土地や建物といった不動産を持っていた人が亡くなった場合には、原則としてその不動産の相続登記をしなければなりません。
相続登記とは、亡くなった人が持っていた不動産の名義を、相続人などの名義へ変更する手続きをいいます。この相続登記は自分で行うこともできる一方で、司法書士へ依頼することも可能です。
では、この相続登記を司法書士へ依頼した場合、司法書士報酬はどのくらいになるのでしょうか？この記事では、相続登記を依頼した場合における司法書士の報酬相場や自分で手続きできるかどうかといった点、そして報酬を抑える方法についてまでくわしく解説します。
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相続登記とは
相続登記とは、亡くなった人（「被相続人」といいます）名義となっている不動産を、相続人などの名義へと変える手続きです。土地や建物といった不動産の情報やその名義人の情報は、法務局に登記（登録）されています。
しかし、この名義人の情報は、名義人が亡くなったからといって勝手に書き換わるものではありません。法務局側はその名義人が亡くなったことや、その後誰が相続することになったのかなどの情報を持ち合わせていないためです。
そこで、不動産を相続した人が自ら（または司法書士へ依頼して）、名義を変えてくれるよう法務局へ申請しなければなりません。この手続きを、「相続登記」といいます。
相続登記は司法書士へ依頼しなくてもできる？
さて、相続登記を司法書士へ頼まずに、自分で行うことは可能なのでしょうか？
結論からお伝えすると、場合によっては自分で手続きをすることも不可能ではありません。
それでは、どのような場合であれば自分で手続きができるのか、具体的に解説していきましょう。
相続登記は司法書士に頼まなくてもできるのか
たまに勘違いをされている方もいるようですが、「相続登記を自分でやってはいけない」というような法律はありません。
仮に誰かに依頼するのであれば、依頼先は司法書士でなければなりませんが、自分で相続登記を行うことまで禁止されているわけではないのです。
ですので、法令上は、司法書士に頼まずに自分で相続登記をすることは認められています。
まずは、このことを知っておいてください。
自分で相続登記をするための最低条件
とはいえ、特に登記手続きの経験があったり、法律の知識があったりする場合ではない限り、相続登記を自分で行うことは簡単ではありません。
相続登記を自分で行うための最低限の条件としては、次の3つが挙げられます。
これの3つにすべて当てはまるのであれば、まずは自分で相続登記にチャレンジしてみるのも一つです。
- 相続人同士の関係が円満である
- 平日の日中に時間が取れる
- 正確な書類を作成できる
相続人同士の関係が円満である
自分で相続登記をしようとすると、慣れていないぶん時間がかかります。
相続人同士の関係が円満でなければ、ゆっくりと手続きをしている間に、他の相続人が、せっかくまとまった遺産分割協議や遺言書の内容とは違う形で、勝手に自分の法定相続分だけを登記してしまうかもしれません。
さらに、その持ち分を事情を知らない他者へ売却されてしまえば、取り戻すことは困難です。
このような事態となってしまうと非常に厄介ですので、相続人同士の関係が円満でない場合には、迷わず司法書士へ依頼するようにしましょう。
司法書士への報酬をケチって無理に自分で取り組んだ結果、弁護士報酬がかかったりトラブルで心労を感じてしまったりすれば、本末転倒となってしまいます。
平日の日中に時間が取れる
相続登記を自分で行うためには、通常、何度か法務局へ出向く必要があります。
事前相談のために出向き、また書類ができた段階でチェックをしてもらい、そして問題があれば修正をしてようやく申請ができ、さらに申請後に不備が見つかった場合には再度修正に出向く必要があるためです。
もちろん、修正事項が多ければ、出向く回数がさらに増えるかもしれません。
また、申請に必要な戸籍謄本や除籍謄本などといった添付書類の取得も、原則として平日の日中に市役所等へ出向いて取得する必要があります。
なお、必要書類は郵送でも取り寄せができるものが大半ですが、慣れてないとかなり手間取ってしまうでしょう。
また、郵送での書類の取り寄せの場合、その費用の支払いには「小為替」を使用することが多いですが、この小為替はゆうちょ銀行の窓口でしか購入できないため、やはり平日日中に動くことが必要です。
