土地の所有者を変える場合には名義変更の手続きが必要になり、書類を揃えて法務局で手続きをする必要があります。
土地の正式な所有者として登録する大切な手続きなので、名義変更の手続きは少しでも早く申請して手続きを終えることが大切です。
この記事では、土地の名義変更の際に必要になる書類や手続きの流れ、かかる費用について解説していきます。
目次
土地の名義変更が必要になるケース
土地などの不動産の所有者が変わるときには、名義変更の手続きである登記をする必要があります。
土地の名義変更が必要になるケースはいくつかありますが、主なケースを挙げると次の4つです。
- 相続
- 贈与
- 売買
- 離婚時の財産分与
相続
土地の所有者が亡くなって配偶者や子などの相続人が土地を相続する場合、相続する人が土地の新たな所有者になるので名義変更を行います。
なお、登記の手続きは元の所有者と新しい所有者が共同で行うことが原則ですが、相続に伴う登記の場合は、その土地の所有者は亡くなっているため手続きができません。
そのため、相続人として土地を相続する人が必要書類を揃えて名義変更の手続きを行います。
贈与
土地を贈与すれば所有者が変わるので、名義変更の手続きが必要になります。
登記は新旧の所有者が共同で行いますが、そもそも一般の人にとって登記は馴染みが薄く、手続き方法がよくわからない人もすくなくありません。
自分では手続きができそうにない場合は、登記の専門家である司法書士に委任状を渡して手続きを依頼することになります。
売買
土地を買ったり売ったりすれば所有者が変わるため、土地の売買を行う場合にも名義変更の手続きが必要になります。
登記は売り手と買い手が共同で行いますが、実際の土地の売買では不動産会社が仲介に入ることが多いです。
不動産会社が司法書士を紹介してくれるので、指示どおりに手続きをすれば問題はありません。
離婚時の財産分与
離婚が成立して財産分与を行う場合、土地の名義変更が必要になるケースと必要にならないケースがあります。
たとえば、元々土地の名義人になっている人がその土地を所有し続ける場合には名義変更は不要です。
しかし、財産分与の結果、夫名義の土地を妻が取得する場合や妻名義の土地を夫が取得する場合には、土地の名義変更をする必要があります。
また、元々土地の名義が夫婦の共同名義になっている場合には、財産分与によってその土地を取得する人の名義に変更しなければならないため、登記が必要です。
なお、名義変更の手続きは基本的に夫婦共同で行いますが、実際には離婚裁判等で関係が悪化していることがあり、顔を合わせて一緒に手続きをするのが現実的ではないケースも少なくありません。
離婚にあたって弁護士が間に入っているような場合は、弁護士やその弁護士と提携している司法書士が中心になって土地の登記をすることが多く、委任状等を渡せば名義変更をしてもらえます。
また、裁判で離婚が成立した場合には、財産分与を受ける人が単独で登記の申請をできる場合があるので、その場合は財産分与をする人の協力を得る必要はありません。
土地の名義変更での必要書類
土地の名義変更で必要になる書類は、名義変更を行う理由によって異なります。
ここでは、「相続」「贈与」「売買」「財産分与」の各ケースの登記で必要になる書類を紹介するので、実際に名義変更の手続きをする場合は、ご自身が該当するケースの書類を準備するようにしてください。
相続の場合
相続に伴って土地の名義変更をする場合は、「遺言に基づく相続登記」「遺産分割協議に基づく相続登記」「法定相続分に基づく相続登記」のいずれに該当するかで必要書類が異なります。
遺言に基づく相続登記
「遺言書」の内容に従って土地の相続登記を行う場合は、主に次の書類が必要になります。
- 登記申請書
- 固定資産評価証明書
- 遺言書（検認を受けた場合は検認済証明書も必要）
- 被相続人の死亡時の戸籍謄本、住民票の除票
- 不動産を相続する人の戸籍謄本と住民票
遺産分割協議に基づく相続登記
相続人の間で遺産の分け方を話し合って決める「遺産分割協議」を行い、その協議内容に基づいて土地の相続登記を行う場合、主に次の書類が必要になります。
- 登記申請書
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書
