不動産の名義変更を検討する際、「どのような税金がかかるのか」「相続と贈与では何が違うのか」と悩む方も少なくありません。名義変更の原因によって、かかる税金の種類や負担額は大きく異なり、軽減措置を活用すれば税負担を抑えられるケースもあります。
この記事では、不動産の名義変更にかかる税金の全体像やケース別の税金の組み合わせのほか、軽減制度、税金以外の費用についてくわしく解説します。
目次
不動産の名義変更にかかる税金
不動産の名義変更（所有権移転）には、複数の税金がかかります。登記手続きに伴う「登録免許税」をはじめ、取得時に課される「不動産取得税」、贈与や相続に伴う「贈与税」「相続税」、売買時の「譲渡所得税」など、名義変更の原因によって負担する方や税額が変わります。
不動産の名義変更にかかる税金の種類は、以下のとおりです。
■不動産の名義変更にかかる税金の種類
| 税金の種類 | 負担する方 | 概要 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 取得者 | 法務局で登記申請をする際に必ず納める |
| 不動産取得税 | 取得者 | 不動産を得た後に都道府県から請求される（相続時は非課税） |
| 贈与税 | 受贈者 | 110万円の基礎控除を超える場合に課税される |
| 相続税 | 相続人 | 亡くなった方の財産を引き継いだ際、その資産価値に対して課される |
| 譲渡所得税 | 譲渡人（売主） | 売買で利益が出た場合に、売主側が負担する |
| 印紙税 | 契約当事者 | 売買契約書や贈与契約書に課税される |
それぞれの税金について、くわしく見ていきましょう。
登録免許税
登録免許税とは、法務局で登記の手続きをする際に支払う国税のことです。不動産の名義変更を行うには、法務局への登記申請が欠かせず、その際に登録免許税を納付する必要があります。
登録免許税の税率は名義変更の原因によって異なり、売買は2％、相続は0.4％、贈与は2％です。税額は固定資産税評価額に税率を掛けて算出します。
なお、土地の売買については2029年3月31日までの特例で税率が1.5％に軽減されているほか、2027年3月31日までの特例で相続では評価額100万円以下の土地に対する免税措置も設けられています。
■登録免許税の計算方法
不動産取得税
不動産取得税とは、売買や贈与で不動産を取得した際に、一度だけ課される地方税のことです。都道府県から納税通知書が届き、指定された期限までに納付します。
不動産取得税の税額は、固定資産税評価額に税率を掛けた金額です。標準税率は4％ですが、2027年3月31日まで宅地や住宅は3％に軽減され、宅地については評価額を2分の1として計算します。
また、相続による取得は非課税ですが、生前贈与は課税対象です。ただし、一定の面積や耐震基準を満たす住宅であれば、評価額から最大1,200万円（新築等）が控除され、実質0円になるケースも多くあります。
贈与税
贈与税とは、個人から無償で財産をもらった際にかかる国税のことです。不動産を無償で譲り受けた場合も贈与に該当し、贈与税の課税対象となります。1月1日から12月31日までの1年間に受け取った財産の総額から、基礎控除額である110万円を差し引いた残りの金額に対して課税される仕組みです。
不動産の評価については、土地は路線価など、建物は固定資産税評価額をもとに算出されますが、税率は10～55％の累進課税となっており、贈与者と受贈者の関係によって「一般贈与財産」と「特例贈与財産」の2種類の税率が適用されます。
一般贈与財産と特例贈与財産の区分と対象、それぞれの税率は以下のとおりです。
■一般贈与財産と特例贈与財産の区分と対象
| 区分 | 対象 | 例 |
|---|---|---|
| 一般贈与財産 | 特例贈与財産に該当しないすべての贈与 | 兄弟姉妹間の贈与、夫婦間の贈与、親から18歳未満の子供への贈与、他人・知人からの贈与 |
| 特例贈与財産 | 直系尊属（父母・祖父母）から、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上の子・孫への贈与 | 祖父母から18歳以上の孫への贈与、親から18歳以上の子供への贈与 |
※18歳への引き下げは、2022年4月1日以降の贈与に適用
■一般贈与財産の税率（一般税率）
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10％ | － |
| 300万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 400万円以下 | 20％ | 25万円 |
| 600万円以下 | 30％ | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40％ | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45％ | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50％ | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55％ | 400万円 |