ですので、平日の日中に何度も時間が取れるということが、自分で相続登記をする最低条件の一つと言えます。
正確な書類を作成できる
法務局の担当官は、原則として1字1句丁寧には書き方を教えてくれません。
銀行の相続手続きでは、窓口で丁寧に付きっ切りで教えてくれることも少なくありませんが、法務局ではこのような手厚いサポートは期待しないほうが良いでしょう。
基本的には、法務局は必要書類を大まかに案内してくれたり、自分で調べて作成した内容をチェックしてくれたりという程度だと考えてください。
ですので、正確な書類を根気強く作成できない場合には、自分で相続登記をすることは難しいでしょう。
特に司法書士へ頼むべき場合
これら３つの最低条件を満たせば、簡単な相続登記であれば、書籍などを参照しながら自分で完了させることも不可能ではありません。
しかし、相続登記の中には、難易度の高いものや、急ぐべき場合、また、相続登記の前提として他の手続きが必要となるケースなどが存在します。
下記のような場合には、たとえ上の3つの条件にすべて当てはまっていたとしても、無理に自分で行わず、司法書士へ依頼されることをおすすめします。
- 不動産が自宅以外にも複数ある場合
- 他県など遠方に不動産がある場合
- 数次相続が起きている場合
- 遺産分割協議の内容などにつき相談を求めたい場合
- 不動産の売却を予定している場合
- 相続人が兄弟姉妹や甥姪である場合
- 相続人の中に認知症の人や未成年者などがいる場合
不動産が自宅以外にも複数ある場合
自宅不動産のみの手続きも十分大変ではあるのですが、亡くなった方が自宅以外にも複数の不動産を所有していた場合には、手続きはより大変です。
また、その物件が賃貸物件である場合などには、登記完了後に所有者が変わったことを物件を借りている人に通知しなければなりませんから、速やかに相続登記を済ませる必要があります。
ですので、自宅以外にも不動産を持っているような場合には、司法書士へ依頼された方が良いでしょう。
他県など遠方に不動産がある場合
法務局は、不動産の所在地ごとに管轄が分かれています。
申請自体は郵送でもできるものの、やはり事前の相談をする場合には、通常、その不動産の所在地を管轄する法務局へ直接出向かなければなりません。
そのため、相談へ出向くのが難しい遠方の法務局が管轄する地域へ不動産がある場合には、無理に自分で手続きをしようとせず、司法書士へ依頼された方がスムーズです。
数次相続が起きている場合
数次相続とは、相続が二段階以上で起きているケースを指します。
例えば、不動産の名義が、最近亡くなった父ではなく、数年前に亡くなった祖父のままになっている場合などです。
このような場合には、申請に必要な書類などが複雑になる傾向にありますので、無理に自分で行おうとせず、司法書士に依頼されることをおすすめします。
遺産分割協議の内容などにつき相談を求めたい場合
法務局は通常、遺産分割協議の内容についての相談には応じてくれません。
例えば、「亡くなった父の名義の自宅不動産を母名義にすべきか、子である自分の名義にすべきか」など、誰の名義にすべきかなどについて相談もしたい場合には、司法書士へ依頼しましょう。
不動産の売却を予定している場合
不動産の売却を予定している場合にも、最初から司法書士へ依頼されることをおすすめします。
売却を控えている場合には急いで登記すべきであることが多いことに加え、相続登記に際して登記の情報に問題がないか、この時点で確認をしてもらっておくとスムーズであるためです。
よくある登記の問題としては、ローンを返し終わったにもかかわらず抵当権が残ったままになっているといったものや、共有者の住所が古いままになっているというものなどがあり得ます。
売却をする際には通常、このままでは売却できませんので、売却の前に登記を綺麗にしておかなければなりません。
司法書士に相続登記を依頼することで、この辺りの問題にも気づいてもらいやすくなり、売却に先立って登記を綺麗にしておくことが可能となります。
相続人が兄弟姉妹や甥姪である場合
被相続人に子がない場合などには、被相続人の兄弟姉妹や甥姪が相続人となることがあります。
この場合には、子が相続人となる場合と比較して、相続登記に添付すべき書類が非常に多くなる傾向にあります。
ですので、相続人が兄弟姉妹や甥姪である場合にも、司法書士へ依頼したほうが良いでしょう。
相続人の中に認知症の人や未成年者などがいる場合
