【2024】マンションの相続手続きの流れは？名義変更・評価額の計算・相続放棄の方法

この記事を監修した専門家は、

司法書士 呉村成信

2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。

マンションを相続したら、名義変更の手続きをしなければなりません。なぜなら、きちんと名義変更を済ませておかなければ、自分が正式な所有者であることを第三者に主張することができないほか、故人名義のままでは売却することなどもできないためです。

マンションの名義変更は法務局で行う手続きであり、登録免許税など税金の納付も必要になります。将来家族が亡くなったときにマンションを相続する可能性がある場合には、あらかじめ相続手続きの流れやかかる費用を確認しておくと、実際に相続が起きたときに慌てずに済むでしょう。

今回は、マンションを相続するときの手続きの流れや必要書類、費用、税金の計算方法などについて解説します。

マンションを相続するときの手続きの流れ

家族が亡くなって相続が開始すると、相続人はさまざまな手続きを行うことになります。

年金の受給停止や携帯の解約など亡くなった方ご本人に関する手続きや、預金や不動産など亡くなった方が残した財産を相続人が相続するための手続きが必要です。

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このうち、遺産に不動産が含まれる場合には名義変更の手続きが必要になり、マンションを相続する場合には、マンションの名義を亡くなった方から相続する人に変更する「相続登記」を行います。

遺言書の確認

相続が開始したら、まずは遺言書が遺されていないかどうか確認します。

遺言書を作っているかを生前に本人から聞いていればすぐにわかりますが、そうでない場合は相続人が確認しなければなりません。

たとえば、遺品整理を行って故人の部屋の中を探し、神棚や箪笥の中に遺言書が保管されていないか確認してください。

また、公証役場や法務局で遺言書が保管されている可能性もあるため、照会手続きを行いましょう。

そして、遺言書が見つかればその内容にしたがって遺産を相続し、遺言書が遺されておらず相続人が2人以上いるような場合は、遺産の分け方を決める必要があるため「遺産分割協議」を行います。

相続人調査・相続財産調査

遺産を相続する人が誰で、相続の対象になる財産が何か、相続が起きたら最初にこの点を確認しなければなりません。

そのため、市区町村役場で戸籍を取得して「相続人調査」を行い、亡くなった方が所有していた財産を一つひとつ調べる「相続財産調査」を行います。

相続人調査

相続人調査とは、亡くなった方の死亡時点の戸籍を取り寄せて、そこから遡る形で出生までの戸籍をすべて取り寄せることです。

出生から死亡までのすべての戸籍を揃えることで、誰が相続人にあたり遺産を相続する権利を持っているのかがわかります。

相続財産調査

相続財産調査とは、遺品整理を行って故人の部屋に遺されている財産を確認したり、金融機関に問い合わせて預金が遺されているかどうかを確認したりすることです。

亡くなった方がどこに土地や建物などの不動産を所有しているのか、どの金融機関に口座を持っているのか、借金はないか、相続人が一つひとつ確認する必要があります。

遺産分割協議

遺言書が遺されていない場合や、遺言書があっても一部の遺産の分け方しか書かれていない場合、相続人が2人以上いれば遺産の分け方を相続人同士で話し合って決める必要があります。

誰がどの遺産を相続するのか、遺産の分割方法を決めるための話し合いが「遺産分割協議」です。

遺産分割協議の方法

協議の方法に特に決まりはないので、直接会って協議する形でも、メールや電話などでやり取りして遺産の分割方法を決める形でも構いません。

ただし、すべての相続人が協議に参加しないと協議自体が無効になります。

そのため、相続人調査で判明した相続人全員で協議を行わなければなりません。

なお、相続人の中に未成年者がいる場合は、親などが代理人として協議に参加しますが、親も相続人の場合は子の代理ができないため、家庭裁判所で手続きをして特別代理人を選任します。

遺産分割協議書の作成

遺産分割協議で合意できたら、合意した内容を遺産分割協議書としてまとめます。

遺産分割協議書は相続預金の払戻し手続きや不動産の相続登記など、遺産の相続手続きで必要になる書類です。

誰がどの遺産を相続するのかを明確に記載し、各相続人が記名・押印した上で一般的には相続人の数だけ作成して各自が1通ずつ保管します。

• 相続での「遺産分割協議」とは？遺産分割協議書の書き方・作り方

なお、話し合いをしても合意できず遺産分割協議がまとまらない場合は、裁判所を介して遺産の分け方を決める手続き（調停や審判）に移行します。

相続登記

相続登記は、不動産の名義を亡くなった方から相続する人に変える手続きです。

マンションを相続する場合も、名義変更に必要な書類を揃えた上で、法務局で登記の手続きをする必要があります。

不動産の登記は全国どこの法務局でもできるわけではなく、手続きができるのは不動産の所在地を管轄する法務局です。

一般的には法務局の窓口に書類を持参するか郵送して手続きを行いますが、手続きの流れや登記の際に納付が必要になる登録免許税の計算方法などは後ほど解説します。

相続税の申告

相続税は遺産を相続する人に課される税金で、相続税がかかる場合には、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告しなければなりません。

