土地を相続したものの、今後使用する予定がない場合もあるでしょう。そのような場合には、相続が起きてからできるだけすぐに売却すると、税金面でメリットが得られるかもしれません。
では、具体的にどのようなメリットがあり、どのような流れで行えば良いのでしょうか？今回は、相続した土地をすぐに売却すべき理由などについてくわしく解説します。
目次
相続した使わない土地をすぐ売却した方が良い理由
相続した財産の中に、今後使う予定のない土地がある場合もあるでしょう。
たとえば、亡くなった方（「被相続人」といいます）が晩年一人暮らしをされていて、被相続人の死亡により住んでいた家が空き家になった場合などです。
このような場合に、仮に土地を売却するのであれば、できるだけ早く売却したほうが良いといえます。
その理由は、次の2点です。
- 固定資産税の負担を避けるため
- 譲渡所得税の特例を受けるため
固定資産税の負担を避けるため
相続した土地をすぐに売却した方が良いとされる1つ目の理由は、固定資産税の負担を避けるためです。
固定資産税は、土地や建物といった不動産を所有し続けている限り課税される税金で、毎年1月1日時点の所有者に対して課されます。
そのため、土地や建物を長く持ち続けていれば、持ち続けている期間中は毎年固定資産税がかかってしまうのです。
必要な土地や建物であれば固定資産税の負担も受け入れやすいかと思いますが、使う予定もない不動産に対して固定資産税を払い続けることは避けたいと感じる方が多いことでしょう。
そのため、いずれ売却をする予定なのであれば、すぐに売却した方が得策なのです。
なお、土地や建物を故人名義のままで放置したからといって、固定資産税の負担を免れることができるわけではありません。
不動産が故人名義のままであれば、相続人が連帯して固定資産税を納付する義務を負います。
ただし、市区町村から直接それぞれの相続人に対して納税通知書が送付されるわけではなく、通常は代表者宛に全額分の納税通知書が送付されます。
譲渡所得税の特例を受けるため
相続した土地をすぐに売却すべきとされる理由の2つ目は、特例の適用を受けることによって譲渡所得税の負担を下げられる可能性があるためです。
譲渡所得税とは、土地などの資産を売却した際の「儲け」に対してかかる税金です。
譲渡所得税は、単純化していえば、土地を売却して得たお金からその土地を買った代金を引いた残りに対して課税されます。
相続が起きた後一定期間内に土地を売却することで、土地を買った代金に相続税の一部を加えて計算することができる特例などの適用が受けられるのです。
これについては、後ほど詳しく解説します。
相続した土地をすぐ売却しなくても良いケース
土地を相続したからといって、どのような場合でもすぐに売却した方が良いわけではありません。すぐに売却をする必要がない主なケースは次のとおりです。
その土地を引き続き使用する場合
相続した土地をその後も引き続き使用する場合には、あえて売却を検討する必要はないでしょう。
たとえば、自分や家族が引き続きその土地上の建物に住む場合や、事業で使用する場合、駐車場として使用する場合などが挙げられます。
その土地を貸す予定がある場合
相続した土地を貸す予定がある場合には、すぐに売却を検討する必要はありません。たとえば、土地のままで貸す場合や、土地上の建物を貸す場合などが考えられます。
その土地を将来使用する予定がある場合
今すぐにはその相続した土地を利用しないとしても、将来使用する予定がある場合には、あえて売却を検討する必要はないでしょう。
たとえば、今は同居している子どもなどが、将来その土地上に家を建てることを予定している場合などがあります。
相続した土地を売却するまでの流れ
相続した土地を売る場合、被相続人名義のままでは売却することができません。
亡くなった人はすでに土地の売却をする意思表示をすることはできず、売却するのは相続人などであるという実態に則して手続きをする必要があるためです。
ここでは、相続した土地を売却するまでの流れを解説します。
- 相続登記をする
- 土地の売却先を検討する
- 売却する
- 譲渡所得税の申告と納税をする
相続登記をする
亡くなった人が持っていた土地を売却するためには、まず相続登記を行わなければなりません。
制度上、故人の名義から直接、購入者の名義へと変えることはできないためです。
相続登記をするためには、次のような手順を踏む必要があります。
土地を取得する人を決める
はじめに、土地を取得する人を決めます。
土地の取得者を決める主な方法は、次のとおりです。
- 被相続人が遺言書を残しており、その遺言書で土地の取得者が定められている場合：その遺言書
- 遺言書がない場合や、遺言書はあるものの土地の取得者が定められていない場合：遺産分割協議
遺産分割協議とは、遺産の分け方を決めるために行う相続人全員での話し合いです。
遺産分割協議の成立は全員の一致が必要であり、一人でも納得しない人がいれば協議を成立させることはできません。
当人同士で協議がまとめられない場合には、家庭裁判所での話し合いである調停や、裁判所が最終決断をくだす審判へと移行して土地の取得者を決めることになります。