相続人の中に未成年者や認知症の人、行方不明の人がいる場合には、原則としてそのままでは手続きができず、遺産分割協議の前に成年後見人や特別代理人、不在者財産管理人を選任しなければなりません。
これらの手続きは家庭裁判所で行うのですが、これらも慣れていないと大変です。
司法書士は相続登記のほか、成年後見人や特別代理人、不在者財産管理人の選任の要否の相談や、これらの手続きのサポートもしてくれますので、相続人の中に認知症の人や未成年者、行方不明者がいる場合にも、司法書士へ依頼したほうが良いでしょう。
相続登記の司法書士報酬の相場は？
さて、それでは、相続登記を司法書士へ依頼した場合の報酬相場は、どのくらいなのでしょうか？
司法書士の報酬はどう決まる？
まず、司法書士の報酬は、法律で決まっているわけではありません。
それぞれの事務所が、事務所ごとに個別で報酬を定めています。
ですので、事務所によって報酬額や、報酬の計算方法が異なることは、大前提として知っておいてください。
相続登記の報酬は、基本報酬プラス追加報酬と定められていることが多いと言えます。
追加報酬が発生する場合は、例えば下記のような場合です。
- 相続人の数が多い場合
- 不動産の数が多い場合
- 数次相続が発生している場合
- 不動産が複数の管轄にある場合
- 戸籍謄本や除籍謄本などの取得も併せて依頼する場合
- 遺産分割協議書の作成も併せて依頼する場合
まずは、このことを知っておきましょう。
司法書士報酬の相場
相続登記に関する司法書士報酬の相場は、おおむね10万円前後です。
一般的に、インターネット上で広告をしている事務所の方が、報酬が安い傾向にあります。
これに、上記のようなケースに当てはまると、追加報酬が発生する場合があります。
繰り返しますが、報酬額や、どのような場合に追加報酬が必要となるのかといった計算方法は、事務所ごとに異なります。
ですので、具体的な報酬を知るためには、実際には依頼を検討されている事務所のホームページなどで報酬体系を確認したり、その事務所へ見積もりを取ったりする必要があることも覚えておきましょう。
司法書士の費用の内訳
相続登記手続きを司法書士に依頼した場合、どの程度の費用がかかるのでしょうか？主な費用と内訳は次のとおりです。
司法書士の報酬
先ほど紹介したように、相続登記に関する司法書士報酬の相場は、おおむね10万円前後です。これは、依頼先の事務所によって異なります。
登録免許税
相続登記をする際には、登録免許税という税金がかかります。これは、司法書士へ相続登記をする場合であっても、自分で相続登記をする場合であっても同様にかかる費用です。
相続登記の際の登録免許税額は、原則として次の式で算定されます。
- 登録免許税額（相続）＝不動産の固定資産税評価額×1,000分の4
※不動産の固定資産税評価額は1,000円未満切り捨て。登録免許税額は100円未満切り捨て、算出された額が1,000円未満となる場合には、1,000円。
たとえば、相続登記をしようとする不動産の固定資産税評価額が3,000万円である場合における登録免許税額は、12万円（＝3,000万円×4/1000）ということです。
その他実費
相続登記を申請するには、戸籍謄本や除籍謄本などさまざまな書類が必要です。これらの取得をするために、費用がかかります。
かかる費用は被相続人の生前の状況や相続人の数など状況によって異なりますが、おおむね5,000円から1万円程度となることが多いでしょう。ただし、被相続人の兄弟姉妹や甥姪が相続人となる場合には取得するべき書類も増える傾向にあるため、1万5,000円から2万円程度がかかることもあります。
相続登記の際に司法書士報酬以外にかかる費用
さて、相続登記にかかる費用は、司法書士報酬だけではありません。
中でも、次に紹介する「登録免許税」はかなり高額となることもありますので、注意が必要です。
ここでは、相続登記をするにあたって、司法書士報酬以外にかかる費用について紹介します。
- 相続登記の登録免許税
- 戸籍謄本や除籍謄本などの取得費用
相続登記の登録免許税
司法書士報酬のほかにかかる費用として比較的大きなものに「登録免許税」があります。
登録免許税とは、登記に際して法務局へ納めなければならない税金の一種です。
これは、自分で相続登記をした場合も、司法書士へ相続登記を依頼した場合も、同様にかかります。
自分で行なっても司法書士が行っても、この金額は変わりません。