相続税はかかる場合とかからない場合がありますが、マンションを相続する場合など遺産額が大きいと相続税がかかることが多くなります。

相続税の申告の手続き場所は、亡くなった方の住所地を管轄する税務署です。

相続税の計算方法については後ほど解説します。

マンションの相続でかかる税金と費用

マンションの相続では手続き費用がかかり、税金もかかります。

現金や預金も相続していて費用や税金の支払いに充てられる場合は問題ありませんが、そうでなければ相続人自身がお金を準備しなければなりません。

マンションの相続でかかる主な税金や費用を挙げると、次のとおりです。

なお、不動産に関連する税金には上記の他に不動産取得税がありますが、マンションなどの不動産を相続によって取得する場合は、不動産取得税はかかりません。

登録免許税

登録免許税とは、登記の手続きをするときにかかる税金です。

不動産の登記をするときには登録免許税を納める必要があり、原則として現金で納付します（ただし、収入印紙で納付できる場合があります）。

マンションの相続でも登記が必要になり、登録免許税を納付しなければなりません。

相続税

相続税は遺産を相続するときに課される税金です。

亡くなった方が所有していた財産だけでなく、相続開始前3年以内に生前贈与した財産や、実質的に相続財産と同じ性質を持つといえる死亡保険金や死亡退職金も、相続税の対象になります。

たとえば、遺産が現金5,000万円・相続人が子1人のケースでは、特例制度や控除制度の適用がなければ相続税は160万円です。

なお、遺産は遺族の生活に影響することも多い大切な財産であり、遺産を相続する人への配慮も必要なことから、遺産額が一定額以下であれば相続税はかかりません。

必要書類の取得費用

マンションの相続手続きでは、固定資産評価証明書や亡くなった方の戸籍謄本など、さまざまな書類を揃える必要があります。

書類によって発行費用は異なり、ケースによって必要書類の数なども変わりますが、書類の発行費用として数千円程度はかかると考えておいたほうが良いでしょう。

また、市区町村役場に直接行って発行申請をする場合は往復の交通費がかかり、相続手続きに関連したこういった諸費用が思いの外かさむことがあります。

専門家への支払報酬

マンションの相続手続きの方法がよくわからない場合や自分でやる時間が取れない場合は、専門家に依頼して手続きを代行してもらうことになります。

専門家に支払う報酬額の目安は、相続登記を司法書士に依頼する場合は6～8万円程度、相続税の申告を税理士に依頼する場合は遺産額の0.5～1.0%です。

相続手続きを自分でやる場合と違って専門家に頼むと費用はかかりますが、ミスなくスムーズに手続きを終えられます。

また、自分で必要書類を集めたり手続きをしたりする手間がかからず、相続に関するさまざまなアドバイスを受けられる点もメリットです。

マンションの相続でかかる登録免許税の計算方法

登録免許税は不動産の価格（課税標準）に税率を掛けて計算します。

登録免許税の税率はケースによって異なり、相続による登記の場合は0.4%です。

そして、上記の計算式の中のマンションの価格とは、敷地の価格に敷地権割合をかけて求めた価格と専有部分の価格を合計した金額です。

たとえば、相続するマンションの部屋（専有部分）の価格が1,600万円、マンション敷地の価格が2億円、敷地権割合が2/100の場合、登録免許税は次のように計算できます。

なお、課税標準は不動産の評価額のことで、固定資産評価証明書を見れば確認できます。固定資産評価証明書は市区町村役場に行けば発行できます。

また、実際に登録免許税を計算する際には細かい計算ルールが決まっているため、次のルールに沿って税額を計算するようにしてください。

マンションを相続した場合に活用できる控除

マンションを相続した場合に活用できる可能性のある相続税の控除には、どのようなものがあるのでしょうか？代表的なものは、次のとおりです。

基礎控除

相続税は、遺産総額に過去の一定の贈与を加算した総額から、「基礎控除額」を控除した残額に対してかかります。相続税の基礎控除額は、次の式で算定されます。

たとえば、法定相続人が2名である場合の基礎控除額は4,200万円、法定相続人が3名である場合の基礎控除額は4,800円です。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たすことで、相続税の計算上と、土地を最大8割減で評価することのできる特例です。小規模宅地等の特例を活用することで、たとえば通常の相続税評価額が3,000万円である土地を、600万円（＝3,000万円－3,000万円×80％）で評価できるということです。

