【2025年版】不動産の相続税の計算方法は？評価額・基礎控除の求め方と税金対策

この記事を監修した専門家は、

税理士 牛腸真司

立命館大学卒業2011年、税理士登録。税理士登録番号は118275。2012年 東京都港区益本公認会計士事務所（現税理士法人総和）にて資産税対策専任。2015年 千葉県税理士会登録。千葉県税理士会松戸支部広報部員。

不動産を相続するときには登録免許税がかかり、ケースによっては相続税がかかることもあります。不動産とは別に現金を相続して納税資金に充てられる場合は問題ありませんが、遺産に現金がほとんど含まれないような場合には、納税資金を相続人が自分で用意しなければなりません。

実際に相続が起きてから慌てないためにも、税額がどれくらいになるのか事前にシミュレーションを行って、必要な納税資金をあらかじめ用意しておくことが大切です。

この記事では、登録免許税と相続税の計算方法や税金対策を考える上で知っておきたい控除制度、相続した不動産を3年以内に売却したときに使える特例制度について解説します。

不動産を相続したときに必要な手続き

不動産を相続したときには、主に次の手続きが必要となります。はじめに、手続き全体の流れについて解説しましょう。

不動産を取得する人を決める

相続財産に不動産が含まれていた場合、まずは不動産を取得する人を決めなければなりません。不動産の取得者を決める方法には、主に次の2つがあります。

遺言書で決める

亡くなった人（「被相続人」といいます）が生前に有効な遺言書を遺しており、その遺言書で不動産を承継する人が定められていた場合には、原則としてその遺言書で指定された承継者が不動産を取得します。

遺産分割協議で決める

遺言書がない場合や、遺言書があっても不動産の承継者について指定がなかった場合には、遺産分割協議で不動産の取得者を決めることとなります。遺産分割協議とは、相続人全員でおこなう遺産分けの話し合いのことです。

遺産分割協議の成立には、相続人全員の同意が必要となりますので、1人でも納得しない相続人がいる限りは協議を成立させることができません。当事者同士での話し合いでは決着がつかない場合には、家庭裁判所での話し合いである調停や、家庭裁判所に遺産分割の内容を決めてもらう審判へと移行します。

必要書類を準備する

相続手続きには、基本となる必要書類が存在します。これらの書類は、遺産分割協議と同時進行で取得を進めておくと良いでしょう。

これらの書類は相続税申告にも必要となるほか、不動産の名義変更や被相続人名義の預貯金の解約でも必要となります。

なお、これらは遺産分割協議で相続手続きを行う場合の一例です。手続き先によってはこれら以外の書類が必要となる場合があるほか、遺言書で手続きをする場合には一部の書類が扶養となります。

相続税の申告をする

その相続に相続税がかかる場合には、相続開始から10ヶ月以内に相続税の申告を行います。相続税については、後ほど詳しく解説します。

不動産の名義変更をする

相続税申告までが済んだら、不動産の名義変更登記を行いましょう。

不動産の名義変更は、法務局で行う手続きです。2022年5月現在は期限がありませんが、2024年4月1日以降は相続開始後3年以内の登記が義務付けられますので、早めに手続きを済ませておくようにしましょう。

不動産の相続でかかる税金は2種類

土地や建物などの不動産の相続に関係する税金は次の2つです。

不動産の相続では不動産取得税はかかりませんが、登録免許税はかかり、相続税はかかる場合とかからない場合があります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義変更手続きである登記などを行う際に課される税金です。

