【2021】土地の相続税の計算方法は?計算式を出しながら具体例を紹介

土地の相続税の計算 相続税
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略歴
立命館大学卒業2011年、税理士登録。税理士登録番号は118275。2012年 東京都港区益本公認会計士事務所(現税理士法人総和)にて資産税対策専任。2015年 千葉県税理士会登録。千葉県税理士会松戸支部広報部員。

将来の土地の相続に備えて事前にやっておきたいのが「相続税の計算」です。

土地を相続して相続税がかかる場合、納税資金に充てる現金や預金がなくて困ることがあります。

実際に相続が起きてから慌てないように、土地にかかる相続税がいくらなのか、あらかじめ計算して確認しておきましょう。

今回は、相続税の計算方法や土地の相続税評価額の求め方、相続税の節税方法について紹介します。

相続税とは

相続税とは

相続は一生に何度も経験するものではなく、これまでに相続を経験したことがない人や初めて相続を経験する人もいるはずです。

相続税とはどのような税金なのか、そもそもよく知らないという人もいることでしょう。

そこで、土地にかかる相続税の計算方法について触れる前に、まずは相続税が一体どんな税金なのか解説していきます。

遺産を相続すると相続税の課税対象になる

相続税は遺産を相続するときに課される税金で、遺産を相続する人が納める税金です。

相続税がかかる場合には、10ヶ月以内に申告や納税の手続きを終わらせる必要があります。

墓地など一部例外的に相続税がかからない財産がありますが、基本的には相続する遺産すべてが相続税の課税対象になると考えて良いでしょう。

現金や預金、土地や家など、亡くなった人が残した遺産は一つひとつ価格を計算して、すべて相続税の計算に含めなければなりません。

遺産を相続しても相続税がかからない場合がある

遺産を相続すると、常に相続税がかかるわけではなく、相続税がかからない場合があります。

そもそも遺産は、遺族の生活の支えとなるケースも多く、遺族に対する配慮が必要です。

そのため、遺産が少額の場合など、一定の場合には相続税がかからないことになっています。

たとえば、相続する遺産の金額が基礎控除額以下の場合は、相続税はかかりません。

相続税の基礎控除額
  • 相続税の基礎控除額=3,000万円 + 600万円×(法定相続人の数)

