【2025年度 最新版】土地の名義変更のやり方｜手続きや費用、親から子への注意点を解説

この記事を監修した専門家は、

司法書士 呉村成信

2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。

相続や離婚、売買などのタイミングで土地の所有者が変わる際は「土地の名義変更」が必要になります。

ほとんどの方は経験したことがない手続きなので、「やり方がわからない」という人が大半でしょう。

この記事では、はじめて土地の名義変更をする人の為に、必要な情報をわかりやすく解説していきます。

土地の名義変更とは

まずは土地の名義変更について簡単に説明します。

土地の所有者を変える手続き

土地の名義変更とはその名の通り「土地の所有者を変更する手続き」のことをいいます。

車や家、家具など何にでも当てはまりますが、基本的にすべてのものには所有者がいます。

所有者は自身が所有するものを排他的に支配できる権利を持っています。

他人の家や土地に無断で立ち入ったり、物を置いたりしてはいけないのはそのためです。

「元々は親、もしくは他人の土地を自分の物にするとき」もしくは「元々は自分の土地を他人のものにするとき」は土地の名義変更をする必要があります。

土地の名義は法務局で管理している

土地の名義は法務局が管理しています。個人個人が「ここは私の土地です」などと勝手に主張しても認められるものではありません。
法務局とは…法務省の地方組織の一つ。登記、戸籍、国籍の管理や、国の利益に関係のある
訟務事務などを行っている。

なんだか難しいような気もしますが、「土地の所有者は法務局が管理していて、土地の名義人を変更する際には法務局で手続きし、認められなければいけない」とだけ理解できていれば問題はありません。

法務局は各都道府県に複数あります。

「名義変更をする土地の管轄にある法務局」で手続きをすることになるので、まずは法務局のホームページを見て、所在地を確認しておきましょう。

2024年4月から相続時の土地の名義変更が義務化に

これまで土地の名義変更はこれまでは義務化されていませんでしたが、2024年4月1日から「相続時の名義変更は義務化」となります。

これには「空き家や空き地、所有者不明の不動産などの増加による、不動産の取引や都市開発の妨げ」などの理由があるようです。

令和６年４月１日から、相続登記の申請が義務化されます。

(1)相続（遺言も含みます。）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
(2)遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、相続登記をしなければなりません。

なお、令和６年４月１日より以前に相続が開始している場合も、３年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。不動産を相続したら、お早めに登記の申請をしましょう。

【引用：東京法務局】

つまり、2024年以降は「相続をしてから3年以内」「すでに親族が 亡くなり、相続が済んでいる方も3年以内」に土地の名義変更をする必要があります。

土地の名義変更が必要なケース

土地の売買をした

土地の売買を行った場合、名義変更は必ず行うようにしましょう。
口約束等や契約書のみで土地の売買が成立したとしても、登記上の持ち主は元所有者のままになっています。
日常生活に例えると「買い物でお金は払ったのに、商品は受け取っていない」ような状況ともいえます。
詐欺などのトラブルに発展するケースもありますので、法務局での名義変更までワンセットで行うようにしましょう。

土地の持ち主が亡くなって相続をした

土地の所有者が亡くなった際に、土地を相続した人の名義に変更することを「相続登記」と呼びます。
先ほど説明した通り、2024年4月から土地の所有者が亡くなった場合の名義変更は義務化となっています。
「すでに名義人が亡くなっているが、今まで相続登記をしてこなかった方」も含めて、必ず3年以内に手続きをする必要があります。

土地を贈与された

土地の売買と同じく、土地の所有者が他者に贈与をした場合も必ず名義変更を行いましょう。

贈与契約書のような書類を用意したとしても、法務局で登記上の名義を変更しなければ、登記上の所有者は贈与者(贈与した側)のままです。
このようなケースですと、贈与した側は固定資産税などの税金を負担し続けることになります。

贈与が済んだら速やかに名義変更をしましょう。

離婚時の財産分与で土地を分け合った

夫婦が離婚する際、夫婦で築いた財産を分け合うことを「財産分与」と呼びます。
離婚時に分与されるのは現金だけではありません。
夫婦の話し合いの結果、「夫名義で購入した土地を妻に分与する」などの場合も法務局できちんと手続きをしましょう。

