【2021】不動産の名義変更にかかる費用・必要書類は?手続きは自分でできる?

不動産名義変更不動産
この記事を監修した専門家は、
呉村成信
司法書士
2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。

不動産の名義変更は、相続や生前贈与、売買などさまざまな場面で必要となります。

では、不動産の名義変更を自分で行うことはできるのでしょうか?

今回は、不動産の名義変更を自分で行う方法や不動産を名義変更するまでの流れ、名義変更に必要となる書類などについて詳しく解説します。

不動産の名義変更とは

不動産の名義変更とは

不動産の名義変更とは、法務局で手続きをして土地や建物の名義を変更することです。

この手続きを「登記」といいます。

ただし、たとえ登記をしていなくとも、たとえば贈与であれば、お互いの「あげます」「もらいます」という意思が合致した時点で契約自体は成立します。

しかし、法務局での名義変更手続きを踏まないうちは、その不動産をもらったことを第三者に対して主張することができません。

たとえば、ある不動産をもらう契約が成立したにも関わらず名義変更をしないでいるうちに、贈与をした人が自分に登記が残っているのを良いことに、事情を知らない第三者にその不動産を売却してしまうかもしれません。

この場合、第三者への名義変更登記までが済んでしまった場合には、もはやその不動産を取り返すことは困難です。

このような事態を避けるため、不動産の所有者が変わる事情が生じた場合には、すみやかに名義変更手続きまで済ませておく必要があります。

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不動産の名義変更が必要となる主なケース

不動産の名義変更が必要となる主なケース

不動産の名義変更が必要となるのは、何らかの事情により不動産の持ち主が変わった場合です。

具体的には、次のようなケースが挙げられます。

不動産の名義変更が必要となる主なケース
  • 相続
  • 生前贈与
  • 離婚の際の財産分与
  • 売買

相続

相続とは、人が亡くなったことにより、その人の持っていた権利や義務が相続人などへと移転することです。

不動産を持っていた人が亡くなった場合には、その不動産の名義変更をしなければなりません。

相続が起きたことにより不動産の名義変更をする場合の流れや必要書類は、後ほど詳しく解説します。

生前贈与

生前贈与とは、無償で財産を移転することです。

たとえば、父が所有している自宅の不動産を、同居している長男へ無償であげる場合などがこれに該当します。

贈与をする相手には特に制限はありませんが、無償で財産をあげるという性質上、家族間や親族間で行われるケースが大半です。

贈与で不動産の名義変更をする場合の流れや必要書類については、後ほど詳しく解説します。

離婚の際の財産分与

離婚の際の財産分与とは、離婚に伴って夫婦の財産を清算することです。

たとえば、これまで家族で住んでいた不動産を、離婚する夫の名義から妻の名義へと変える場合などがこれに該当します。

不動産にローンが付いている場合には無断で名義を変えてしまうと一括でのローン返済を迫られてしまう可能性があるため、名義変更をする前に金融機関に相談する必要があるでしょう。

売買

売買とは、対価と引き換えに財産の権利を移転することです。

お金を払って不動産を購入する場合などがこれに該当します。

ローンを組んで不動産を購入する場合には、借り入れをする金融機関の内部でお金と引き換えに登記の書類に捺印をして手続きをすることが一般的です。

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不動産の名義変更は自分でできる?

不動産の名義変更は自分でできる?

不動産の名義変更は、司法書士へ依頼することが一般的です。

しかし、司法書士へ依頼せず自分で不動産の名義変更手続きをすることが法律上禁じられているわけではありません。

とはいえ、中には自分で不動産の名義変更を行うことが現実的ではないケースも存在します。

では、どのような場合であれば自分で手続きを行うことができるのか、具体的に解説していきましょう。

売買や財産分与の名義変更を自分でするのはおすすめしない

売買や離婚での財産分与の場合には、自分で不動産の名義変更をすることはおすすめできません。

いずれも、万が一間違いあった際に相手方が再度の押印などに協力してくれるとは限らず、誤りがあれば取り返しのつかない事態となる可能性が高いからです。

そもそも、ローンを組んで行う場合の売買であれば、自分で名義変更手続きをすることを金融機関が認めてくれない可能性が高いでしょう。

相続や贈与は次の条件を満たせば自分でできる可能性がある

不動産の名義変更をする原因が相続や生前贈与である場合には、自分で名義変更を行うことも選択肢の一つです。

ただし、自分で不動産の名義変更を行うのは、次の条件をすべて満たす場合のみにしておくべきでしょう。

相続の場合には、相続争いが起きていない

相続の場合には、相続争いが起きてないことが条件の一つです。

相続争いが起きている中でなんとか話し合いをまとめたような場合には、せっかく捺印をもらうことができた書類に万が一誤りがあった場合、再度押印などに協力してもらうことができない可能性があるためです。