■特例贈与財産の税率（特例税率）
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10％ | － |
| 400万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 600万円以下 | 20％ | 30万円 |
| 1,000万円以下 | 30％ | 90万円 |
| 1,500万円以下 | 40％ | 190万円 |
| 3,000万円以下 | 45％ | 265万円 |
| 4,500万円以下 | 50％ | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55％ | 640万円 |
出典：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）（国税庁ホームページ）
例えば、評価額2,000万円の住宅地を親から18歳以上の子供へ贈与した場合、基礎控除（110万円）後の課税対象額は1,890万円です。このケースでは、特例贈与財産の税率が適用され、贈与税の納税額は以下のようになります。
＜評価額2,000万円の住宅地を親から18歳以上の子供へ贈与した場合の例＞
1,890万円（基礎控除後）×45％（特例税率）－265万円（控除）＝585万5,000円
なお、婚姻期間20年以上の夫婦間で利用できる最大2,000万円の「配偶者控除」や、累計2,500万円までを非課税枠として相続時に精算する「相続時精算課税制度」など、状況に応じて特例を活用し、税負担を抑えることも可能です。
贈与税の非課税枠についてくわしくは、以下の記事をご覧ください。
【2025年版】贈与税の非課税枠をわかりやすく解説！特例制度と利用の際の注意点
相続税
相続税とは、亡くなった方（被相続人）の財産を引き継いだ際にかかる国税のことです。課税対象は、遺産総額から基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を差し引いた残りの金額です。一定額の基礎控除が設けられているため、遺産がこの枠内に収まるケースでは申告および納税が不要となります。
相続税の税率は、以下のとおりです。
■相続税の税率
| 法定相続分に応じた取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | － |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
出典：No.4155 相続税の税率（国税庁ホームページ）
また、相続税における不動産の評価額は、市場での売却価格（実勢価格）よりも2割から3割程度低く算出されるのが一般的です。そのため、同じ価値の財産を現金で所有している場合に比べて、不動産として所有している方が課税対象となる評価額を低く抑えられる点がメリットとなります。
さらに、亡くなった方の自宅敷地などを引き継ぐ際に、評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」も用意されています。
こうした控除や特例があるため、事前の対策なしに生前贈与を行うよりも、相続として引き継ぐ方が最終的な税負担は大幅に軽くなる傾向にあるのです。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡益）に対して課される所得税と住民税の総称です。売買による名義変更の際、売主側に利益が生じた場合にのみ納税義務が発生します。
譲渡所得税の特徴は、不動産を所有していた期間によって税率が大きく変動する点です。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として所得税・住民税合わせて約20％、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として約40％の税率が適用されます。なお、相続した不動産を売却する場合は、原則として亡くなった方の所有期間を引き継ぐことができます。
ただし、実際に住んでいたマイホームを売却する際に利益から最大3,000万円を差し引ける特別控除や、相続した空き家を売却する際の同様の特例など、税負担を軽減できる制度もあります。これらの特例を適用すると、多額の利益が出た場合でも税金がかからないケースがあるため、申告時には適用要件を慎重に確認することが重要です。
印紙税
印紙税とは、売買契約書や贈与契約書といった特定の文書を作成した際に、収入印紙を貼付して納める税金です。税額は契約金額に応じて段階的に定められており、例えば1,000万円超～5,000万円以下の契約なら2万円、5,000万円超～1億円以下なら6万円が目安となります。なお、不動産の売買契約書については、軽減措置により2027年3月末まで本来の半額程度、不動産の贈与契約書は金額を記載しない場合200円となっています。
また、相続による名義変更では契約書を作成しないため、印紙税はかかりません。売買や贈与で契約書を作成する場合のみ、印紙の貼付が必要です。
【ケース別】不動産の名義変更にかかる税金の組み合わせ