贈与のケースと同じように、きちんと名義変更をしないと、「土地の名義人ではないのに税金の支払いが発生する」などの問題が起こります。

土地の名義変更をしなかった場合のリスク

「誰にも迷惑をかけないし、名義変更なんてしなくていいのでは？」と思う方もいるでしょう。
ここでは、土地の名義変更をしなかった場合のリスクを紹介します。

自分の土地ではないので売却できない

「新たに土地を手に入れて、それを売却したり、貸出したりしようとしている場合」、名義変更をしていない状態では、そういったアクションを起こすことが困難になります。
土地を「渡した側」と「受け取った側」がお互い納得していても、登記上はまだ「最初に渡した側」の所有物のままだからです。
「他人の物を勝手に売却したりしてはいけない」と考えれば当然でしょう。面倒ごとに発展する前に速やかに名義変更をするのがおすすめです。

自分の土地ではないので勝手に売却されてしまう

先ほどのケースとは逆で、「法務局で手続きをしていなかった結果、自分の所有物だったはずの土地を売却等されてしまう」というリスクが発生します。
例えばあなたが誰かから土地を購入するとしましょう。そのためにお金を支払います。
お互いが納得していれば問題ないように見えますが、登記上の名義は相手のままです。

つまり、後々になって相手が土地を売却してしまう可能性があります。
それ以外にも「土地を受け取るためのお金を支払ったのに、名義変更をしなかったために逃げられてしまった」などのような詐欺事件にも発展しかねません。

相続がきっかけでの名義変更ならそのような心配はありませんが、売買による名義の際は注意しなくてはなりません。

無駄な固定資産税や都市計画税などが発生するおそれがある

土地は所有しているだけで固定資産税や都市計画税などの税金が発生します。

あなたが「土地を渡す側」だった場合、きちんと名義変更をしないと無駄な税金の支払いをしなくてはならなくなります。
他人の税金を支払うのは本意ではありませんので、きちんと名義変更をしておく必要があります。

亡くなった親の土地を相続せず放置していると罰金のおそれも

先ほど「2024年4月1日以降は相続時の土地の名義変更は義務化」と説明しましたが、これを守らなかった場合、10万円以下の過料を科せられる可能性があります。

(1)相続によって不動産を得た相続人は3年以内に名義変更をしなければいけない
(2)遺産分割によって不動産を得た相続人は3年以内に名義変更をしなければいけない

(1)と(2)のいずれについても、正当な理由（※）なく義務に違反した場合は１０万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となります。

【引用：東京法務局】

相続時の土地の名義変更は面倒で「誰にも迷惑はかかっていない」と思うかもしれませんが、過料が科せられるリスクがあります。
また、長きに渡って相続登記されていない土地は、相続に関わる人数が多くなり、所有者の特定が困難になったり、いざ処分・売却したりしたいときにできない可能性があります。

3年の猶予がありますが、早めに名義変更に着手することをおすすめします。

土地の名義変更のやり方

それでは、「土地の名義変更のやり方」をそれぞれ説明していきます。

自分で申請する場合

最寄りの法務局で申請書類をもらう

まずは最寄りの法務局へ行き、「登記申請書」をはじめとした必要書類を用意しましょう。または、法務局のホームページからダウンロードすることが出来ます。

記入例も載っていますので参考にしてください。

【引用：法務局】

※こちらは相続の場合の登記申請書になります。

土地の名義変更に必要な書類を取得・作成する

次に、市役所で土地の名義変更に必要な書類を取得・作成しましょう。必要書類は「名義変更を行うことになったきっかけ(相続、離婚、贈与)」によって変わってきます。

主な必要書類については、後ほど紹介しますが、詳しく知りたい人は以下の記事を参考にしてください。

・【2025年版】土地の名義変更の必要書類は？ケースごとにわかりやすく解説

作成した書類を管轄の法務局に申請する

必要書類をすべて用意したら、それを法務局に提出、土地の名義変更の申請を行いましょう。
手続きはすぐに完了するわけではなく、法務局の審査に1〜2週間ほどかかります。

自分で名義変更する場合には、ここまでのステップをすべて行わなくてはなりません。

司法書士に依頼する場合

土地の名義変更手続きは司法書士に依頼できる

重要なポイントになりますが、土地の名義変更の専門家は「司法書士」です。
第三条　司法書士は、この法律の定めるところにより、他人の依頼を受けて、次に掲げる事務を行うことを業とする。