調べながら書類の作成や収集をすることが苦手ではない

不動産の名義変更には多くの書類が必要となるほか、メインの書類である登記申請書も自分で一から作成しなければなりません。

また、状況によって必要書類や登記申請書の書き方なども異なります。

そのため、一つひとつ調べたり確認したりしながら、書類の作成や収集をすることが必要です。

こうしたことが苦手であれば、自分で不動産の名義変更を進めることはおすすめできません。

平日の日中に何度も時間を取ることができる

不動産の名義変更の手続き先は、その不動産の所在地を管轄する法務局です。

自分で手続きを行う場合には、申請の際のみならず、事前の相談や事後の修正などで何度か法務局へ出向く必要が生じる可能性が高いでしょう。

また、必要書類の多くは市区町村役場で取得する必要がありますが、市区町村役場も原則として平日の日中のみの開庁です。

夜間や土日に特別に開いていることもありますが、すべての市区町村役場で実施しているわけではありません。

そのため、平日の日中に何度も自由な時間を取ることができることが、自分で不動産の名義変更をする一つの条件となります。

不動産の名義変更を急いでいない

自分で不動産の名義変更をする場合には、専門家へ依頼した場合と比べて完了までに時間がかかりやすいといえます。

なぜなら、自分で行う場合には一つずつ調べながら進めていく必要があるほか、申請後も修正が必要になる可能性が高いからです。

こうしたことから、たとえば相続登記の直後に売却を控えている場合など不動産の名義変更を急いでいる場合には、無理に自分で名義変更をすることはおすすめできません。

専門家への相談を必要としていない

不動産の名義変更をするにあたって、専門家へ相談したい場合があるかと思います。

たとえば、亡くなった父名義の自宅不動産を、母名義にすべきか、長男である自分名義にすべきかなどです。

このような登記の前提となる質問には、法務局では原則として回答してくれません。

そのため、専門家の助言を必要とする場合には、不動産の名義変更自体を専門家へ依頼するべきでしょう。

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不動産の名義変更をする流れ:贈与の場合

ここからは、不動産の名義変更をするまでの流れについて解説します。

生前贈与を原因として不動産の名義変更をする場合の流れは次のとおりです。

贈与で不動産の名義変更する流れ
  • 当事者間で贈与の内容を決める
  • 必要書類を準備する
  • 登記を申請する

当事者間で贈与の内容を決める

初めに、贈与の内容を当事者同士で決めていきます。

決めるべきこととしては、贈与の対象となる財産や贈与のタイミングなどです。

不動産を生前贈与した場合には、原則として不動産をもらった人に対して贈与税が課税されます。

不動産の贈与では贈与税が非常に高額になる可能性が高いため、贈与税についても確認しておくと良いでしょう。

要件を満たして特例の適用を受けることができれば、贈与税を大幅に軽減できる可能性もあります。

そのため、税務署や税務申告を依頼する予定の税理士へあらかじめ相談することをおすすめします。

必要書類を準備する

贈与の内容が決まったら、不動産の名義変更に必要となる書類を準備します。

贈与での名義変更の場合、一般的に必要となる書類は次のとおりです。

一般的な必要書類
  • 登記申請書
  • 贈与契約書
  • 登記識別情報
  • 贈与者の印鑑証明書
  • 受贈者の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明書

