【2021】相続登記とは?自分でできる?必要書類・費用・申請書の書き方

相続登記 不動産
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家族が亡くなって相続が開始すると、遺産を相続する人はさまざまな手続きを行うことになります。

相続登記も相続に伴う手続きの一つで、土地や家などの不動産を相続する人が行う手続きです。

この記事では、相続登記をするときの手続きの流れや必要書類、かかる費用など、相続登記について詳しく解説していきます。

登記は一生に何度も経験するものではないため、慣れない手続きに戸惑う人もいますが、やり方を理解してスムーズに登記を終えられるようになりましょう。

相続登記とは

相続登記とは

土地や自宅など、不動産に関する手続きをする機会というのは決して多くありません。

登記や相続登記は、人によっては聞き慣れないことばであり、イメージが湧かない人もいるはずです。

相続登記とは何なのか、まずは概要を確認していきましょう。

登記とは不動産の名義変更を行う手続き

登記とは不動産の名義変更を行う手続きで、不動産の所有者が変わるときに行います。

売買や贈与、相続によって不動産の所有者が変わる際、名義変更の手続きとして行うのが登記です。

そして、登記の中でも相続に伴って行う登記が相続登記で、亡くなった方から土地や家を相続する人の名義に変更する手続きになります。

手続き場所は不動産の所在地の法務局

登記の手続きは、登記対象となる不動産がある地域の法務局で行います。

全国どこの法務局でも登記の手続きができるわけではありません。

不動産の所在地を管轄する法務局がわからない場合には、法務省のサイトを使えば調べられます。

登記の方法は窓口申請・郵送申請・オンラインの3種類

登記の方法には3種類あります。

  1. 書類を法務局に持参して窓口で申請する方法
  2. 書類を郵送する方法
  3. オンラインシステムを使って申請する方法

のいずれかで行います。

このうち、オンライン申請は登記の専門家である司法書士が主に使う申請方法です。

そのため、一般の方が登記の手続きを自分でやる場合は、通常は直接法務局に出向いて窓口で申請するか、書類を郵送して申請することになります。

手続き方法がよくわからない場合は、法務局に直接行って職員の方に確認しながら手続きを進めた方が、書類不備などのミスが起きにくくなるため安心です。

ただし、遠方に住んでいる人が不動産を相続する場合は、その地域の法務局までわざわざ行かなければなりません。

人によっては、法務局が開いている平日の日中に行くのが難しいという場合もあるため、その場合は郵送で申請するか司法書士に頼んで手続きを代行してもらうことになります。

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相続登記は自分でできる?手続きの流れ

相続登記は自分でできる?手続きの流れ

登記や相続登記は人によっては聞き慣れないことばであり、法務局で行う手続きと聞いて、難しい手続きのようにイメージする人もいるかもしれません。

ただ、しっかりと手順を踏んで手続きを進めれば、相続登記は専門家に依頼せずに自分でやることができます。

手続きで必要な書類の種類や登記申請書の書き方は後ほど解説しますが、まずは相続が開始してから相続登記を終えるまでの大まかな流れを確認しておきましょう。

遺言書の有無の確認

家族が亡くなり相続が開始したら、遺言書が遺されているかどうか確認します。

遺言書があればその内容に従って遺産を相続しますが、遺言書がなければ相続人同士で遺産の分け方を話し合う必要があり、遺言書の有無によって手続きの流れが異なるからです。

一番良いのは、遺言書を書いているかどうかを生前に本人に確認しておくことですが、そうでない場合は、遺言書がないか遺産を相続する人(相続人)が確認しなければなりません。