また、相続人の中に重い認知症の人がいる場合や行方不明の人がいる場合であっても、これらの人を無視して遺産分割協議を成立させることはできません。
この場合には、遺産分割協議に先立って、これらの人の代わりに遺産分割協議を行う「成年後見人」や「不在者財産管理人」を選任する必要があります。
必要書類を準備する
土地を取得する人が決まったら、相続登記に必要となる書類を準備します。
遺産分割協議で土地の取得者を決めた場合の一般的な必要書類は、次のとおりです。
- 登記申請書
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 土地を取得する相続人の住民票
- 相続登記をする土地の固定資産税課税明細書
登記の内容によっては、これら以外の書類が必要となることもあります。
申請の前に登記を申請する先の法務局の登記相談などを利用して、あらかじめ確認すると良いでしょう。
登記申請をする
必要書類の準備ができたら、相続登記の申請を行います。
相続登記の申請は、管轄の法務局の窓口でおこなう方法のほか郵送やオンラインで申請する方法もありますが、慣れていない場合にはできるだけ窓口で申請すると安心です。
なお、登記の申請に際して、登録免許税がかかります。
相続登記にかかる登録免許税の額は、登記をする土地の固定資産税評価額に1,000分の4を乗じた金額です。
土地の売却先を検討する
次に、土地の売却先を検討します。
すでに引き合いのある先への売却の他、不動産業者に依頼をして売却先を探すことなどが選択肢となります。
なお、売却先の検討自体は相続登記の申請と同時進行したり、相続登記に先行したりしても構いません。
ただし、少なくとも遺産分割協議はまとまってから売却先の選定を始めた方が良いでしょう。
また、相続登記に先立って売却先を探す場合にはのちのトラブルを避けるため、相続登記が完了するまでのタイムラグが生じることを伝えておく必要があるといえます。
売却する
相続登記が完了し、売却先との金額などの交渉なども済んだら、実際に売却手続きを行います。
売却は、司法書士の立会のもと、購入者が購入資金を借り入れる金融機関などで行うことが一般的です。
譲渡所得税の申告と納税をする
売却が完了したら、売却をした日の翌年2月16日から3月15日の間の確定申告で、譲渡所得税の申告と納税を行います。
譲渡所得税については、のちほど詳しく解説します。
相続した土地を売却する際にかかる主な税金
相続した土地を売却する際には、次の税金がかかります。
なお、相続に際して相続税がかかる場合もあるかと思いますが、これらの税金は相続税とは別でかかるものです。
また、相続が起きてからすぐに売却したからといって、その土地を相続税の計算から除外できるわけではありません。
むしろ、相続が起きてからすぐに売却することで、相続税の計算上土地を最大8割減で評価できる「小規模宅地等の特例」などの特例が使えなくなるおそれがあります。
実際に売却する際には、売却の前に税理士に相談をすると安心です。
では、売却時にかかる税金について、概要を見ていきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、資産を売却した際などに、売却における「儲け」に対してかかる税金です。
譲渡した翌年の確定申告で、申告と納税をする必要があります。
譲渡所得税の計算方法
土地の売却にかかる譲渡所得税の計算式は、次のとおりです。
- 譲渡所得金額＝（収入金額）−（取得費＋譲渡費用）
- 譲渡所得税額＝（譲渡所得金額）×（税率）
計算式内のそれぞれの項目の内容は、次のとおりです。
- 収入金額：その不動産を売却したことで得た対価の額です
- 取得費：その不動産の取得にかかった費用です。売主に直接支払った購入対価の他、購入時にかかった仲介手数料や登録免許税、建物の建築代金、土地の測量費なども含まれます。取得費がわからない場合などには、売った金額の5％を取得費として計算することができます。
- 譲渡費用：不動産を売るために直接かかった費用です。不動産を売るためにその上の建物を取り壊した場合の取壊し費用や、不動産会社に支払った仲介手数料などが含まれます。
- 税率：売却した不動産の所有期間が5年以下であれば30％、所有期間が5年超であれば15％です。所有期間は相続してからの期間ではなく、被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。なお、令和19年までは復興特別所得税としてそれぞれ所得税率×2.1％が加算されます。
譲渡所得税の申告
譲渡所得税の申告は、売却した日が属する年分の確定申告で行います。
たとえば、令和3年11月に土地を譲渡した場合には、令和4年2月16日から3月15日の間に確定申告が必要です。
次で解説する「登録免許税」や「印紙税」とは異なり、納税者が自ら申告をする必要がありますので、忘れないように注意しましょう。
登録免許税
登録免許税とは、土地や建物の名義を変える際などに法務局に納めるべき税金です。
土地の売却にかかる登録免許税の額は、次のように計算します。
- 土地の売却にかかる登録免許税額＝（土地の固定資産税評価額）×1,000分の15