小規模宅地等の特例は一戸建て住宅の敷地のみならず、マンションの敷地であっても適用することができます。ただし、特例の適用には要件がありますので、税理士などの専門家へ確認しておくと良いでしょう。

配偶者の税額軽減

相続税には、配偶者の税額軽減という制度があります。配偶者の税額軽減とは、配偶者が相続した次のいずれか高い金額までは、相続税が課税されないという特例です。

この特例には対象資産の制限はなく、配偶者が相続した資産がマンションである場合にも適用を受けることができます。

マンションの相続でかかる相続税の計算方法

相続税の計算方法は別の記事で詳しく解説していますが、相続税は次のような流れで計算します。

上記の最初のステップでは、個々の遺産の金額を合計して遺産の総額を計算します。

このとき、遺産にマンションがあればマンションの価格も加えますが、相続税の計算で使うマンションの価格は相続税評価額です。

マンションを売却したら一体いくらで売れるのか、売買価格（市場取引価格）を使って相続税を計算するわけではありません。

ここでは、建物と敷地権、それぞれの相続税評価額の計算方法について見ていきます。

• 【2022】相続税はいくらからかかる？相続税の計算方法＆例・早見表・申告方法

建物の相続税評価額の計算方法

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額に1.0を乗じた額とされているので、固定資産税評価額と同じです。

マンションの1室を相続するようなケースであれば、固定資産評価証明書を確認すれば、相続税の計算で使う評価額がわかります。

固定資産評価証明書は不動産がある市区町村の役場に行けば取得できるため、役場が開いている平日の日中に行って発行申請を行いましょう。

敷地権の相続税評価額の計算方法

土地の相続税評価額の計算方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

どちらの方式が適用されるかは土地ごとに決まっており、路線価が定められている地域で適用されるのが「路線価方式」、定められていない地域で適用されるのが「倍率方式」です。

なお、路線価とは、道路（路線）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、国税庁ホームページで確認ができます。

• 路線価図・評価倍率表（国税庁ホームページ）

たとえば、路線価方式が適用される土地に建っているマンションの1室を相続するような場合は、国税庁ホームページで路線価を調べて、土地の面積と持ち分割合を掛け合わせれば評価額を計算できます。

マンションを相続しても相続税が発生しないケース

相続税は、マンションを相続したからといって必ず発生するものではありません。遺産総額に一定の生前贈与を加算した金額が、先ほど解説した「相続税の基礎控除額」以下であれば、相続税の納税は不要です。

そのため、仮に法定相続人が3名の場合、上で紹介したマンションの評価額に他の遺産などを加算した総額が4,800万円を超えないのであれば、マンションを相続しても相続税は発生しません。

マンションの相続登記の手続き方法と必要書類

不動産の相続登記の方法は別の記事で詳しく解説していますが、マンションなどの相続登記は次のような流れで手続きを行います。

そして、相続登記で必要になる書類は、「遺言による相続登記」「遺産分割協議による相続登記」「法定相続による相続登記」で異なります。

ここでは、それぞれのケースで必要になる書類を紹介するので、実際に相続登記を行う場合にはご自身のケースに合わせて必要書類を準備するようにしてください。

なお、実際の手続きではここで紹介する以外の書類の提出が必要になる場合があるので、手続きをする法務局に事前に確認するようにしましょう。

※不動産の相続登記の方法はこちら

• 【2022】相続登記を自分でやる方法は？必要書類とかかる費用は？

遺言による相続登記の場合

亡くなった方が生前に遺言書を作成していて遺言内容に基づいてマンションを相続する場合は、登記の手続きで次の書類が必要になります。

固定資産評価証明書や戸籍謄本、住民票は市区町村役場に行けば取得できます。

遺産分割協議による相続登記の場合

遺産分割協議を行って誰がマンションを相続するのかを決めた場合は、登記の手続きで次の書類が必要になります。

法定相続による相続登記の場合

法定相続分に基づいてマンションを相続する場合は、登記の手続きで次の書類が必要になります。

マンションの相続手続きを行うときの注意点

マンションを相続するときには、本当にマンションを相続して問題ないのか、相続放棄を検討しなくて良いのか、しっかりと考えた上で決める必要があります。

相続しても使い道がないマンションをよく考えずに相続してしまうと、維持費などの費用だけがかかる”負動産”になって後悔する場合があるため注意が必要です。

マンションを相続した後にかかる費用も考慮に入れる

マンションを相続すると、相続した人は毎年固定資産税を払うことになり、自分が住むにしても他人に貸し出すにしても、多くの場合リフォーム費用や修理費など維持管理費がかかることになります。

