【2020】不動産を相続する際の手続きは?分割方法・登記・相続税申告方法

不動産相続 不動産
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不動産が相続財産に含まれる場合には、相続開始後にさまざまな手続きが必要になります。

相続登記や相続税の申告など、それぞれの手続きについて理解しておくことが大切です。

この記事では、不動産の分割方法や2020年4月から導入された配偶者居住権も紹介します。

不動産の相続で必要な知識なので、土地や建物を相続する可能性がある方は参考にしてください。

不動産を相続するときの手続きの流れ

相続の手続き

不動産を相続するときには、次のような流れで手続きを進めることになります。

いざ相続が開始したときに慌てないためにも、どんな手続きが必要なのかを確認しておきましょう。

不動産の相続手続きの流れ
  1. 相続人調査・財産調査
  2. 遺言書の有無の確認
  3. 遺産分割協議
  4. 相続登記・相続税申告

ステップ①:相続人調査・財産調査

相続では、最初に「誰が相続人で、何が相続対象の遺産がなのか」を正しく把握することが大切です。

財産を相続する権利を持つ相続人が誰なのかを調べるには、故人の出生から死亡までのすべての戸籍を調べる必要があります。

相続人調査は手間がかかることも多く、弁護士や司法書士などの専門家に依頼しても良いでしょう。

 

相続財産の調査に関しては、故人が生前に財産目録を作っていれば財産を簡単に把握できますが、そうでない場合は一つひとつの財産を確認しなければなりません。

自宅にある財産はもちろんですが、銀行などの口座の確認も必要となるため、かなりの時間を要します。

相続人調査や財産調査は、相続が開始したらすぐに始めるようにしてください。

ステップ②:遺言書の有無の確認

遺言書がある場合とない場合では、財産の相続の仕方が変わってきます。

そのため、相続が開始したときには遺言書の有無の確認が必要です。

故人が生前に遺言書を作っていれば原則としてその内容に従うことになり、遺言書がない場合は相続人同士で遺産の分け方を話し合うことになります。

 

遺言書の有無や保管場所は故人の生前に確認できていれば良いのですが、逆に確認できていない場合は、自宅の中を探したり公証役場で照会して探さなければなりません。

なお、自筆証書遺言と秘密証書遺言の場合は裁判所での検認手続きが必要となるため、遺言書を見つけても勝手にその場で開封しないようにしてください。

ステップ③:遺産分割協議

遺言書が残されておらず相続人が複数人いるケースにおいて、遺産の分け方を相続人同士で話し合うのが「遺産分割協議」です。

遺産に不動産が含まれる場合には、不動産も含めて誰がどの財産を相続するのかを決めることになり、協議した内容は「遺産分割協議書」にまとめます。

 

遺産分割協議書そのものに法的な作成義務はありませんが、相続関連の手続きをする際に提出を求められることが多いため、作成しておくことが一般的です。

遺産分割協議書の作成方法がわからない場合には、弁護士や司法書士などの専門家に相談するようにしてください。

ステップ④:相続登記・相続税申告

遺産の総額が基礎控除額以下であれば、相続税の申告義務は生じません。

しかし、不動産のような高額な財産が相続財産に含まれるケースでは相続税の申告義務が生じるケースが多く、後述する小規模宅地等の特例制度を使う場合にも相続税の申告手続きが必要です。

また、不動産は現金のように単に受け取れば良いわけではないため、登記の手続きも行います。

相続放棄を選択することも可能

ご家族などが亡くなり相続が開始したとき、財産を相続せずに「相続放棄」をすることも可能です。

不動産が相続財産に含まれる場合、次のような理由から相続放棄を選択するケースも見られます。

相続放棄を選択するケース
  • 相続人が遠方で暮らしていて遠くの土地や建物を相続しても有効活用できそうにない場合
  • 土地や建物を相続しても高額な相続税を払えそうにない場合