土地の売却にかかる登録免許税の税率は、原則として1,000分の20です。
ただし、令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合には軽減措置が適用されているため、この計算式のとおり1,000分の15とされています。
なお、法律上のルールでいえば、売買にかかる登録免許税は売主と買主が共同で納付すべきものです。
しかし、現実的には取引の慣行から買主が支払うことが一般的ですので、売主である相続人が支払うケースはほとんどないと考えておいてよいでしょう。
印紙税
印紙税とは、作成した文章に対してかかる税金です。
土地の売買にかかる契約書も、印紙税の対象とされています。
平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される土地の売買契約書にかかる印紙税の額は、次のとおりです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５,000万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
土地の売買にかかる契約書は、売主分と買主分の2通を作成することが一般的です。
印紙税は契約書1通ごとにかかるため、2部作成した場合にはそれぞれに印紙税の納付が必要となります。
印紙税は、売主と買主それぞれ自分が保管する契約書の分を支払うことが一般的です。
なお、印紙税はコンビニエンスストアや郵便局、法務局などで購入した収入印紙を文書に直接貼付し、消印をすることで納税します。
相続した土地をすぐ売却した場合に使える譲渡所得税の特例
相続した土地をすぐに売却した場合には、譲渡所得税の計算にあたって次の特例を使うことができます。
ただし、次の2つの特例は併用することはできません。
相続税の取得費加算
相続税の取得費加算とは、譲渡所得を計算する際の「取得費」に、その土地にかかった相続税を加算することができる特例です。
取得費が増えることにより譲渡所得金額が軽減され、譲渡所得税額を抑えることができます。
取得費に加算される相続税の計算方法
取得費に加算することができる相続税額の計算方法は、次のとおりです。
取得費に加算する相続税額＝（その者の相続税額×その者の相続税の課税価格の基礎とされたその譲渡した財産の価額）/（その者の相続税の課税価格＋その者の債務控除額）
式は複雑に見えますが、土地を売却する人が支払った相続額のうち、その土地についてかかった相続税を按分して計算しています。
相続税の取得費加算を適用するための要件
譲渡所得税の計算にあたり、相続税の取得費加算を適用するための要件は次のとおりです。
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
- 確定申告をすること
この特例は、その土地について支払った相続税分を取得費に算入できる制度です。
そのため、そもそも相続税を支払っていないのであればこの特例の適用を受けることはできない点に注意しましょう。
空き家の3,000万円特別控除
空き家の3,000万円特別控除とは、被相続人が亡くなったことで空き家となった住宅やその敷地を売却した際にかかる譲渡所得の金額から、3,000万円を控除することができる特例です。
空き家の3,000万円特別控除を受けるための要件
空き家の3,000万円特別控除を受けるための要件は、次のとおりです。
- 売却をしたのが、相続の開始の直前に被相続人が居住していた家屋やその敷地であること
- 対象の家屋が昭和56年５月31日以前に建築されたこと
- 対象の家屋が区分所有建物登記されている建物でないこと
- 対象の家屋に相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
- 売った人が、相続や遺贈で対象の家屋や敷地を取得したこと
- 対象の敷地と家屋を一緒に売るか、家屋を壊して敷地を売るなど一定の売却をしたこと
- 相続の時以降、使用されていないこと
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 売った家屋や敷地について、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」や「収用等の場合の特別控除など他の特例」の適用を受けていないこと
- 同一の被相続人から相続や遺贈により取得した家屋や敷地について、この特例の適用を受けていないこと
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
- 一定の書類を添えて確定申告をすること
要件が多いため、適用を受けようとする売却の前に税理士へ相談されることをおすすめします。
相続した土地を売る際の注意点
相続で取得した土地をすぐに売却する場合には、次の点に注意しましょう。
急いで売ると買いたたかれる可能性がある