毎月かかるマンションの管理費用や修繕積立金などは、仮に月々の金額が大きくなくても、マンションを保有し続ける限り払い続けることになる点に注意が必要です。

今までマンションに住んだことがない人にはイメージがしにくくて安易に相続してしまうケースがありますが、毎月払い続けることで、累計で大きな負担になるため、相続する前にしっかりと考慮・検討する必要があります。

相続後にマンションをどう活用するのか明確な考えがある場合は問題ありませんが、よく考えずに相続して使わないままになってしまうと、ただただ費用だけがかかる負動産になりかねません。

相続した後にどのようにマンションを活用するのかをしっかりと考えて、相続後にかかる費用も考慮に入れた上で収支がどうなるかも事前にシミュレーションをしたほうが良いでしょう。

相続後の売却が難しければ相続放棄を検討する

マンションを相続しても使い道がない場合、マンションを相続した後に売却して現金化する方法もありますが、中古のマンションなどでは古すぎて買い手が見つからない場合も考えられます。

いつまでも売却できず維持費を負担し続けることになっては問題なので、相続後の売却が難しければ最初から相続しない相続放棄をするのも一つの選択肢です。

仮に相続後に売却ができなかった場合でも、所有権を放棄するようなことはできないため、手放すのであれば相続するか相続放棄をするかを選択できる相続開始直後に判断する必要があります。

相続放棄をできるのは、原則として相続を知ってから3ヶ月以内と期限が決まっているため、相続放棄の検討が必要な場合には、相続開始後できるだけ早く検討を始めるようにしてください。

相続放棄の手続き方法

マンションを相続しても困る場合には、相続放棄をしてマンションを相続しないという選択肢もあります。

ただ、相続放棄をするには一定の手続きが必要で、期限までに手続きをしないと相続放棄ができなくなる点に注意が必要です。

相続放棄をするには家庭裁判所で手続きが必要

単に「私は相続放棄をします」と周囲の人に口頭で伝えるだけでは、相続放棄をしたことにはなりません。

遺産の相続権を法的に放棄する相続放棄をするには、亡くなった方の最後の住所地を管轄する家庭裁判所で手続きが必要です。

• 【詳細】相続放棄の手続きの流れは？費用・必要書類・期間・注意点

申請書にあたる相続放棄申述書は以下の裁判所ホームページからダウンロードでき、手続きで必要な書類も掲載されています。

• 相続の放棄の申述（裁判所ホームページ）

必要書類を揃えて管轄の家庭裁判所に提出すると、1週間～10日ほどで照会書が届きます。

照会書には簡単な質問事項が記載されているので、回答を記入して返送しましょう。

問題なく手続きが進めば相続放棄の申請が家庭裁判所によって受理され、受理されたことを知らせる相続放棄申述受理通知書を受け取って手続きは終わりです。

相続放棄の手続き期限は3ヶ月

相続放棄の手続きの期限は、相続の開始を知ったときから3ヶ月後と決まっています。

期限を過ぎてしまうと原則として相続放棄はできなくなるため、マンションを相続するか相続放棄をするかは3ヶ月以内に決めなければなりません。

なお、相続財産の調査に時間がかかるなど、正当な理由があれば相続放棄の期限を延ばせる場合がありますが、期限の延長をする場合は3ヶ月以内に家庭裁判所に申請する必要があります。

まとめ

マンションの相続では名義変更の手続きである登記が必要になり、登記に際しては登録免許税の納付が必要です。また、相続税がかかる場合には、相続税の申告や納税もしなければなりません。

登録免許税や相続税の納税では、ある程度まとまったお金が必要になることがあります。そのため、将来のマンションの相続手続きに備えてかかる費用を試算するとともに、納税資金を準備しておくと良いでしょう。

また、マンションの登記や相続税の申告手続きは、慣れていない人が自分でやるのは困難です。そのため、司法書士や税理士などの専門家に、手続きの代行を依頼することが一般的です。

不動産の相続登記に関しては、当サイト「そうぞくドットコム不動産」をご利用ください。そうぞくドットコム不動産をご利用いただくことで、費用を抑えつつ手間のかかる手続きだけを代行してもらうことが可能となります。

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この記事を監修した専門家は、

司法書士 呉村成信

2016年、司法書士試験合格。東京司法書士会所属。都内の司法書士事務所にて不動産登記を中心に登記業務全般に携わる。その後独立し、2019年、そうぞくドットコム不動産の立ち上げ期から参画し、プロダクトアドバイザーに就任。