- 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、住民票の除票
- すべての相続人の戸籍謄本と印鑑証明書
- 不動産を相続する相続人の住民票
法定相続分に基づく相続登記
法定相続分に基づいて土地の相続登記を行う場合、主に次の書類が必要になります。
- 登記申請書
- 固定資産評価証明書
- 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、住民票の除票
- すべての相続人の戸籍謄本、住民票
贈与の場合
土地の贈与に伴って登記を行う場合は、主に次の書類が必要になります。
- 固定資産評価証明書
- 不動産の権利書または登記識別情報
- 登記申請書
- 贈与した人の印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
- 贈与を受けた人の住民票
- 贈与契約書（登記原因証明情報）
売買の場合
土地の売買に伴って登記を行う場合は、主に次の書類が必要になります。
- 固定資産評価証明書
- 不動産の権利書または登記識別情報
- 登記申請書
- 売主の印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
- 買主の住民票
- 売買契約書及び売買代金の領収書（登記原因証明情報）
財産分与の場合
離婚時の財産分与に伴って登記を行う場合、協議離婚のケースでは主に次の書類が必要になります。
- 固定資産評価証明書
- 不動産の権利書または登記識別情報
- 登記申請書
- 財産分与をする人の印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
- 財産分与を受ける人の住民票
- 離婚の記載のある戸籍謄本
なお、訴訟など裁判による離婚の場合は、財産分与を受ける人が単独で登記申請できる場合があります。
その場合は、財産分与を受ける人の住民票などがあれば名義変更の手続きができるので、財産分与をする人の印鑑証明書は不要です。
土地の名義変更の手続きの流れ
土地の名義変更は「不動産がある地域の法務局」で行い、申請方法には次の3つの方法があります。
- 窓口申請
- 郵送申請
- オンライン申請
オンライン申請は主に司法書士が使う方法なので、一般の方が自分で土地の登記をする場合は、必要書類を法務局の窓口に持参するか、あるいは書類を郵送して手続きを行うことになります。
必要書類を揃えて登記申請書を作成する
まずは、手続きで使う書類を揃える必要があるので、登記をする目的に合わせてさきほど紹介した手続き書類を準備しましょう。
固定資産評価証明書や戸籍謄本、住民票など、主に市区町村役場で取得する書類が多いので、役場に直接行って発行する場合は役所が開いている平日の日中に取りに行くことになります。
また、登記では登記申請書を提出する必要があるため、法務局ホームーページから用紙をダウンロードして申請書を作成してください。
上記のサイトには申請書の記載例も掲載されているので、記入方法がよくわからない場合は記載例を見ながら申請書に記入していきます。
なお、登記申請書の記載項目のうち、不動産に関する情報は登記簿謄本（登記事項証明書）を見ながら記入するので、登記簿謄本（登記事項証明書）が手元にない場合は法務局で取得してください。
法務局に書類を提出して申請する
登記申請書を作成して必要書類を準備できたら、不動産のある地域の法務局に提出して申請します。
管轄の法務局はホームーページで確認できるので、どこで手続きしたら良いのかわからない場合は、最初に調べるようにしてください。
なお、法務局が開いている時間は平日の午前8時30分から午後5時15分までです。
法務局に直接行って書類を提出する場合は、この時間内に行く必要があります。
土地の名義変更でかかる費用
土地の名義変更をするときにかかる主な費用としては、次の3つが挙げられます。
- 登録免許税などの税金
- 必要書類の取得費用
- 司法書士に支払う代行手数料
土地の名義変更でかかる費用の額はケースによって異なりますが、費用の支払いでまとまったお金が必要になることがあります。
実際に手続きをする段階になってから費用の支払いに充てる資金の準備で慌てないためにも、事前に概算して一体いくら必要なのか確認しておいたほうが良いでしょう。
税金