亡くなった方の部屋の中を探して自筆証書遺言書がないか確認し、公証役場や法務局で遺言書が保管されていないか照会を行いましょう。

相続人調査・相続財産調査

誰が相続人になるのかを調べる相続人調査と、相続の対象になる遺産が何かを調べる相続財産調査を行います。

まず、相続人調査は、相続が起きたときに誰が遺産の相続権を持つのかは法律で決まっているため、法律上の相続人(=法定相続人)が誰なのかを把握しなければいけません。

相続人調査は亡くなった方の戸籍を市区町村役場で取得して行い、死亡時点のものから遡って出生までの戸籍をすべて確認する形で行います。

次に、相続財産調査では亡くなった方が所有していた財産が何か、一つひとつ調べなければなりません。

亡くなった方が財産の一覧(財産目録)を作成していれば簡単に確認できますが、そうでない場合には、銀行預金の残高や不動産の所有状況などを個別に確認する必要があります。

遺産分割協議

遺産を相続する人が誰で、相続の対象となる遺産が何か把握できたら、遺産の分け方を相続人で話し合って決める「遺産分割協議」を行います。

参加すべき相続人が一人でも欠けた状態で行った遺産分割協議は無効なので、すべての相続人が参加して行わなければなりません。

協議した結果、どの遺産を誰が相続するのか合意できたら、合意した内容を遺産分割協議書としてまとめます。

遺産分割協議書は相続登記を始めとした遺産の相続手続きで使う書類で、相続人の数だけ作成して各自で1通ずつ保管することが一般的です。

なお、相続人同士で揉めてしまって合意できそうにない場合は、裁判所に申立てを行って調停や審判によって遺産の分け方を決めることになります。

相続登記

不動産を相続する人が遺言で指定されている場合はその人が、遺産分割協議で誰が不動産を相続するか決まった場合は協議で決まった人が、法務局で相続登記の手続きを行います。

必要書類の取得

相続登記の手続きでは、戸籍謄本や固定資産評価証明書など一定の書類が必要になります。

必要書類の詳しい内容は後ほど解説しますが、書類が足りないと手続きができないので、どのような書類が必要なのかを事前に確認した上で漏れなく揃えなければなりません。

登記申請書の作成

相続登記の手続きでは、登記申請書を提出する必要があります。

登記申請書の用紙は法務局に行けばもらえますが、法務局ホームーページからダウンロードすることも可能です。

なお、登記申請書の書き方やダウンロードサイトは後ほど紹介します。

法務局への書類提出・申請

登記申請書を作成して必要書類を揃えたら、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。

申請してから登記が完了するまでにかかる日数は1週間~10日前後です。

登記完了予定日以降に再度法務局に行き、登記識別情報通知書や登記完了証を受け取りましょう。

なお、登記識別情報通知書や登記完了証は郵送してもらうこともできます。

相続登記の必要書類

相続登記の必要書類

相続登記で必要になる書類は、次の3つのケースごとに異なります。

  • 遺言に基づく登記を行う場合
  • 遺産分割協議に基づく登記を行う場合
  • 法定相続分に基づく登記を行う場合

実際に相続登記を行う場合には、自分がどのケースに該当するのかを確認して、必要な書類を準備するようにしてください。

また、相続放棄をした人がいる場合など、ここで紹介する以外の書類が必要になるケースもあります。

手続きをする際には、法務局に必要書類について直接確認することをおすすめします。

遺言に基づく登記を行う場合

亡くなった方が生前に作成した遺言書に不動産を相続する人が書かれている場合には、遺言書で指定された人が次の書類を揃えて登記の手続きを行います。

遺言に基づく登記を行う場合の必要書類
  • 登記申請書
  • 固定資産評価証明書
  • 遺言書(検認を受けた場合は検認済証明書も必要)
  • 被相続人の死亡時の戸籍謄本、住民票の除票
  • 不動産を相続する人の戸籍謄本と住民票

固定資産評価証明書や戸籍謄本、住民票、住民票の除票は、市区町村役場に行けば取得できます。

遺産分割協議に基づく登記を行う場合

遺産分割協議を行って誰が不動産を相続するか決めた場合は、不動産を相続することになった人が次の書類を揃えて登記の手続きを行います。

遺産分割協議に基づく登記を行う場合の必要書類
  • 登記申請書
  • 固定資産評価証明書
  • 遺産分割協議書
  • 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、住民票の除票
  • すべての相続人の戸籍謄本と印鑑証明書
  • 不動産を相続する相続人の住民票