遺産額が基礎控除額以下であれば、相続税の申告手続きは不要です。

仮に遺産に土地が含まれる場合でも、遺産の総額が基礎控除額以下であれば、相続税はかからず申告や納税の手続きをする必要はありません。

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土地の相続税の計算方法

土地の相続税の計算方法

相続税は次の順序で計算します。

相続税の計算方法
  1. 遺産の総額を求める
  2. 基礎控除額を引く
  3. 相続税の総額を求める
  4. 各相続人の相続税額を求める

ここでは、親が遺した財産である土地3,000万円と預金2,000万円を、子である兄弟2人が相続するケースについて、相続税がいくらになるか計算していきます。

遺産の総額を求める

相続税を計算するにあたり、最初に遺産の総額を求める必要があります。

相続財産調査を行って、亡くなった人が所有していた財産をすべて把握しなければなりません。

今回の事例では、遺産に含まれる財産は土地と預金なので、遺産の総額は次のように計算できます。

  • 遺産の総額 = 土地3,000万円 + 預金2,000万円 =5,000万円

基礎控除額を引く

相続税の計算では、遺産の総額に税率をかけるわけではありません。

遺産額から基礎控除額を引いて求めた額(課税遺産総額)に税率をかけ合わせます。

今回の事例では、遺産を相続する人が子2人なので、基礎控除額は4,200万円です。

  • 基礎控除額 = 3,000万円 +600万円 × 2人 = 4,200万円

そのため、課税遺産総額は次のように計算できます。

  • 課税遺産総額 = 遺産額5,000万円 - 基礎控除額4,200万円 = 800万円

相続税の総額を求める

次に、相続税の総額を計算します。

相続税の総額は、各相続人が法定相続分に応じて遺産を相続した場合にかかる相続税の合計額です。

法定相続分とは、各相続人が相続できる遺産の割合の目安として法律で規定された割合で、子2人が相続人の場合の法定相続分は2分の1ずつになります。

  • 兄の法定相続分 = 800万円 × 1/2 = 400万円
  • 弟の法定相続分 = 800万円 × 1/2 = 400万円

そして、相続税の税率は法定相続分の金額に応じて決まり、法定相続分の金額が大きいほど税率が高くなります。

たとえば、今回の事例のように法定相続分が400万円であれば、相続税の税率は10%です。

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

参照元:国税庁ホームページ

兄弟それぞれの法定相続分に税率をかけて合計すると、相続税の総額は次のように求められます。

  • 相続税の総額 = 400万円×10% + 400万円×10% = 80万円

各相続人の相続税額を求める

最後に、相続税の総額80万円を、兄弟それぞれの実際の遺産の相続割合に応じて配分して、各相続人の相続税額を計算します。

たとえば、遺産のうち土地3,000万円を兄が、預金2,000万円を弟が相続したとしましょう。

この場合、遺産の相続割合は兄が60%、弟が40%で、それぞれの相続税額は次のように計算できます。

  • 兄の相続税額 = 80万円 × 60% = 48万円
  • 弟の相続税額 = 80万円 × 40% = 32万円

土地の相続税評価額の求め方は2種類

土地の相続税評価額の求め方は2種類

先ほどの相続税の計算事例では、土地の価格に関しては3,000万円と前提を置いた上で計算しました。

しかし、実際の相続では、そもそも土地の価格をどのように求めるのかが問題となります。

相続税の計算で使う財産の価格は相続税評価額と呼ばれる価格で、一般的に市場で取引されるときの価格とは異なる価格です。

そして、土地の相続税評価額の求め方には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があり、その土地にどちらの方式が適用されるかは、次のサイトで確認ができます。

ここでは、路線価方式が適用される土地と倍率方式が適用される土地で、それぞれどのように価格を計算するのか紹介していきます。

路線価方式

路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額のことです。

路線価が設定されている地域では、路線価方式によって土地の相続税評価額を求めます。

路線価方式における土地の価格は、路線価に土地の面積をかけ合わせて、さらにその土地の形状等に応じた補正率をかけて求めた金額です。

たとえば、路線価が300千円で土地の面積が180㎡、補正が特にない土地であれば、土地の相続税評価額は54,000千円(=300千円×180㎡)と計算できます。

路線価は上記の国税庁HPに掲載されているので、自分の持っている土地の路線価が一体いくらなのか、確認してみましょう。

倍率方式

倍率方式は、路線価が定められていない地域で使われる方式です。

倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。

固定資産税評価額については、市区町村役場などで確認ができます。

たとえば、土地の固定資産税評価額が2,000万円で倍率が1.2であれば、相続税評価額は2,400万円(=2,000万円×1.2)です。

倍率は、路線価図・評価倍率表に掲載されているので、自分の持っている土地の倍率が一体いくらなのか、確認してみましょう。

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【ケース別】土地の相続税評価額の計算方法

【ケース別】土地の相続税評価額の計算方法

土地の相続税評価額の計算で基本となる考え方は、先ほど紹介した「路線価方式」と「倍率方式」の2つです。

ただし、どのような土地であっても、まったく同じように相続税評価額を計算するわけではありません。

その土地が更地なのか土地の上に建物が建っているのかなど、土地の状況によって相続税評価額の計算の仕方が変わる場合があります。

ここでは次の4つのケースに分けて、それぞれ相続税評価額を計算する際におさえるべきポイントを解説していきます。

  • 更地の場合
  • 自宅が建っている場合
  • アパートやマンションが建っている場合
  • 貸駐車場として使っている場合

更地の場合

土地の上に何もない更地の場合は、路線価方式や倍率方式によって相続税評価額を計算します。

土地の上に自宅などが建っている場合に使えることがある小規模宅地等の特例は、更地の場合には使えません。

小規模宅地等の特例とは、居住用や事業用の土地を相続する際、一定の要件を満たすと土地の価格を最大80%減額できる特例制度です。

更地の場合は、この特例が使えて土地の評価額を減額できるわけではないため、土地の価格は高くなりがちになります。

相続人が払う相続税を少しでも減らしたい場合は、土地の上にアパートを建てて小規模宅地等の特例の要件を満たすようにするなど、何らかの対策が必要です。

もちろん、更地で相続すれば土地をどう使うか相続人が決めやすくなるため、土地をどのように活用するか相続人に自由に決めてもらいたい場合は、更地で相続しても良いでしょう。

