【2024】相続登記はの種類は？一般的な流れ・必要書類・かかる費用

この記事を監修した専門家は、

司法書士 呉村成信

2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。

土地や自宅などの不動産を相続する場合、相続人が法務局で相続登記の手続きを行います。相続登記は、不動産の名義を変更して所有者が誰であるのかを明確にする大切な手続きです。

今回の記事では、相続登記を自分でやるときの手続きの流れや必要書類、費用について解説します。相続が開始して実際に登記の手続きをする必要がある方は、この記事で紹介する手続き方法を確認して、管轄の法務局で登記の申請を行うようにしてください。

相続登記とは「不動産の名義変更手続き」のこと

親などが亡くなり遺産を相続する場合、多くのケースで遺産の名義変更の手続きが必要になります。

たとえば、故人名義の預金口座があれば銀行で名義変更（または解約）の手続きが必要になりますし、車を相続するのであれば運輸支局で名義変更の手続きが必要です。

それと同じように、遺産に土地や自宅などの不動産が含まれる場合には、不動産の名義変更の手続きである登記を法務局で行います。

これは、相続に伴う登記であるため、一般的に「相続登記」と呼ばれる手続きです。

不動産がある地域の法務局で手続きを行う

相続登記の手続きを行う法務局は、登記対象の不動産がある地域を管轄する法務局です。法務局は全国にありますが、管轄の法務局以外では相続登記はできません。

• 管轄のご案内（法務局ホームページ）

法務局に直接行って窓口で手続きをする場合は、管轄の法務局に行く必要があります。なお、登記を行う際の必要書類の一つである登記事項証明書の発行は、全国どこの法務局でもできるので、管轄の法務局以外でも発行手続きが可能です。

期限は決まっていないが早く手続きを終えることが大切

相続登記には手続き期限が決まっていないため、仮にいつまでも登記をせずに放置したとしても、罰則を科されることはありません。ただし、登記をしないで土地の所有者として登録しないままだと、不都合が生じたり不利益を被ったりする可能性があります。

あくまで一例ですが、相続登記をしないと次のような事象が起き得るので注意が必要です。

不動産を売買する場合や抵当権を設定する場合、本当にその土地や建物がその人のものなのかどうか、買い手や金融機関は一般的に登記簿で確認を行います。建設業者が建設工事を請け負って建物を建てる場合も同様です。

登記がされておらず、本当にその人が所有している不動産なのか確認できなければ、売買や抵当権の設定などには基本的に応じてくれません。つまり、せっかく不動産を相続しても、登記をしないままだと有効活用ができなくなる可能性が高くなります。

そのため、手続き期限は特に決まっていませんが、少しでも早く登記を済ませることが大切です。なお、登記の義務化に向けた議論が現在進んでいるので、今後の動向次第では登記の手続き期限が法律で定められる可能性があります。

• 「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案」（法務省）

相続登記の方法は3種類

相続登記の方法には次の3種類があります。

オンラインによる申請では、事前に電子証明書を取得する必要があるなど準備に手間がかかります。オンライン申請のシステムは専門家である司法書士が使うことが多いため、専門家以外の人が自分で登記の手続きをするときには、窓口申請または郵送申請で手続きをすることが一般的です。

窓口申請

相続登記を行う方法の1つ目は、法務局に行って窓口で書類を提出して申請する方法です。わからないことがあれば法務局の職員にその場で質問できる点がメリットですが、わざわざ法務局に行く手間がかかります。

また、法務局が開いている時間（平日の日中）に行く必要があり、法務局が開いていない土日祝日は手続きができません。

相続する不動産が遠方にある場合には、管轄の法務局まで相続人が行くのに時間も手間もかかる点がデメリットです。

なお、申請してから10日ほどすると登記が完了します。登記完了予定日以降に登記完了証や登記識別情報通知書などの書類を受け取りに行くか、これらの書類を郵送してもらって受け取ることになります。

郵送による申請

相続登記を行う方法の2つ目は、不動産がある地域を管轄する法務局に申請書類一式を郵送する方法です。法務局にわざわざ行く手間がかからない点がメリットですが、書類に不備があるとやり取りに時間がかかる可能性があります。窓口で申請する場合のように、職員の方にその場で間違いを教えてもらえるわけではありません。