相続した直後に土地を売る場合、売却をあまり急いでしまえば、相手から足元を見られて安く買い叩かれてしまう可能性があります。なぜなら、相続直後の売却は相続税の納税資金に充てる目的で行われることも多く、この場合には何としてでも相続税の申告期限（相続開始の翌日から10ヶ月以内）に間に合わせたいというニーズが強いためです。
この場合には期限内での売却を重視するあまり、たとえ多少相場より安かったとしても売却に応じてしまう場合が多いでしょう。大切な土地を安く売って後悔してしまわないためにも、土地の売却は時間に余裕を持って行うことをおすすめします。
小規模宅地等の特例の要件に注意する
小規模宅地等の特例とは、相続税の計算上、土地を最大8割減で評価することができる特例です。特例の適用を受けるためには、土地の用途や取得者に応じた要件を満たさなければなりません。
そして、なかには「相続税の申告期限までその土地を有していること」が要件となっている場合もあります。この要件が課されているにもかかわらず申告期限前に土地を売却してしまえば、小規模宅地等の特例の適用が取り消され、相続税の追徴が必要となる可能性があります。
そのため、相続税の申告が必要である場合には、売却前に税理士へよく相談する必要があるでしょう。
価額に乖離があれば追徴課税の対象となる可能性がある
相続税を申告する場合、土地などの財産は「時価」で評価すべきこととされています。しかし、2つとして同じものが存在しない土地などで正確に「時価」を知るためには、実際にその土地を売ってみるほかありません。これは現実的ではないでしょう。
そこで、「財産評価基本通達」に定められた方法で評価することが認められており、実際にはこの通達をベースに評価することが一般的です。たとえば「路線価方式」による土地の評価などは、この財産評価基本通達による評価方法です。
そして、この財産評価基本通達に則った評価方法では、実際の売却価格よりも低い価額の評価となることが少なくありません。この多少の差は黙認されているところであり、通常は財産評価基本通達に則った評価であれば、これが問題視されることはありませんでした。
しかし、実際の売価と財産評価基本通達に則って評価した価額とに大きな乖離があるとして、国税庁から追徴課税を求められる事案が発生しています。2022年、これに対して最高裁が国税庁の処分を適法と判断し大きな話題となりました。
そのため、相続が起きてからすぐに土地を売却する場合には、この点も考慮して売却のタイミングを慎重に検討する必要があるでしょう。
土地の相続に関するよくある疑問
最後に、土地の相続に関するよくある疑問に2つ回答します。
土地の相続登記に期限はある？
土地を相続した場合、その土地の相続登記に、期限はあるのでしょうか？
実は、記事を執筆している2022年12月時点では、相続登記に期限はありません。しかし、長期に渡って土地の相続登記を放置すればトラブルの原因となる可能性があるほか、いざ相続登記をしようとした際に多大な手間を要する可能性があります。そのため、できるだけすみやかに相続登記を済ませておいた方が良いでしょう。
また、2024年4月1日以降は、相続登記に期限が設けられることとなっています。改正法の施行後は、原則として相続で土地や建物を取得したことを知ってから3年以内に相続登記をしなければなりません。
これは、相続登記の放置が、現在の権利者が分からない「所有者不明土地」の増加原因の一つであるとして、社会問題となったためです。改正後は、正当な理由なくこの期限を超過した場合には、10万円以下の過料に処される可能性があります。
そのため、今後は期限も意識しつつ、よりすみやかに相続登記を行う必要が生じるでしょう。
土地の相続登記を放置したら固定資産税はかからない？
土地の相続登記をしたら、その時点から固定資産税が課されるようになるのでしょうか？
結論をお伝えすると、相続登記と固定資産税の課税はイコールではありません。つまり、相続登記をしなかったからといって、その期間分の固定資産税が免除されるわけではないということです。
ただし、相続登記をしたかどうかで、納付書の宛先に違いが生じます。相続登記をした場合には、翌年分以降の固定資産税は、新たに登記上の名義人となった人宛に届くことが一般的です。
一方、相続登記をしなかった場合には、「相続人」宛もしくは市区町村役場へ届け出た相続人代表者宛に届くことが多く、相続人全員が連帯して納税義務を負います。
まとめ
土地を相続したものの今後使用する予定などがない場合には、できるだけすぐに売却することを検討すると良いでしょう。なぜなら、すぐに売却をすることで売却以後の固定資産税を支払わずに済むこととなるほか、譲渡所得税を抑える特例の適用が受けられる可能性があるためです。
ただし、小規模宅地等の特例を受けている場合や、実際の売却額と相続税上の評価額の差が大きい場合などには、思わぬ追徴課税の対象とならないよう注意しなければなりません。
また、土地や建物は故人名義のままで売却することはできないため、売却をする際には売却に先立って、相続登記を済ませることが必要です。
相続登記にはさまざまな書類が必要となるうえ登記申請書も一から作成すべきであることから、自分ですべてを行うことは容易ではありません。そのため、相続登記を行う際には、そうぞくドットコム不動産の利用をご検討ください。