土地の名義変更では税金がかかりますが、かかる税金の種類はケースによって異なります。
税金の種類によって税額の計算方法や納税方法、申告・納税の期限が異なるため注意が必要です。
登録免許税
登録免許税は、不動産の名義変更をするときにかかる税金です。
登記の手続きをするときに納付する必要があり、次の計算式で求めた金額が税額になります。
- 登録免許税の税額 = 課税標準（固定資産税評価額） × 税率
課税標準は固定資産評価証明書を見れば確認でき、税率は相続の場合は0.4%、贈与・売買・財産分与の場合は2.0%です。
たとえば、2,000万円の土地の贈与を受ける場合であれば、税率2.0%で登録免許税がかかるため、税額は40万円と計算できます。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や家屋などの不動産を取得した人にかかる税金です。
- 不動産取得税の税額 = 課税標準（固定資産税評価額） × 税率
土地にかかる不動産取得税の税率は3%で、取得した土地が宅地等であれば課税標準の金額を1/2にして計算できる場合があります。
なお、売買や贈与で土地を取得した場合は不動産取得税がかかりますが、相続で土地を取得した場合には不動産取得税はかかりません。
また、離婚が成立して財産分与によって土地を取得した場合は、不動産取得税がかかる場合とかからない場合があります。
財産分与が離婚した後の扶養や慰謝料を目的としたものであれば、不動産取得税がかかりますが、夫婦の財産を清算することが目的であれば、不動産取得税はかかりません。
相続税
相続税は、遺産を相続する人に課される税金で、土地を相続する場合も相続税の課税対象になります。
ただし、遺産を相続する人すべてに相続税がかかるわけではありません。
遺産額が、次の計算式で求めた基礎控除額以下であれば相続税はかからないので、申告や納税の手続きは不要です。
- 相続税の基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × (法定相続人の数)
つまり、少なくとも3,600万円までの遺産には相続税はかかりません。
土地を相続する場合でも、他の遺産と合わせて相続財産の額が3,600万円以下であれば、相続税はかからずに済みます。
逆に、相続税がかかる場合には、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告や納税を終えなければなりません。
申告先は亡くなった方の最後の住所地を管轄する税務署で、相続税の申告書など一定の書類を揃えて手続きを行います。
贈与税
贈与税は、個人から財産をもらったときにかかる税金で、贈与を受けた人に課税されます。
贈与税の計算方法には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類あり、このうち一般的に適用されるのは暦年課税です。
暦年課税では1年間に贈与された財産額が110万円を超えると贈与税がかかるので、土地のような高額な財産の贈与を受ければ、基本的に贈与税がかかることになります。
贈与税の税率は贈与額が大きいほど高くなります。
例えば、3,000万円の土地を贈与されて一般税率が適用されるケースであれば税率は50%、控除額が250万円となり、贈与税の税額は1,195万円です。
贈与税の申告・納税は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの期間に終える必要があります。
所得税
所得税は1年間に得た所得額を基準に課される税金で、土地を売却して得た譲渡益も所得税の課税対象になります。
所得額が少額で基礎控除額以下であれば所得税はかかりませんが、土地のような高額な資産を売却すると売却益も高額になることが多く、所得税がかかるのであれば確定申告をしなければなりません。
確定申告の期間は、原則として2月16日から3月15日の1ヶ月間で、手続きに必要な書類を揃えた上で確定申告書とともに税務署に提出して申告します。
なお、相続で取得した土地を譲渡した場合、所得税が軽減される特例（取得費加算の特例）を使えることがありますが、税額計算では専門的な知識が必要になるため、税理士に依頼することが一般的です。
必要書類の取得費用