相続放棄をする場合は、相続の開始を知ったときから3ヶ月以内に手続きが必要です。

ただし、相続放棄をすると不動産だけでなくすべての遺産を放棄することになります。

相続放棄をするかは慎重に検討し、必要であれば専門家からアドバイスを受けるようにしてください。

 

不動産を相続するときの分割方法

戸建て住宅

相続人が1人であれば遺産をそのまま相続すれば問題ありませんが、相続人が複数人いる場合は遺産をどう分けるのか「分割方法」が問題になります。

不動産が相続財産に含まれるケースでは、不動産を相続人の間でどのように遺産分割するのかを考えなければなりません。

遺産の分割方法には4つの方法があり、不動産の遺産分割についても次の中から選ぶことになります。

不動産相続の際の分割方法
  1. 現物分割
  2. 代償分割
  3. 換価分割
  4. 共有分割

それぞれの分割方法のメリット・デメリットを理解して、適切な方法を選択することが大切です。

方法①:現物分割

遺産を現物のまま、つまりそのままの形で分割するのが「現物分割」です。

家族が残してくれた大切な財産をそのままの形で相続できる点がメリットですが、あくまで現金など分割しやすい財産に向いています。

逆に、分割がしにくい土地やそもそも分割ができない建物など、相続財産に不動産が含まれる場合には現物分割はあまり適さない方法です。

方法②:代償分割

ある相続人が遺産を相続して、代わりに別の財産を他の相続人に渡す方法が「代償分割」です。

遺産を受け取るのは特定の相続人で、他の相続人も適切な金額の資産を受け取ることができます。

つまり、遺産を売却などせずに相続でき、相続人同士の公平性を保つこともできる方法です。

ただし、代わりに渡せる財産があることが前提であるため、特定の遺産を相続する人が現金など代償財産を持っていなければ選択できません。

方法③:換価分割

遺産をそのままの形で相続せず、売却して得た現金を相続人の間で分ける方法が「換価分割」です。

家族が残してくれた財産を売却して手放すことにはなりますが、現金化すれば相続人の間で分けやすくなります。

遠くの土地や不動産を相続しても活用できそうにない場合や、不動産を相続しても高額な相続税が払えそうにない場合に行われることが多い分割方法です。

 

ただし、不動産が立地する場所によってはそもそも買い手を見つけることすら難しい場合もあります。

そのような場合は、換価自体が難しいことも考えられます。

方法④:共有分割

相続する財産を相続人の共有名義にする方法が「共有分割」です。

代償分割のように代わりに渡す資産を用意する必要がなく、換価分割のように売却して遺産を手放すこともせずに済みます。

 

ただし、相続財産に不動産が含まれる場合、分割方法として共有分割を選択して不動産を共有状態にすることは基本的におすすめできません。

建替えや売却など不動産について何をするにしても、共有しているすべての人の同意が必要になります。

不動産の有効活用の妨げになることも多いため、他の分割方法を選択したほうが良いでしょう。

不動産と相続登記

法務局

相続財産に不動産が含まれるケースで、大事な手続きの一つが「相続登記」です。

不動産の場合、現金のように相続人が単に受け取れば済む話ではありません。

登記をして権利者として登録していないと思わぬ不利益を被ることがあります。

土地や建物を相続する場合には、名義変更にあたる登記の手続きを忘れずに行うようにしましょう。

手続きの流れ

登記手続きには次の3つの方法があり、不動産がある地域を管轄する法務局に申請します。

手続きの流れ
  1. 法務局の窓口での申請
  2. 郵送による申請
  3. オンラインでの申請

登記申請書を作成し必要書類を添付して提出する流れは、どの申請方法でもほぼ同じです。

申請書類を作成して他の書類とともに提出・申請したら法務局で書類の確認が行われ、手続きが完了すると登記識別情報通知書が交付されます。

 