自宅が建っている場合

相続する土地の上に自宅が建っていて、亡くなった人の家族が土地と自宅を相続する場合、小規模宅地等の特例が使えることがあります。

たとえば、亡くなった人が所有していた自宅を配偶者が相続するケースでは、面積が330㎡までの土地であれば価格を80%減額してから相続税を計算できます。

仮に5,000万円の土地を相続する場合でも、相続税の計算に含める金額は8割減額後の1,000万円です。

高額な財産である土地を相続する場合であっても、小規模宅地等の特例を使えれば相続税がかからずに済むことがあります。

なお、小規模宅地等の特例を使える要件は、土地を相続する人が配偶者・同居の親族・同居していない親族なのかによって異なります。

特例を使うための要件は次の記事で詳しく解説しているので、気になる方は次の記事もぜひ参考にしてみてください。

アパートやマンションが建っている場合

相続する土地の上にアパートやマンションが建っている場合、土地の相続税評価額を計算するときに借地権や借家権が考慮されます。

借地権や借家権は土地や建物を借りて使う権利のことで、他人が借りて使っている点が考慮される分、土地の相続税評価額がその他のケースに比べて一般的に低くなります。

これが、アパートやマンションを建てて相続すると相続税の節税対策になると言われる理由です。

更地で相続せずアパートやマンションを生前に建てて相続すれば、相続税を節税できて相続人の税負担を軽減でき、また相続人は家賃収入を得られて収入を確保できます。

もちろん、賃貸経営を行う大変さや空室による損失リスクなどはありますが、節税効果のメリットが大きいと思う場合には、賃貸物件を建ててから相続すると良いでしょう。

貸駐車場として使っている場合

貸駐車場として使っている土地を相続する場合も、小規模宅地等の特例を使えて相続税評価額が低くなり節税になる場合があります。

小規模宅地等の特例が適用できる貸付事業用宅地に該当した場合、土地の価格を減額できる面積は200㎡までで減額率は50%です。

仮に5,000万円の土地を相続する場合でも、50%減額できれば2,500万円分にしか相続税はかかりません。

なお、小規模宅地等の特例の対象となるのは、土地の上に構築物等がある場合です。

舗装も何もされていない青空駐車場の場合は、一般的に特例の対象にはならず、相続税を計算する際に減額はできません。

特例の対象になるのは、アスファルト舗装がされている駐車場です。

そのため、青空駐車場を持っていて将来家族に相続させる予定の場合は、あらかじめアスファルト舗装などを行って相続税の節税対策をしておくと良いでしょう。

土地にかかる相続税を減らす方法

土地にかかる相続税を減らす方法

生前に対策をしておけば、土地を相続するときにかかる相続税を減らせる場合があります。

相続人が払う相続税が減れば、納税後に相続人の手元に残る遺産額が実質的に増えることになるので、できる限りの節税対策を生前にやっておきたいところです。

ここでは、土地にかかる相続税を減らす方法として、次の3つの方法を紹介します。

土地にかかる相続税を減らす方法
  • 相続税の配偶者控除を使う
  • 小規模宅地等の特例を使う
  • 土地を生前に贈与する

相続税の配偶者控除を使う

配偶者が遺産を相続する場合、少なくとも1億6千万円の遺産額まで相続税がかかりません。