一　登記又は供託に関する手続について代理すること。
【引用：司法書士法】

司法書士法第三条にもある通り、土地の名義変更は司法書士に依頼することになります。
市役所や法務局は平日しか空いていませんし、そもそも手続きも簡単ではありません。

司法書士に依頼した場合、必要書類の取得や法務局への申請まですべてをお任せすることができます。

ネットで手続きする

お金をかけたくない、面談不要でリモートで完結させたい方におススメ

一方、ネットで土地の名義変更を受け付けているサービスもあります。

「そうぞくドットコム」では面談不要、市役所に書類を取りに行く必要もなく、パソコンやスマホだけで簡単に名義変更手続きが出来ます。

費用は、93,500円/税込がかかりますが、特徴的なのは「一律料金」で提供されている点です。不動産の数が何筆でも、相続人の数が何人でも、一律料金しかかからない点は、明朗会計で安心です。「申込前に対面での面談を実施したり、書類収集のために役所に行ったりするのが面倒に感じる」という方にはおすすめのサービスです。そうぞくドットコムはネットサービスですが、地方自治体や大手の金融機関等とも連携している点も安心材料です。

また、銀行口座の解約手続きも含まれるセットプラン（154,000円/税込）などもあり、不動産以外の相続手続きも手軽に済ませたい方はぜひご検討下さい。

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弁護士に相談する場合

相続トラブルで名義変更が進まない場合は弁護士へ

弁護士に依頼できるのは「土地の名義変更」だけではなく「相続手続きそのもの」になります。

法律で「遺産が受け取れる人(法定相続人)」というのは定められており、それぞれに最低限の取り分が保証されています(遺留分)。

極端な話ですが、誰かが勝手に遺産を持ち逃げしたり、「遺産は自分だけが受け取るべきだ」などと主張したりし始めたらトラブルになります。

これらを話し合い(協議)や裁判などで解決するのが弁護士です。相続争いを解決してからようやく土地の名義変更が可能になります。

土地の名義変更も対応可能な弁護士事務所もありますので一度相談してみるといいでしょう。

土地の名義変更にかかる費用

次に、土地の名義変更にかかる費用を説明します。

自分ですべての手続きを行うと比較的安く済ませることができます。

• 自分では手続きできそうにない、やり方がわからない
• 遺産分割の協議が進まないので相続できずに困っている
• 忙しくて手続きをする時間がない など

人によって状況は様々ですが、専門家に依頼して手続きを済ませてしまうという方法もあります。

そういった専門家に依頼した場合の費用もあわせて紹介します。

登録免許税：固定資産額の評価額×0.4~2%

相続登記を行う場合、「登録免許税」がかかってきます。登録免許税は自動で計算されるわけではありませんし、法務局の人が計算してくれるわけでもありません。

自分で金額を計算し、納付する必要があります。登録免許税の計算方法は以下の通りになります。

表をみてもらえばわかる通り、相続の場合のみ、登録免許税は少し安くなります。

固定資産評価額の計算方法は以下の記事でわかりやすく説明しています。

・土地の「相続税評価額」の調べ方・計算方法は？わかりやすく解説！

必要書類を集めるのにかかる費用：数千円程度

次に、法務局に提出する必要書類を集めるための費用です。市役所から取り寄せることになります。

各書類の取得費用はたいした金額ではありませんが、枚数が増えることで計数千円程度になります。例として、土地の名義変更に必要となる書類をあげてみます。

※すべて1通ずつ取得した場合の合計です。書類の取得にかかる費用は管轄する自治体(市役所)によっても異なり、複数取得することもありますので、あくまで参考程度にお考えください。

また、土地の名義変更に必要な書類は「相続」「売買」「生前贈与」などケースによって若干異なってきますので、もっと詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。