なお、登記の申請書類を作成する上では、「登記事項証明書」に記載されている不動産に関する詳細な情報が必要になります。

そのため、一連の登記の手続きをするには、まず最初に法務局で登記事項証明書を発行する必要があり、発行には土地の地番や建物の家屋番号が必要です。

地番や家屋番号は、故人宛に届いていた固定資産納税通知書を確認したり、不動産の住所をもとに法務局で確認することができます。

必要書類

登記手続きでは「登記申請書」が必要なので、登記事項証明書の記載内容を踏まえながら作成します。

登記申請書の用紙は法務局の窓口で入手でき、法務局ホームページからダウンロードすることが可能です。

なお、「遺産分割協議」「遺言」「法定相続」のケースに応じて用紙が異なるため注意してください。

上記のサイトには記入例も掲載されていて、初めての人でも記入方法がわかるようになっているので確認してみると良いでしょう。

その他の必要書類

被相続人の戸籍謄本や住民票の除票、相続人の戸籍謄本、固定資産評価証明書などが必要です。

ただし、相続登記の手続きで必要になる書類は、次の3つのケースごとに異なります。

必要書類
  • 遺産分割協議による相続登記
  • 故人が残した遺言による相続登記
  • 法定相続分による相続登記

ケースによっては、相続人全員の印鑑証明や住民票、遺産分割協議書も添付することになります。

必要書類については事前に法務局に確認し、その上で市区町村役場で戸籍謄本等の発行申請を行って漏れなく書類を揃えるようにしましょう。

費用

相続登記にかかる主な費用には次のものが挙げられます。

必要書類
  • 登録免許税
  • 戸籍謄本などの取得費用
  • 司法書士報酬

登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の0.4%です。

司法書士への報酬額の目安は10万円前後ですが、自分で手続きをする場合はかかりません。

戸籍謄本などの取得費用は、1通あたり数百円ほどなので大きな金額ではありませんが、必要書類の数が増えると意外と費用がかさむ場合があります。

相続登記に期限はない

相続登記に期限はなく、仮に手続きをしないまま放置しても罰則などはありません。

しかし、相続登記をせずに故人の名義のままにしておくと、不動産を売却したいような場合でも相続人は売却ができずに困ることになります。

また、相続登記が完了していないうちに相続人が亡くなると、権利関係が複雑になって登記の手続き自体がスムーズにできなくなる恐れもあるため注意が必要です。

期限や罰則の有無に関係なく、不動産の相続登記は早めに行うようにしてください。

 

不動産と相続税申告

相続税申告書

相続税の申告義務が生じるのは、遺産の総額が基礎控除額を超える場合です。

基礎控除額とは次の式で計算される金額で、法定相続人(遺産を相続する権利を持つ人として法律で規定された人)に該当する人の数によって変わります。

3,000万円+600万円×(法定相続人の数)

不動産が相続財産に含まれる場合でも、遺産総額が基礎控除額以下であれば相続税の申告は不要です。

ただし、土地や建物のような高額な資産が含まれるケースでは、基礎控除額を上回って申告義務が生じることも多くなります。

相続税の計算方法

相続税は次の順序で計算していきます。

相続税の計算手順
  1. 遺産総額の計算:相続税の課税対象となる財産の総額を計算
  2. 課税遺産総額の計算:「遺産総額」から「基礎控除額」を控除
  3. 相続税額の総額の計算:各自が法定相続分に基づいて相続した場合の相続税額を計算して合計
  4. 各自の納付税額の計算:上記の「相続税の総額」を各自の実際の相続割合に基づいて按分

最初の「遺産総額の計算」では個々の財産の金額を足し合わせて計算しますが、故人に借入金や未払金などがあればその金額は差し引きます。

そして、遺産総額を計算する際にポイントになるのが土地に関する特例制度です。

一定の要件を満たす土地については、価格を減額してから遺産総額に加えることになっています。

小規模宅地等の特例制度

亡くなった方の所有していた土地や建物に住んでいる家族が相続する場合、その土地や建物は相続財産の中でも特に大切な財産です。

高額な相続税を払えずに土地を手放すとなると、遺族が生活に困ることにもなりかねません。

そのため、故人が所有していた居住用の土地を配偶者などが相続する場合には、土地の価格を面積制限はありますが80%減額した金額を「遺産総額の計算」で加えることになっています。