手続きをするのは不動産を相続する人ですが、遺言に基づく登記とは違って、不動産を相続する人以外の相続人に関する書類も準備して提出します。

すべての相続人の戸籍謄本と印鑑証明書が必要になるので、他の相続人に依頼して戸籍謄本や印鑑証明書を取得してもらいましょう。

法定相続分に基づく登記を行う場合

法定相続分に基づいて各相続人が不動産を相続する場合は、次の書類を揃えて登記の手続きを行います。

法定相続分に基づく登記を行う場合の必要書類
  • 登記申請書
  • 固定資産評価証明書
  • 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、住民票の除票
  • すべての相続人の戸籍謄本、住民票

なお、法定相続分に基づいて相続するとその不動産は共有状態になります。

不動産が共有状態になると、例えばその不動産を売却したい場合でも、自分一人の意向だけでは売却ができず、他の相続人(不動産を共有している人)すべての同意が必要になる点に注意が必要です。

不動産の有効活用の妨げになるケースも多いので、法定相続分に基づいて相続して登記をしても問題ないのか、しっかりと確認した方が良いでしょう。

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登記申請書の書き方

登記申請書の記載例

出典:法務局ホームーページ

相続登記するときに法務局に提出する登記申請書の用紙は、以下の法務局ホームページからダウンロードできます。

遺言に基づく登記・遺産分割協議に基づく登記・法定相続分に基づく登記、それぞれで使う登記申請書の雛形と記載例が掲載されているので、確認してみると良いでしょう。

登記申請書には、相続人に関する情報や登記対象の不動産に関する情報などを記入します。

不動産の課税価格は固定資産評価証明書を、所在地や地番・家屋番号などは登記事項証明書を見ればわかるので、まずは固定資産評価証明書や登記事項証明書を取得して用意してください。

固定資産評価証明書は市区町村役場に行けば取得でき、登記事項証明書は法務局に申請すれば取得できます。

相続登記にかかる費用

相続登記にかかる費用

相続登記をするときにかかる主な費用は次の3つです。

相続登記にかかる主な費用
  • 登録免許税
  • 必要書類の取得費用
  • 専門家への支払い報酬

それぞれいくらぐらいの金額になるのかを把握しておき、相続登記でかかる費用の支払いに充てるお金を事前に準備しておくことをおすすめします。

登録免許税

登録免許税は、登記をするときに納付する税金です。

税額は次の式で求めた金額になります。

  • 登録免許税の税額 = 課税標準 × 税率0.4%

課税標準は、固定資産評価証明書を見れば確認できます。

例えば、2,500万円の土地を相続するのであれば、10万円の登録免許税がかかる計算です。

必要書類の取得費用

戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書など、相続登記の必要書類を取得する際に発行費用がかかります。

相続登記を司法書士に依頼する場合でも、必要書類の取得費用は実費で請求されることが一般的なので、登記の手続きを自分でやる場合でも専門家に任せる場合でもかかる費用です。

各書類の取得費用は数百円程度ですが、必要書類の数が多いとある程度まとまった費用がかかる場合があります(書類によっては1通につき発行費用が千円程度かかる場合があります)。

専門家への支払い報酬

相続登記を司法書士に依頼する場合の報酬額の目安は、6万円~9万円ほどです。

ただし、司法書士事務所によって報酬額や報酬体系は異なります。

なお、専門家に依頼せずに自分でやれば費用がかからない点がメリットですが、例えば次のようなケースでは、費用をかけてでも司法書士に任せてしまったほうが良いでしょう。

相続登記を司法書士に依頼したほうが良い場合
  • 相続登記の手続き方法がよくわからない場合や自分でやる自信がない場合
  • 手続きを行う法務局が遠方にあり、自分で行くのが面倒な場合
  • 平日の日中は仕事などで忙しくて、自分で法務局に行って手続きをする時間が取れない場合
  • 不動産の売却などを予定していて、登記の手続きを早く終えたい場合

司法書士に依頼すると費用がかかる点はデメリットですが、専門家に任せればミスなくスムーズに手続きが終わります。

相続登記を自分でやろうとすると、書類の準備や申請の手続きなどで手間がかかるので、面倒であれば最初からすべて司法書士に代行を依頼することも検討してみてください。

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相続登記をしないとどうなる?