相続税の配偶者控除と呼ばれる特例制度で、土地のような高額な財産が遺産に含まれる場合においても、配偶者が相続すれば相続税がかからずに済む場合が多くなります。

自分が死んだ後に配偶者が土地を相続すれば住む場所に困らずに済み、また相続税の配偶者控除によって相続税がかからなければ納税資金の準備で困ることもありません。

なお、配偶者控除の適用を受けるためには相続税の申告手続きが必要になります。

控除を使った結果として税金がゼロになる場合でも申告は必要なので、土地を相続する配偶者は相続開始後に忘れずに手続きを行いましょう。

小規模宅地等の特例を使う

すでに紹介しましたが、居住用や事業用の土地を家族が相続する場合、一定の要件を満たすと土地の相続税評価額を計算するときに50%や80%価格を減額できます。

小規模宅地等の特例を使える人の要件は細かく決まっていますが、適用できると節税効果が非常に大きい特例制度です。

たとえば、故人が住んでいた土地を同居の親族が相続する場合は、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していることが、特例を使うための要件になります。

故人が住んでいた土地を配偶者が相続する場合は小規模宅地等の特例を使うことができ、申告期限までに有していることといった要件はありません。

また、アパート経営などを行っている貸付事業用の土地の場合は、その貸付事業を相続人が引継ぎ、相続税の申告期限までその事業を行っていることが要件になります。

土地を生前に贈与する

生前贈与は相続税の節税対策としてよく使われる方法の一つです。

生前に財産を贈与しておけば、その人が亡くなったときに相続する遺産が少なくなって相続税を減らすことができます。

ただし、生前に土地を贈与すると贈与税がかかることがある点に注意が必要です。

配偶者に居住用の不動産を贈与する場合は、2,000万円の贈与まで贈与税がかからない特例を使える場合がありますが、その他の場合は贈与税の負担が大きくなることがあります。

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土地の相続税を計算するときの注意点

土地の相続税を計算するときの注意点

相続放棄をした人がいる場合や3年以内に生前贈与を受けた人がいる場合、土地にかかる相続税の計算を間違えやすいので注意が必要です。

ここでは、相続税を計算する際にどのような点に注意すべきなのか、解説していきます。

相続放棄をした人がいる場合

相続放棄とは、遺産の相続権を法的に放棄することです。

何らかの理由で遺産を相続したくない場合、3ヶ月以内に裁判所で相続放棄の手続きをすれば遺産を相続せずに済みます。

相続放棄をする場合とは、たとえば次のようなケースです。

相続放棄を検討すべきケース
  • 亡くなった方に借金があり、相続人が借金を相続したくない場合
  • 土地や家を相続しても使い道がなく相続しても困る場合

相続放棄をした人は最初から相続人ではなかった扱いになるため、遺産の分け方を話し合う遺産分割協議の対象者には含まれません。

しかし、相続税の基礎控除額を計算する際の「法定相続人の数」には、相続放棄をした人を含めて計算します。

たとえば、元々の相続人が兄弟2人で、弟が相続放棄をして兄だけが遺産を相続する場合でも、基礎控除額は1人で計算して3,600万円になるのではなく2人で計算した4,200万円です。