ただし、状況によってはこれら以外の書類が必要となることがありますので、事前に法務局の登記相談を利用して確認してもらうと良いでしょう。

登記申請書

登記申請書は、不動産の名義変更のメインとなる書類です。

穴埋め形式ではなく、原則として一から作成しなければなりません。

法務局のホームページに記載例が掲載されていますので、これを参考に作成すると良いでしょう。

贈与契約書

贈与契約書とは、贈与についてあげた人(贈与者)ともらった人(受贈者)とで交わした契約書です。

形式に特別な決まりはありませんが、最低限、次の事項は明記する必要があります。

登記識別情報

登記識別情報とは、贈与者がその不動産を取得した際に発行される、数字や符号の組合せからなる12桁のパスワードのことです。

登記識別情報は平成17年の不動産登記法の改正から発行されるようになった書類ですので、これ以前から不動産を持っていた場合には登記識別情報は発行されていません。

この場合には、登記識別情報ではなく権利書を提出します。

贈与者の印鑑証明書

贈与者の印鑑証明書が必要です。

これは、発行後3ヶ月以内のものでなければなりません。

受贈者の住民票

受贈者の住民票を1通提出します。

不動産の固定資産評価証明書

不動産の名義変更をする際には、法務局に登録免許税を納めなければなりません。

登録免許税は不動産の固定資産税評価額をもとに計算するため、不動産の固定資産税評価額を証明する固定資産税評価証明書が必要です。

固定資産税評価証明書は、不動産の所在地を管轄する市区町村役場で取得します。

登記を申請する

書類の準備ができたら、登記を申請します。

登記の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。

どこの法務局でも良いわけではありませんので、事前に管轄を確認しておきましょう。

登記の申請方法には、次の3つがあります。

このうち、オンラインでの申請はシステムの事前準備などに手間がかかるため、自分の登記を数回程度申請する程度であればおすすめできません。

慣れていない場合には、法務局の窓口へ持ち込んで申請すると良いでしょう。

軽微な不備であれば、その場で修正できる可能性があるためです。

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不動産の名義変更をする流れ:相続の場合

相続に伴い不動産の名義変更をする際の流れは次のとおりです。

相続で不動産の名義変更する流れ
  • 不動産の名義を取得する人を決める
  • 必要書類を準備する
  • 登記を申請する

不動産の名義を取得する人を決める

初めに、不動産の名義を取得する人を決めなければなりません。

不動産を取得する人を決める方法には、主に次の4つがあります。

不動産を取得する人を決める方法
  • 遺言
  • 遺産分割協議
  • 調停
  • 審判

遺言

遺言とは、亡くなった人(「被相続人」といいます)が生前に、財産を渡す相手などを指定しておくことです。

遺言が法律上有効となるために必要なルールは民法で定められており、手続きに使うためにはそのルールに則った遺言書でなければなりません。

有効な遺言書があり、その遺言書によって不動産の取得者が定められていた場合には、原則としてその遺言書の内容に従って不動産の取得者が決まります。

遺産分割協議

有効な遺言書がない場合や、遺言書があっても不動産の取得者が定められていなかった場合には、遺産分割協議で不動産の取得者を決めます。

遺産分割協議とは、相続人全員で行う遺産分けの話し合いのことです。

相続人全員が納得するのであれば必ずしも法定相続分で分ける必要はなく、たとえば長男や長女は一切相続せず被相続人の妻が全財産を相続するなど、偏った内容で分けても構いません。

ただし、遺産分割協議の成立には全員の同意が必要です。

多数決ではありませんので、注意しましょう。

一人でも納得しない相続人がいれば、遺産分割協議を成立させることはできません。

調停

当人同士で遺産分割協議が成立させられない場合には、調停へと移行します。

調停とは、調停委員立ち会いのもと、家庭裁判所で行う話し合いのことです。

あくまでも話し合いの場ですので、裁判所が分け方を決めてくれるわけではありません。

審判

調停を行っても遺産の分け方が決まらない場合には、審判へと移行します。

審判とは、裁判所が遺産の分け方を決める手続きです。

諸般の事情はある程度考慮されますが、原則として法定相続分に従って分割されることとなります。

必要書類を準備する

不動産を取得する人が決まったら、必要書類を準備しましょう。

ここでは、遺産分割協議で不動産の取得者を決めた場合に、一般的に必要となる書類で解説します。

状況によってはこれら以外の書類が必要となることもありますので、ある程度書類がそろった段階で法務局の登記相談を利用して不足がないか確認してもらうと安心です。

一般的な必要書類
  • 登記申請書
  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本等
  • 被相続人の除票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 不動産の名義を取得する人の住民票
  • 不動産の固定資産税評価証明書

登記申請書

登記申請書とは、不動産の名義変更のメインとなる書類です。

原則として、登記申請書に記載をしたとおりに登記されますので、間違いのないよう正確に記載してください。

穴埋め形式ではなく原則として一から作成しなければなりませんが、法務局のホームページに記載例が掲載されていますので、これを参考に作成すると良いでしょう。

遺産分割協議書

遺産分割協議書とは、遺産分割協議の結果を記した書類です。

名義変更をする不動産を誰が取得することとなったのかが明確にわかるように作成します。

協議の内容に相続人全員が納得していることの証拠として、相続人全員が実印での捺印が必要です。

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書に押した印が実印であることの証明として、相続人全員の印鑑証明書が必要です。

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本等

被相続人の相続人を確定するために、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本が必要です。

それぞれ、被相続人がその時点で本籍をおいていた市区町村役場で取得します。

相続人が被相続人の兄弟姉妹や甥姪である場合には、これに加えて被相続人の両親それぞれの被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本も必要です。