登録免許税の額は法定されており、相続登記の場合には、その不動産の固定資産税評価額の1,000分の4が原則です。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の不動産であれば登録免許税は40,000円です。
また、固定資産税評価額が5,000万円の不動産であえば、20万円もの登録免許税がかかります。
場合によっては司法書士報酬よりも登録免許税の方が高いということもありますので、登録免許税についても知っておきましょう。
なお、登録免許税の計算の基準となる不動産の固定資産税評価額は、毎年4月から5月頃に、その不動産のある市町村役場から送付される固定資産税納付のための書類に同封されていますので、そこで確認をすることが可能です。
戸籍謄本や除籍謄本などの取得費用
司法書士報酬と登録免許税のほかにかかる費用としては、相続登記の添付書類である戸籍謄本や除籍謄本、原戸籍謄本などの取得費用が挙げられます。
これらの取得にかかる費用は相続関係により大きく異なるため、一概には言えない部分ではあります。
例えば、父親が亡くなり、その妻と子1名が相続人となるようなケースでは、5,000円前後となることが多いでしょう。
一方、兄弟姉妹や甥姪が相続人になる場合には、取得すべき書類が増えるため、この金額も増える傾向にあります。
司法書士の報酬を抑えるには？
それでは、この司法書士報酬を抑えるには、どのような方法があるのでしょうか？
ここでは、報酬を抑えることができる可能性のある方法を2つ紹介します。
- 相見積もりを取る
- 自分でできることを提案して交渉する
相見積もりを取る
相続登記にかかる司法書士報酬を抑えるための方法の1つに、相見積もりを取ることが挙げられます。
司法書士報酬は前述のとおり、事務所ごとに金額も計算方法も異なります。
つまり、例えば「不動産の数によって相続登記の報酬が高くなるが、相続人の数は10人までは報酬は変わらない」という事務所Aがある一方で、「相続人の数によって相続登記の報酬が高くなるが、不動産の数は10筆までは変わらない」という事務所Bがある可能性もあるわけです。
ですので、不動産は自宅不動産のみだが、相続人が多い、という人にとっては事務所Aの方が安くなる可能性がありますし、一方で、相続人は少ないが、不動産が多くあるという人にとっては、事務所Bの方が安くなる可能性が高いと言えます。
このように、どの事務所が高くてどの事務所が安いのかは、その人の状況により異なる場合が多いのです。
このあたりは事務所のホームページを見ただけでは分かりづらいことも多いので、実際に複数の事務所で見積もりを取ってみると良いでしょう。
複数の事務所で見積もりを取ることで、ご自身の状況のもとで計算した報酬額を比較することが可能となるためです。
ただし、登記の報酬を正確に見積もるためには、前提条件となる不動産の数や相続人の数を正確に把握する必要があります。
ですので、電話で「相続登記はいくら？」とだけを聞いても答えてもらえないことも多く、基本的には事務所へ出向くなどして必要な情報を開示する必要があるでしょう。
そのため、多くの事務所へやみくもに見積もりを取るのではなく、いくつかの事務所に絞ったうえで相見積もりを取ることをおすすめします。
自分でできることを提案して交渉する
相続登記にかかる司法書士報酬を抑えるためにできることとして、自分でできることを提案して交渉することが考えられます。
考えられる内容は、次の通りです。
- 他の相続人からの押印を自分で取り付ける
- 戸籍や除籍を自分で取得する
- 遺産分割協議書を自分で作成する
他の相続人からの押印を自分で取り付ける
相続登記の添付書類である遺産分割協議書は、相続人全員の押印が必要となります。
この遺産分割協議書への押印を、司法書士事務所からそれぞれの相続人宛に郵送したりするのではなく、依頼者が自分で他の相続人からも押印を取り付けることで、報酬が安くなる可能性があります。
ただし、この方法を取ったからと言って、必ずしも司法書士報酬が下がるわけではありません。
これで報酬が下がるのか、事前に司法書士へ確認された方が良いでしょう。
そもそも、最初から依頼者にて押印を取り付けることを前提としている事務所も少なくないためです。
戸籍や除籍を自分で取得する
相続登記に必要となる戸籍謄本や原戸籍謄本、除籍謄本、住民票の除票などの書類を自分で集め、事務所へ持ち込むことで、司法書士報酬が下げられる可能性があります。