現金による納付が原則なので金融機関などで納付しますが、納付額が3万円以下の場合は収入印紙による納付が認められています。

収入印紙は納税などの際に使う証票で、法務局や郵便局、コンビニなどで購入が可能です。

相続税

相続税とは、亡くなった人（被相続人）から個人が財産を相続したときに課される税金です。

相続する遺産額が大きくなるほど税率が高くなり、相続税の税額が大きくなります。

ただし、遺産は遺族の生活に欠かせないものなので、一定額までの遺産には相続税はかかりません。

相続税がかかる場合には、申告期限までに税務署で申告・納税の手続きをする必要があります。

「登録免許税」の計算方法

登録免許税の税額は、対象となる不動産の価格に税率をかけて計算します。

登録免許税の税率はケースによって異なりますが、相続で不動産を取得する場合の税率は0.4%です。

固定資産税評価額は固定資産評価証明書に記載されている金額で、固定資産評価証明書は不動産がある地域の自治体に行けば取得できます。

固定資産税評価額の千円未満の端数を切り捨てた額に税率0.4%をかけて、求めた金額の百円未満を切り捨てた額が納付税額です。

たとえば、2,000万円の土地を相続するのであれば、8万円の登録免許税がかかる計算になります。

「相続税」の計算方法

相続税の税額は、遺産の総額を求めて税率をかけて計算します。

ここでは、次のような状況で不動産を相続するケースについて、相続税が一体いくらかかるのかを計算してみたいと思います。

• 【2022】相続税はいくらからかかる？相続税の計算方法＆例・早見表・申告方法

遺産の総額を求める

相続税を計算するためには、最初に遺産の総額を求める必要があります。

家族が亡くなり相続が開始したときには、遺産に何が含まれるのかを個別に確認する相続財産調査を行って遺産額を調べる必要がありますが、このケースでは遺産総額は5,000万円です。