また、相続人が死亡保険金や死亡退職金を受け取った場合、500万円に法定相続人の数をかけた額まで相続税がかかりません。

500万円にかける法定相続人の数にも相続放棄をした人が含まれます。

3年以内に生前贈与を受けた相続人がいる場合

先ほど、生前に財産を贈与すれば相続財産が減って相続税の節税対策になると紹介しました。

しかし、相続開始前3年以内に相続人に贈与した財産には、相続税が課されることになっています。

そのため、亡くなる直前に土地などの財産を贈与しても、相続税を免れることはできません。

そもそも亡くなる直前に財産を贈与して簡単に相続税を回避できてしまうと、生前に贈与した人としなかった人の間で不公平が生じてしまいます。

これでは課税の公平性という観点から問題があるため、3年以内の贈与は相続税がかかることになっているのです。

そのため、亡くなる前3年以内に土地の贈与を受けた相続人がいる場合は、相続税の計算で土地の価格を忘れずに含めるようにしてください。

なお、相続税の計算で含める土地の価格は贈与された当時の価格です。

また、贈与したときに贈与税がかかっている場合は相続税額から差し引くため、贈与税と相続税が二重にかかる心配はありません。

土地にかかる相続税の節税を考えるときのポイント

土地にかかる相続税の節税を考えるときのポイント

相続税の節税を意識したつもりでも、実は税負担が増えてしまうケースがあります。

また、節税対策だけを意識して相続トラブル対策が疎かになり、争族になってしまい困る場合もあるため注意が必要です。

生前贈与や相続税の特例制度をうまく活用すれば相続税の節税になる点はさきほど紹介しましたが、節税対策を考えるときには次の点も意識するようにしましょう。

土地にかかる相続税の節税を考えるときのポイント
  • 1次相続だけでなく2次相続も含めて考える
  • 相続税の節税以外の要素も考慮に入れる

1次相続だけでなく2次相続も含めて考える

たとえば、夫が亡くなったときに、妻と子の2人が相続人になって土地3,000万円と預金2,000万円を相続するケースを考えてみましょう。

まず、夫から妻・子への相続(1次相続)だけを考えて相続税の節税対策をするのであれば、遺産すべてを妻が相続するのが良いことになります。

妻が遺産を相続する場合には、配偶者控除によって1億6千万円の遺産まで相続税はかからないため、土地3,000万円・預金2,000万円すべてを妻が相続すれば相続税はかかりません。

逆に、妻がすべての遺産を相続するのではなく、たとえば妻が土地3,000万円を、子が預金2,000万円を相続するケースでは、子に32万円の相続税がかかってしまいます。

しかし、妻が亡くなったときに子が遺産を相続する2次相続まで考慮に入れると、話が変わってくるのです。

一次相続で妻がすべての遺産5,000万円を相続して、子が2次相続でその財産を相続すると、(特例制度を使わないケースであれば)160万円の相続税がかかってしまいます。

最初の一次相続では相続税はかからなくても、次の二次相続まで含めて考えると、2回の相続の合計で160万円の相続税がかかるということです。

一方で、一次相続で妻が土地3,000万円を、子が預金2,000万円を相続して、2次相続で土地3,000万円を妻から子へ相続する場合は、二次相続で相続税はかかりません。

二次相続の遺産額3,000万円は基礎控除額3,600万円以下であり、相続税がかからずに済みます。

つまり、このケースでは一次相続と二次相続の合計でかかる相続税は32万円であり、160万円かかるケースよりも少ないということです。

このように、一次相続である程度の相続税を払うほうが、一次相続と二次相続の合計では寧ろ節税になる場合があるので、節税対策を考えるときには二次相続まで含めて考慮に入れるようにしましょう。

相続税の節税以外の要素も考慮に入れる

たとえば、現金で相続するよりも土地を購入してアパートを建てたほうが節税になると考えて土地を購入したケースを考えてみましょう。

先ほど紹介したように、土地の上にアパートなどが建っていれば確かに相続税の節税になる場合があります。

しかし、たとえば土地やアパートを誰が相続するのかを巡って相続人の間で争いになってしまっては問題です。

不動産は分割が難しい財産であり、誰が相続するかで揉めやすい点に注意しなければなりません。

節税よりも相続トラブルの回避を優先するのであれば、土地は購入せずに分割しやすい現金のまま相続するほうが良いという場合もあります。

相続税の節税対策が相続トラブルの原因になっては問題なので、相続対策を考える場合には節税以外の視点にも目を向けるようにしましょう。

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まとめ

土地にかかる相続税の概算額だけでも事前に計算して把握しておけば、将来の相続に備えて納税資金の準備を進めやすくなります。

ご自身が所有している土地に適用されるのが路線価方式と倍率方式のどちらなのか、国税庁ホームページで確認した上で実際に相続税額を計算してみると良いでしょう。

また、相続税の特例制度をうまく使えば土地にかかる税金を減らせる場合があるので、生前に相続税の節税対策をしておくことをおすすめします。

遺産を相続する家族が払う相続税を減らせれば、納税後に家族の手元に残る財産が実質的に増えることになるので、相続税の節税対策をしっかりと行っておきましょう。

この記事を監修した専門家は、
略歴
立命館大学卒業2011年、税理士登録。税理士登録番号は118275。2012年 東京都港区益本公認会計士事務所(現税理士法人総和)にて資産税対策専任。2015年 千葉県税理士会登録。千葉県税理士会松戸支部広報部員。