固定資産評価証明書や住民票、印鑑証明書など、土地の名義変更ではさまざまな書類を揃える必要があり、これらの必要書類を取得する際に当然費用がかかります。
すべての書類を揃えるのにいくらかかるかはケースごとに異なりますが、合計で数千円程度はかかると考えておいたほうが良いでしょう。
司法書士に支払う代行手数料
土地の名義変更の手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬の支払いが必要になります。
登記の手続きを依頼した場合の報酬額は司法書士事務所によって異なりますが、一般的には6～8万円前後が費用の目安です。
土地の名義変更を自分でやるメリット・デメリット
土地の名義変更の手続きは、自分で必要書類を揃えて進めることもできますし、司法書士に依頼してすべて任せることもできます。
自分でやる場合・司法書士に依頼する場合、いずれにもメリットとデメリットがあります。
それぞれのメリット・デメリットを勘案して、自分でやるか専門家に頼むかを決めるようにしましょう。
メリット
手続きを自分でやれば、専門家に支払う費用がかからずに済み、わざわざ司法書士に相談に行ったり手続きの依頼をしたりする手間がかからない点がメリットです。
土地の名義変更を自分で問題なく進められるのであれば、わざわざ専門家に任せる必要はありませんし、自分で法務局に行って手続きをしたほうが早く終わります。
デメリット
登記の手続きに慣れていない人が自分でやろうとすると、手続き方法や必要書類がよくわからずに戸惑うことが少なくありません。
費用を抑えるために自分でやろうとすると、書類に不備があって余計な手間や時間がかかってしまい、「最初から費用をかけてでも専門家に頼むべきだった……」と後悔することもあります。
また、手続き書類を取得するために自分で市区町村役場などに行かなければなりませんし、窓口で申請する場合は直接法務局にへ行く必要があります。
司法書士に手続きを代行してもらえば、このような手間はかからないため、手続きを進めるために時間や労力を割かなければならない点がデメリットです。
土地の名義変更を専門家に依頼するメリット・デメリット
土地の名義変更は自分ではやらずに、登記の専門家である司法書士に依頼することもできます。
実際に司法書士に依頼するかどうかは、専門家に依頼することのメリットとデメリットの両方を理解した上で決めるようにしましょう。
メリット
専門家に手続きを任せれば、土地の名義変更がミスなくスムーズに終わります。
自分でやってミスをした場合のように、余計な手間や時間がかかる心配はありません。
また、書類の取得から法務局への申請手続きまですべて任せられるため、自分で手続きをする手間がかからず負担を減らせる点がメリットです。
デメリット
専門家に依頼することのデメリットは、自分で手続きをする場合と違って費用がかかることです。
土地の名義変更を司法書士に依頼すると、一般的に6～8万円程度はどうしてもかかります。
土地の登記では登録免許税などの税金もかかり、何かと費用がかかるだけに、さらに専門家に支払う報酬がかかると費用負担が重たくなる点がデメリットです。
土地の名義変更をしないとどうなる？
2024年を目途に、相続登記を義務化する法律が施行されますが、現時点では登記をいつまでにしなければならないという期限はありません。
そのため、いつまでも登記をしなくても罰則が科されることはなく、土地の名義変更をせずに放置することもできます。
ただし、土地の名義変更をしないと土地の売却や抵当権の設定ができないなど、土地の所有者自身が困ることがあるので、早めに登記を済ませることが大切です。
そもそも登記をせずその土地の所有者として登記簿に登録していなければ、その人が本当の所有者なのか確認ができません。
そのため、買い手は土地の売買に応じてくれず、金融機関は抵当権の設定に応じてくれないことが一般的です。
土地を活用したいと思ったときに困ることになるため、土地の名義変更が必要な場合には早めに手続きを済ませるようにしてください。
まとめ
土地の相続や贈与、売買、財産分与によって所有者が変わる場合には、名義変更の手続きである登記を行います。
登記申請書を作成して必要書類を揃えて、不動産がある地域の法務局に提出して申請しましょう。
そうぞくドットコム不動産では、相続に伴う土地の名義変更手続きに関するサービスを利用できます。