なお、法務局に書類を郵送する場合は、申請書を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便で送るようにしてください。登記完了予定日については、ホームページで公開している法務局もあるので、予定日を確認してその日以降に法務局に登記完了証などの書類を受け取りに行きます。

また、登記完了証などの書類を郵送してもらうことも可能です。郵送を希望する場合には、登記申請書にその旨を記載して郵送し、返信用封筒や返信用切手も同封した上で法務局に送るようにしてください。

オンライン申請

相続登記を行う方法の3つ目は、オンラインで申請する方法です。自宅にいながらパソコン画面上で申請ができるので便利ですが、あらかじめ電子証明書を取得してパソコンに申請用ソフトをインストールする必要があり、事前の準備に手間がかかります。

また、一定の必要書類については法務局に郵送または持参する必要があり、すべての手続きをオンラインで完了できるわけではありません。

• 不動産登記はオンライン申請が可能？申請方法や手順を解説。

オンライン申請は、登記の専門家である司法書士がよく使う申請方法であり、一般の方が自分で申請する場合には、窓口申請か郵送申請で手続きすることをおすすめします。

相続登記を自分でやるときの流れ

相続登記を自分でやる場合には、次のような流れで手続きを行います。

ステップ①：必要書類を集める

相続登記の手続きで必要になる書類は、ケースによって異なります。

以下の3つのケースのいずれに該当するかで、必要書類が変わるので注意してください。

• 遺言に基づいて相続登記を行う場合
• 遺産分割協議に基づいて相続登記を行う場合
• 法定相続分に基づいて相続登記を行う場合

遺言に基づく登記の場合

故人が生前に遺言書を作成していて、遺言の内容に従って相続登記をする場合、次の書類の提出が必要になります。

また、登記申請書を作成するにあたって、登記事項証明書（登記簿謄本）も必要になります。登記事項証明書を法務局で取得するには、土地であれば地番、家屋であれば家屋番号が必要です。地番や家屋番号がわからない場合には、固定資産評価証明書で確認できます。

固定資産評価証明書には不動産の課税標準額が記載されているため、登録免許税を計算する際にも固定資産評価証明書が必要です。そのため、相続登記をするにあたっては、（手元に固定資産評価証明書がない場合には）まずは市区町村役場などで固定資産評価証明書の発行申請を行ってください。

また、戸籍謄本や住民票も市区町村役場などで取得でき、いずれの書類も1通につき数百円程度で発行できます。

遺産分割協議に基づく登記の場合

遺言が残されておらず、相続人が2人以上いる場合には、遺産の分け方を相続人の間で話し合って決める「遺産分割協議」を行います。遺産分割協議を行って誰が不動産を相続するのかを決めた場合、相続登記の手続きでは次の書類の提出が必要になります。

遺言書に基づく相続登記の場合とは異なり、遺産分割協議に基づく相続登記では、「そもそも誰が相続人なのか」を確認できる資料の提出が必要になります。そのため、亡くなった方の出生から死亡までのすべての戸籍謄本が必要になり、不動産を相続する人だけでなく、それ以外の相続人も含めたすべての相続人の戸籍謄本と印鑑証明書も必要です。

法定相続分に基づく登記の場合

法定相続分に基づいて不動産を相続する場合は、相続登記の手続きで以下の書類を提出します。

ステップ②：登録免許税の税額を計算する

登録免許税の税額は次の式で計算します。

課税標準は固定資産評価証明書に記載されているので、市区町村役場の窓口で固定資産評価証明書を取得して確認します。登録免許税の税率はケースによって異なりますが、相続や遺贈の場合の税率は以下のとおりです。

たとえば、課税標準が1,500万円の土地を相続するケースであれば、登録免許税は1,500万円の0.4%である6万円です。なお、実際に税額を計算する際、端数処理などは以下のルールに基づいて計算します。

ステップ③：登記申請書を作成する

登記申請書の用紙は、次の法務局ホームページからダウンロードできます。

• 不動産登記の申請書様式について（法務局）

このサイトには申請書の記入例も掲載されているため、実際に申請書を作成する際に参考にしてください。登記申請書に記入する事項のうち、不動産に関する事項は登記事項証明書の内容をもとに記入し、添付書類は「登記原因証明情報・住所証明情報」と記入します。

※登記原因証明情報は被相続人の戸籍等を指し、住所証明情報は相続人の住民票を指します。法務局ホームページから申請書をダウンロードする場合は、最初から印字されています。

