相続登記をする際には、「登録免許税」という税金を納めなければなりません。この登録免許税の額は原則として不動産の額に連動するため、高価な不動産を相続した場合には、登録免許税も高額となる可能性があります。
そのため、あらかじめ登録免許税の額を知り、心づもりをしておく必要があるでしょう。そこでこの記事では、相続登記で必要な登録免許税の計算方法や登録免許税の基本について解説します。
相続登記とは
登録免許税について解説する前に、相続登記について簡単に解説します。
相続登記とは何か
相続登記とは、亡くなった人（「被相続人」といいます）名義となっている土地や建物を、相続人の名義へと書き換える手続きです。土地や建物といった不動産の情報やその名義人の情報（住所と氏名）は、原則として法務局へ登録（登記）されています。
しかし、登記されている名義人が亡くなったからといって、登記上の名義人が勝手に書き換わるわけではありません。法務局側では、その名義人が亡くなったことや、相続で誰がその不動産を取得することになったのかなど、知る由もないためです。
そこで、不動産を相続人の名義へと変えるためには、その不動産を相続した相続人が自ら（もしくは、司法書士へ依頼して）名義を書き換えてもらう申請をしなければなりません。この手続きを「相続登記」といいます。
令和6年4月1日からは3年以内の相続登記が義務化される
なお、これまで相続登記は義務ではなく、期限も定められていませんでした。なぜなら、相続登記は本来、不動産を受け取った相続人が「これは確かに自分の不動産だ」と第三者へ主張し無用なトラブルに巻き込まれないために行う性質のものであり、外部から強制するようなものではないと考えられていたためです。
しかし、相続登記がされないまま長年に渡って放置され、もはや現在の所有者が容易には分からなくなった「所有者不明土地」の増加が、社会問題となっています。所有者不明土地の存在は近隣の土地へ悪影響を及ぼすのみならず、災害復興の妨げとなるなど、もはや社会的な影響を無視することができません。
こうした事態を受け、相続登記を義務化する法改正がなされ、令和6年4月1日に施行されることとなりました。改正法の施行後は、原則として、相続開始後3年以内に相続登記をする必要が生じます。また、改正前に発生した相続についても改正法は適用され、施行日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
正当な理由なく期限を超過した場合には10万円以下の過料に処される可能性があるため、今後はよりすみやかに相続登記を済ませる必要が生じるでしょう。
登録免許税の基本
登録免許税とは、どのような税金なのでしょうか？登録免許税の基本を見ていきましょう。
登録免許税とは
登録免許税とは、不動産の登記などに対して課税される税金です。相続や売買、贈与などで不動産の名義人が変わったことによって登記申請をする場合や、住所など名義人の情報が変わったことによって登記申請をする場合などには、登録免許税を納めなければなりません。
相続登記の登録免許税は誰が払う？
相続登記の登録免許税は、誰が負担するべきなのでしょうか？
登録免許税は、登記などを受ける者が負担すべきとされています。そのため、相続登記における登録免許税は、その不動産を受け取る相続人が負担すべきでしょう。
相続登記の登録免許税はいつ納める？
相続登記における登録免許税は、登記申請までに納付しなければなりません。
登録免許税の納付には、主に「銀行振込での納付」と「収入印紙での納付」の2つの方法が存在します。このうち、「銀行振込での納付」の場合には、あらかじめ銀行などから納付をした後、その領収証書を登記申請書に添付して登記申請を行います。
一方、登録免許税額が30,000円以下である場合にのみ選択できる「収入印紙での納付」は、購入した収入印紙を登記申請書に添付して登記申請をします。つまり、登録免許税を納めなければ、登記申請が受理されないということです。
なお、相続登記をオンラインで申請した場合には、インターネットバンキングなどを活用した「オンライン納付」も選択肢の1つとなります。ただし、オンライン申請をするためには機器の準備などが必要です。そのため、自分の登記を数回程度申請するのみであれば、あまりおすすめできません。
相続登記で納める登録免許税の計算方法
相続登記で納める登録免許税は、どのように計算すれば良いのでしょうか？登録免許税の計算方法は、次のとおりです。
登録免許税の基本の計算式を知る
はじめに、相続登記における登録免許税の計算式を確認しましょう。計算式は、次のとおりです。
- 登録免許税額（相続）＝不動産の価格×1,000分の4
計算をする際には、「不動産の価格」のうち1,000円未満は切り捨てます。また、計算結果である「登録免許税額」は、100円未満が切り捨てです。
ただし、計算結果が1,000円未満となる場合には、登録免許税額は1,000円となります。
なお、この計算式で登録免許税を算定するのは、相続人が相続や遺贈（遺言書）によって不動産を取得した場合のみです。遺言書があれば相続人以外の人に対してであっても不動産を渡すことができますが、この場合の登録免許税率は「1,000分の20」となります。
また、生前贈与の場合であっても「1,000分の20」の税率が適用されますので、注意しましょう。
「不動産の価格」を調べる
登録免許税の算定で用いる「不動産の価格」は、原則として、その不動産の固定資産税評価額です。不動産の固定資産税評価額は、次のいずれかの方法で調べることができます。
- 「固定資産税課税明細書（固定資産税の納付書とともに市区町村役場から毎年送付される書類）」を確認する
- その不動産の所在地を管轄する市区町村役場から、「固定資産税評価証明書」や「固定資産税評価通知書」を取り寄せる
いずれの書類も、市区町村によって、多少名称や形式が異なります。通常は「評価額」や「価額」の欄を見ることで固定資産税評価額が確認できますが、見方が分からない場合には、市区町村役場の担当課へ相談すると良いでしょう。
不動産の価格に税率を乗じる
不動産の価格がわかったら、これに「1,000分の4」という税率を乗じることで、登録免許税額が計算できます。具体的な計算例は、次で紹介します。
相続登記で納める登録免許税の計算例
相続登記で納める登録免許税の計算例を、3つのパターンで見ていきましょう。
土地のみを相続する場合の計算例