被相続人の除票

被相続人と登記名義人とが同一の人物であることを示すために添付します。

被相続人の除票は、被相続人の最後の住所地を管轄する市区町村役場で取得します。

相続人全員の戸籍謄本

相続人が存命であることの確認のため、相続人全員の戸籍謄本を添付します。

不動産の名義を取得する人の住民票

不動産の新たな所有者となる人の情報を正しく登記するため、不動産の名義を取得する人の住民票が必要です。

不動産の固定資産税評価証明書

不動産の名義変更に際してかかる登録免許税の算定のために必要です。

固定資産税評価証明書は、不動産の所在地を管轄する市区町村役場で取得します。

窓口の名称は市区町村によって異なりますが、「税務課」や「固定資産課」などであることが多いでしょう。

登録免許税の計算方法は、後ほど解説します。

登記を申請する

必要な書類が揃ったら、法務局へ登記の申請をいます。

登記の申請先は、名義変更をしようとする不動産の所在地を管轄する法務局です。

登記申請の方法は贈与の手続きの流れでも解説したとおり3種類ありますが、可能な限りは窓口へ持ち込んで申請する方法をおすすめします。

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不動産の名義変更にかかる費用はいくら?

不動産の名義変更をする際には、登録免許税と必要書類を集める費用が必要です。

司法書士へ不動産の名義変更を依頼した場合にはこれとは別で司法書士報酬がかかるほか、場合によっては各種税金の対象となります。

不動産の名義変更にかかる費用
  • 司法書士報酬
  • 登録免許税
  • 書類取得にかかる費用
  • 各種税金

司法書士報酬

不動産の名義変更を依頼した場合の司法書士報酬は、一律で決まっているわけではありません。

司法書士報酬は自由化されており、それぞれの事務所が独自に報酬額や報酬の計算方法を定めているためです。

そのため、司法書士報酬を正確に知るためには、依頼を検討している司法書士事務所へ個別で見積もりを取る必要があります。

参考までに、相場としては5万円から10万円程度でしょう。

ただし、必要書類の作成や収集から依頼した場合には別途費用がかかる場合があるほか、名義変更をする不動産が複数ある場合には加算となる場合もあります。

司法書士報酬は事務所によって異なり、さらに個別事情に応じても異なることを知っておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義変更をする際に法務局に支払うべき税金です。

登録免許税の額は、不動産の名義変更が必要となった原因により異なり、原則としてそれぞれ次の計算式で算定します。

  • 相続:固定資産税評価額×1,000分の4
  • 贈与:固定資産税評価額×1,000分の20
  • 離婚にともなう財産分与:固定資産税評価額×1,000分の20
  • 売買:固定資産税評価額×1,000分の20(令和5年3月31日までは1,000分の15へ軽減)

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地である場合の登録免許税は、相続の場合は8万円、売買の場合は30万円、贈与や財産分与の場合には40万円です。

名義変更をしようとする不動産の固定資産税評価額が高額であれば登録免許税の額も高額となりますので、あらかじめどのくらいの登録免許税がかかるのかについても確認しておくべきでしょう。

なお、登録免許税は現金ではなく収入印紙で支払います。

法務局の中に収入印紙の購入窓口がありますので、登記を申請する際にその場で購入すれば差し支えありません。

収入印紙を購入する時間も考慮して、窓口が閉まるギリギリではなく、時間に余裕を持って出向くと良いでしょう。

書類取得にかかる費用

不動産の名義変更に必要な書類は名義変更の原因などによって異なるため、手続きの内容によってかかる費用も異なります。

参考までに、比較的必要書類の多い相続での名義変更の場合には、5,000円から1万円程度のことが多いでしょう。

相続人の数が多いほど、また被相続人の過去の転籍数が多いほど書類が増えるため、高くなる傾向にあります。

また、兄弟姉妹や甥姪が相続人である場合には必要書類がさらに増えるため、さらに1万円程度が追加でかかる可能性があります。

各種税金

不動産の名義変更にともなって、税金がかかる場合があります。

かかる可能性のある主な税金は、次のとおりです。

  • 相続税:相続財産の総額が相続税の基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)を超える場合にかかります。
  • 贈与税:原則として年間110万円を超える資産の贈与を受けた場合にかかります。
  • 譲渡所得税:不動産を売って儲けが出た場合などにかかります。

税金がかかるかどうか知りたい場合やどのくらいの税額になるのかが知りたい場合には、税務申告を依頼する予定の税理士か、管轄の税務署までご相談ください。

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まとめ

不動産の名義変更のうち贈与や相続によるものであれば、自分で行うことも不可能ではありません。

しかし、特に相続による場合には必要書類も非常に多く、すべてを自分で行うことは非常に大変です。

そこで、そうぞくドットコムでは、相続での不動産の名義変更に必要となる書類を、まとめて代行取得しています。

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2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。2021年、AGE technologiesへ入社。