不動産の名義変更は原因によって、かかる税金の組み合わせが変わります。売買・相続・生前贈与・離婚（財産分与）の4つのケースごとに、どの税金が誰に課されるかを整理していきましょう。
■不動産の名義変更にかかる税金の組み合わせ
| 原因 | 登録免許税 | 不動産取得税 | 贈与税・相続税 |
|---|---|---|---|
| 売買 | 1.5～2% | 3～4％（控除あり） | なし（売主に譲渡所得税） |
| 相続 | 0.4% | 非課税 | 基礎控除まで0円 |
| 生前贈与 | 2% | 3～4％（控除あり） | 110万円まで0円 |
| 離婚（財産分与） | 2% | 原則非課税 | 原則非課税 |
売買
売買による不動産の名義変更では、買主に登録免許税・不動産取得税・印紙税が、売主には譲渡所得税がかかります。
登録免許税は原則2％ですが、土地は2029年3月31日までの特例により1.5％です。また、不動産取得税の標準税率は4％ですが、こちらも特例措置により2027年3月31日まで住宅・土地の場合3％の税率が適用され、一定の控除もあります。
譲渡所得税は利益（売却額−購入額）が出た場合のみ、売主が譲渡所得税を負担する仕組みです。
相続
相続で不動産の名義変更を行う場合、登録免許税（0.4％）に加え、場合によっては相続税がかかります。
不動産取得税は、世代交代による形式的な移転とみなされるため非課税となり、相続税も遺産総額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超えない限り、申告・納税ともに不要です。多くの場合、登録免許税の支払いのみで名義変更を完了できます。
生前贈与
生前贈与によって不動産の名義変更をする際は、登録免許税（2％）のほか、贈与税や不動産取得税も発生します。登録免許税だけでも相続（0.4％）の5倍にあたり、登記費用で数十万円の差が出ることもあるため注意が必要です。
贈与税は110万円の基礎控除を超えた分に課税されます。そのため、税制上の特例制度を活用しない場合、評価額の高い不動産では、数百万円の税金が発生する可能性もあります。税金を安く抑えるための制度についてくわしくは、後述します。
一方、不動産取得税も原則として課税対象ですが、居住用住宅には最大1,200万円控除の特例があり、実質0円になるケースも多くあります。
離婚（財産分与）
離婚に伴う財産分与で不動産の名義変更をするケースでは、譲渡所得税や登録免許税（2％）がかかる一方、贈与税や不動産取得税は原則非課税です。これは、夫婦が婚姻中に協力して築き上げた共有財産を分け合う「清算」とみなされるためです。
ただし、不動産取得税については、形式的な所有権の移転と認められるための要件があります。分与された額が婚姻中の貢献度に照らして過大であると判断された場合や、慰謝料・生活費の性質が強い合意内容である場合には、課税対象となる可能性があります。
また、登録免許税については贈与と同じ2％の税率が適用され、相続（0.4％）のような優遇はありません。基本的には非課税で済むケースが多い財産分与ですが、土地や建物の価値が高い場合、または分与の割合が特殊な場合は、事前に税理士などの専門家に確認しておくと安心です。
不動産の名義変更でかかる税金を安く抑えるための特例制度
不動産の名義変更にかかる税金は、軽減する制度がいくつかあります。ここでは、それらの制度についてまとめて確認していきましょう。
＜税金を抑えるための特例制度＞
- 相続登記の免税措置
- 贈与税の配偶者控除
- 相続時精算課税制度
相続登記の免税措置
相続登記の免税措置は、不動産の価格が100万円以下の土地について、登録免許税が全額免除される制度です。2027年3月31日までの時限措置で、評価額の低い地方の土地などを引き継ぐ際に有効です。
該当する土地がある場合は、申請時に免税措置の適用を忘れずに申告しましょう。法務局の窓口で確認することも可能です。
贈与税の配偶者控除
贈与税の配偶者控除は、婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与した場合に、最大2,000万円まで非課税になる制度です。基礎控除110万円と併用できるため、生前に自宅の名義を配偶者へ移したい場合に最適でしょう。
ただし、適用には婚姻期間や居住要件といった一定の条件があるため、利用を検討する際は税理士など専門家へ相談すると安心です。
相続時精算課税制度
相続時精算課税制度は、累計2,500万円までの贈与を贈与税非課税とし、税金を将来の相続時にまとめて精算する制度です。60歳以上の親から18歳以上の子への贈与など、一定の要件を満たす場合に選択できます。
2024年1月の税制改正により、相続時精算課税制度には新たに年110万円の基礎控除が設けられました。これにより、年間110万円までの贈与であれば、贈与税がかからないだけでなく、税務署への申告も不要となり、将来の相続財産に加算されることもありません。
ただし、相続時精算課税制度は一度選ぶと暦年贈与（従来の年110万円の枠）に戻れないため、長期的なシミュレーションが不可欠です。相続時の税負担も含めて、税理士などの専門家に相談しながら判断することをおすすめします。
不動産の名義変更で税金以外にかかる費用