・【2025年版】土地の名義変更の必要書類は？ケースごとにわかりやすく解説

外部のサービスを利用した場合

土地の名義変更は必ずしも自分で行う必要はありません。外部に依頼することもできます。
ここでは、外部に依頼した場合の費用と受けられるサービスを説明します。

司法書士に依頼した場合

土地の名義変更を「司法書士」に依頼した場合、5〜10万円程度の費用がかかります。

これは司法書士事務所によっても費用が異なりますし、土地が多い場合や、土地の名義変更をすることになった理由によって変わってきます。

相続の場合、必要書類の量が多くなるため、売買等に比べると少し高くなる傾向にあります。

ネットで手続した場合

面談不要、ネット上で土地や不動産の名義変更ができるサービス「そうぞくドットコム」を利用した場合の費用は「一律8万5千円(Webからの資料請求)」となります。

司法書士に依頼した場合、自分で用意しなければならない書類が出てくるケースがありますが、そうぞくドットコムの場合、そういった手間も省くことできます。

• 土地や不動産が何件あっても
• 土地や不動産の価格がいくらでも
• 相続人が何人いても

どんな条件にも関わらず一律料金で依頼することができます。

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弁護士に依頼した場合

弁護士に依頼できるのは「遺産相続の手続きそのもの」になりますが、その場合の費用は以下のようになります。

※遺産の総額が高くなるとそれに合わせて弁護士費用も高くなる傾向にあります。
また、成功報酬に関してですが、これは「弁護士が代理人として相続の対応をした際、本人が得た経済的利益に応じて発生する費用のこと」を指します。

例えば、遺産分割協議などを弁護士に依頼した際、依頼人が得た利益が1000万円だったとします。
その場合、その1〜10％として、成功報酬は10〜100万円程度はかかる、と考えておきましょう。

土地の名義変更に必要な期間は約1ヶ月

土地の名義変更が比較的スムーズに行えた場合でも、手続きに必要な期間は約1ヶ月はかかります。相続関係が複雑だったり、不動産の数が多かったりする場合はさらに時間がかかると考えておきましょう。

必要書類の収集・作成(約2週間)

土地の名義変更に必要な書類の例は先ほど説明しましたが、法務局で必要書類を取得し、記入・作成しなければなりません。

また市役所でも多くの書類を取得しなければなりません。取得・記入・作成期間等をトータルすると2週間くらいはかかると考えておきましょう。

相続の場合：法定相続人全員の押印(約2週間)

相続がきっかけによる土地の名義変更であれば、別途「相続に関する書類」を用意しなければなりません。
また、法定相続人全員の承認や押印も必要となってきます。

法定相続人とは…亡くなった人から相続を受ける権利のある人
法定相続人は配偶者・親・子・兄弟など範囲が広いです。
そのため「遺産分割協議書」や「法定相続人全員の印鑑証明書」などの書類を用意するにはそれなりの手間がかかります。

以上のことから、相続の場合はさらに2週間くらいの期間を要する、と考えておきましょう。

法務局での審査(約1～2週間)

必要書類をすべて用意して法務局に提出しても、その場で土地の名義変更が完了するわけではありません。

法務局で審査が行われますが、これにも1～2週間はかかると考えておきましょう。

親から子へ土地の名義変更する際の注意点

親から子へ土地の名義変更をする際の注意点を説明します。

相続と生前贈与ではかかる税金が異なる

まず、相続と生前贈与ではかかる税金が異なってきます。

贈与税は贈与する財産(土地以外の財産も全て含めて)が年間110万円を超えると発生します。
相続税は相続財産の金額が最低でも3,600万円を超えるまでは発生しません。

「土地の値段が今後大きく跳ね上がる可能性(土地の価値が低いうちに生前贈与してしまった方がいい)」などの特別な事情がない限り、基本的には相続税の方が支払う金額は低く済みます。
「贈与税より相続税の方が1000万円以上安くなる」といったことも起こり得ますので、生前贈与をする際は要注意です。

相続と生前贈与の違いについて詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

・【比較】土地は「生前贈与」と「相続」のどちらが得なのか？

生前贈与の場合は贈与契約書を作成しなければならない

生前贈与をする際は、贈与契約書を作成しなければなりません。親から子への贈与であっても、口約束では危険です。

あとになって「言った・言わない」のトラブルになったり、他の法定相続人とのトラブルにも発展したりしかねないからです。

• 贈与を確実に約束し、履行するため
• 贈与があったことを証明するため
• 税務調査等の場面で贈与が行われたことをきちんと証明するため

上記のような理由で贈与契約書は作成した方がいいでしょう。

贈与契約書の書き方は以下の記事を参考にしてください。

・贈与契約書とは？現金・不動産・株式を贈与する場合の書き方

まとめ

今回は土地の名義変更について解説をしました。

重要なポイントをまとめます。

土地の名義変更は必要書類も多く、相続手続きや税金の納付等も関わってきますので、一般の方には難しい手続きだといえます。
ですので、簡単・確実な名義変更を望むのであれば、司法書士をはじめとした外部のサービスを活用することをおすすめします。

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この記事を監修した専門家は、

司法書士 呉村成信

2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。