なお、実際に遺産総額を算出する際には、次の点に注意して計算するようにしてください。

• 相続税がかからない財産（国税庁）

また、相続開始前3年以内に故人から相続人等に贈与された財産がある場合には、その財産の価格も含めて相続税を計算することになります。

基礎控除額を引いて課税遺産総額を求める

遺産の総額を計算できたら、基礎控除額を引いて課税遺産総額を求めます。

課税遺産総額とは相続税の税率を掛け合わせる金額のことで、相続税の基礎控除額は以下の計算式で求めた金額です。

このケースでは相続人が2人なので、基礎控除額と課税遺産総額はそれぞれ次のように計算できます。

なお、ケースによっては遺産の総額が基礎控除額以下になることがありますが、この場合には課税遺産総額がゼロになるため相続税はかからないことになります。

税率をかけて相続税の総額を求める

相続税の計算では、各相続人が法定相続分に基づいて課税遺産総額を相続したものとして、相続税の総額を計算します。

法定相続分とは、民法で定められた遺産の相続割合のことで、このケースでは子2人の法定相続分はいずれも2分の1です。

• 法定相続とは？相続人の順位や割合について徹底解説！

そして、相続税の税率は「法定相続分に応ずる遺産の取得金額」によって決まり、具体的な税率は以下のとおりです。

参照元：国税庁ホームページ

このケースでは、法定相続分に応ずる取得金額が400万円なので税率は10%です。

法定相続分に基づく遺産額に税率を掛けて相続税額を求めて、合計して相続税の総額を求めます。

各自の相続額に応じて按分する

相続税の総額を、各相続人が実際に相続した遺産額に応じて按分（=配分）します。

このケースでは、兄が土地3,000万円を、弟が現金2,000万円を相続しているので、実際に相続した遺産額の割合は60%：40%です。

そのため、この比率に基づいて相続税の総額を分けて、兄・弟それぞれの相続税額を計算します。

控除を適用して各自の納税額を求める

相続税の計算では、相続人の状況を考慮するために、さまざまな控除制度が用意されています。

詳しくは「不動産の相続税が安くなる控除制度と特例制度」で紹介しますが、控除とは一定の金額を差し引くことです。

未成年者控除や障害者控除などの控除制度の適用を受けられる場合には、控除額を差し引いた金額が相続税額になります。

なお、このケースでは相続人である子2人はいずれも控除制度の適用は受けないものとしているので、相続税の納税額は兄が48万円、弟が32万円です。

不動産の相続税評価額の求め方

相続税の計算では、最初に個々の遺産の金額を合計して遺産総額を求めます。

このときに気を付けなければいけないのが、個々の遺産の価格をどのように評価するかです。

遺産に含まれる財産の種類はさまざまで、現金のように金額がすぐにわかる遺産もありますが、逆に価格の評価方法に迷う財産というものも少なくありません。

たとえば、不動産の場合、売買などの取引をする際の価格である時価もあれば、固定資産税評価額など他の評価方法に基づく価格もあり、相続税の計算でどの価格を使うのかが問題になります。

不動産の価格は「時価」ではなく「相続税評価額」を使う

相続税の計算で使う個々の財産の価格は「相続税評価額」と呼ばれ、不動産についても相続税評価額の計算方法が決まっています。

不動産を売買するときには市場価格である時価を使いますが、相続税の計算で使う価格は相続税評価額であり、基本的に時価とは異なる金額です。

また、土地と家屋でも相続税評価額の計算方法が異なるので、法律で決められた方法に基づいてそれぞれの遺産額を評価する必要があります。

土地の相続税評価額の計算方法は2種類

土地の相続税評価額の計算方法には、路線価方式と倍率方式の2種類があります。

路線価方式

路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことです。

土地の路線価は以下の国税庁サイトから確認できます。

• 路線価図・評価倍率表（国税庁ホームページ）

路線価方式における土地の価額は、路線価にその土地の面積を乗じて計算した金額です。

ただし、土地の形状や用途等を考慮して一定の補正を加える必要がある場合には、法律で規定された一定の補正率や割合等もかけて計算します。

倍率方式

倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて相続税評価額を計算します。

固定資産税評価額は市区町村役場などで確認でき、固定資産評価証明書に記載されている金額です。

また、計算で使う一定の倍率については、上記の国税庁サイトから確認できます。

家屋の相続税評価額は固定資産税評価額

家屋の場合は、固定資産税評価額に1.0を乗じた金額を相続税評価額として使うことになっています。

そのため、家屋の相続税評価額は固定資産税評価額と同じです。

不動産の相続税が安くなる控除制度と特例制度

相続税の計算では、遺産を相続する人の個別の事情を考慮して、税負担を軽減するためのさまざまな制度が用意されています。

各制度の要件は決まっていますが、不動産の相続税の税金対策・節税対策として活用できる制度もあるので、不動産を相続する人にとっては控除制度や特例制度も理解しておくべき知識の一つです。

ここでは、制度の概要や利用できる人の要件、相続税が一体どれくらい安くなるのか、それぞれの制度について見ていきます。

配偶者の税額軽減

配偶者の税額軽減とは、亡くなった方の配偶者が遺産を相続する場合に、1億6千万円と法定相続分相当額のいずれか多い額の遺産までは、配偶者に相続税がかからない制度です。

つまり、配偶者が遺産を相続する場合、少なくとも1億6千万円の遺産までは相続税はかかりません。

なお、配偶者の税額軽減を適用して税額がゼロになる場合でも、相続税の申告は必要になります。

配偶者の税額軽減は、申告の手続きをして初めて適用できる制度である点に注意してください。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす人が居住用の土地や事業用の土地を相続する場合に、土地の価格を最大80%減額して相続税を計算できる制度です。

亡くなった方が住んでいた土地や事業のために使っていた土地を、生計を一にしていた親族が相続して居住用や事業用として使う場合などに、特例の適用を受けられます。

たとえば、『「相続税」の計算方法』では計算事例として遺産が土地3,000万円・現金2,000万円のケースを紹介しましたが、この事例で小規模宅地等の特例を使える場合を考えてみましょう。