課税価格の欄には固定資産評価証明書に記載された不動産の価格を、登録免許税の欄にはあらかじめ計算した税額を記入してください。

出典：法務局ホームページ

ステップ④：管轄の法務局に書類を提出する

書類が準備できたら、登記申請書に必要書類を添付して法務局に提出します。登記の手続きを行うのは、不動産がある地域を管轄する法務局です。

管轄の法務局がわからない場合には以下のサイトから検索し、該当する法務局に持参または郵送して書類を提出してください。

• 管轄のご案内（法務局ホームページ）

ステップ⑤：登記完了予定日以降に登記識別情報通知書を受け取りに行く

法務局に書類を提出して登記の申請をすると、1週間から10日ほどして登記が完了します。法務局の窓口で申請した場合は、その場で登記完了予定日を教えてもらえるため、予定日以降に再度法務局に行って書類を受け取るようにしてください。

登記が完了すると、登記完了証や登記識別情報通知書などを受け取れます。法務局によってはホームページで登記完了予定日を掲載している場合があるので、郵送で申請した場合には法務局ホームページを確認してみると良いでしょう。

また、登記完了後に発行される書類（登記完了証や登記識別情報通知書など）を郵送してもらうことも可能です。その場合は、申請書類を郵送する際に返信用の封筒と切手も同封してください。

相続登記を自分でやる場合にかかる費用

相続登記では、主に次の2つの費用がかかります。

遺産に占める不動産の割合が高く、現金があまり含まれていないようなケースでは、相続手続きでかかる費用にあてる現金を相続人自身で用意しなければならないことがあります。費用としてどれくらいの金額が必要になるのか、あらかじめ把握しておいたほうが良いでしょう。

必要書類の取得費用

戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書、登記事項証明書など、必要書類を取得するための費用がかかります。たとえば、戸籍謄本であれば、発行費用は一般的に戸籍謄本（全部事項証明書）が1通450円、除籍謄本や改製原戸籍謄本が1通750円です。

固定資産評価証明書は、不動産の所在地を管轄する市区町村役場で取得できますが、発行費用は自治体ごとに異なります。登記事項証明書の発行費用は、法務局の窓口で発行する場合は1通600円、オンライン申請・郵送受け取りの場合は1通500円、オンライン申請・窓口交付の場合は1通480円です。

登録免許税

登録免許税の計算方法については既に解説しましたが、相続登記では「課税標準×税率0.4%」の額の登録免許税がかかります。登録免許税は、現金による納付が原則ですが、オンライン申請の場合は電子納付（インターネットバンキング等）、税額が3万円以下の場合は収入印紙による納付も可能です。

現金で納付する場合には、銀行等で登録免許税の額に相当する金額を納付し、領収書を受け取って登記申請書に貼り付けて提出します。

専門家に依頼した方が良いケース

ここまで、相続登記を自分でやる方法について解説してきました。

ただ、相続登記はそもそも多くの人にとって馴染みがあまりない手続きであり、慣れていない人が自分でやると時間がかかることが少なくありません。必要書類をそろえるだけで時間がかかってしまったり、書類に不備があって作成し直したりすると、時間も手間もかかって大変です。

それなら、費用をかけてでも最初から専門家にすべて任せてしまったほうが良いでしょう。登記の専門家である司法書士に依頼すれば、自分で必要書類を取り寄せたり申請書類を作成したりする手間がかからずに済みます。

また、相続登記のサポートを行っている会社もあるため、そういった会社に相談・依頼するのも一つの方法です。

まとめ

土地や建物などの不動産を相続する場合には、名義変更の手続きである相続登記を行います。相続登記で必要になる書類はケースごとに異なりますが、亡くなった人の戸籍謄本や不動産を相続する人の戸籍謄本、住民票などをそろえなければなりません。

固定資産評価証明書や登記事項証明書など、不動産に関する書類も準備する必要があります。相続登記は自分でやることはできますが、慣れていない人が自分でやろうとすると書類の準備などに時間がかかることも少なくありません。

登記の手続き期限は特に決まっていませんが、早めに手続きを終えることが大切なので、わからないことがあれば司法書士やそうぞくドットコム不動産に問い合わせてみてください。

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この記事を監修した専門家は、

司法書士 呉村成信

2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。