずつ贈与することです。たとえば、2,000万円の土地を20年かけて少しずつ贈与することなどが考えられます。

ただし、この場合には次の3点に注意しましょう。

注意点
  • 手続きに手間がかかる
  • すべてを贈与しきれない可能性がある
  • 一括贈与とみなされて課税される可能性がある

手続きに手間がかかる

土地の持分を毎年少しずつ贈与しようとすれば、毎年土地の名義変更手続きをしなければなりません。これには非常に手間がかかることでしょう。

すべてを贈与しきれない可能性がある

土地の評価が高額である場合には、すべての贈与が終わる前に親が亡くなってしまうかもしれません。あえて生前贈与を選択したにもかかわらず、贈与しきれずに相続が起きてしまえば本末転倒です。

一括贈与とみなされて課税される可能性がある

土地を小分けにして贈与をしたところで、証拠書類などが甘ければ税務署から初年度に一括贈与をしたとみなされて、高額な贈与税が課される可能性があります。

贈与税はあくまでも名義を変えた時点ではなく贈与契約が成立した時点で課税されるものであるため、そもそも初年度に全体の贈与を約束したうえで単に名義変更のみ分割しておこなったのであれば、初年度にすべて贈与したものとして課税をすることが適当であるためです。

このあたりは、贈与税に詳しい税理士によく相談をしたうえで検討するようにしましょう。

相続時精算課税制度を活用する

もう1つの方法は、相続時精算課税制度を活用することです。相続時精算課税制度とは、簡単に言えば「相続税で生前贈与ができる制度」です。

相続時精算課税制度を選択した場合には、複数年にわたる累計2,500万円までの贈与に対する贈与税が非課税となります。累計2,500万円を超えた部分にかかる贈与税も、一律20%という比較的低い税率です。

その代わり、相続時精算課税制度を使って贈与を受けた財産は、すべて贈与者の相続時にかかる相続税の対象となります。

相続税には後ほど解説をするとおり比較的額の大きな基礎控除額が設けられているため、大きな財産の移転にかかる税金は、一般的に贈与税よりも相続税のほうが低くなります。そのため、子が家を建てるタイミングで土地をあげたいなど生前に財産を渡したい事情があるにもかかわらず、贈与税がハードルとなり名義変更をためらっている場合には、相続時精算課税制度の利用を検討すると良いでしょう。

ただし、いったん相続時精算課税制度を利用すると年110万円の非課税枠は二度と使うことができないなど、注意点も少なくありません。相続時精算課税制度を選択する場合には、あらかじめ税理士などの専門家へ相談し、慎重に検討してください。

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親から子へ土地の名義を変更する場合にかかる費用:相続の場合

相続で親から子へ土地の名義を変更する場合にかかる費用

相続で親から子に土地の名義を変える場合にかかる主な費用は、次のとおりです。なお、贈与の場合とは異なり、不動産取得税は課されません。

相続で親から子へ土地の名義を変更する場合にかかる費用
  • 司法書士報酬
  • 登録免許税
  • 必要書類の取得にかかる実費
  • 相続税

司法書士報酬

土地の名義変更手続きを司法書士へ依頼した場合には、司法書士報酬がかかります。司法書士報酬の金額や計算方法は事務所によって異なりますが、おおむね8万円から10万円程度であることが多いでしょう。

ただし、相続人数が多い場合や遺産分割協議書の作成から依頼した場合には、追加料金がかかる場合もあります。あらかじめ見積もりを取ってから依頼すると良いでしょう。

登録免許税

登録免許税とは、登記に際して法務局で支払うべき税金です。土地を相続した場合の登録免許税の計算方法は、次のとおりです。

  • 登録免許税額(相続)=相続した土地の固定資産税評価額×1,000分の4

この計算式にあてはめると、相続した土地の固定資産税評価額が2,000万円の場合の登録免許税額は8万円、土地の固定資産税額が4,000万円の場合の登録免許税額は16万円となります。贈与の場合よりは低いとはいえ、あらかじめ計算をして心づもりをしておくと良いでしょう。

土地の固定資産税評価額は、毎年4月から6月頃に土地のある市区町村役場から送付される「固定資産税課税明細書」などの書類で確認することができます。

必要書類の取得にかかる実費

相続での名義変更には、贈与よりも多くの書類が必要となります。登記申請書や遺産分割協議書のほか、一般的に役所などから取り寄せるべき書類は次のとおりです。

必要書類
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 亡くなった人(「被相続人」といいます)の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 土地を相続する相続人の住民票
  • 固定資産評価証明書または固定資産税評価通知書

書類の取得にかかる費用は被相続人の転籍回数や相続人の数などによって変動しますが、子が相続人である場合には、おおむね1万円前後であることが多いでしょう。

相続税

相続で財産をもらった場合には、相続税の対象となります。相続税は、「土地にいくら、建物にいくら」と個別で計算されるものではなく遺産総額に対して課税されるものですので、土地をもらったらいくらの相続税がかかるのか、それのみで算定できるものではありません。

ただし、相続税には次の基礎控除額が定められており、遺産総額に過去に行った一定の贈与を加算した額が基礎控除額以下である場合には、原則として相続税は非課税です。

相続税の基礎控除額は、次の計算式で算定します。

  • 相続税の基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数

たとえば、法定相続人が2名である場合の相続税基礎控除額は4,200万円(=3,000万円+600万円×2名)、法定相続人が3名である場合の相続税基礎控除額は4,800万円(=3,000万円+600万円×3名)です。

土地のみならず、他の遺産などの合計が基礎控除額を超える場合には、相続税の対象となります。相続税にはさまざまな特例がありますので、相続税がかかりそうな場合には、税理士へ依頼してあらかじめ税額の試算をしてもらうと良いでしょう。

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まとめ

土地の名義変更にはさまざまな費用がかかります。そのため、できるだけ費用を抑えたいと考える人が多いのではないでしょうか?その一方で、すべての手続きを自分で行うことには、多くの手間と時間がかかってしまいます。

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この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。