もしもこの事例で80%減額の要件を満たしていた場合、遺産の総額に含める土地の価格は3,000万円を80%減額した600万円になります。

600万円に現金2,000万円を合わせると総額は2,600万円になり、基礎控除額以下になるため相続税はかかりません。

なお、小規模宅地等の特例を適用して税額がゼロになる場合でも、相続税の申告は必要になります。

• 【2022】小規模宅地等の特例とは？要件や計算例をわかりやすく解説

未成年者控除

未成年者控除とは、遺産を相続する相続人が未成年者の場合に、相続税の額から一定の金額を差し引ける制度です。

この制度を利用できるのは、遺産を取得した人が法定相続人で、遺産を取得したときに20歳未満であることが条件になります。

障害者控除

障害者控除とは、遺産を相続する相続人が障害者の場合に、相続税の額から一定の金額を差し引ける制度です。

この制度を利用できるのは、遺産を取得した人が法定相続人で、遺産を取得したときに85歳未満の障害者であることが条件になります。

贈与税額控除

遺産を相続する人が、相続開始前3年以内に故人から贈与された財産がある場合、その財産の価格を含めて相続税を計算します（一定の特例制度を利用した贈与財産は計算に含める必要はありません）。

これは、亡くなる直前に財産を贈与して相続税を回避できると課税の公平性が失われるため、課税逃れを防ぐために設けられている制度です。

そして、相続税の計算に含めることになる生前贈与財産について、贈与を受けたときに贈与税を支払っている場合には、相続税の額から贈与税の額を差し引くことになっています。

相続税の申告手続き

現金や不動産などの遺産を相続して相続税がかかる場合には、申告期限までに申告や納税を行う必要があります。

また、さきほど紹介した配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例を適用して税額がゼロになる場合も、特例制度の適用を受けるためには申告の手続きをしなければなりません。

相続税の申告期限や手続き方法、期限を過ぎると科されるペナルティについて、正しく理解しておくことが大切です。

相続税の申告は10ヶ月以内に行う

相続税の申告は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。

たとえば、2月6日に亡くなった場合には、その年の12月6日が申告期限です。（ただし10ヶ月後にあたる日が土日祝日の場合はその翌平日が申告期限になります）

「亡くなった方（被相続人）の最後の住所地を管轄する税務署」が相続税の申告先になるので、期限までに忘れずに申告手続きを行ってください。

なお、相続税の計算や申告書の作成では専門的な知識が必要になり、相続税に強い税理士に依頼するのが一般的なので、相続が開始したら早めに税理士に相談するようにしましょう。

• 【2022】相続税の申告期限はいつまで？期限後に申告するデメリットは？

期限を過ぎるとペナルティを科される

相続税の申告義務があるにも関わらず、期限までに申告をしないと罰金を科されてしまいます。

本来の相続税の納税額に加えて罰金も納付することになれば、税負担が大きくなり相続財産が実質的に罰金の分だけ減ってしまうことになりかねません。

たとえば、期限の翌日から納税が完了する日までの日数に応じて延滞税がかかり、そもそも期限までに申告をしていなければ無申告加算税がかかります。

罰金を科されることがないように、相続税の申告は期限までに確実に終えるようにしてください。

相続不動産の売却時に使える「取得費加算の特例」とは

相続した不動産を売却した場合、所得税の計算で「取得費加算の特例」という制度を使えて所得税額を軽減できることがあります。

実際に特例を適用して所得税を計算する際は税理士に相談・依頼するのが一般的ですが、取得費加算の特例とは一体どのような制度なのか、概要を確認しておきましょう。

3年以内に売却すると一定額を取得費に加算できる

相続した土地や建物を「相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日」までに売却すると、所得税の計算で使う取得費に一定の金額を加算することができます。

取得費に加算できる金額は、以下の式で計算した金額です。

不動産を売却して利益を得た場合、譲渡益から費用を引いて税率をかけて所得税額を求めますが、この特例によって引ける取得費が増えれば、税率をかける前の額が小さくなり節税につながります。