しかし、この方法も、必ずしも報酬が下がるわけではありませんので、事前に事務所へ確認してください。
なぜなら、一般的にプロではない方が集めた戸籍などには、どうしても不備が発生する可能性が少なくないためです。
不備がないかどうかを確認したり、どこが不備なのかを説明して不備分を追加で取ってもらったりすることの方が、司法書士が独自で集めるよりも手間がかかってしまうこともあるので、特に報酬が下がらない可能性もあるのです。
遺産分割協議書を自分で作成する
相続登記の添付書類である「遺産分割協議書」を自分で作ることが考えられます。
ただし、この場合であっても、報酬が下がらないこともありますので、あらかじめ依頼先の司法書士事務所へ確認してください。
なぜなら、やはりプロではない人の作った遺産分割協議書は不備が多く、不備がないかどうかをしっかりと確認をしたり、不備があった際の修正事項を伝えたりすることの方が、司法書士がイチから書類を作成するよりも、むしろ手間がかかってしまうことが少なくないためです。
遺産分割協議書を問題なく作成するためにはやはり相続のルールや登記に必要な事項などについて専門的な知識が必要となり、それほど簡単なものではありません。
ですので、必ずしも報酬が下がるとは言い切れませんが、登記に使用できる遺産分割協議書を問題なく作成する自信がある場合には、交渉してみても良いかと思います。
不動産登記に関するよくある疑問
最後に、不動産登記に関するよくある疑問とその回答を紹介しましょう。
相続登記はいつまでにするべき？
相続登記は、いつまでにするべきなのでしょうか？
2022年12月末現在、相続登記に特に期限はありません。しかし、長期に渡って手続きを放置すれば、もともと相続人であった人が亡くなる「数次相続」が発生したり相続人が認知症になったりして、より手続きが大変となる可能性があります。
そのため、相続が発生したらできるだけすみやかに、相続登記を済ませておくと良いでしょう。
また、2024年4月1日以降は相続登記が義務となり、期限が設けられます。改正法の施行後は、原則として相続が起きてから3年以内に相続登記をしなければなりません。
相続登記をすると税金はかかる？
相続登記をすると、何か税金はかかるのでしょうか？関連する税金は、次のとおりです。
登録免許税
相続登記に際しては、登録免許税がかかります。登録免許税については上で解説していますので、そちらをご参照ください。
相続税
相続税とは、遺産総額などに対してかかる税金です。遺産総額などが次で算定する基礎控除額を超える場合には、相続税の対象となります。
- 相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
そのため、高額な不動産を相続した場合には、相続税の対象となる可能性が高いでしょう。ただし、相続税は相続登記をしたからといってかかるものでもなければ、相続登記を放置したからといって免れられるものでもありません。
固定資産税と都市計画税
固定資産税とは、毎年1月1日時点における不動産所有者に対してかかる税金です。また、不動産が市街化区域内にある場合には、これと併せて都市計画税もかかります。
相続登記をすると、翌年以降の固定資産税と都市計画税は、新たに所有者となった人に対して課税されます。
ただし、固定資産税などは、相続登記を放置したからといって免除されるものではありません。相続登記をしていない場合には、被相続人宛（もしくは、市区町村役場に届け出た相続人代表者宛）に固定資産税の納付書が送付され、原則として相続人全員が連帯して納付すべき義務が生じます。
まとめ
相続登記をイチから自分で行うハードルは、決して低いものではありません。また、司法書士報酬を下げることもあまり容易ではないことが、おわかりいただけたのではないでしょうか？
とはいえ、相続登記を行わず手続きを放置してしまうと、いざ手続きをしようとした際により面倒なことになる可能性もあります。なぜなら、遺産分割協議をしないうちに相続人が亡くなって次の相続（「数次相続」といいます）が発生してしまったり元気だった相続人が認知症になったりするリスクが高くなるためです。そのため、早い段階できちんと相続登記を済ませておいた方が良いでしょう。
そんなときに役に立つのが、当サイト「そうぞくドットコム不動産」です。当社AGE technologiesが提供するそうぞくドットコム不動産は、相続で発生した自宅や土地などの不動産の名義変更手続きを、Webを使って効率化するサービスです。