相続登記をしないとどうなる?

2021年5月時点で登記に手続き期限はなく、仮に土地や家を相続する人が登記の手続きをしなかったとしても、罰則を受けるようなことはありません。

ただ、罰則を受けるかどうかとは関係なく、そもそも登記をしていないと、次のような事態が起きて困る可能性があります。

相続登記をしないまま放置した場合のデメリット
  • 不動産の活用や売却ができない
  • 抵当権の設定ができない
  • 権利関係が複雑になる場合がある

不動産の活用や売却ができない

相続登記しておらず不動産の名義が相続人になっていないと、不動産が本当にその人のものなのか確認ができません。

登記簿を確認すると亡くなった人の名義のままになっていて、その人(相続人)が本当に不動産を相続して所有者になっているのかわからないからです。

そのため、例えば土地の上に建物を建てるために建設会社に依頼したとしても、その土地が依頼人のものであるか確認できないため、建設会社は通常は応じてくれません。

また、不動産を売却したい場合も同じで、その人に所有権があるのかどうかわからない不動産の売買に買い手は応じてくれないことになります。

抵当権の設定ができない

抵当権とは、債務の担保にしたものについて、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利のことです。

銀行から融資を受けるために不動産を担保に入れる場合も、そもそも登記がされていなければ銀行は融資に応じてくれません。

登記されておらず本当にその人が所有している不動産なのかわからなければ、抵当権の設定ができないからです。

権利関係が複雑になる場合がある

相続登記をしないまま放置している間に次の相続が起きてしまうと、権利関係が複雑になる場合があります。

例えば、AとBが共有分割で土地を相続する場合に、登記が終わらないうちにAが亡くなり、子であるCとDが相続人になるようなケースです。

AとBで登記の手続きをしていれば関係者の数は2人でしたが、次の相続が起きてしまったため関係者の数がB・C・Dの3人に増えてしまいます。

関わる数の人が増えると、利害関係が対立したり相続トラブルになったりする可能性が上がってしまうので、登記の手続きは早めに終えておくことが大切です。

相続登記は2023年から義務化される予定

相続登記は2023年から義務化される予定

2021年5月時点で登記に手続き期限はありませんが、2023年から登記が義務化されて手続き期限が設けられる予定です。

相続によって不動産を取得した人は3年以内に登記をしなければならず、違反した場合には10万円以下の罰金が科されます。

なお、実際の相続では、遺産分割協議で相続人同士が揉めてしまって、誰が不動産を相続するのか3年以内に決まらないケースもあるはずです。

このような場合にまで罰金を科すべきではないので、相続が発生したことを申し出ることで登記の義務を果たしたと見なして罰金を科さない制度(相続人申告登記)が導入される予定になっています。

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まとめ

不動産の名義変更手続きである相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。

土地や家を相続する人の名義に変更する大切な手続きなので、不動産を相続することが決まったら早めに相続登記を終えるようにしてください。

必要書類はケースによって異なり、慣れない人が自分でやろうとすると、書類の取得や手続きに時間がかかる場合があります。

自分で手続きをやる自信がない場合や仕事などで忙しくて手続きをする時間が取れない場合は、最初から司法書士に依頼して任せてしまっても良いでしょう。

また、そうぞくドットコムでも相続登記についてのサービスを提供しているので、手続き方法がわからずお困りの方はお気軽にお問い合わせください。

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