特例を使うためには一定の要件を満たす必要がある

この特例の適用を受けられるのは、相続や遺贈（遺言書によって財産を渡すこと）によって財産を取得した人です。

その財産を取得した人に相続税が課されていることも条件になるので、たとえば遺産額が基礎控除額以下で相続税が課税されなかった場合などは、この取得費加算の特例は使うことができません。

なお、不動産を売却して取得費加算の特例を受けるには確定申告が必要になります。

不動産相続に備えて生前からできる税金対策

たとえば、小規模宅地等の特例の要件を満たす人が土地を相続できるように遺言を遺しておけば、税負担を大幅に軽減できて税金対策になる場合があります。

また、遺産に占める不動産の割合が高い場合は、相続税の納税資金の準備で相続人が苦労することがあるので、実際に相続が起きたときに納税資金をどのように確保するのか検討が必要です。

相続人自身に現預金が十分にある場合は問題ありませんが、そうでなければ、不動産の一部を生前に売却して現金化して、納税資金に充てられるように対策を講じることも検討してみてください。

なお、現金で相続するよりも不動産で相続するほうが、一般的に相続税評価額が低くなるため、相続税対策として生前に不動産を購入することを検討している人もいるはずです。

不動産を購入すれば税金対策になるケースがあることは間違いありませんが、一方で不動産の割合が高くなり過ぎると、上記のような問題が生じる可能性がある点には注意しなければなりません。

不動産の相続に備えて税金対策を考える際には、さまざまな要素を考慮してバランス良く対策を行う必要があるので、よくわからない場合は税理士などの専門家に相談したほうが良いでしょう。

不動産の相続に関するその他のポイント

ここまでは、不動産の相続に関して税金を中心に紹介してきました。

土地や建物などの不動産を相続するときには、この他にも注意すべき点があるので、最後に不動産相続に関するポイントを確認しておきましょう。

土地や家の相続では登記の手続きが必要になる

土地や家を相続する場合、不動産の名義を故人から相続人に変える登記の手続きが必要です。

登記の手続きは不動産の所在地を管轄する法務局で行います。

登記の手続きに期限は特にありませんが、不動産の所有者として登録する大切な手続きなので、不動産を相続することが決まったらできるだけ早く登記の手続きをするようにしてください。

• 【2022】相続登記を自分でやる方法は？必要書類とかかる費用は？

使い道がなければ相続放棄も検討する

不動産を相続すると、その後は不動産を所有している限り固定資産税が毎年かかり、維持管理費などの諸経費がかかることになります。

使い道がないにも関わらず不動産を相続してしまうと、費用だけがかかる負動産になりかねません。

また、相続後に手放そうと思っても、利用価値が低くて買い手が見つからなかったり、自治体への寄附を断られたりするケースがあります。

相続した後になってから後悔しないためにも、使い道がない不動産については、そもそも相続せずに相続放棄をすることも選択肢の一つです。

相続放棄をできるのは原則として相続開始後3ヶ月以内なので、必要な検討を行って3ヶ月以内に相続放棄をするかどうかを決めるようにしてください。

まとめ

不動産を相続すると、土地や建物の価格に0.4%の税率をかけた額の登録免許税がかかります。

相続税はかかる場合とかからない場合がありますが、そもそも遺産の総額が基礎控除額以下であれば相続税はかかりません。

不動産の相続税が安くなる小規模宅地等の特例や、相続した不動産を3年以内に売却するときに使える取得費加算の特例など、税負担の軽減につながるさまざまな制度があります。

控除制度や特例制度をうまく使えば税金対策として役立つので、将来の相続に備えて生前対策を検討する場合は、各制度の活用をぜひ検討してみましょう。

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税理士 牛腸真司

立命館大学卒業2011年、税理士登録。税理士登録番号は118275。2012年 東京都港区益本公認会計士事務所（現税理士法人総和）にて資産税対策専任。2015年 千葉県税理士会登録。千葉県税理士会松戸支部広報部員。