1筆の土地のみを相続登記する場合における、登録免許税の計算例です。その土地の固定資産税評価額が「34,567,890円」である場合における登録免許税額は、次のように計算します。
- 1,000円未満を切り捨てる：34,567,890円→34,567,000円
- 税率を乗じる：34,567,000円×1,000分の4＝138,268円
- 100円未満を切り捨てる：138,268円→138,200円（納付すべき登録免許税額）
なお、令和7年（2025年）3月31日までの間は、評価額が100万円以下である土地の相続登記にかかる登録免許税を非課税とする免税措置が設けられています。
土地と建物を相続する場合の計算例
土地と建物を同時に相続登記する場合における、登録免許税の計算例です。その土地の固定資産税評価額が「34,567,890円」、建物の固定資産税評価額が「11,111,111円」である場合における登録免許税額は、次のように計算します。
- 評価額を合算する：34,567,890円＋11,111,111円＝45,679,001円
- 1,000円未満を切り捨てる：45,679,001円→45,679,000円
- 税率を乗じる：45,679,000円×1,000分の4＝182,716円
- 100円未満を切り捨てる：182,716円→182,700円（納付すべき登録免許税額）
先に端数処理をするのではなく、合算してから端数処理をする点がポイントです。
土地の共有持分を相続する場合の計算例
たとえば土地が被相続人である父と存命である母の共有となっている場合など、土地の共有持分のみを相続する場合も少なくありません。土地の固定資産税評価額が「34,567,890円」、被相続人である父の持分（今回、相続登記をしようとする部分）が3分の2である場合における登録免許税額は、次のように計算します。
- 相続登記をする持分に対する評価額を算定する：34,567,890円×3分の2＝23,045,260円
- 1,000円未満を切り捨てる：23,045,260円→23,045,000円
- 税率を乗じる：23,045,000円×1,000分の4＝92,180円
- 100円未満を切り捨てる：92,180円→92,100円（納付すべき登録免許税額）
先に端数処理をするのではなく、被相続人の持分に相当する評価額を算定してから端数処理をする点がポイントです。
相続登記でかかる登録免許税以外の費用
登録免許税のほかに相続登記でかかる費用には、どのようなものがあるのでしょうか？主にかかる費用は、次の2つです。
司法書士報酬
相続登記の手続きを司法書士へ依頼した場合には、司法書士報酬がかかります。
司法書士報酬の金額や算定方法は事務所によって異なりますが、相続登記を依頼した場合の報酬は、おおむね8万円から15万円程度となることが多いでしょう。ただし、相続人の数が多い場合や不動産の数が多い場合には加算となる場合があるほか、書類の収集から依頼した場合などには追加報酬がかかる場合もあります。
そのため、正確な報酬額を知るためには、あらかじめ依頼を検討している事務所へ見積もりを依頼する必要があるでしょう。
必要書類の取得費用
相続登記では、さまざまな書類が必要となります。これらの書類を集めるために、子どもや配偶者が相続人である場合で、おおむね5,000円から1万5,000円程度を要する場合が多いでしょう。
相続人が兄弟姉妹や甥姪である場合には集めるべき書類が増えるため、さらに5,000円から1万円ほどがかかることが一般的です。必要書類は相続の状況などによって異なりますが、基本的な必要書類は次のとおりです。
登記申請書
相続登記のメインとなる書類です。こちらはどこかから取り寄せるものではなく、自分で作成しなければなりません。
登記申請書の記載例は法務局のホームページに掲載されていますので、こちらが参考となるでしょう。
遺産分割協議書
遺産分割協議書とは、遺産分けの話し合い（「遺産分割協議」といいます）の結果をまとめた書類です。相続登記で使用する場合には、名義変更をしようとする不動産を誰が取得することになったのか、明確に記載しましょう。
遺産分割協議を有効に成立させるためには、相続人全員が合意していなければなりません。相続人全員による合意を示すため、遺産分割協議書には、相続人全員による実印での押印が必要です。
相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書に押した印が実印であることを証明するため、相続人全員の印鑑証明書が必要です。取得に要する手数料は、1通200円から400円程度です。
被相続人の除票
登記上の名義人と被相続人とが同一人物であることを証明するため、被相続人の除票が必要です。取得に要する手数料は、1通200円から400円程度です。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等
被相続人の相続人を確定するため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本が必要です。取得に要する手数料は、戸籍謄本は1通450円、除籍謄本と原戸籍謄本は1通750円です。
相続人全員の戸籍謄本
相続人が存命であることを証するため、相続人全員の戸籍謄本が必要です。取得手数料は、1通450円です。
不動産を相続する人の住民票
新たな名義人の情報を正しく登記するため、不動産を相続する人の住民票が必要です。取得に要する手数料は、1通200円から400円程度です。
不動産の固定資産税評価証明書
登録免許税を正しく算定するため、不動産の固定資産税評価証明書が必要です。取得に要する手数料は1通300円程度ですが、市区町村によっては、無料で取得できる「評価通知書」を発行している場合もあります。
まとめ
相続登記をする際には、登録免許税を納めなければなりません。登録免許税は不動産の価格に税率を乗じて計算をするため、高価な不動産であれば、登録免許税も高くなります。思わぬ出費に驚いてしまわないためにも、あらかじめ計算をして金額を把握しておくと良いでしょう。
また、相続登記では非常に多くの書類が必要です。これらの書類を、すべて自分で集めることは容易ではありません。しかし、すべての手続きを司法書士へ依頼した場合には、費用も嵩んでしまうことでしょう。
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