不動産の名義変更では、税金のほかにもさまざまな費用がかかります。必要書類の取得実費と、専門家やネットサービスを利用する場合の費用を確認しておきましょう。
＜税金以外にかかる費用＞
- 必要書類の取得実費
- 専門家への依頼やネットサービスの利用に関する費用
必要書類の取得実費
名義変更の手続きには、戸籍謄本・住民票・印鑑証明書・登記事項証明書などの発行手数料がかかります。自分ですべて集めた場合、合計で数千～1万円程度が一般的です。
相続登記の場合は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を取得する必要があります。必要書類の種類と通数によって費用は変動するため、事前にリストアップしておくといいでしょう。
不動産の名義変更にかかる費用についてくわしくは、以下の記事をご覧ください。
不動産の名義変更（相続登記）にかかる費用は？必要書類や手順を解説
専門家への依頼やネットサービスの利用に関する費用
名義変更の手続きをご自身で行うと手間も時間もかかるため、申請手続きを司法書士やネットサービスに依頼することも可能です。
司法書士に依頼する場合、費用の相場は5万～15万円です。相続人が多いなど複雑なケースでは加算されることもあります。
一方で、コストを抑えつつ効率的に進めたい方には、オンラインで完結するネットサービスの利用も有力な選択肢です。
例えば「そうぞくドットコム」の場合、名義変更(相続登記)をスマートフォン(スマホ)で手軽に済ませられるネットサービス「そうぞくドットコム」では、登記申請書の作成に特化した最安値のプランが1万5,000円(税込1万6,500円)、通常プランは8万5,000円(税込9万3,500円)で利用できます。※上記価格は資料請求後の割引価格です。
通常プランでは、手間のかかる戸籍集めから必要書類の収集、法務局への郵送手配までをワンストップで任せられます。スマートフォン（スマホ）で手続きが完結するため、時短とコストパフォーマンスを両立させたい方にも最適です。
相続登記の義務化に注意する
2024年4月1日より、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記が法律で義務付けられました。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料が科される可能性があるため、注意が必要です。
相続登記の義務化は、2024年4月より前に発生した相続にもさかのぼって適用されます。過去に相続した不動産で名義変更が済んでいない場合は、2027年3月末までに登記を完了させなければなりません。
また、登録免許税については、相続人が登記をしないまま亡くなっているケースなどに限り、2027年3月末までの申請で税金が免除される特例があります。
不動産の名義変更にかかる税金を正しく把握しよう
不動産の名義変更にかかる税金は、登録免許税、不動産取得税、贈与税、相続税、譲渡所得税、印紙税などがあり、名義変更の原因によって組み合わせが異なります。相続は登録免許税が0.4％で不動産取得税も非課税と最も負担が軽い一方、生前贈与は登録免許税が2％（相続の5倍）かかるなど、事前の慎重な検討が欠かせません。
こうした税負担は特例の活用で抑えられるケースも多いですが、自己判断による誤った申告は追徴課税や登記ミスの修正費用など、余計な出費を招くおそれもあります。
そのため、名義変更の手続きは外部サービスを利用するのがおすすめです。対面相談を希望する方は司法書士などの専門家へ、手間をかけずスマホで進めたい方は「そうぞくドットコム」などのネットサービスの活用が選択肢となります。時間や手間を最小限に抑えたいという方は、自宅にいながらスマホで手続きを完了できる「そうぞくドットコム」をぜひ活用してみてください。
よくある質問（FAQ）
不動産の名義変更では、必ず税金がかかりますか？
不動産の名義変更では、法務局で登記申請をする限り登録免許税がほぼ必ず発生します。ただし、相続登記の免税措置により、評価額100万円以下の土地は2027年3月31日まで全額免除となる場合があります。不動産取得税は相続であれば非課税、贈与税や相続税も基礎控除の範囲内であれば0円です。印紙税は相続の場合、契約書を作成しないためかかりません。
相続と生前贈与では、どちらのほうが税金は安くなりますか？
相続と生前贈与を比較すると、多くのケースでは相続のほうが税負担は軽くなります。登録免許税は相続0.4％に対し贈与は2％、不動産取得税は相続が非課税で贈与は課税対象です。相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）は贈与税の110万円より大きく、小規模宅地等の特例も利用できます。ただし、贈与税の配偶者控除や相続時精算課税制度を活用すれば、生前贈与でも負担を抑えられる場合があります。
不動産の名義変更は、自分で手続きできますか？
不動産の名義変更は、ご自身で手続きすることも可能です。戸籍の収集、必要書類の作成、法務局への申請までご自身で進められますが、書類の取得や申請書の作成には専門的な知識が求められ、手間と時間がかかります。司法書士への依頼や「そうぞくドットコム」のようなネットサービスを利用する方法もあるため、不安な場合は検討してみてください。