 

その他にも、事業用の土地を相続した場合に土地の評価額が面積制限はありますが50%または80%減額される制度もあり、節税効果が非常に大きい制度です。

相続する土地や相続する人には細かい要件が定められていますが、詳細な内容は国税庁HPで確認ができます。

なお、この小規模宅地等の特例制度を適用した結果として相続税が0円になる場合でも、申告期限までに遺産分割相続税の申告をしないと特例は適用できません。

申告期限は10ヶ月

相続税の申告期限は「被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月」です。

相続税の申告義務があるにも関わらず期限までに申告をしていないと、延滞税などの罰金を科されてしまいます。

家族が残してくれた大切な遺産が罰金の分だけ減ってしまっては身も蓋もありません。

財産調査や遺産分割協議などの各種手続きをスムーズに進めて、10ヶ月の期限までに相続税申告の手続きを終えることが大切です。

相続した不動産を売却する場合

不動産を相続した後に売却するケースでは、売却益が生じると所得税や住民税がかかります。

ただし、相続税の申告期限から3年以内に売却を行った場合は、所得税や住民税が軽減される特例制度(相続税額の取得費加算や空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例)を活用することで税負担を軽減することが可能です。

不動産を売却するタイミングは相続人の事情にもよりますが、早めに売却すれば固定資産税などの費用負担が減って特例制度によって所得税・住民税も減らすことができます。

相続する不動産の種類に応じた確認ポイント

集合住宅

不動産の相続では「相続登記」や「相続税申告」のように共通してポイントになる点がある一方で、どんな不動産を相続するのかによって異なるポイントもあります。

ここでは、それぞれのケースでポイントになる点を整理していきます。

不動産の種類
  1. 土地のみを相続する場合
  2. 土地と建物(戸建て)を相続する場合
  3. 借地上の建物を相続する場合
  4. マンションを相続する場合
  5. アパートなどの賃貸物件を相続する場合

ケース①:土地のみを相続する場合

建物が建っていない更地を相続する場合は、相続した後に建物を立てたり土地自体を貸し出すなど土地活用の選択肢が比較的広いと言えます。

ただし、宅地や事業用の土地ではないため、小規模宅地等の特例制度が使えず相続税が高くなりがちであることが難点です。

 

また、故人が駐車場経営を行っていた土地を相続するような場合、駐車場経営をそのまま引き継ぐのであれば不動産所得または事業所得を得ることになります。

今まで年末調整のみで済んでいた会社員でも、確定申告が必要になることがあるため注意が必要です。

ケース②:土地と建物(戸建て)を相続する場合

故人と一緒に暮らしていた配偶者が、生活している土地・建物を相続して住み続けるようなケースでは、納税資金は別途用意する必要があります。

土地や建物自体を売却して相続税の納税資金を捻出するわけではないため、相続対策や納税資金準備は家族が亡くなる前から早めに行うことが大切です。

 

ただし、配偶者の場合には最低でも遺産額1億6千万円までは相続税がかからない軽減制度があるので、相続税負担があまり大きくならないケースもあります。

将来の相続税負担額を事前に知りたい場合には、相続に詳しい税理士に相談してみると良いでしょう。

 

また、相続人が複数人いる場合は、高額な資産である不動産をめぐり争族になる可能性もあります。

そこに住み続けることになる人が確実に土地・建物を相続できるように、生前に遺言書を作成しておくことも有効な相続対策の一つです。

ケース③:借地上の建物を相続する場合

借地の上の建物を故人が所有していた場合、土地は地主のものなので相続の対象にはなりません。

ただし、故人が土地を借りていた権利である「借地権」は相続の対象です。

配偶者や子などの相続人が借地権を相続する場合には地主の承諾は不要で、借地上の家に住んでいる相続人は借地権を相続することで住み続けることができます。

ケース④:マンションを相続する場合

マンションを相続する相続人にとっては、故人に代わって自分が住むか、貸し出したり売却して手放すことが基本的な選択肢です。

リフォームなどをして自分が住むのか築年数などを考慮して売却するのか、マンションをどう扱うのかは相続する時点でしっかりと決めておいたほうが良いでしょう。

何となく相続して単に所有し続けているだけだと固定資産税がかかりますし、築年数が長くなればなるほど買い手が見つかりにくくなります。

ケース⑤:アパートなどの賃貸物件を相続する場合

相続税の計算では借地権や借家権などが考慮されるため、居住用などの通常の土地や建物に比べて相続税評価額が低くなり相続税の負担は軽くなることが一般的です。

その一方で、アパートのような不動産経営を故人から引き継ぐとなると、さまざまな費用がかかることにもなります。

固定資産税や修繕費などを考慮に入れた上で、家賃収入との大小を比較して継続的に収益を見込めるのかを検討しなければなりません。

収益が見込めそうにない場合や物件を購入した際に故人がした借金が相続財産に含まれている場合は、物件の売却や相続放棄の検討が必要です。

 

【2020年4月~】配偶者居住権とは

一戸建ての住宅

2020年4月から始まった新しい制度・権利が「配偶者居住権」です。

相続開始前から配偶者が自宅に住んでいた場合には、引き続き住み続ける権利として「配偶者居住権」が認められるようになりました。

配偶者は建物の所有権を相続しなくても、配偶者居住権という形で住み続ける権利を得られるようになっています。

配偶者居住権のメリット

たとえば、土地・建物5,000万円と現金5,000万円を残して夫が亡くなり、相続人が妻と子1人の2人のケースを考えてみましょう。

故人と一緒に家で暮らしていた妻が土地と建物を相続すれば住み続けることができ、すでに独立していて遠方に住んでいる子は現金を相続すれば、相続額は5,000万円ずつになって公平になります。

しかし、従来の制度に基づいてこの形で相続すると、妻は現金を相続できず生活費がなくなります。

 

これでは生活に困るため、2020年4月から新たに導入された制度・権利が「配偶者居住権」です。

これは建物の権利を所有権と配偶者居住権に分けて考える制度で、配偶者は配偶者居住権のみを相続することができるようになりました。

 

たとえば、上記の例で土地・建物5,000万円のうち、配偶者居住権が2,000万円で所有権が3,000万円だとします。

その場合、次のように相続する形が取れるということです。

妻:配偶者居住権2,000万円・現金3,000万円

子:所有権3,000万円・現金2,000万円

相続する財産が5,000万円ずつになって平等である点は従来と変わりませんが、妻は現金を相続することで生活費に充てられるようになりました。

配偶者居住権のデメリット

配偶者居住権にはデメリットもあるため、メリットばかりではありません。

たとえば、上記の事例であれば、自分が住んでもいない土地や建物の所有権だけを子が相続するため、固定資産税を負担することに子が納得できず不満を抱く可能性があります。

結果的に相続人同士の仲が悪くなったり、生活全般に影響が出たりしてしまっては問題です。

 

また、配偶者居住権は住み続ける権利であるため、配偶者が若くて住み続ける年月が長い場合には配偶者居住権の評価額も高くなります。

他に相続できる財産が減り、生活費に充てる現金などをあまり相続できないケースも起こり得ます。

まとめ

不動産の相続で必要になるさまざまな知識について紹介しました。

不動産のような高額な資産が相続財産に含まれる場合でも、小規模宅地等の特例制度の条件を満たしている場合には相続税負担が軽減されます。

特例制度を受けるには申告期限までに相続税申告をすることが条件なので、10ヶ月の期限までに忘れずに申告を行ってください。

 

また、不動産の相続に伴って必要になる相続登記には手続き期限はありませんが、手続きをしないままだと不利益を被る可能性があるので早めに登記を完了することが大切です。

相続に伴う手続きをスムーズかつ適切に行って、納得できる形で相続を終えられるようにしましょう。

この記事を監修した専門家は、